А получить жилье в подарок намного выгоднее, чем купить. Но дарить и получать подарки тоже нужно умело.

Закон РФ от 1991 года "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" полностью утратил силу с 1 января 2006 года. Одновременно в главу 23 Налогового кодекса были внесены изменения, вводящие даримое имущество как новый объект налогообложения. В результате этих изменений была отменена сложная прогрессивная шкала налога, которая определялась стоимостью имущества и степенью родства дарителя и одаряемого. Новой формулой стала единая ставка налога (теперь уже налога на доходы физлиц, НДФЛ) - 13%. Эта ставка одинакова для всех видов имущества. "Кодекс разделил получивших подарки граждан на две категории: близких родственников и всех остальных. Близкие родственники (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные), дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры (в том числе неполнородные) во всех случаях освобождены от уплаты НДФЛ, независимо от вида имущества и его стоимости, - пояснил Вадим Райкин, гендиректор юридической фирмы "Райкин и партнеры". - Но и те одаряемые, которые не состоят с дарителем в отношениях близкого родства, обязаны уплатить налог только с трех видов имущества: недвижимости, транспортных средств и долей участия в организациях (акций, долей, паев). Если же имущество дарит не гражданин, а организация, установленные кодексом льготы не действуют и налог уплачивается по ставке 13% для любых видов имущества (за исключением недорогих подарков стоимостью не более 4000 рублей, п. 28 ст. 217 НК РФ)". Договор дарения при передаче недвижимости чаще всего используется в отношениях между близкими родственниками, поскольку налог на доходы в любом случае не уплачивается. Договор дарения может хорошо защитить интер есы несовершеннолетнего ребенка. Часто родители при разводе дарят ребенку квартиру, а бабушки и дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию. Это разумно, поскольку в этом случае квартира переходит в собственность ребенка сразу, а не спустя полгода после открытия наследства, к тому же оспорить договор дарения, в отличие от завещания, практически невозможно.

Факт родства и освобождение от уплаты налога с подаренного имущества нужно обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и документов, подтверждающих родство. Каждый получивший в дар имущество должен до 30 апреля года, следующего за годом, когда был получен подарок, обязан подать соответствующие документы в налоговую инспекцию по месту жительства. Другими словами, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, он тем не менее обязан подать декларацию о доходах. Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения. Одаряемый становится собственником, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем. Даритель со своей стороны уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. Если между дарителем и одаряемым предполагается встречная передача денег, вещи либо предполагаются обязательства по последующему содержанию дарителя, такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.  Среди юристов и судей до сих пор продолжается многолетний спор по поводу того, можно ли включать в договор дарения условие о праве дарителя проживать в квартире впоследствии. Некоторые считают это условие договором безвозмездного пользования и не относят к встречным обязательствам. Другие усматривают в такой конструкции признаки ренты (с правом дарителя на содержание со стороны одаряемого). Третьи доказывают полную недействительность договоров с таким условием. Единой судебной практики пока не сложилось. Фактически же некоторые нотариусы удостоверяют, а регистрационная служба регистрирует такие договоры. В результате права дарителя в суде оказываются более защищенными. Однако следует опасаться ситуаций, когда кто-либо из родственников или знакомых просит вас оформить дарственную на квартиру под предлогом того, что взамен будут вам материально помогать. "Одна пожилая женщина, по удостоверенному нотариусом договору, подарила родственнице свою квартиру. В качестве условия договор содержал запись о том, что женщина сохраняет за собой право проживания и пользования данной квартирой", - рассказывает Вадим Райкин. Обратившись впоследствии в суд о признании сделки недействительной, подарившая квартиру женщина указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и осуществлять за ней уход, однако через четыре месяца после заключения с ней договора получившая в дар квартиру родственница выехала из квартиры в другую область и никаких расходов по квартире не несет. Решением подмосковного суда иск был удовлетворен - суд счел сделку заключенной под влиянием заблуждения.

В другом деле был признан недействительным договор, по которому отец подарил принадлежащий ему дом своей дочери от первого брака. В договоре было указано на то, что сын дарителя и его жена сохраняют за собой право пользования домом. Обратившись в суд, даритель указал, что заключил сделку под влиянием уговоров дочери от первого брака, не знал, что заключает сделку дарения, нотариус прочитал договор вслух, но содержание закона не разъяснил. В решении суд указал, что отец имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и был обманут дочерью при подписании договора. В этой связи оптимальный способ оставить квартиру родственнику после своей смерти - оформить завещание. В такой ситуации родственники не смогут продавать недвижимость или выселять из него дарителя до момента его смерти, а проживать в квартире могут только с согласия дарителя. Завещание может быть в любой момент заменено или отменено. Если все же собственник решится подарить квартиру при жизни - необходимо включить в договор условие о праве на проживание.

Добавим, что не каждый человек может принимать по закону дорогие подарки. Статья 575 ГК запрещает делать их работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений соцзащиты гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также госслужащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Поэтому если ваш одаряемый занимает указанные посты, придется доказывать, что ваш подарок не связан с его должностью.