Практика оценки долей в квартире
05-10-2008 20:29
к комментариям - к полной версии
- понравилось!
Денис |
Много проблем возникает при оценке доли квартиры, а парадоксов ещё больше. Не возможность использования сравнительного подхода и доходного вызвана отсутствием аналогов, а Затратный подход не даёт точных результатов. Зимин В.С. сказал мне, что нужно оценить сравнительным подходом квартиру, а потом поделить пополам. Мне кажется это бредом. Мы же продаём не квартиру, а только долю. Значит нужно вести скидку на не ликвидность. А какой брать это вообще неизведомая тема. Что делать? А представьте, что и дети там прописаны. Так стоит ли вообще браться за такую оценку? |
||
mvg |
Браться стоит только за то, с чем в состоянии справиться :-) Не совсем ясно,почему Вы считаете невозможным применение сравнительного подхода. В большинстве регионов рынок квартир сформирован, аналогов море и именно этот подход де-факто является основным при оценке квартир, а вот затратный как раз редко может дать верный ориентир. Это мое мнение. Доли, как известно, бывают двух типов: - доля в имузществе (натурально выделенная комната, несколько комнат) - доля в праве (фактически право на част стоимости) Первую можно оценивать как стоимость самой доли, внося поправки на помехи в реализации со стороны других собственников, которым принадлежит преимущественное право на покупку. Вторую можно оценивать как часть стоимости целой квартиры, внося поправку на те же обстоятельства. Рассчет самих поправок действительно не очень простая задача, на мой взгляд такие поправки просто выдумываются на основе опыта. Экспертный метод :-) |
||
Олег |
Я считаю невозможным сравнительный подход по той причине, что рынок долей квартир развит слабо, если не сказать, что вообще, не развит. Да конечно можно определить стоимость всей квартиры по аналогам, экспертно определить поправки, но будет ли это коректно? Юридически это выглядит грамотно, но с точки зрения оценщика... |
||
mvg |
Ну и славно. Сравнительный подход, значит, не годится. Затратный..., ну что Вам говорить, сами знаете. Рентные мультипликаторы даже для квартир не всегда легко найти, особенно в провинции, а для доли тем более, так-что и доходный подход отдыхает, как правило. Что же делать? Все-таки, невзирая на трудности, что-нибудь надо применять... Результат, конечно, будет менее точный и обоснованный, чем при оценки целой квартиры. Стоимость доли связана со стоимостью квартиры очевидной связью, остается только изобрести коэффициент. Причем здесь вообще подходы. Проблема в сложности изобретения поправочных коэффициентов, а сам сравнительный подход ни в чем не виноват. |
||
Денис |
Вот об этой проблеме я и хотел поведать миру. Я с ней сталкнулся. Да, в принципе, стоимость квартиры связана со стоимостью доли. Поправочный коэффициент дело интересное, и как написал mvq, экспертно-определимое. Я например предпологаю, что он должен колебаться около 30 - 50%. |
||
Леонид |
Предлагаю следующее: исходим из предположения, что владелец доли сдал ее в аренду владельцу остальной части квартиры, стоимость аренды всей квартиры известна - остальное понятно. Методика, вообще, нужна. Таких дел будет всё больше. Если в 4-х комнатной квартире оценить 1/4 долю в натуре не проблема, то как оценить 1/8 1-комнатной? В суде спросят: "Где методика изложена? Каковы прецеденты?" |
||
mvg |
Попробую следуя за логикой Леонида расшифровать то, что обозначено как "остальное понятно" :-) Очевидно предполагается, что стоимость аренды доли является частью арендной платы за квартиру, но какой частью. Во-первых, владелец остальной части квартиры имеет преимущество перед сторонним арендатором, он и так уже внутри и, возможно, частично уже использует предлагаемую ему в аренду долю. Во-вторых, такое предположение оценщика вряд ли соответствует понятию рыночной стоимости доли, т.к. видимо будет нарушен принцип наиболее эффективного использования. Наконец, он может быть заинтересован вообще избавиться от соседства арендаторов долей и тогда может заплатить больше среднерыночной арендной платы. Кроме того, это все доходный подход и это славно, но анализировать стоимость квартиры не применяя рыночный подход по-моему не совсем корректно. Т.е. я согласен с Леонидом, что есть такой спсоб, но на этом пути в общем-то те же проблемы, что и в методе сравнения продаж. Вернее проблема учета долевого характера права собственности - проблема инвариантная (вот :-)) к применяемому подходу. |
||
Аноним |
а чем отличается владение долей квартиры от владения комнатой(комнатами) соответствующего размера? по-моему, это почти одно и то же. А рынок комнат есть. |
||
Денис |
Да конечно, можно взять как аналог комнату соответствующей площади доли, или разной и ввести корректировку на площадь. Но всё же это квартира, а не коммуналка. |
