ВЕЩНОЕ ПРАВО
Глава I. Владение и право собственности
§ 17. Юридические отношения по вещам (недвижимым и движимым). Владение и его защита
I. Юридические отношения по вещам как вещное право и его виды
Юридические отношения, как было выяснено (§ 2 IV 2), могут быть рассматриваемы с двоякой точки зрения: отношений между лицами и по объекту господства лиц в гражданском обороте. Соответственно этому и юридические отношения по вещам характеризуются так же двояко, как отношения абсолютные и вещные[см. сноску 1].

1. Отсюда вещное право есть отношение а) между управомоченным лицом и всеми третьими лицами, б) признанное в известных границах правом как господство управомоченного лица над вещью и обязанность всех третьих лиц признавать и не мешать этому господству.
а. Новая теория конструкции вещного права подчеркивает, что строго юридически вещное право не есть отношение господства лица над вещью, а отношение между управомоченным лицом и всеми третьими лицами по поводу вещей; это отношение выражается в возможности непосредственно и исключительно проявлять воздействие на вещь с устранением всех третьих лиц. Правильность этой конструкции следует из того, что право обыкновенно предполагает юридическое отношение, а юридическое отношение возможно лишь между лицами, а не между лицом и вещью. Тем не менее, теория эта упускает из внимания, что объективное право очерчивает также в известных пределах размеры воздействия лица на вещь.
б. Поэтому более точно будет определять вещное право не только отрицательно (в смысле устранения всех третьих лиц), но и положительно как господство лица над вещью. Таково понятие вещного права. Но, как бы его ни определять с отрицательной или положительной стороны, или той и другой вместе, несомненно одно, что вещное право есть юридическое отношение лишь в известных границах, признанных правом[см. сноску 2].
2. Эти границы могут быть и менее широкими, в соответствии с чем различаются виды вещного права.
В наших законах эти границы образно излагаются в виде «существа и пространства» разных прав на имущество, и эти разные права на имущества излагаются в первых четырех главах раздела второго, книги второй т. X ч. 1[см. сноску 3]. Среди них на первом месте стоит наименее ограниченное вещное право – право собственности (гл. 1-я). Оно называется в наших законах правом полной собственности (см. напр., ст. 425) и противополагается праву собственности неполному (гл. 2-я, ст. 432 и сл.). Противоположение это – неудачно, так как право собственности не может быть ни полным, ни неполным. Действительно, в термине неполное право собственности законодатель выразил мысль о существовании других прав на чужое имущество, названных им неполными правами на имущество (ст. 432). Термин «неполные права на имущество» шире, однако, понятия вещных прав на чужое имущество, так как законодатель под неполными правами на имущество разумеет не только последние, но ограничения права собственности (п. 1 ст. 432), ограничения собственников отдельных имений (п. 3–5 ст. 432) и все права, поскольку они связаны с отдельным пользованием, владением и распоряжением чужим имуществом (п. 6 – 7 ст. 432).
Таким образом, по нашим законам виды вещных прав будут следующими:
1. Право собственности (полное).
2. Права (неполные) на чужое имущество (каковое имущество есть право собственности неполное).
Указанная терминология видов вещного права не совсем согласуется с общепринятой в гражданском праве. Именно, среди прав на чужую вещь различают: сервитуты (у нас отдельное пользование и права угодий), эмфитевзис (у нас – чиншевое право), суперфициес (у нас – право застройки), залоговое право, вещные повинности. Наше право знает еще особый вид вещных прав – права на недра земли[см. сноску 4]. В особую группу абсолютных прав следует отнести авторские права, как права на нематериальную вещь (§ 9 I 4). Таковы виды вещных прав. Усвоив эти виды, гражданское право не разрешает по воле лиц ни создания новых видов, ни изменения содержания видов старых. В этом отношении вещное право представляет собой полную противоположность обязательственному праву. В обязательственном праве воля лиц творит все новые и новые правоотношения, раз только они не противоречат нравственности и правопорядку. Замкнутость и определенность содержания типичных видов вещных прав сообщает, напротив, всему вещному праву характер неподвижности, косности. Таким образом, в вещном праве лицо может осуществлять свои права в формах, заранее определенных в гражданском обороте. Значение этих форм особенно сказывается в отношении недвижимых имуществ. Недвижимые имущества до сих пор, несмотря на некоторую мобилизацию их в гражданском обороте (§ 9 II), налагают резкий отпечаток на все вещное право. Поэтому и до настоящего времени при изучении вещного права приходится проводить различие между вещными правами на недвижимости и движимости. Но, от вещного права, безразлично на какие вещи, следует еще строго отличать владение вещами (II).
II. Владение и его защита
Было объяснено, что бытовое отношение становится юридическим, если оно основывается на праве (§ 2, II, 2). Поэтому простое, фактическое обладание вещью, как не основанное на праве, будет только бытовым или экономическим отношением. Отсюда и простое обладание вещью нельзя относить не только к вещным правам, но и вообще к каким-либо правам. Тем не менее, уже римское право давало защиту такому фактическому владельцу вещи, который обладал ею как своей вещью, не признавая хозяином другое лицо. Такой обладатель вещи назывался в Риме владельцем (поссессором). Он противополагался обладателю вещи, который господствовал над ней, признавая ее хозяина. Этот последний обладатель назывался в Риме держателем вещи (детентором) и не пользовался правом самостоятельной защиты своего «держания» вещи. Если таким образом владелец, будучи фактическим обладателем вещи, в противоположность держателю, имел право на самостоятельную защиту своего владения вещью, то отсюда ясно, что римляне, защищая с помощью права факт, тем самым факту владения придавали как бы характер права[см. сноску 5].
Передовое современное законодательство (германское и швейцарское)[см. сноску 6] пошло еще дальше в защите фактического обладания вещью, давая самостоятельную защиту держателю вещи. Оно не различает, таким образом, владения от держания[см. сноску 7], иными словами, не придает значения воле субъекта, его намерению (субъективная теория), а учитывает лишь фактическое, хозяйственное положение вещи в обороте (объективная, экономическая теория). Передовое законодательство не требует поэтому для возникновения владения двух элементов (обладания вещью и намерения обладать ею для себя, как своей вещью). Для возникновения владения достаточно одного элемента – обладания вещью. Точно так же и потеря владения тесно связывается с утратою обладания.
1. Что такое владение по нашему праву – спорно.
