В России появились пенсионерки-мошенницы, которые продают квартиры, а потом притворяются жертвами аферистов. Чаще всего они заявляют, что в момент заключения сделки находились в состоянии стресса или недееспособности. Так они делают, чтобы получить назад деньги и при этом не расставаться с жильем. При этом добросовестные покупатели остаются без жилья и денег. Как уберечься от новой напасти на рынке недвижимости?

Рынок вторичной недвижимости охватила серьезная проблема

Нам известны сотни историй, когда пенсионерки оказывались у разбитого корыта после обработки мошенников. Теперь же, видимо, они решили взять все в свои руки, разводя доверчивое молодое поколение.

По словам пострадавших, пенсионерки продают свою недвижимость, переводят деньги якобы аферистам, а потом отказываются от сделки. Через суд некоторым якобы удалось вернуть себе квартиру. Кроме того, долги списываются по процедуре банкротства, а покупатели остаются ни с чем. В соцсетях пишут, что защититься почти не удается - суды встают на сторону пенсионерок.

В Санкт-Петербурге девушка купила квартиру, сделала в ней ремонт и вернула обратно жилище бывшей хозяйке. Последняя якобы говорила, что продала квартиру под влиянием мошенников. Все документы оформили по закону, а пенсионерка принесла справку из психдиспансера о том, что находится в трезвом уме и светлой памяти. Потом же бабушка написала заявление в полицию, а суд постановил вернуть жилье с ремонтом.



За последние два года число сделок, аннулированных из-за мошеннического давления на продавца, выросло на 15-20 процентов, рассказал риелтор Евгений Коноплев. За 2024 год, по подсчетам Росреестра, недействительными признали более трех тысяч сделок с участием пенсионеров.

На 15-20 % за последние два года выросло число сделок, аннулированных из-за мошеннического давления на продавца.

Недобросовестные продавцы увидели в этом тренде возможность нажиться: они начали продавать жилье и впоследствии отказываться от сделки, ссылаясь на состояние недееспособности. После того, как на страну обрушился вал отказов от продажи недвижимости, покупатели потеряли веру в то, что их безопасность может быть гарантирована.

Дошло до того, что риелторы начали отказываться работать с продавцами старше 60 лет, единолично владеющими жильем, рассказал управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. «Покупатели даже не рассматривают подобные варианты. Риск потерять жилье через суд отпугивает всех участников сделки», - пояснил Анохин. Ситуацию осложняет и то, что титульное страхование не покрывает риски уголовных дел, связанных с мошенничеством.

"На рынке это уже называют «бабка-террор»." (Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости»)

В судебном споре чаще всего проигрывают добросовестные покупатели, рассказал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. По его словам, суды исходят из презумпции осведомленности: приобретатель должен сам проявить максимальную бдительность при проверке хозяина жилья. Однако зачастую сделать это невозможно.



Суды действительно все чаще сталкиваются с исками от бывших собственников, заявляющих о своей недееспособности в момент сделки. Есть классические основания, на которые ссылаются истцы. Это уязвимые состояния: психическое заболевание, подтвержденное справкой или заключением эксперта; ссылка на невозможность понимать значение своих действий из-за возраста, стресса, давления, обмана и мошенничества. Также причиной может стать отсутствие нотариального удостоверения при явной уязвимости продавца.

Решения в таких делах неоднозначны, но суды все больше склоняются на сторону пенсионеров, и даже все вышеперечисленные меры порой не помогают отстоять законно приобретенную квартиру. Действующая позиция Верховного суда состоит в том, что защита прав добросовестного приобретателя важна, но не должна идти в ущерб правам уязвимого собственника, если его состояние действительно не позволяло осознавать последствия. Очевидно, что необходимы новые разъяснения Верховного суда в связи с участившимися случаями телефонного мошенничества.

«Вот законы и показали еще одну брешь в системе. Сначала бедных бабушек разводили на деньги и не возвращали квартиры, теперь старухи используют схему в свою пользу»;

[/quote]«А для чего в этом процессе участвует нотариус?»;[/quote][/quote]«А с какого дуба бабка и квартиру захапала, и деньги не отдала? Кто тут ещё мошенник получается», - пишут пользователи соцсетей.[/quote]

Россияне рассказали истории обмана

74-летняя пенсионерка Татьяна Шафиуловна рассказала, что выставила на продажу квартиру площадью 42 квадратных метра в Люберцах за пять миллионов рублей. Квартиру купила в ипотеку семья с двумя детьми из Тамбовской области. Сейчас Татьяна Шафиуловна требует вернуть квартиру, утверждая, что действовала по указке мошенников.

