Внесение земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных организаций.

Московская область

В результате проведения земельной реформы крестьяне стали собственниками земельных долей и могут покупать, продавать, дарить, сдавать в аренду и арендовать земельные доли, передавать их по наследству, использовать для ведения крестьянского (фермерского) или личного подсобного хозяйства, вносить в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий. Таким образом, земельные отношения перешли в разряд подчиненных рыночным законам.

В этих условиях сельскохозяйственные организации должны по-новому формировать свое землепользование. Эту задачу они решают по-разному: заключают договоры аренды с собственниками земельных долей или пользуются землей, не оформляя законным образом отношений с собственниками, приобретают землю в собственность.

Правовой механизм приобретения прав собственности на землю путем внесения собственниками земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства начал формироваться в России в начале 90-х годов ХХ в. Законодательной базой внесения земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства являются такие нормативные документы, как: указы Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”, от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”; постановления правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов”, от 1 февраля 1995 г. № 96 “О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев”. Порядок установления правового статуса земли урегулирован Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В Московской области, особенно в районах, близких к столице, крупные коммерческие организации, холдинги, частные предприниматели стремятся приобретать землю в собственность с целью развития сельскохозяйственного бизнеса. И наоборот, чем более удален от Москвы район, тем чаще земля берется в аренду.

В ближних к Москве районах муниципальные власти, как правило, стремятся сохранить целостность землепользования организаций, поэтому пропагандируют необходимость внесения собственниками земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) организации. Например, администрация Дмитровского района Московской области распространяла проекты уставов сельскохозяйственных организаций, содержащих пункт о внесении земельных долей собственниками в уставный капитал хозяйства, оказывала по этому вопросу консультационные услуги.

Одной из позитивных сторон распространения практики внесения земельных долей собственниками в уставный капитал (паевой фонд) организации является то, что в условиях существования теневого рынка земель (например, в Московской области) она становится преградой на пути нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения, выбытия из сельскохозяйственного оборота значительных площадей ценных угодий. Однако не надо забывать, что, внося земельную долю в уставный капитал (паевой фонд) организации и приобретая ее акции (доли участия, паи), собственник теряет землю, а в случае банкротства сельскохозяйственной организации может потерять и акции.

В Московской области с начала проведения земельной реформы законодательство, регулирующее процедуру внесения земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) организации, не соблюдалось в полной мере ни хозяйствами, ни муниципальными органами власти. Ситуация усугублялась тем, что комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, региональные отделения регистрационной палаты и другие государственные органы неоднозначно толковали нормативные акты, регулирующие данный процесс.

Процедура внесения земельной доли в уставный капитал (паевой фонд) организации проходит в два этапа.

1. Решение о внесении земельных долей в уставный капитал принимается каждым собственником доли самостоятельно. Затем оно утверждается, как правило, учредительным (общим) собранием организации при рассмотрении вопросов реорганизации предприятия, внесения изменений и дополнений в учредительные документы организации и других вопросов формирования уставного капитала (паевого фонда) организации. Решение должно быть отражено в протоколе принявшего его собрания. Протокол в случае возникновения споров может быть учтен при оценке состоятельности процедуры внесения земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства.

В практике Московской области нередки случаи, когда решение о внесении земельной доли в уставный капитал (паевой фонд) организации не является однозначным. Например, в протоколе собрания по реорганизации совхоза “Борец” Дмитровского района содержались как решение о внесении земельных долей собственников в уставный капитал хозяйства, так и решение о праве граждан совершать от своего имени и иные сделки с принадлежащими им земельными долями (передавать по наследству, дарить, отчуждать и т. д.). Это свидетельствовало о незнании процедуры внесения земельных долей в уставный капитал организации и ее последствий. В случае возникновения спора по вопросу использования земельных долей суд может признать решение о внесении земельных долей собственников в уставный капитал организации принятым в результате заблуждения, сама сделка будет расторгнута как недействительная в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, федеральных законов от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ “О сельскохозяйственной кооперации”, от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” и иных нормативно-правовых актов отразить надлежащим образом решение о внесении земельной доли в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства необходимо не только в протоколе общего собрания, но и в учредительных документах организации. Учредительные документы должны содержать положение об оплате акций (долей участия, паев) за счет земельных долей, а размер уставного капитала должен соответствовать стоимости внесенного имущества, включая земельные доли.

В учредительных документах ряда хозяйств Московской области в уставном капитале не отражена стоимость земельных долей. Например, в уставном капитале ТОО “Борец” (в настоящее время ЗАО “Агрофирма Борец”) Дмитровского района отражена только стоимость имущественных паев, несмотря на то, что собственниками было принято решение о внесении земельных долей в уставный капитал организации. В результате граждане подали в суд исковые заявления о признании сделки по внесению земельных долей в уставный капитал хозяйства недействительной.