Одни ученые (Шершеневич) держатся субъективной теории. Для них владение в т. X ч. 1 есть обладание вещью с намерением обладать ею для себя, как своею вещью. Другие (Васьковский) считают, что владение, по нашему законодательству, есть всякое обладание вещью, безотносительно к намерению ее обладателя; они не различают поэтому владения от держания (объективная теория). Сенат, с одной стороны, признает владельцем держателя вещи – арендатора (71/600 и др. 80/235), с другой стороны, говорит, что аренда не может быть приравнена к владению (09/6), что спор между арендатором и собственником или даже арендаторами имения одного и того же собственника не подлежит разрешению на основании фактического владения вещью (75/123, 587; 77/244). Таким образом, Сенат признает, по-видимому, владением всякое обладание вещью без отношения к намерению обладателя (объективная теория), поскольку имеется в виду защита его от третьих лиц, а не от собственника (при договоре) или равно – управомоченных лиц. В соответствии с этим должны быть решаемы вопросы о приобретении и потери владения[см. сноску 8]. Спорность понятия владения в литературе и некоторая неопределенность его в практике объясняется неясностью наших законов. Тем не менее, анализ ст. 531 в сопоставлении ее со ст. 533 побуждает признать, что под владением разумеется в наших законах всякое обладание вещью (следовательно и держание) без какого-либо отношения к намерению лица обладать ею, как своею вещью. В ст. 531 речь идет о защите всякого владения и прежде всего законного владения, что видно из оговорки: «даже и незаконное владение». Законное же владение основано на дозволенном в законе способе приобретения имущества (ст. 524). Таким способом по нашим законам могут быть договоры и обязательства (прим. к ст. 699). Следовательно, обладание вещью возможно не только по праву собственности и иному вещному основанию, но и по обязательственному, напр., при аренде. Что под владением ст. 531 не разумеется только владение с намерением обладать вещью, как своею или для себя, а всякое владение, это видно из ст. 533. В ней речь идет специально о владении в виде собственности для приобретения вещи по давности. В таком специальном указании не было бы надобности, если бы в ст. 531 речь шла только о владении, а не вместе с тем о держании вещи[см. сноску 9]. Ссылка на ст. 1314 У. Г. С., которая будто бы знает специальное изъятие для держателей имуществ казенных управлений, в смысле признания только этих держателей владельцами, не может считаться убедительной. При казуистичности наших законов (в особенности разновременных) рискованно делать заключение от обратного. Далее, нельзя не подчеркнуть, что цель ст. 531 есть защита фактического распределения вещей в обороте[см. сноску 10] от насилия и самоуправства[см. сноску 11]. Эта цель не была бы достигнута, если бы из понятия владения исключалось держание вещей. Причем самая защита фактического распределения вещей признается, конечно, не только за обладателями вещей, но и за теми, кои передали им свое владение вещами. Положение это, само по себе понятное, прямо признается передовым законодательством[см. сноску 12]. Наконец, и историческое толкование ст. 531 говорит также за защиту всякого владения, не исключая держания[см. сноску 13].
2. Не всякое фактическое обладание вещью считается, однако, владением. Оно должно удовлетворять еще особым условиям со стороны а) субъектов и б) объектов владения.
а. Так, хотя владение есть фактическая власть над вещью и субъектом владения может быть поэтому всякое лицо, даже ограниченное в правоспособности, тем не менее нельзя признавать субъектами владения таких лиц, которые обладают вещами другого лица в обстановке, исключающей всякую возможность считать их владельцами данных вещей[см. сноску 14]. Наши законы ничего не говорят об этом, но передовое законодательство знает данное ограничение в отношении слуг и вообще лиц, занятых в чужом предприятии.
б. Сложнее вопрос в отношении объекта владения. Возможно ли владение движимыми и недвижимыми вещами, составными частями, принадлежностями, правами, возможно ли совладение? Все эти вопросы нуждаются в разъяснении. Несомненно, что нет серьезных оснований ограничивать владение каким-либо видом вещей и, в частности, исключать владение правами. Так именно поступает передовое законодательство[см. сноску 15]. Оно признает владение вещными сервитутами и повинностями[см. сноску 16], равно владение всякого вида вещами, поскольку, конечно, вещи не изъяты из гражданского оборота[см. сноску 17]. Сенат не допускает, однако, защиты владения движимыми вещами (73/782, 75/26)[см. сноску 18]; но правильно не признает владение правами (74/270 и др. 03/31, ср. 06/86, 10/8)[см. сноску 19]. В нашей литературе вопрос о владении правами приобрел некоторую остроту с изданием нового закона о местном суде. Комиссия Государственной Думы внесла небольшое изменение в редакцию п. 5 ст. 29 У. Г. С. (ныне 3 п. той же статьи). Именно, вместо слов: «иски о праве участия частного», в новой редакции говорится: «иски о нарушении права участия частного». Этим комиссия хотела ввести у нас владельческую защиту прав участия частного. Достигла ли комиссия своей цели – сомнительно[см. сноску 20]. – Владение составной частью допустимо, поскольку возможно отдельное владение ею, а принадлежностью – поскольку на то была направлена воля при передаче владения[см. сноску 21]. – Совладение, конечно, допустимо и обыкновенно предполагается, что каждый совладелец обладает всей вещью, но возможно совладение, аналогичное собственности, когда совладельцы сообща осуществляют свое владение. Во всяком случае, совладелец пользуется правом защиты всей вещи[см. сноску 22].
III. Виды владения, защита и юридическое значение владения
1. В томе X ч. 1 различается владение: а) законное и незаконное, б) добросовестное и недобросовестное, в) давностное владение (в виде собственности).
а. Владение признается законным, когда имущество приобретено способами, «в законах дозволенными» (ст. 524). Сенат к этому прибавляет, что если бы владение было приобретено способом, дозволенным законом, но по суду подлежало возвращению законному собственнику, то такое владение должно быть признано незаконным (83/79, 87/34, 91/105 и др.). Далее, незаконным владением будет то, которое приобретено недозволенными в законах способами: подлогом, насилием или самовольно. Подложное владение (основанное на подложном акте или ином обмане) предполагает знание подложности владения, безразлично когда – при начатии или продолжении владения (ст. 526). Насильственное владение, в противоположность самовольному владению, характеризуется насильственным отнятием или захватом имущества (ст. 527–528). Впрочем, понятие самовольного владения есть более широкое понятие: оно есть владение или пользование чужим имуществом «вопреки закону» (ст. 528)[см. сноску 23], и в этом смысле оно обнимает собой всякое незаконное владение, кроме подложного и насильственного владения.
б. Владение признается добросовестным, если тот, кто владеет имуществом, не знает, что право собственности на имущество принадлежит другому (ст. 529). При этом требуется действительное знание владельцем неправости своего владения, одного сомнения еще недостаточно (70/192, 69/315 и др., ср. ст. 626).
в. Давностное владение, или в виде собственности, есть специальный случай владения (ст. 533), с намерением обладать вещью как своей собственной. Проект называет такое владение самостоятельным, противополагая его производному владению (ст. 878–879)[см. сноску 24]. Наш закон различает еще пожизненное владение. Но пожизненное владение, в противоположность фактическому владению, составляет право лица, в пользу которого оно установлено (§ 22 IV). Поэтому пожизненное владение нельзя относить к фактическому владению.
2. Юридическое значение владения обнаруживается: а) в праве на защиту владения, б) во владении как титуле права собственности, в) в различной ответственности добросовестного и недобросовестного владельца.
а. По ст. 531 владельческая защита дается всякому владельцу, хотя бы его владение было и незаконное. Ближайшее рассмотрение вопросов о защите владения относится к области процессуального права. Что же касается вопроса, почему защищается владение, то вопрос этот решают различно[см. сноску 25].
б. Владение в современном обороте есть законный титул права собственности в отношении движимых вещей. Это значит, что, в интересах твердости оборота, всякий владелец движимой вещи считается собственником вещи и, не будучи им на самом деле, может даже передать право собственности добросовестному приобретателю вещи[см. сноску 26]. Основание этого правила и исключения из него см. § 21.