||
Марина |
Выше уже изложен пример, когда следует определить , например 1/3 долю однокомнатной квартиры, которую в натуре выделить невозможно (допустим в комнате 1 окно и ее никак на 3 части невозможно разделить путем перегородок). Такие случаи в судебной практике встречаются довольно часто. Суд дает определение оценщику: определить действительную стоимость 1/3 доли. Согласно статьи 7 Закона об оценочной деятельности, оценщик должен определить рыночную стоимость этой доли. А о какой рыночной стоимости доли в данном случае может идти речь? Я согласна, что рынок отдельных комнат в коммуналках существует. Но ведь нет в природе рынка углов в однокомнатных квартирах!!! Вроде задача и проста, но в то же время здесь масса подводных камней. Мне приходилось сталкиваться с подобными случаями на практике. Я определяла рыночную стоимость всей квартиры в СУЩЕСТВУЮЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ, а затем описывала, что если исходить из предположения, что данная квартира может быть выставлена на свободный рынок, то ее рыночная стоимость на дату оценки будет такой-то. Эту сумму собственники долей могут поделить пропорцонально доле каждого, и указывала стоимость доли. Оценку производила, применяя 2 подхода: затратный и сравнительный. Доходный подход, в данном случае, по-моему, будет неприемлем, т.к. реально сдать в аренду угол в 1-комнатной квартире, где еще проживают 2 собственника, нереально (конечно, бабульки сдают углы студентам, но это анахронизм). Конечно, этот метод весьма условный, но ведь и вся оценка - дело весьма условное. Может кто-то предложет другой метод? Интересно будет ознакомиться. |
||
mvg |
На самом деле в примере Марины довольно легко применить дохдный подход: если собственники сдадут квартиру в аренду, то каждый из них сможет получить свою долю денежного потока от собственности, пропорциональную его доле в этой собственности. При этом у каждого могут быть свои издержки и, следовательно, ЧЭД может быть различный. Ну и дисконтирование или капитализация. Что же касается доли, выделенной в натуре, то там ситуация в доходном подходе сложнее, т.к. выделенную долю следует и в аренду сдавать отдельно, т.е. будет напряг с аналогами... |
||
марина |
Вот об этом "напряге" я и говорю! Мне только не понятно, зачем напрягаться и выдумывать велосипед? Ведь в стандартах оценки четко сказано: " оценщик ... обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке". В приведеном мною примере отказ от применения доходного подхода логичный и обоснованный. |
||
Людмила |
А что Вы скажете о законодательной стороне этого вопроса? Ведь закон, вносящий изменения в правила регистрации сделок с недвижимостью (в частности в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и позволяющий куплю-продажу доли в квартире (физически не выделенную, и даже в однокомнатной квартире), принятый Госдумой в третьем чтении, не зарегистрирован в Минюсте и не опубликован. А это означает, что в настоящий момент продажа подобных объектов недвижимости невозможна, т.к. законодательно невозможна регистрация прав на физически невыделенные доли в результате их купли-продажи. Так какую же стоимость может иметь объект, который по закону невозможно продать, и вообще, имеет ли смысл оценивать такие объекты? И что делать оценщику, если его обязывают производить оценку объектов по исполнительному производству, которые по закону не возможно продать? |
||
mvg |
Марина и Людмила совместными усилиями создали чудесный юридический тупичок, из которого я попытаюсь выйти: Заявляется, что: Марина: "Доходный подход... будет неприемлем, т.к. реально сдать в аренду угол... нереально" Людмила: "...в настоящий момент продажа подобных объектов недвижимости невозможна... Так какую же стоимость может иметь объект..." И то и другое высказывания есть "...отказ от применения доходного (Марина) подхода (и рыночного - Людмила) логичный и обоснованный" :-)? Однако нет. Что мы, собственно оцениваем? Квартиру? долю в квартире? Нет. Мы оцениваем стоимость права собственности и иных вещных прав не квартиру/долю. У долевого собственника есть право его долевой собственности. Это право классически раскладывается на права: - распорядиться собственностью (сравнительный подход показывает, как аналогичной собственностью распоряжались другие); - пользоваться полезными свойствами своей собственности - использовать право в корыстных целях :-) (доходный подход рулит процессом оценки этих полезных свойств) - владеть вещью, держать ее на поводке, гладить и кусать, если не слушается :-) (затратный подход интересуется во что это обойдется) Практика показывает, что извлечь пользу от своей долевой собственности можно, а, стало быть стоимость она имеет. И если есть способ оценить эту стоимость доходно и результат относительно достоверен, то о каком обосновании неприменения доходного подхода может идти речь? Спасибо за возможность порассуждать. |