2. Исполнение решения о внесении земельной доли в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства направлено на реализацию комплекса мероприятий по передаче прав собственности на землю от гражданина, ставшего акционером (участником, членом) организации, юридическому лицу.

Законодательство в данном случае предписывает:

- произвести оценку земельной доли как вклада в уставный капитал (паевой фонд) организации. Это требование диктуется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами “Об акционерных обществах”, “О сельскохозяйственной кооперации”, “Об обществах с ограниченной ответственностью” и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими статус юридических лиц. Оценка земельной доли производится на основе соглашения учредителей (акционеров, участников, членов) организации о стоимости земли. В некоторых случаях требуется, чтобы оценка производилась независимым оценщиком (аудитором), например при приобретении участником акций организации на сумму более 200 минимальных размеров оплаты труда (в соответствии со ст. 34 Федерального закона “Об акционерных обществах”). В начале 90-х годов в соответствии с п. 11 Постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 “О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса” оценка земельной доли устанавливалась в размере 50-кратного налога на землю;

- заключить договор между юридическим лицом и собственником земельной доли, желающим внести ее в уставный капитал организации (в соответствии с п. 5 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”), в котором должны быть определены этапы перехода прав собственности на землю от гражданина к юридическому лицу. При этом акт приема-передачи земельной доли к договору не прилагается, так как соответствующий ей земельный участок не определен на местности. Указ не обязывает заключать подобные договоры в отношении ранее совершенных сделок, зарегистрированных в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству района;

- произвести регистрацию сделки внесения земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) хозяйства. До вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним” права на землю регистрировались районными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. С 1998 г. регистрацией прав занимаются специально созданные регистрационные палаты. Незарегистрированные права на землю могут быть оспорены в судебном порядке;

- поставить на бухгалтерский баланс хозяйства землю, приобретенную в собственность. В соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129 “О бухгалтерском учете” осуществление каких-либо бухгалтерских операций может базироваться только на основании документов, в том числе и юридических. В данном случае необходим документ, подтверждающий факт возникновения у юридического лица права собственности на землю. В качестве такого документа может выступать свидетельство на право собственности на землю, выданное юридическому лицу Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (если регистрация осуществлялась до создания отделений регистрационной палаты), либо свидетельство на право собственности на землю, выданное регистрационной палатой, либо иной документ (например, решение суда);

- произвести регистрацию учредительных документов, эмиссию акций (если земельная доля вносится в уставный капитал акционерного общества) и выдачу гражданину акций на сумму, соответствующую стоимости земельной доли, вносимой в уставный капитал хозяйства, либо наделить гражданина паем (долей участия).

Как показывает практика, при внесении собственниками земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных организаций оценка стоимости земельных долей производилась практически во всех хозяйствах Московской области, но договоры в большинстве случаев не заключались, сделки не регистрировались. Выданные гражданам свидетельства о праве собственности на землю находятся у них на руках, а юридические лица, не имея государственного акта (свидетельства или другого документа) на право собственности на землю, владеют, пользуются и распоряжаются ею незаконно. Например, АО “Мамонтово” Ногинского района не заключило в свое время договор внесения земельных долей в уставный капитал хозяйства с собственниками и не зарегистрировало в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству района сделку перехода прав собственности на землю. Сейчас у граждан появилась возможность на законных основаниях требовать выделения земельных участков в счет земельных долей на местности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения личного подсобного хозяйства, отчуждения земли третьим лицам и иных целей.

В Московской области большинство сделок внесения собственниками земельных долей в уставные капиталы организаций не были надлежащим образом оформлены. Поэтому земля не находится на балансе организаций и не учтена как их имущество.

Зачастую в сельскохозяйственных организациях Московской области не осуществлялась регистрация эмиссии акций на сумму стоимости земельных долей, поэтому граждане не получили акции предприятия взамен вносимой земли.

Таким образом, в подавляющем большинстве хозяйств Московской области процедура внесения земельных долей в уставные капиталы (паевые фонды) организаций не доведена до своего логического завершения, а в некоторых хозяйствах так и осталась на стадии принятия решения. Отсутствие у хозяйств правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю, земли на балансе делает неправомерным использование ими земли, дает основание считать незаконными совершенные сделки внесения собственниками земельных долей в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций. Различное же толкование норм земельного законодательства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, отделами регистрационной палаты и иными государственными органами еще более усугубляет ситуацию. Судебные тяжбы граждан с юридическими лицами по вопросам использования земли не самым лучшим образом отражаются на состоянии агропромышленного комплекса.