в. Добросовестный владелец менее строго отвечает перед собственником, чем недобросовестный владелец. 1) Добросовестный владелец не отвечает за неполученные доходы (ср. ст. 624) и не обязан возвращать доходов, полученных или законно ему следуемых по день, когда неправость владения ему стала достоверно известна (ст. 626). 2) Добросовестный владелец в период добросовестного владения отвечает за вред, лишь умышленно причиненный, а не по небрежности (ст. 634). 3) Добросовестный же владелец имеет право не только взять все заведенное в имении, но вместо этого имеет право требовать вознаграждения (ст. 628 и 622), разве заведенное добросовестным владельцем является единственно предметом роскоши. В этом последнем случае ему предоставляется только взять заведенное из имения и при том, если это возможно, без вреда или ущерба для имения (ст. 633). Напротив, недобросовестный владелец может взять с собою из имения все, что им перевезено туда или же вновь завезено, если только имущество не придет от этого в расстройство или в состояние худшее против того, в котором оно находилось во время завладения. В этом случае все заведенное или устроенное недобросовестным владельцем остается в пользу собственника без всякого за то вознаграждения (ст. 611 и 622). 4) Наконец, недобросовестный владелец, в противоположность добросовестному владельцу, обязан заплатить все судебные издержки владельца законного при отыскании им имущества и за расходы при вводе его во владение этим имуществом (ст. 625), а если в незаконном владении были денежные капиталы, то за все время их удержания – уплатить еще 6% с капитала и 3% неустойки (ст. 641).
§ 18. Право собственности (в частности, на недвижимости), его ограничения и виды
I. Определение права собственности и его содержание
1. Право собственности в отличие от других вещных прав есть а) наименее ограниченное б) вещное право.
а. Это определение права собственности не согласуется с прежним его пониманием как неограниченного права[см. сноску 27]. Дело в том, что уже в римском праве собственник был до известной степени ограничен. Тем более в настоящее время нельзя признать собственника неограниченным, когда гражданское право все сильнее проникается социальными началами и, в противоположность римским индивидуальным началам, все более стесняет собственника. Поэтому новейшие законодательства (общегерманское и швейцарское)[см. сноску 28], а также проект гражданского уложения, признают право собственности ограниченным, хотя и менее, чем другие вещные права.
В наших законах право собственности определяется в ст. 420. Причем, ближайший анализ этой статьи указывает также на ограниченность права собственности, что видно из слов закона: «кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке гражданскими законами установленном… (ст. 420)». Последние слова показывают, что власть собственника осуществляется не неограниченно, а в границах закона. Выражение: «в порядке гражданскими законами установленном», во избежание тавтологии, нельзя относить к слову «укреплению», так как перед этим словом стоит слово «законное» (Ельяшевич). Итак, чтобы ясно представлять себе право собственности, необходимо знать установленные законом границы, т.е. ограничения права собственности. Это показывает, что понятие права собственности определяется отрицательно, а не положительно, установлением того, чего собственник не может делать, а не того, что он может делать. Отсюда, можно вывести и другое важное заключение: в сущности, нельзя дать единого понятия о праве собственности и, тем более, нельзя утверждать, что в гражданском обороте есть какое-то единое право собственности. Такового в гражданском обороте нет и быть не может. Так, напр., право собственности различно ограничено в недвижимостях и движимостях. В частности, в наших законах речь идет об ограничениях лишь земельной недвижимости (II).
б. Право собственности есть вещное право. Следовательно, оно может быть определено двояко: 1) как господство (власть) лица над вещью и 2) как отношение между лицами в смысле права собственника устранять чье-либо воздействие на свою вещь (эксклюзивное отношение (Шлоссманн)[см. сноску 29]. Последнее понимание права собственности нашло себе место в ст. 420 (в коей речь идет о власти лица как исключительной и независимой от лица постороннего) и в сенатской практике (71/1219, 68/25, 69/1334). Любопытно, что сам Сперанский видел существо собственности в укреплении (титуле), т.е. в формальном моменте[см. сноску 30]. Это укрепление есть признание за лицом в обороте права 1) исключительного (эксклюзивного; 71/1219) 2) независимого от лица постороннего (т.е. независимой собственности) и 3) вечного и потомственного (т.е. бессрочной, а не временной собственности; 02/2). Указанными признаками право собственности отличается от других вещных прав. Дав формальное определение права собственности, Сперанский определил его, однако, и с материальной стороны, т.е. со стороны содержания.
2. Именно право собственности есть право владения, пользования и распоряжения вещью.
Впрочем, сам Сперанский понимал, что этой трехчленной формулой не исчерпывается все содержание права собственности, так как от права собственности может быть отделено и владение, и пользование, и распоряжение, а тем не менее право собственности все же останется. Напротив, неправильна сенатская практика, коей признается, что право собственности слагается из трех элементов: владения, пользования и распоряжения (03/115). В литературе вопрос о трехчленной формуле, будто бы исчерпывающей право собственности, ныне решен отрицательно. Отсюда право собственности не может быть, в сущности, ни полным, ни неполным. Право собственности всегда есть полное, хотя бы собственник не имел ни владения, ни пользования, ни распоряжения[см. сноску 31]. Неполным может быть лишь осуществление права собственности, но не самое право собственности. Потому неправильна и вышеизложенная классификация т. X ч. 1 с его делением права собственности на полное и неполное.
В частности, особого внимания заслуживают пространственные границы права собственности на недвижимость, именно на землю.
Понятно, что собственник имеет право на поверхность принадлежащей ему земли и на все ее принадлежности (ст. 424 и 386–392 т. X ч. 1), но ему принадлежит также право на недра земли (ст. 424) и на воздушное пространство над его землею (воздушный столб). При этом собственник вправе продать (?) ископаемые земли отдельно от ее поверхности или, обратно, оставить их за собой, продав поверхность земли (03/67, иначе теперь, см. § 22 IV 4 в.)[см. сноску 32]. Впрочем, право на недра земли не следует понимать в смысле ископаемых как составных частей (partes fundi). Право собственности на ископаемые собственник земли получает с момента их присвоения. До этого же времени собственник имеет лишь право на разработку земли, как следствие права собственности (03/67, 12/96)[см. сноску 33]. Что же касается права на воздушное пространство (воздушный столб), то закон ничего не говорит об этом. Однако, так как право собственности предполагает возможность господства лица над вещью, а равно и какой-либо интерес для собственника, то собственник не вправе запретить аэронавтам перелет через воздушное пространство над его землей, как не вправе запретить и проведение туннеля в глубине горы (последнее спорно).
Сенат, согласно господствующей теории, признает, однако, право собственности на воздушное пространство (12/129). Против такого признания возражают (Ельяшевич). Указывают, что нет особого права собственности на воздушное пространство, а есть право лишь постольку, поскольку необходимо обеспечить собственнику пользование поверхностью земли (ср. 87/93, 12/51). Проблема воздухоплавательного права нашла себе разрешение в германском законопроекте. В частности, им признано право пролета через чужие земельные участки[см. сноску 34]. Между тем, Сенат не делает никаких ограничений в отношении права собственности на воздушное пространство, с чем нельзя согласиться[см. сноску 35].
II. Общее понятие об ограничениях права собственности
Как только что выяснено, понятие права собственности (а равно и его содержание) определяется отрицательно – установлением тех или других границ, в пределах которых гражданский правопорядок признает право собственности.
1. Эти границы, суживающие понятие право собственности, и суть его ограничения.