||
Людмила |
А что если обязывают оценивать долю в однакомнатной квартире, где прописаны и постоянно проживают два человека, которые не когда не дадут согласие на сдачу в найм какой либо доли в этой квартире. Аналогичный случай может быть рассмотрен для двух, трёх...комнатной квартире в которой прописаны и проживают люди. В соответствие с нашим законодательством сдавать квартиру в найм без согласия всех проживающих (в том числе собственников, даже не зарегистрированных на данной площади) сдать квартиру в найм невозможно. Так какой подход в этом случае можем применить? Продажа - невозможна, Сдача в найм тоже. |
||
Марина. |
Полностью согласна с Людмилой! Теоритически право владения долей в собственности имеется, но реализовать его (право распоряжения) по сути невозможно: тут же вступают в силу серветуты (ограничения) в виде согласия собственников других долей. Скажите, если сдать в арендное пользование доли недвижимости невозможно, о каком доходе может идти речь? А если недвижимость не приносит дохода и не принесет его никогда (смотри мой пример), то интересно знать каким образом вы, уважаемый mvg, рассчитаете стоимость объекта в рамках доходного подхода? В таких случаях выход только один: если физически выделение доли недвижимого имущества невозможно, то одному (или нескольким) обладателям доли (долей) выплачивается денежный эквивалент стоимости этой доли. Собственно для этого суды и обращаются к оценщикам, чтобы мы дали свое профессиональное заключение о стоимости, чтобы суд мог принять решение о выплате одной из сторон какой-то конкретной суммы. По опыту скажу, что такие процессы длятся, подчас, годами, если стороны не согласятся на компромиссный вариант - одна из них должна согласиться на получение денежной компенсации и отказаться от своего права на принадлежащую ей часть недвижимого имущества. А все навороты по поводу обязательного применения доходного подхода ( даже тогда, когда его применение невозможно и неуместно), я считаю не более чем притянутым за уши. Конечно, при желании можно все красиво сочинить и преподнести в отчете, но зачем это необходимо? Что для нас важнее: правильно определить наиболее вероятную стоимость объекта или только для самоцели использовать всегда и везде обязательно все три подхода? Как правило так рассуждают непрофессионалы (как правило, госчиновники различных контролдирующих органов). Я могу согласться с аппонентом только в том случае, если он изложит конкретно с цифровыми и логическими выкладками способ применения доходного подхода в приведенном мною примере! А рассуждать отвлеченно можно долго и бездоказательно. |
||
Марина. |
Полностью согласна с Людмилой! Теоритически право владения долей в собственности имеется, но реализовать его (право распоряжения) по сути невозможно: тут же вступают в силу серветуты (ограничения) в виде согласия собственников других долей. Скажите, если сдать в арендное пользование доли недвижимости невозможно, о каком доходе может идти речь? А если недвижимость не приносит дохода и не принесет его никогда (смотри мой пример), то интересно знать каким образом вы, уважаемый mvg, рассчитаете стоимость объекта в рамках доходного подхода? В таких случаях выход только один: если физически выделение доли недвижимого имущества невозможно, то одному (или нескольким) обладателям доли (долей) выплачивается денежный эквивалент стоимости этой доли. Собственно для этого суды и обращаются к оценщикам, чтобы мы дали свое профессиональное заключение о стоимости, чтобы суд мог принять решение о выплате одной из сторон какой-то конкретной суммы. По опыту скажу, что такие процессы длятся, подчас, годами, если стороны не согласятся на компромиссный вариант - одна из них должна согласиться на получение денежной компенсации и отказаться от своего права на принадлежащую ей часть недвижимого имущества. А все навороты по поводу обязательного применения доходного подхода ( даже тогда, когда его применение невозможно и неуместно), я считаю не более чем притянутым за уши. Конечно, при желании можно все красиво сочинить и преподнести в отчете, но зачем это необходимо? Что для нас важнее: правильно определить наиболее вероятную стоимость объекта или только для самоцели использовать всегда и везде обязательно все три подхода? Как правило так рассуждают непрофессионалы (как правило, госчиновники различных контролдирующих органов). Я могу согласться с аппонентом только в том случае, если он изложит конкретно с цифровыми и логическими выкладками способ применения доходного подхода в приведенном мною примере! А рассуждать отвлеченно можно долго и бездоказательно. |