Похожей историей поделился житель Казани. Он рассказал, что пенсионерка пытается отсудить у него квартиру и отказывается возвращать полученные за нее семь миллионов рублей. Мужчина покупал жилье для себя, и пенсионерка тогда утверждала, что с мошенниками никак не связана. Сделка выглядела чистой: были все необходимые справки, сопровождали процесс купли-продажи риелтор и банк.

Выяснилось. что пенсионерка таким образом обманула около 20 человек, возмущается покупатель. «Мы судимся уже почти год. Прокуратура и Республиканская клиническая психиатрическая больница имени академика В. М. Бехтерева активно поддерживают пенсионерку. Меня, как добросовестного покупателя, их судьба и права пока не волнуют», - говорит пострадавший.



Семья из Новосибирска рассказала, что им придется 30 лет выплачивать ипотеку за дачу, которую у них отняли в пользу бывшей хозяйки. Участок с домом за миллион рублей они купили у пенсионерки, которая, как им казалось, выглядела добродушной и адекватной, заключили сделку по всем необходимым правилам. Однако через месяц пенсионерка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Она уверяла, что была обманута мошенниками. Пострадавшая семья считает, что главная аферистка - сама пожилая женщина. Они заметили, что она даже не вывозила с дачи свои вещи, кроме того, они видели переписку, в которых продавшая им участок с домом пожилая дама выражала уверенность: она вернется на свою дачу через месяц. Это не помешало судебной экспертизе подтвердить, что пенсионерка в момент продажи дачи была введена в заблуждение, и ей вернули имущество.

По словам еще одного пострадавшего, в его случае пенсионерка «при совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут», - так она заявила во время судебных разбирательств. Другая пожилая россиянка в суде говорила, что «понимала, что ее дурят» при продаже жилья, но все равно продолжала участвовать в сделке.

Житель Москвы рассказал, что купил жилье в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), однако в день заселения получил сообщение от риелтора, что пенсионерка не собирается выезжать из проданного жилья, поскольку ее обманули мошенники. Другая пострадавшая рассказала, что смогла вернуть потраченные на покупку жилья в Москве деньги, однако квартиру пришлось покинуть.



Впрочем, бывают случаи, когда продавец не достиг пенсионного возраста. Например, недавно россиянка поделилась историей о приобретении квартиры в ипотеку в Мурманске у женщины несколько старше 40 лет. Через определенное время продавец захотела аннулировать сделку, сославшись на «эмоциональную нестабильность». При этом справки о дееспособности, пункты в договоре и страхование титула фактически не защищают добросовестного покупателя, заявила покупательница. На сегодняшний день суды идут уже 11 месяцев.

«Самое обидное, что в суде продавец на вопрос прокурора, почему она мне не сказала, что будет потом аннулировать сделку, ответила: "Ну она бы покупать не стала"», - поделилась пострадавшая. Она рассказала, что заплаченные за квартиру деньги, по словам продавца, «уплыли», и она не знает, как их возвращать.

Эксперты назвали «красные флаги» при покупке жилья

Адвокат Корпорации адвокатов Москвы Евгения Филиппова призвала обратить особое внимание на сделку, если продавцу больше 60 лет: в этом случае необходимо быть особенно внимательными. «Красным флагом» выступает и заниженная цена на жилье. Серьезным поводом заподозрить неладное может быть необычное поведение продавца - нервозность, постоянные звонки, путаница в объяснениях причин продажи.

Также потенциального покупателя должны насторожить такие легенды о продаже, как истории про «одиночество», «помощь детям» или «переезд к родственникам». В случае таких объяснений следует настаивать на присутствии родственников на сделке или как минимум на видеозвонке c их участием.

"Если при отвлеченных вопросах продавец теряется - это опасный сигнал."

(Евгения Филиппова, адвокат Корпорации адвокатов Москвы)

Специалисты советуют заранее провести юридический чекап продавца и документов. На практике покупатели часто допускают одни и те же ошибки: не проверяют подлинность документов, не уточняют семейное положение продавца, не состоит ли он в судебных разбирательствах или процедуре банкротства.