Их никоим образом нельзя смешивать с правами других лиц на вещь собственника, в частности с сервитутами. Хотя права других лиц также стесняют осуществление права собственности, но эти стеснения не входят в самое понятие права собственности. Отсюда и практическое различие: ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество. Различие между ограничениями права собственности и правами на чужую вещь познается, наконец, из тех целей, ради которых установлены в обороте ограничения права собственности и права на чужую вещь. Первые имеют своею целью, ограничивая понятие права собственности, сделать возможным осуществление права собственности в интересах самих же собственников и вообще в интересах общественного порядка. Вторые – предоставить третьим лицам гражданские права на чужую вещь, расширить сферу их частного господства на чужие вещи. Указанное различие целей и определяет различную юридическую природу ограничений права собственности и прав на чужую вещь[см. сноску 36].
2. Что касается т. X ч. 1, то он смешивает ограничения права собственности с правами на чужую вещь (сервитутами).
Смешение это объясняется тем, что т. X ч. 1 не говорит прямо об ограничениях права собственности[см. сноску 37], а излагает их под видом института прав участия общего (III) и участия частного (IV). Институт же этот, несомненно, своеобразный в нашем праве. В нем идет речь 1) об ограничениях только недвижимой собственности, 2) о так называемых легальных (принудительных) сервитутах[см. сноску 38] и 3) о сервитутах[см. сноску 39]. К сожалению, смешение сервитутов с ограничениями права собственности нашло себе место и в новом нашем законодательстве[см. сноску 40].
3. Ограничения права собственности не подлежат распространительному толкованию.
Поэтому, напр., ст. 442 не предоставляет права верхнему владельцу препятствовать нижнему пользоваться рекою и заставлять его понижать уровень воды, вследствие того, что верхний владелец, по причине перестройки своей мельницы, встречает при новом ее положении препятствие от действия нижележащей мельницы, если владелец этой последней мельницы не поднял уровня выше того, который существовал раньше и не вредил мельнице верхнего владельца при прежнем ее положении (96/17, ср. 13/80). Равным образом, верхний владелец не вправе требовать понижения воды потому лишь, что высота ее препятствует ему построить новую мельницу, перестроить старую и т.д. (71/210, 74/94). Недопустимость распространительного толкования имеет тем большее значение, что в наших законах нет особых постановлений, определяющих взаимные отношения собственника к лицу, пользующемуся правом участия частного. Сенат, исходя из существа этих отношений, постановляет, что пользующийся таким правом уполномочен к совершению всего того, что необходимо для его осуществления. Но этим не дается, напр., собственнику мельницы право, для поддержания воды на определенном уровне, распоряжаться вообще на земле берегового владельца и производить сооружения, стоящие вне непосредственной связи с плотиной (03/27). Вообще же Сенат считает (02/126), что никто не свободен пользоваться своим правом так, чтобы лишить другого возможности пользоваться его правом. На этом основании Сенат допускает возможность установления новых ограничений права собственности, помимо установленных в законе (02/126, ср. 13/36)[см. сноску 41] – положение, не лишенное опасности. К тому же оно противоречит принципу недопустимости расширительного толкования ограничений права собственности.
III. Право участия общего
Право участия общего есть такое участие в выгодах чужого имущества, которое устанавливается «в пользу всех без изъятия» (ст. 433). Как ограничение права собственности, оно существует исключительно в публичном интересе и проявляется в различных стеснениях собственника.
1. Так, всякое лицо имеет право прохода и проезда по большим дорогам и водяным путям, хотя бы они принадлежали частным лицам.
Правда, ст. 434 говорит о больших дорогах, однако, и проселочные дороги, показанные на плане специального межевания и служащие для сообщения между селами и деревнями, подходят под действие этой статьи (84/76). При этом, в частности, по берегам рек и других водяных сообщений определяется известное пространство земли для бечевой тяги судов и плотов и для прочих надобностей судоходства (ст. 437 т. X ч. 1). Пространство земли для бечевой тяги, называемое бечевником, существует по всем судоходным и сплавным рекам (76/341, 84/3). Какие же реки открыты для судоходства или сплава – это зависит от правительственной власти (80/220, 84/3). Ширина бечевника считается десять сажен от гребня берега, а не от уреза воды. До издания закона 1889 г. было спорно, можно ли назвать право прохода, проезда и право на бечевник ограничениями права собственности, так как согласно ст. 406 т. X ч. 1, «судоходные реки и их берега и большие дороги» отнесены к государственным имуществам. С изданием закона 1889 г. (см. ст. 4351), спор этот разрешен в пользу частных собственников. Именно в случае упразднения больших дорог, земли, находящиеся под ними, поступают «безвозмездно в распоряжение владельцев земель, через которые дорога пролегала во время ее упразднения или сужения, если учреждение, в ведении коего она находилась, не имеет доказательств, что та земля была приобретена под дорогу установленным порядком из частной собственности» (ст. 4351). Поэтому надо признать согласным с законом право прибрежного собственника: 1) устранять всякое неправильное пользование бечевником, не допуская этого пользования далее пределов, указанных законом (85/101, 91/48), 2) препятствовать возведению на бечевнике постоянных построек (91/48 и 114), 3) отчуждает бечевник в том объеме прав, какой сам имеет (00/14). Поэтому же право собственности на землю под бечевником может быть утрачиваемо и приобретаемо в давностный срок (88/43). См. также ст. 426 и 428. В частности, Сенат недавно признал, что там, где нет набережной в городе, берег принадлежит частным владельцам[см. сноску 42].
2. Закон устанавливает также целый ряд ограничений собственника в целях осуществления всеми и каждым прохода и проезда.
1. «Для подножного корма прогоняемого скота владельцам дач, прилегающих к большой дороге, запрещается скашивать и вытравлять траву, растущую на пространстве мерной дороги; а дабы прогоняемый скот не мог причинить порчи полям и потравы хлебу, то обязаны они свои дачи в тех местах от дороги огородить или обрыть канавами» (ст. 435). 2. «К обязанностям по водяным сообщениям прибрежных владельцев относятся между прочими следующие: 1) на реках судоходных не строить мельниц, плотин и заколов или других перегородок, от которых реки засоряются и к судовому ходу делаются неудобными; 2) позволять баркам и другим судам останавливаться у берегов и причаливать оные, выгружать свои товары, не выходя за черту отведенной земли под бечевник или пристань, без всякой за то платы» (ст. 438). 3) «Владельцы мельниц на реках, поименованных в Уставе Путей Сообщения (ст. 363, прим. 5, по прод.), обязаны по требованию местного начальства Путей Сообщения, спускать воду на основании правил, изложенных в том Уставе» (ст. 439). 4) «Владельцам запрещается строить через малые несудоходные речки мосты на козлах, жердях и на слабых сваях; но дозволяется строить либо постоянные мосты, кои бы сплаву бревен и дров не препятствовали, либо содержать разводные живые мосты или перевозы» (ст. 440).
3. Далее, в интересах судоходства и рыболовства закон ограничивает также собственников земель, прилегающих к морским берегам и озерам.
1. В Северном океане и Белом море должна быть свободной полоса берегового пространства не менее десяти сажен ширины для беспрепятственного пристанища рыбопромышленников[см. сноску 43]. В Каспийском море должна оставаться свободной одна верста, начиная от заплесков при самой высокой воде, для пристанища ловцов и устройства промысловых заведений (ст. 494 т. XII ч. 2). 2. Наконец, имеется несомненное ограничение владельцев земель, прилегающих к рыболовным озерам, в которых рыбные ловли принадлежат другим лицам или же оставлены для вольного промысла. В этих случаях «прибрежные владельцы должны оставить из своей земли десять сажен для пристанища ловцам и обсушки снастей их» (ст. 441, бечевник см. 1).
