Перш ніж перейти до характеристики договору іпотеки, потрібно розуміти саме поняття іпотеки, та якими законодавчими актами це питання регулюється.

По – перше, іпотека виникає на підставі договору, за рішенням суду або на підставі закону. Розкриваючи поняття іпотеки, потрібно розуміти, що це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, яке знаходиться на балансі у іпотекодавця, а іпотекодержатель має право в разі невиконання цього зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, тобто нерухомого майна. Питання договору іпотеки регулює Закон України «Про іпотеку», Цивільний Кодекс України, інші нормативно-правові акти, а також міжнародні договори.

Отже, предметом іпотеки є нерухоме майно - це може бути приміщення як жилого так і нежилого типу, земельна ділянка, споруда, а також незавершене будівництво. Слід відзначити, що обов’язковою умовою іпотечного договору є письмова форма та нотаріальне посвідчення.

Існують істотні умови договору іпотеки, без зазначення яких договір може бути визнаний недійним на підставі рішення суду.

1. Для  іпотекодавця  та  іпотекодержателя  -  юридичних осіб відомості про:

• для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному  державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;
• для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

1.  для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

• для  громадян  України  -  прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників  податків та інших обов'язкових платежів;
•  для іноземців, осіб без громадянства - прізвище,  ім'я,  по батькові (за наявності), адресу постійного місця  проживання за межами України;
•  зміст  та  розмір основного зобов'язання, строк і порядок його  виконання  та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;
• опис  предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або  його  реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
• посилання на видачу заставної або її відсутність.

Слід звернути увагу на те , що у разі невиконання своїх обов’язків боржника перед іпотекодержателем, іпотекодержатель задовольняє свої вимоги за рахунок предмета іпотеки. Як відомо, сторони можуть врегулювати це питання  позасудовим шляхом, умови чого повинні бути прописані в договорі, або в додатковому договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, а також на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса.

Також, підтримання належного стану предмета іпотеки покладається на іпотекодавця, тобто якщо предмет іпотеки зазнав пошкодження, знищення або псування, саме іпотекодавець буде нести відповідальність, тому практика судових спорів цього питання радить визначити вартість предмета іпотеки шляхом домовленості між сторонами іпотечного договору, або шляхом проведення оцінки предмета відповідним суб’єктом оціночної діяльності.

Таким чином, з метою позбавлення колізій у даному питанні потрібно більш уважно ставитись до укладання іпотечних договорів, ретельно вивчити всі пункти договору та перевірити наявність всіх істотних умов договору іпотеки.