Перед сделкой важно проверять правоустанавливающие документы и личность продавца. Для этого целесообразно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), изучить историю перехода прав собственности, проверить отсутствие обременений и арестов в Росреестре (статьи 131, 302 ГК РФ). Также запросите справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и справку о зарегистрированных в приобретаемой квартире лицах (статья 558 ГК РФ). Уточняйте семейное положение и при необходимости требуйте нотариальное согласие супруга, а также проверьте наличие судебных дел и банкротства через официальные ресурсы.

Не надо полагаться полностью на риелтора и изучить все ключевые документы самостоятельно. Важно исключить основания для оспаривания сделки: убедиться в дееспособности продавца. Не стесняйтесь перед заключением сделки затребовать наличие справок из диспансеров. Особенно в случае сомнений или солидного возраста продавца. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, то проверьте, правильно ли его использовали.

Эксперты посоветовали заранее готовиться к возможным судам

Юрист сервиса Colife Анна Рогачева советует в договоре отдельно прописать, что сделка совершается добровольно. В договоре нужно отметить, что стороны не находятся под давлением, не действуют по чьей-либо просьбе и не совершают сделку в кабальных условиях. «Такая формулировка поможет укрепить позицию покупателя недвижимости в случае судебных разбирательств», — отмечает юрист.

Дополнительно эксперт рекомендует зафиксировать процесс подписания договора на видео. «С согласия продавца можно провести видеосъемку. На камеру задаются простые вопросы: понимает ли человек, какую сделку совершает, не оказывает ли на него кто-либо давление, зачем продает жилье и как планирует распорядиться деньгами. Такая запись может стать важным доказательством в суде», - добавляет Рогачева.



Важно также переводить деньги за приобретение жилья непосредственно на счет продавца. Используйте защищенные механизмы передачи средств - нотариальный депозит или банковскую ячейку, например. Это минимизирует риск мошенничества и дополнительных претензий.

Юристы советуют при выходе на сделку заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, а основную сделку провести через несколько недель или даже через месяц. В этом случае второй стороне будет крайне трудно доказать, что она так долго находилась под влиянием мошенников или не отдавала отчет своим действиям. Если же вторая сторона форсирует заключение договора, настаивает на срочности и тому подобное, то при текущих условиях это весомый повод отказаться от сделки.



Риелторы призывают покупателей для надежности проводить сделку с участием профессионалов - юристов и агентства недвижимости, особенно если речь идет о пожилом продавце. Не экономьте на юридической проверке: анализируйте историю сделок, проверяйте долговые и судебные риски продавца, оценивайте его окружение и социальный контекст. Только комплексный подход действительно защищает от случаев, когда спустя месяцы после покупки в дверь нового владельца стучатся с иском о признании сделки недействительной.

* * *
В марте 2025 года Хамовнический суд Москвы удовлетворил исковые требования Долиной к Полине Лурье об оспаривании сделки по продаже принадлежащей певице квартиры. Она заявила, что оказалась жертвой мошенников и согласилась на сделку, поскольку была введена в заблуждение. Суд прекратил право собственности Лурье на спорное имущество и признал его за Долиной.

Так вот, судебное разбирательство по поводу квартиры певицы Ларисы Долиной, в результате которого добросовестный покупатель лишился недвижимости, стало отправной точкой в подобных спорах. Как в будущем обезопасить проведение сделок на вторичном рынке жилья после "кейса Долиной"?

Проблемой крайне уязвимого положения покупателя, приобретающего жилье на вторичном рынке, озаботились законодатели.
Зампредседателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева считает, что уже подготовлено большое количество инициатив, которые проходят сегодня активное обсуждение. Например, предлагается ввести период охлаждения от даты подачи заявления на регистрацию перехода права до даты регистрации (семь-десять дней) при продаже жилья, где в составе собственников только лица старше 65 лет и одновременно не приобретается другая недвижимость.

Еще одно предложение – создание компенсационного фонда для покрытия убытков добросовестных сторон, в том числе за счет страхования сделок. Кроме того, предлагается проводить обязательную видеофиксацию всех сделок с недвижимостью и создать централизованный реестр таких видеозаписей при Росреестре или Минюсте.