4. Наконец, существуют еще и другие ограничения права собственности в интересах общества и культуры.
Но эти ограничения наш закон не относит к правам участия общего. Вообще в нашем законодательстве нет достаточных ограничений права собственности в интересах культуры: сохранения памятников древности, охраны ландшафтов и т.п. (ср., напр., Гессенский закон 1902 г. и Любекский строительный устав 1903 г.). Однако в нашем законодательстве имеются многочисленные ограничения собственников в интересах общежития. Так, эти ограничения касаются ныне: 1) устройства и содержания домов, фабрик и заводов и иных сооружений (Уст. стр. в т. XII ч. 1), 2) разработки недр земли (Уст. горн. в т. VII), 3) охоты, рыбной и жемчужной ловли (Уст. сел. хоз. в т. XII ч. 2), 4) пользования лесами (Уст. лесн. в т. VIII ч. 1), 5) пользования землею, расположенной вдоль линии железных дорог (Общ. уст. Росс. жел. дор. в т. XII ч. 1) и 6) ограничений собственников в интересах народного здравия и личной безопасности (Уст. врач. в т. XIII и Уст. пред. и пресеч. в т. XIV; ср. Проект, ст. 786). Кроме того, как на наиболее существенное ограничение права собственности, можно указать 7) на принудительное занятие имуществ (см. § 20, 3).
IV. Право участия частного
Право участия частного есть такое участие в выгодах чужого имущества, которое устанавливается «единственно и исключительно в пользу кого-либо из частных владельцев» (ст. 433). Как ограничение права собственности соседей, оно есть так называемое соседское право.
1. Ограничения владельцев соседних земель.
Так, 1. закон обязывает владельцев земель давать малые дороги (3 сж.) через свои земли для прогона и водопоя скота (ст. 449 и 451) и вообще для прохода и проезда соседей на пашни, леса, покосы и другие угодья (ст. 449, 450). Сенат при этом разъяснил, что дорога должна быть даваема лишь в том случае, если у другого владельца нет никакой дороги (хотя бы и дальней) для проезда и прохода через чужие владения[см. сноску 44]. Впрочем, собственник не лишен права вместо старой дороги проложить на своей земле новую в недалеком расстоянии от прежней и притом так, чтобы начало и окончание приходилось на ту же дорогу. «Если, однако, новая дорога проложена будет хуже старой или с дальним против оной объездом, то владелец принуждается очистить прежнюю дорогу» (ст. 892 и 891 Уст. пут. сооб. в т. XII ч. 1). 2. Владелец земель и покосов, лежащих вверху реки, имеет право требовать, чтобы сосед запрудами не поднимал речной воды «и оною не потоплял его лугов, пашней и не останавливал действия его мельницы» (п. 1 ст. 442)[см. сноску 45]. 3. Равным образом хозяин противоположного берега не может примыкать плотины к чужому берегу без согласия его собственника (п. 2 ст. 442)[см. сноску 46].
2. Ограничения владельцев соседних домов.
Так, 1. «строящий дом на самой меже своего двора не должен делать окон на двор или на крышу своего соседа без согласия сего последнего; в противном следует окна заколачивать» (ст. 446). Впрочем, закон дозволяет делать окна на соседние дворы, если дом построен не на самой меже, а с некоторым отступлением от нее. Но в этом случае хозяева-соседи могут беспрепятственно воздвигать на своей земле всякого рода строения, не обращая внимания на то, что окна соседнего дома, обращенные на чужой двор, будут иметь недостаточный свет, благодаря новой постройке (ст. 447). 2. Хозяин дома не должен пристраивать поварни и печи к стене дома соседа[см. сноску 47], лить воду и сметать сор на дом или двор его, не делать ската своей кровли на двор его, не делать окон и дверей в брандмауере, отделяющем кровлю соседних зданий (ст. 445).
Вообще, как видно, постановления нашего права о соседском праве очень бедны. Так, не урегулированы стоки воды и необходимые для этого сооружения (ср. Проект, ст. 787–798), между тем как для осушки местностей и вообще в целях сельского хозяйства и промышленности водяные сооружения крайне необходимы. Далее, не предусмотрены ограничения права собственности в целях разграничения соседских владений, а равно нет правил о деревнях и плодах, растущих на границе двух имений[см. сноску 48] (ср. Проект, ст. 804 – 806 и 811 – 812). Наконец, не предусмотрены ограничения права собственности в целях сохранения зданий, нуждающихся для своей починки в доступе их владельца на соседскую землю (Проект, ст. 799), а равно и сохранения зданий, добросовестно воздвигнутых на чужой земле (Проект, ст. 808)[см. сноску 49].
V. Виды права собственности
Как было замечено выше (II), единого понятия о праве собственности не существует, так как различного рода ограничения права собственности (III – IV) делают его относительным понятием. Но, и помимо этого, возможно различать права собственности по субъектам их (§ 9. IV), чем обусловливаются особые виды права собственности.
1. Прежде всего различают а) индивидуальную (личную) собственность и б) общую собственность.
а. Термин личная собственность усвоен у нас в отношении бывших общинных земель, выделенных отдельным домохозяевам. В т. X ч. 1 для обозначения собственности встречаются термины: частная принадлежность (ст. 420), право вотчинное и крепостное, владение вечное и потомственное (прим. к ст. 420). Более того, собственностью называется в законах само имущество, принадлежащее кому-либо по праву собственности (прим. к ст. 420).
б. В отличие от индивидуальной собственности, для понятия общей собственности необходимо, чтобы одна и та же вещь принадлежала нескольким лицам. Неясно, однако, в чем выражается право участника в общей собственности (собственника). Дело в том, что каждый участник имеет право собственности на каждую материальную частицу общей вещи, как бы эта часть ни была мала, но совместно с другими соучастниками. Отсюда, ни один участник не в состоянии указать своей материальной части вещи, на которую ему исключительно принадлежало бы право собственности. Вследствие этого, обыкновенно говорят не о материальной, а об идеальной, мыслимой части каждого участника в общей собственности и понимают эту часть в смысле известной доли ценности вещи. При таком понимании идеальная доля реально выражается в доходности вещи (ст. 554). Если, напр., дом, находящийся в общей собственности трех наследников, приносит им чистого дохода девятьсот рублей, то идеальная доля каждого наследника выразится реально, при равенстве их долей, в 300 руб. Поэтому же, если наследники сами живут в доме, т.е. не получают дохода, идеальная доля каждого из них (даже при неравенстве их наследственных долей) будет равной. Но так как, тем не менее, каждый из соучастников имеет право собственности совместно с другими на всякую материальную частицу общей вещи, то распоряжение вещью возможно лишь с общего согласия (ст. 554 и 1632, 80/102). В частности, по той же причине право собственности на общую вещь может быть приобретено другим лицом по давности только в том случае, когда ни один из участников не владеет этой вещью в течение давностного срока. Однако, так как общее согласие всех собственников в распоряжении вещью противоречит принципу индивидуальной свободы, – основе современного частного строя, то, в целях смягчения этого противоречия, гражданское право предоставляет каждому участнику особые права. Эти права сводятся, во-первых, к праву участника в общей собственности продать[см. сноску 50] и заложить свою долю (свой жребий, ст. 555). Причем, участник не обязан предупреждать о продаже других соучастников (00/55), но каждый из них имеет право преимущественной покупки. Поэтому, если соучастник узнает о запроданной доле, то может удержать ее при равных условиях с покупателем (00/55), пока купчая еще не утверждена (05/47). Во-вторых, каждый из соучастников имеет право на выдел своей доли, раздел имущества (ст. 550)[см. сноску 51]. Поэтому же, в интересах третьих лиц (кредиторов) доля соучастника может быть продана за его долги с публичного торга (ст. 1188 Уст. гр. суд.). Наиболее частый случай возникновения общей собственности есть наследование; наиболее частый случай ее прекращения – раздел.
