ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
В нашей стране уже десятилетия продолжается тихое противоборство между властями и населением за право свободного остекления балконов и лоджий. Особенность этой не сразу заметной войны в том, что в ней нет и не может быть победителей, а есть только пострадавшие. Посмотрите на окружающие дома советской постройки на вашей улице. В какое невообразимое лоскутное одеяло превратили мы фасады этих зданий! Чем только владельцы квартир с балконами и лоджиями не отгораживаются от внешнего мира! Пленки и сетка, тарная дощечка, листы ДСП, металла, пластика и шифера, остекленные рамы самодеятельного и фабричного производства - все служит идее "полезного" использования общей площади. Такого надругательства над архитектурным обликом кварталов нет ни в одной развитой стране. Ясно, что никакие власти с этим мириться не будут. И разных запретительных актов и директив издано великое множество. Беда лишь в том, что население с ними никто как следует, не знакомит, да и сами документы порой не согласуются друг с другом. Вот самострой в квартирах и продолжается.

Только и населению рано праздновать победу. В первую очередь, не все, что делается жильцами с балконами и лоджиями, технически грамотно. И если у вас на остекленном балконе или утепленной лоджии нет сырости и грибка на стенах (неприятность довольно частая), то не факт, что они не появились у соседей сверху или снизу. А это уже чревато судебным разбирательством с гарантированным вашим проигрышем и массой финансовых потерь. Но, пожалуй, главная неприятность в том, что не отмененные запреты висят над нарушителем дамокловым мечом и час возмездия по воле чиновников может наступить в любой момент. Нет никакой гарантии, что однажды вам не предложат снести все, что вы сделали. Поэтому полезно посмотреть, можно ли избежать излишних неприятностей при остеклении и утеплении балконов и лоджий.

Сразу отметим, что утепление лоджий - тема совершенно особая. Утепление же балконов - мероприятие весьма затратное и малопрактичное, да и само понятие "утепление" довольно расплывчато. Если вы имеете в виду создание дополнительной обогреваемой площади, которую намереваетесь присоединить к жилой комнате (кухне), забудьте эту идею навсегда. Такое утепление категорически и дружно запрещено всеми властными структурами. Про утепление без присоединения надо говорить отдельно. А пока обсудим только проблему остекления балконов и лоджий.

ПОД СЕНЬЮ ЗАКОНА

Начиная с 1960-х годов балконы, а позднее и лоджии (в пятиэтажках серий К-7, II-32, I-511, в девятиэтажках 2-49, 2-18, в башнях П42, П43) были призваны хоть как-то разнообразить унылые фасады домов, возводимых по индустриальной технологии. И сразу стали ареной столкновения разных интересов.

При скудных жилищных нормах балконы показались жильцам царским подарком. Ведь на них удавалось приятно отдохнуть, но главное, можно было сушить белье, хранить картошку и соленья, санки и велосипеды, и массу других полезных вещей. С позиции властей у балкона и лоджии имеются две основные служебные функции: 1) быть архитектурно-декоративным элементом фасада и 2) являться отстойной зоной, где люди могут спастись в случае пожара до прибытия пожарных. Желание жильцов уберечь свое добро, остеклив балкон, явно мешало отправлению этих функций. Появились запретительные акты и нормы, но граждане их игнорировали. Более того, за последние 5 лет в Москве, например, балконы и лоджии начали остеклять уже и жители новых домов, вполне обеспеченные квадратными метрами. Причиной стали резко возросшие загрязненность воздуха и уличный шум. В ответ власти перешли от чисто запретительных мер к разрешительно-запретительным.

На сегодня положение дел таково. Остекление и утепление балконов и лоджий рассматривается как вариант переустройства (перепланировки) квартиры и, следовательно, требует разрешения соответствующих госслужб. В Москве процесс переустройства жилья регулируется Московским законом N 37 от 1999 г. Он запрещает мероприятия, нарушающие требования действующих норм, а также права и законные интересы других жильцов и сохранность здания. В частности, в нем сказано (п. 5.1): "Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов...) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов". А вот решать, что влияет, а что нет на облик дома, будет чиновник.

В новых общероссийских "Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда", вступивших в силу с 3.11.2003, формулировки, касающиеся переоборудования балконов, более демократичны. Здесь (п. 1.7.2) не допускается переоборудование, ведущее "к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов..." Поэтому шансов, что ваш проект остекления балкона не отвергнут с ходу, по этим нормам больше. Но дальше (п. 1.7.4) однозначно говорится: "Наниматель, допустивший самовольное переоборудование балконов и лоджий, обязан привести это помещение в прежнее состояние". Вывод очевиден: остекляй, но только предварительно получи разрешение исполнительных органов власти.

ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К ЗВЕЗДАМ

Процедура получения разрешения на остекление балкона почти не отличается от действий по поводу любого другого варианта перепланировки. Некоторые особенности зависят от вашего района, серии и состояния дома. Начинать нужно с проекта. Для начала достаточно листочка со схемой размещения створок, парой разрезов по местам примыкания рам к ограждению и перечнем материалов основных элементов. Такой чертежик можно получить в специализированной фирме, с которой вы договариваетесь о проведении работ. А далее - по известной дорожке: в БТИ за поэтажным планом, в проектную организацию за техническим заключением о возможности выполнения работ по проекту. Затем следует главное препятствие - АПУ (Архитектурно-планировочное управление). Там-то и решают вопрос об изменении фасада (в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений). Будьте готовы к тому, что элегантная, на ваш взгляд, наружная обшивка ограждения пластиковым сайдингом не удовлетворит районного архитектора. Особенно большие возражения у последнего вызывает вынос остекления (от парапета наружу), из-за чего балкон и особенно лоджия визуально выделяются среди других.

Следующим барьером будет РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Там оценят, как ваша конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара, а также проверят используемые технологии на соблюдение противопожарных норм. Никакая сварка, никакие работы с открытым огнем не пройдут. Вызывает возражение и наружная облицовка пластиковыми материалами. Если на балконе имеются эвакуационные люки и лестницы, остеклить его не разрешат.

В органах Санэпидемнадзора проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению. Превратить балкон в кухню или ванную вам вряд ли разрешат. Могут не пропустить и тонированные или зеркальные стекла, чтобы не снизить естественную инсоляцию комнаты.
Свои претензии может выдвинуть и ваш ДЭЗ. Это он, в первую очередь, возражает против выноса отопительных радиаторов на балкон. Ведь именно работникам ДЭЗа придется устранять неизбежную в таком случае разбалансировку системы отопления. Возражения последуют, если остекление может затруднить текущую эксплуатацию дома (очистку крыш от снега, инспекцию вентиляционных или дымовых каналов и др.).

Миновав все перечисленные инстанции, вы с их положительными резолюциями идете в ЖИ (жилинспекцию) округа. Там могут попросить провести экспертизу проекта (ведь он был выполнен частной фирмой) в государственной организации на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам. И лишь после согласия жилинспекции вы сдаете все бумаги в районную МВК, положительное решение которой относите в районную Управу. Именно там рождается тот документ, который дает вам право на законных основаниях отгородиться от уличного шума и пыли стеклянной стеной. Как видите, путь тернист и долог, если все пройти самому. Но в коридорах любого БТИ на стенах висят объявления с номерами телефонов фирм, берущих на себя все хлопоты за договорное вознаграждение.

В развитие темы добавим, что в Москве уже с 2000 г. принято решение стеклить балконы и лоджии строящихся и реконструируемых домов (РП N 44 от 25.01.2000). Поэтому сегодня МВК предельно упростили выдачу разрешений на остекление лоджий/балконов в домах серий П46М, П55М, П3М, П44Т, Пд4.

Ну а чем грозит самовольное переустройство балконов и лоджий? Если нет жалоб от соседей, то пока ничем, если только вы не начнете каких-либо операций со своей недвижимостью (дарение, завещание, продажа). При обращении в БТИ за справками (а без них такие операции невозможны) ваш самострой обязательно обнаружится. Это "пока" может резко сократиться в момент, когда исполнительная власть вплотную займется наведением порядка в ЖКХ. Да и вообще, в любой миг работники ДЭЗа могут проверить законность проведенных работ, благо балкон всегда на виду. По их представлению районная Управа обращается в суд с иском о приведении помещения в исходное состояние. А там уж как повезет. В худшем случае дело может дойти даже до продажи вашей квартиры с торгов (ст. 293 ГК РФ).

Но если балкон остеклили давно и даже не вы, а прежний хозяин квартиры, и не обшивали как-то особенно снаружи, Управы могут и не требовать применения санкций, а зарегистрировать изменения в установленном порядке (такое право у них есть).

Ясно, что направление, в котором повернется "правовое дышло", в ваших хождениях за разрешением на переоборудование балкона или лоджии в немалой степени зависит от конструктивного замысла и технологии его воплощения. Поэтому в следующих номерах ознакомимся с практикой остекления.