www.espresso-id.ru

Длинные метры.

Наталья Воронцова.

95% семей в России не имеют возможности улучшить жилищные условия другими способами, кроме как взять ипотеку. Наталья и Карен (коломенская семья) не стали годами копить на квартиру и тоже решили рискнуть. Свой эксперимент по оформлению ипотеки они делают публичным. За client experience наблюдала наш корреспондент.

ЭКСПЕРИМЕНТ
Не было бы счастья… Продолжение вы знаете. В точности народной мудрости убедились молодые супруги Наталья и Карен.

Только домашний арест, под которым вынужденно оказался Карен после перелома ноги, сподвиг наконец пару вплотную заняться тем, о чем давно мечтали, – поиском новой квартиры.
Вариант нашли быстро. Из 6,5 млн рублей, которые за недвижимость просил продавец, в наличии было только 3,3 миллиона. На остальные 3,2 решили о формить ипотеку.

Карен Тер-Оганов, предприниматель:
– Мы изучили коломенский рынок ипотечного кредитования досконально. Искали не только самую выгодную процентную ставку, но и оценивали возможность быстрого оформления кредита. Два банка отпали сразу: их коломенский допофис не оформляет кредиты и нужно было ехать в Москву. С моей ногой не лучший вариант. В итоге остановились на двух других. Но, учитывая, что они кардинально отличались по количеству необходимых документов, остановились на Сбербанке.

5 июня Карен пришел на консультацию в Сбер, уже на следующий день вместе с Натальей сдал документы и оформил заявку на ипотеку. 9 июня пришло подтверждение о том, что кредит одобрен. Но вместо 3 млн 200 тыс. рублей, которые просили супруги, банк дал добро на 2 млн 650 тыс. рублей.

Карен Тер-Оганов:
– Решили использовать запасной вариант – со вторым банком. Сбор документов (в списке их было раз в пять больше, чем у Сбербанка) занял у нас гораздо больше времени – примерно неделю. Кредит нам одобрили быстро и на всю сумму. Соблазн кредитоваться был велик. Но я посчитал, во что нам выльется это решение. Из-за того, что процентная ставка тут была чуть выше, мы за 15 лет переплатили бы чуть больше миллиона рублей. Подумали и решили, что целесообразнее найти полмиллиона наличными, и все-таки подтвердили свою заявку в Сбербанке.

ЧТО В ПЛЮС
1. Минимальный пакет документов. С нас потребовали паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки. Все. Суток на сбор такого пакета – за глаза.

2. Оперативность рассмотрения заявки и принятия положительного решения. Положительный ответ о том, что нам утверждают кредит, пришел через три дня после подачи заявки.

3. Выгодная процентная ставка. На первый взгляд, в других банках ставка не намного выше: на 1–2%, но даже полпроцента на долгий срок дают ощутимые потери в деньгах.

4. В Сбере нет единовременной комиссии за выдачу кредита. В другом банке, в который мы готовили документы, такая комиссия есть, и немаленькая. Около 60 тыс. рублей я должен был заплатить за возможность оформить ипотеку.

5. Важный плюс – возможность бесплатного досрочного погашения. Если вносишь досрочно даже минимальную сумму, идет пересчет суммы основного долга (!) и, соответственно, процентов.

6. Еще более выгодные условия для участников зарплатных проектов. Я пожалел, что не смог воспользоваться такой возможностью.

ЧТО В МИНУС
Один – дали неполную сумму, на которую мы рассчитывали. Объяснили двумя возможными причинами: наличие обязательств в других банках плюс недостаточная для выдачи всей суммы платежеспособность. Оказалось, что, например, наличие кредитных карт рассматривается как дополнительное обязательство, которое автоматически уменьшает совокупный доход на 10%.

Карен Тер-Оганов: – Раньше мне казалось, что ипотека – неподъемное дело. Пытался накопить денег на квартиру, но, как только дело двигалось к финишу, недвижимость снова дорожала. Теперь я понимаю, что ипотека – конвейерный продукт, с помощью которого буквально за месяц можно купить квартиру. Сейчас мы на ходимся на этапе оценки квартиры и проверки ее юридической чистоты службой банка. Еще немного формальностей, и можно будет выходить на сделку. Так как мы взяли кредит на 15 лет, то процентная ставка получилась выгодной, для России это небольшие деньги. К тому же я надеюсь, мы сможем погасить его досрочно, что еще уменьшит переплату банку. Теперь можно и о ребенке подумать.

ИНСТРУКЦИЯ К ПРИМЕНЕНИЮ
В тонкостях ипотечного кредитования разбираемся с Владимиром Филиным, начальником отдела по работе с предприятиями и партнерами Коломенского отделения № 1555 Сбербанка России ОАО.
Для оформления ипотеки придется преодолеть несколько этапов:– сбор документов;– прохождение процедуры принятия решения андерайтером;– поиск объекта недвижимости (очередность этого этапа вариативна);– оценка и страхование недвижимости;– заключение ипотечного договора.