2. От общей собственности необходимо строго отличать а) общинную и б) подворную (семейную) собственность.
а. Общинная собственность есть право собственности на мирскую (надельную) землю общины как юридического лица (83/115, 89/656, 09/84, 80/246, и О. С. 03/14). В русской литературе спорно, однако, есть ли община юридическое лицо. Отчасти и сам закон смешивает общинную собственность с общей (ср. ст. 555 прим. и ст. 414 п. 3 т.). Это смешение продолжает поддерживать и новый закон. Статьею 9 закона 14 июня 1910 г. право на выдел предоставлено членам общины, и в этом отношении общинная собственность уравнена с общей собственностью (1 б). – Общинная собственность, с ее пределами, подчинена особому крестьянскому праву и представляет собою полную противоположность индивидуальной собственности. Поэтому ныне новое законодательство стремится к превращению общинной собственности в индивидуальную и уравнению в этом отношении крестьянского населения со всем населением. Согласно ст. 1 зак. 14 июня 1910 г., «общества и имеющие отдельные владения селения, в коих не было общих переделов со времени наделения их землею, признаются перешедшими к наследственному (участковому или подворному) владению»[см. сноску 52]. Если участки во время обнародования закона 14 июня 1910 г. состоят в бесспорном постоянном (не арендном) пользовании отдельных домохозяев, то они признаются личною их собственностью (ст. 2). В тех же случаях, когда участки находились в нераздельном владении матери и детей или нескольких лиц, не состоящих между собою в родстве по прямой нисходящей линии, то участки составляют их общую собственность (ст. 48). Что же касается обществ и селений, производящих общие переделы, то каждый домохозяин может во всякое время требовать укрепления в личную его (ст. 2) или общую собственность (ст. 48) причитающейся выходящим из общины части общинной земли (ст. 9). Разрушая общинное землевладение, новое законодательство, тем не менее, выделенные в личную и общую собственность участки земли подчиняет правилам о надельных общинных землях (ст. 39) и ограничивает свободу распоряжения ими путем продажи и дарения (ст. 56). В итоге в настоящее время чрезвычайно трудно установить юридическую природу как самой общинной собственности там, где она сохраняется ныне, так и той личной и общей собственности, которая возникает путем выдела пахотной земли из общинной собственности[см. сноску 53].
б. Подворная собственность, как показывает самое название, есть собственность двора (семьи). Спорный вопрос о том, есть ли двор – юридическое лицо (01/69, 00/23, 03/91), решен ныне новым законом 14 июня 1910 г. в смысле признания собственником усадебной земли домохозяина (ст. 47). Таким образом, домохозяин как личный собственник не есть представитель двора. Следует, однако, заметить, что подворная собственность шире понятия усадебной земли. Подворные наделы полевой земли существовали в губерниях малороссийских, северо- и юго-западных. И эти подворные участки признаны ныне также личной собственностью домохозяев, а не двора (та же ст. 47).
3. Наконец, заслуживает отдельного упоминания собственность: а) общественная, б) церковная и в) государственная.
а. Об общественной собственности дворянских обществ, городов, земских учреждений было уже сказано (§ 9 IV)[см. сноску 54]. Характерную черту общественной собственности составляет принадлежность ее обществу как юридическому лицу. В этом смысле общественная собственность есть индивидуальная собственность, но, в отличие от этой последней, она подчинена еще правовым нормам публичного характера. Общественная собственность дворян принадлежит каждой губернии или области. Городская – городу, причем городская недвижимость в пределах городского плана предполагается собственностью города[см. сноску 55]; самый же план не может служить актом укрепления (00/16, 92/25). Наконец, общественная собственность земских учреждений может принадлежать как губернским, так и уездным земским учреждениям[см. сноску 56].
б. Церковная собственность принадлежит отдельным церквам как самостоятельным юридическим лицам[см. сноску 57], хотя и лишенным процессуальной дееспособности[см. сноску 58]. Церковная собственность подчинена особым нормам в области приобретения ее, управления и прекращения[см. сноску 59].
в. О государственной собственности см. § 9 IV а (стр. 126 и сл.).
§ 19. Способы приобретения права собственности на недвижимости и способы оглашений
I. Понятие о способах приобретения права собственности и их виды
Право собственности не иначе возникает, как способом, определенным в законе (ст. 699). Такой способ называется титулом.
1. До сих пор еще не оставлено деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные.
Если право собственности на какую-либо вещь переходит от одного собственника к другому, то это – производный способ (титул) приобретения права собственности. Если же право собственности на какую-либо вещь возникает в гражданском обороте впервые или таким образом, что прежнее право собственности считается уже не существующим, то такое приобретение есть способ (титул) первоначальный. Юридическое различие между производным и первоначальным способом существенно. При первом – право собственности несет с собой новому собственнику обременения, лежащие на собственности; при втором – право собственности свободно от них. Поэтому первый способ можно назвать преемством в праве собственности. Наш т. X. ч. 1 (в ст. 420) различает оба способа приобретения права собственности: «Кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть… или кому власть сия от первого ее приобретателя дошла непосредственно, или чрез последующие законные передачи и укрепления: тот имеет на сие имущество право собственности».
2. Гораздо существеннее, однако, различие в способах приобретения права собственности на недвижимости и движимости.
Было уже выяснено (§ 9 II), что деление имуществ на недвижимые и движимые имеет в современном гражданском обороте большое значение. Это значение сказывается также в способах приобретения тех и других имуществ. Недвижимые имущества требуют для своего приобретения укрепления. Без этого и самый гражданский оборот не имел бы твердости. отсюда приобретение недвижимых имуществ тесно связано с крепостными актами (II).
II. Крепостные акты
1. По общему правилу, недвижимость не может быть приобретена иначе, как по крепостному акту[см. сноску 60].
Эти акты различны: купчая крепость, дарственная запись, рядная и отдельная запись, раздельный акт, мировая сделка об уступке права собственности на недвижимость и др. (ст. 158 Нот. Пол.), данная (ст. 1165 У. Г. С.). Перечисление крепостных актов показывает, что совершение крепостного акта предполагает какое-либо юридическое основание приобретения права собственности на недвижимость, напр., продажу, мену, дарение и т.д. У нас невозможно поэтому абстрактное приобретение права собственности: одного простого соглашения, как напр., в Германии[см. сноску 61], заявленного вотчинному учреждению, недостаточно. Самый порядок приобретения права собственности на недвижимость по крепостному акту следующий. Акт пишется у младшего нотариуса и заносится в актовые книги (§ 13 I 3). Далее, выпись из актовой книги представляется старшему нотариусу того судебного округа, где имущество находится, в годовой со дня совершения акта срок, лично или сторонами, или, по поручению их, одним из местных нотариусов того города, в котором находится нотариальный архив, или через поверенного, или выписи могут быть пересылаемы по почте (ст. 161 Нот. Полож.). Старший нотариус, удостоверившись в подлинности выписи, в законности акта и принадлежности имущества отчуждающей его стороне и взыскав следующие в казну пошлины, делает на выписи надпись об утверждении акта, приобщает выпись к крепостной книге и отмечает о том в реестре крепостных дел (ст. 169 в ред. 1911 г.). В момент окончания утверждения акта (внесения отметки в крепостной реестр) право собственности переходит к приобретателю. Спорный вопрос о том, необходим ли еще для приобретения права собственности ввод во владение, ныне новым законом о местном суде решен отрицательно. Ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя[см. сноску 62].
2. Таким образом, право собственности на недвижимость приобретается по крепостному акту в последний момент утверждения его старшим нотариусом, а не вводом во владение.
Но это не значит, что нотариальный акт о приобретении права собственности на недвижимость до утверждения его старшим нотариусом лишен юридического значения. Сенат правильно признает за нотариальным актом значение договорного элемента; поэтому стороны не имеют права, напр., при купле-продаже, произвольно отказываться от нее и, в частности, от перенесения права собственности на покупщика (86/96, 99/43, против Шершеневич).
III. Давность владения
Право собственности на недвижимость может быть, однако, в виде исключения приобретаемо и без совершения крепостного акта, именно давностью владения (приобретательная давность)[см. сноску 63]. В современном гражданском праве давность владения почти не играет никакой роли в отношении вещей недвижимых. Это объясняется тем, что современное гражданское законодательство, в видах устойчивости оборота, приобретение права собственности на недвижимость бесповоротно связывает с записью в вотчинных книгах. Поэтому в тех законодательствах, в которых нет таких книг, как напр., в нашем, давность владения на недвижимости еще играет выдающуюся роль. Большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности. Правда, эти споры в значительной мере вызываются своеобразной организацией приобретательной давности по нашему праву. Так, в противоположность римскому праву, у нас не требуется ни того, чтобы владение было основано на каком-либо, хотя бы и неправильном способе (титуле) приобретения права собственности, ни того, чтобы владение возникло у лица добросовестно. Поэтому всякое владение, даже незаконное (подложное, насильственное или самовольное) и недобросовестное, по истечении десяти лет спокойного, бесспорного и непрерывного обладания вещью как своею собственной («в виде собственности»), превращается у нас в право собственности. В этом отношении, по сравнению с русским правом, весьма выгодно отличается общегерманское уложение, которое требует добросовестности не только в начале владения вещью, но и в течение всего срока давности. Например, если лицо А владеет вещью в течение пяти лет, а на шестой год узнает, что эта вещь чужая, то это знание прерывает дальнейшее течение давности. Напротив, по русскому праву то же лицо А может владеть вещью во все время давности, будучи уверено, что вещь – чужая, что оно ее насильно захватило и, тем не менее, давность течет, и такое лицо приобретет право собственности. Поэтому Проект гражданского уложения правильно требует добросовестности для осуществления десятилетней давности, но, вместе с тем, он допускает, однако, недобросовестное приобретение в случае двадцатилетнего владения вещью (ст. 909).
1. Для того, чтобы владение вещью, в частности недвижимостью, превратилось в право собственности наш закон требует соблюдения пяти условий:
1) Необходимо, чтобы владение было в виде собственности (ст. 533; неправильно ст. 560: «на праве собственности»), т.е. необходимо владение с намерением обладать вещью как своей, не признавая ее хозяина. В глазах третьих лиц владелец должен выступать как хозяин вещи. Поэтому арендатор, сколько бы лет он ни владел вещью, не приобретет ее по давности. Поэтому же и надельную землю до прекращения выкупной операции, получения данной, нельзя было приобретать по давности, так как крестьяне пользовались этой землей, не владея ею в виде собственности (91/80, 89/122). 2) Владение должно быть спокойным и бесспорным (ст. 553 и 557). При этом закон поставляет, что владение становится спорным тогда, когда против владельца поступили в судебные места[см. сноску 64] исковые прошения посторонних лиц (ст. 559). Вопреки закону Сенат разъяснил, однако, что владение становится спорным и в том случае, когда сам владелец вчинит иск против постороннего лица (79/358, 82/25). Впрочем, иск владельца о нарушенном владении не делает его владения спорным, если судья восстановит нарушенное владение (73/113). Таким образом, закон и сенатская практика определяют понятие бесспорности, но они не говорят, что следует понимать под «спокойным владением». Большинство цивилистов отождествляет поэтому спокойствие владения с бесспорностью. Напротив, другие цивилисты (Боровиковский, Анненков и Васьковский) понимают под спокойствием фактическую ненарушимость владения, в противоположность юридической, – бесспорности. При молчании закона едва ли возможно положительно решить данный вопрос. 3) Владение должно быть непрерывным (ст. 533 и 567). Нарушение владения, устраненное судом, не прерывает течения давности (78/113, см. выше), но зато Сенат, на основании ст. 567, постановил, что распоряжение собственника своим недвижимым имуществом посредством документов (документальное распоряжение) прерывает давность владения, хотя бы это распоряжение было неизвестно фактическому владельцу, не сталкивалось с его владением, не препятствовало ему ни в чем и выливалось лишь в форме непосредственных отношений собственника к имению (06/42)[см. сноску 65]. Этим решением Сенат вносит большое новшество в институт давности владения по русскому праву. Если, напр., собственник заложит свое имение, то этим самым он прервет давность владения[см. сноску 66]. Напротив, платеж со стороны собственника повинностей, лежащих на земле, Сенат хотя считает одним из существенных проявлений права собственности (88/42), но в то же время не признает за таким платежом значения, поглощающего все прочие признаки давностного владения настолько, чтобы они потеряли всякую силу. Поэтому в случае платежа повинностей собственником владелец не лишен возможности доказывать, что его владение соответствует требованиям закона о давности (96/31); в частности, суд вправе отвергнуть ссылку собственника и на платеж им выкупных платежей (97/36). Наконец, следует отметить, что преемник продолжает пользоваться имуществом в лице своего предшественника путем наследства или иного способа передачи имущества от одного лица другому (80/41, 81/154). Преемство владения не может быть, однако, основано исключительно на приобретении имущества с публичного торга (91/68). 4) Владение должно быть обладанием таких имуществ, которые могут быть по закону приобретаемы по давности. Не могут быть приобретаемы по давности дворцовые имущества, именуемые Государевыми (ст. 5621, 412), межи генерального межевания (ст. 563), заповедные имущества (ст. 564) и вообще вещи, изъятые из гражданского оборота. Кроме того, не подлежат давности, согласно сенатской практике: площадь земли, отчужденная под железную дорогу (04/100), городские бечевники и набережные (88/43), городские площади, улицы и переулки (92/25). Напротив, церковные земли (02/2, иначе 93/2), городские выгонные земли (02/106), войсковые и юртовые земли казачьего войска (О. С. 08/43, иначе 94/54) подлежат давности[см. сноску 67]. 5) Срок давности – десять лет (ст. 565).
2. Соблюдение всех вышеуказанных условий приобретения собственности по давности, согласно разъяснению Сената (06/38)[см. сноску 68], ведет само по себе к приобретению права собственности.
Но для того, чтобы владелец получил документ для распоряжения приобретенной по давности недвижимостью, ему необходимо укрепить право собственности и получить крепостной акт (72/792, 91/9 4 и ст. 1424 Уст. гр. суд.)[см. сноску 69].