КАК ПРОВЕРЯЮТ ЗАЕМЩИКА
С пристрастием. Банк таким образом пытается минимизировать свои риски.
Каждый заемщик Сбербанка проверяется по четырем направлениям. Запросы направляются:
– в миграционную службу;
– в Пенсионный фонд;
– в бюро кредитных историй;
– во внутреннюю программу Сбербанка для проверки кредитной истории.

Как только четыре положительных ответа получены (а происходит это в автоматическом режиме – серверы обмениваются информацией буквально за три минуты), к процессу подключается андеррайтер. Его задача – оценить все возможные риски для банка, связанные с профессией, доходом, возрастом, образом жизни клиента. Собственно, он и принимает решение: дать или не дать кредит.

КТО РИСКУЕТ
Прежде всего банк. Особенно если речь идет о выплате кредита, рассчитанного на 30 лет.

Во-первых, в течение всего срока кредитования банк не имеет права в одностороннем порядке поднять процентную ставку. Исключение: форс-мажор, прописанный в договоре.

Во-вторых, банк рискует, когда человек теряет работу. В этом случае возможна пролонгация договора либо его реструктуризация – отсрочка погашения основного долга. Проценты в любом случае придется выплачивать. И хотя под залогом у банка находится объект недвижимости, на который оформлена ипотека, банк до последнего старается его не трогать: «вести» клиента выгоднее, чем получить за продажу квартиры/дома/земельного участка несообразную ему стоимость.

У клиентов рисков меньше. То, что для банка риск (например, фиксированная процентная ставка), для клиента – гарантия. Но в ипотечном кредитовании есть ряд нюансов, которые лучше бы выяснить заранее.
1. Каким образом начисляется ежемесячный платеж. В идеале от первого платежа и до последнего он должен складываться из процентов и части основного долга. Но некоторые банки первым делом пытаются вернуть проценты, оставляя на конец срока кредитования выплату основного долга. Чем это плохо: даже если решите погасить кредит досрочно, никакой выгоды от этого не будет. Сколько бы вы ни вносили досрочных платежей в счет погашения кредита, основной долг будет оставаться прежним, и именно с него по-прежнему будут начисляться проценты.

2. Сотрудничает ли банк с коллекторскими агентствами и на каких условиях. Если банк продает кредиты таким агентствам, лучше сто раз подумать. Пытаясь выбить долг, теперь уже свой, агентства подчас используют не вполне легитимные способы.

Когда в мире «стабильности нет», строить прогнозы – самое неблагодарное дело. Ожидание второго пришествия мирового финансового противоположным образом влияет на решение, брать или не брать ипотеку. Если кризис все-таки грянет, таких выгодных условий, как сейчас, уже не будет. Но, с другой стороны, что случится с платежеспособностью – тоже непонятно. Положительное решение банка на выдачу ипотеки действительно четыре месяца. Есть время подумать и оценить риски.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Владимир Филин, начальник отдела по работе с предприятиями и партнерами Коломенского отделения № 1555 Сбербанка России ОАО:
– Бум ипотечного кредитования (по-другому не скажешь) начался со второй половины 2009 года. В тот год по количеству оформленных ипотечных кредитов мы вышли на уровень благополучных докризисных годов. Но уже к 2011 году удвоили показатели. В большей степени я это связываю с либерализацией условий, которые банк предлагал и предлагает клиентам.В общей сложности с 2007 до 2012 года процентная ставка по ипотеке снизилась на 28%. Уменьшилось количество документов, необходимых для оформления кредита. Появилась возможность привлекать сертификаты на материнский капитал для погашения кредита, и молодые семьи с детьми начали активно улучшать свои жилищные условия: менять «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки».С участием капиталов банка строится новое жилье, и приобретение в нем недвижимости предлагается на еще более выгодных условиях.Стабильность на рынке труда и тенденция к снижению процентных ставок ипотечного кредитования привели к повышенному спросу на недвижимость. В 2011 году ряд риелторов заявили, что им нечего предложить покупателям из жилья среднего класса: остались либо, их языком выражаясь, убитые квартиры, либо очень дорогие.

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ
Условия ипотечного кредитования для Натальи и Карена
Стоимость квартиры: 6 млн 500 тыс. рублей.
Собственные средства: более 50%.Срок: 15 лет.
Сумма кредита: 2 млн 650 тыс. рублей.
Процентная ставка: 12,5.
Ежемесячный платеж: 32 тыс. рублей.
Переплата банку за 15 лет: 3 млн 110 тыс. рублей.

ТОЛЬКО ФАКТЫ
Среднестатистический заемщик Сбербанка берет ипотечный кредит на 15 лет, при этом вносит собственные средства в размере 20%.

Самый выгодный вариант: заемщик должен быть участником зарплатного проекта, внесшим до 50% собственных средств и оформившим кредит сроком на 10 лет.
[608x460]