IV. Поземельные книги и другие системы оглашений (вотчинная и крепостная системы)
Приобретение права собственности на недвижимость по крепостному акту есть лишь следствие более общего правила о регистрации вообще вещных прав на недвижимость. Отсюда необходимо выяснить самую систему поземельных книг и других способов оглашений и вещных прав на недвижимость.
1. Лучшей системой поземельных книг является современная вотчинная, или так называемая ипотечная система.
Обязанная своим происхождением в конце XVII в. Пруссии[см. сноску 70], она постепенно совершенствовалась и ныне принята передовыми законодательствами. Ее основные принципы: 1) принцип внесения и 2) публичной веры. Принцип внесения означает, что вотчинные права возникают, изменяются и прекращаются не иначе, как путем внесения в вотчинную книгу. Указанный принцип не имеет, однако, абсолютного значения[см. сноску 71]: отступления от него возможны. Принцип же публичной веры означает достоверность и бесповоротность записей в вотчинной книге. Точно так же данный принцип не имеет абсолютного значения. Достоверность и бесповоротность признаются окончательно только в отношении третьих лиц и притом, если они добросовестно положились на записи в вотчинной книге. Следовательно, неправильная запись будет действительной только для третьих добросовестных лиц. Таким образом, благодаря обязательной регистрации вотчинных сделок (принципу внесения) и достоверности и бесповоротности их для третьих добросовестных лиц (принцип публичной веры), вотчинная система обеспечивает твердость оборота недвижимостей. Вполне понятно, что для достижения надлежащей твердости этого оборота, вотчинная система знает еще дополнительные принципы: 1) гласности, 2) специальности, 3) старшинства и 4) изъятия записанных в вотчинной книге прав от действия давности. Несомненно, что принцип публичной веры не достигал бы своей цели, если бы не было гласности – этой публичности в тесном смысле слова. Право заинтересованных лиц обозревать вотчинную книгу (гласность формальная) и предположение знакомства их с книгой в каждом отдельном случае (гласность материальная) делают возможным на деле проведение в жизнь принципа публичной веры. Точно так же эта вера была бы подорвана, если бы предмет вотчинных прав не был бы специально определен[см. сноску 72] (принцип специальности) или не отдавалось бы преимущества порядку записей (принцип старшинства). Несколько сложнее вопрос об изъятии прав, занесенных в вотчинную книгу, от действия давности. Главная функция давности владения есть укрепление оборота недвижимостей уничтожением той неопределенности в поземельных отношениях, которая создается в жизни путем фактического обладания недвижимостями. Вотчинная система, основанная на принципах внесения и публичной веры, усваивает эту функцию вотчинным книгам. Но так как книги не могут вполне выполнять данную функцию, то дополнительно должна действовать и давность владения. Так, напр., все невнесенные права в вотчинную книгу или и внесенные, но подлежащие повороту, могут приобрести твердость в обороте только благодаря давности.
2. Вотчинной системе, не без основания, противополагается наша крепостная система.
Хотя она знает принцип внесения вотчинных сделок в крепостную книгу, но ей чужд принцип публичной веры с его достоверностью и бесповоротностью. Поэтому у нас добросовестный приобретатель вещных прав не может быть уверен, что вещное право, приобретенное им, не будет по суду у него отнято действительным собственником вещи, по крайней мере до тех пор, пока не окончится срок давности владения (86/96 и др., ср. ст. 1524). О введении у нас вотчинной системы давно уже говорят. Ныне на рассмотрении законодательных учреждений находится проект вотчинного устава[см. сноску 73]. Принципы вотчинной системы в проекте приняты, но все они, к сожалению, рассматриваются в нем как главные; второстепенные среди них не подчинены главным принципам. При этом в проекте не говорится прямо о принципе публичной веры, а лишь о бесповоротности.
3. Современное право на Западе знает, однако, и менее совершенные системы поземельных книг, чем вотчинная система.
Это, во-первых, – система отметок (инскрипций) и записей (транскрипций), принятая во Франции и других странах. Сущность ее состоит в том, что вещные сделки, лишь отмеченные в книгах или записанные в них целиком, приобретают обязательность по отношению к добросовестным третьим лицам с момента регистрации. Во-вторых, – система залоговых прав, или ипотечная система в тесном смысле слова[см. сноску 74] (старонемецкая). Она состоит в регистрации только залоговых прав, а не всех вообще вещных прав на недвижимость[см. сноску 75]. В-третьих, своеобразным способом оглашения приобретения недвижимости был в нашем праве обязательный ввод во владение (см. стр. 220).
§ 20. Способы прекращения права собственности на недвижимости; принудительное отчуждение
Право собственности какого-либо лица на недвижимость прекращается или путем перенесения этого права на другое лицо по крепостному акту, или давностью владения недвижимостью, или переходом ее по наследству. Указанные способы прекращения права собственности на недвижимость аналогичны способам его приобретения. Но право собственности на недвижимость прекращается также гибелью самого объекта и, что в особенности заслуживает внимания, но может быть отчуждено принудительно.
1. Принудительное отчуждение возможно в виде а) конфискации и б) экспроприации (см. еще § 21 III).
а. Различие между ними весьма существенно. Конфискация имеет своей целью наказание лица и потому естественно, что недвижимость отбирается от виновного лица безвозмездно[см. сноску 76].
б. Напротив, экспроприация преследует осуществление «какой-либо государственной или общественной пользы» и потому она «допускается не иначе, как за справедливое и приличное вознаграждение».
2. Как исключительный способ, экспроприация совершается а) особым установленным для того порядком и б) непременно за вознаграждение.
а. Для того, чтобы наступила экспроприация недвижимости, необходима, во-первых, доказанность общеполезности того предприятия, ради осуществления которого производится экспроприация. Эта доказанность обеспечивается особым порядком производства экспроприации. Именно отчуждение недвижимости требует Именного Высочайшего Указа (ст. 576, 588). Для этого предварительно заготовленный проект указа представляется на Высочайшее воззрение подлежащими Министрами и Главноуправляющими отдельными частями через особое в Государственном Совете Присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и вознаграждении их владельцев. В представлении и излагаются данные, указывающие 1) на общеполезное значение предприятия, 2) на необходимость принудительного отчуждения недвижимого имущества, а если испрашивается отчуждение с отступлением от общего порядка (ст. 594 и след.), то 3) объясняется и необходимость подобного отступления (ст. 576).
б. Во-вторых, экспроприация требует непременно вознаграждения. Поэтому первое действие начальства по воспоследовании Высочайшего указа есть сношение с собственником недвижимости о крайней цене недвижимости (ст. 577). Если просимая цена признана будет несоответствующей действительной стоимости имущества, то имуществу производится опись и оценка (ст. 580). Опись совершается по правилам, постановленным в Уставе Гражданского Судопроизводства, чиновником местной полиции, при двух или трех свидетелях, преимущественно из соседей по имению. К описи вызывается владелец или его поверенный, для чего назначается им шестимесячный со дня получения повестки срок; за неявкой их по истечении сего срока производство описи не останавливается (ст. 581). Оценка производится комиссией, которая образуется под председательством Уездного Предводителя Дворянства, из местного Мирового судьи, или Земского Начальника, или Городского Судьи, по принадлежности, Уездного Исправника, Председателя или Члена Уездной Земской Управы и Податного Инспектора; при отчуждении имуществ, находящихся в городах, взамен Председателя или Члена Земской Управы приглаша