||
Олег |
Хорошо, раз вы все такие умные, если этот процесс длится годами и толку оценщику в нём нет, то скажите как обоснованно отказаться от оценки доли. |
||
Денис |
А всё таки остаётся затратный подход, с помощью которого можно, даже если не точно, но оценить стоимость доли квартиры. |
||
mvg |
Людмиле, Марине: Рыночная стоимость (хоть на квартиру, хоть на долю) предполагает, что собственник владеет своей собственностью наиболее эффективно, а не использует ее только для того, чтобы досадить ближнему. Принцип наиболее эффективного владения требует от оценщика сделать заключение о том, сколько стоит данное право, если владеть им разумно. Следовательно, если владелец 1/3 доли желает получить компенсацию со злобного владельца 2/3, то оценщик обязан сосчитать стоимост этой 1/3 именно исходя из предположения о том, что квартира могла бы быть сдана в аренду по некой среднерыночной ставке и собственник доли должен получить 1/3 потока денег от аренды. Тот факт, что злобный гоблин мешает это сделать на практике как раз и вынуждает нас прибегнуть к оценке. Почему, Марина, Вы считаете применение доходного подхода неуместным? Только потому, что собственнику кто-то мешает получить законный доход? Разве это основание? И я не гос.служащий, а просто оценщик :-) |
||
Марина |
Дело в том, что делят доли, как правило те люди, у которых данная квартира является единственным жильем. Поэтому о сдаче квартиры в аренду и не идет речь: владельцы просто в ней проживают. А весь сыр-бор разгорается как раз из-за того, что собственник, например, 1/3 претендует получить наиболее высокую стоимость своей доли, чтобы произведя доплату, приобрести себе хотя бы какую-нибудь отдельную комнату. Варианты, конечно, бывают разные, но приведенная мною выше схема наиболее типична в таких делах. |
||
mvg |
На письмо Марины: Да, разумеется, реальная аренда не всегда возможна и, тем более, не всегда входит в планы собственника. Точно так же и строительство не всегда входит в планы собственника, а равно и продажа. но это же не означает, что если собственник заявит, что он не будет ни продавать, ни сдавать, ни строит свою квартиру, то для ее оценки нельзя применить вообще ни один подход. Ведь всякий подход начинается с посылки "Если бы..." ... то... Важно, что исследуемое право в принципе дает возможность получить цену/поток дохода/избежать затрат. Теперь о стремлении собственника 1/3 получть доплату для покупки отдельной комнаты. Я согласен, что это типичное желание, но справедливо ли оно? оставим вопрос о справедливости самой доли 1/3, т.к. надо считать, что она справедлива. Пусть квартира стоит 30 и тогда собственник 1/3 имеет в ней 10. Но ему надо, пусть 15. Откуда возьмутся лишние 5? Ясно, что из кармана того, у кого 2/3. Так в чем же функция Оценщика в этой, как Вы пишете, наиболее типичной ситуации? Каждый ответит на этот вопрос сам, я лишь пытаюсь представить логику экономически справедливого ответа. |
||
Марина |
mvg Почему Вы решили, что "лишние $5тыс. возьмутся из карамана того, у кого 2/3"? Каждый получит только свою долю в денежном эквиваленте. А вопрос доплат и прочее - это не задача оценщика. С допущением, что возможно подобные квартиры оценивать доходным методом можно согласиться, только при условии предположения о сдаче в поднаем всей квартиры, а не доли. Точно также допускаем возможность продажи всей квартиры (сравнительный подход) и по затратам на воспроизводство (замещение) оценивается вся квартира. А доли выделяются уже потом. Это к вопросу Дениса. |
||
Марина |
Олегу. Если решение об оценке доли квартиры принято судом (судебное определение) и направлено Вам, то отказаться от оценки Вы не имеете права (смотри Закон о судебной экспертизе). Другой вопрос: кто будет оплачивать услуги оценщика? Беслатно заставить Вас работать никто не имеет права (смотри Гражданский Кодекс). Если Вы не являетесь государственным экспертом и не сидите на окладе, то по моему мнению, имеете право отказаться от проведения экспертизы стоимости объекта на том основании, что эти работы никто не собирается оплачивать. Или судья должен принять решение, каким образом Вам возместят затраты на проведение оценочных работ. А как думают друие оценщики? |
||
MVG |
Судя по последним сообщениям наметился некий консенсус. Для полноты картины отмечу, что я вовсе не сторонник применения дохдного и затратного подходов к оценке квартир или долей в них. В большинстве случаев хватает сравнения продаж. Это не означает, однако, что применить оставшиеся подходы нельзя. Как правило можно, но незачем. Олег просил обоснование, по-моему оно таково: Затратный подход не учитывает важные характеристики: этажность, местоположение и т.п.; в доходном подходе используются арендные ставки, но на рынке жилья аренда менеее развита, чем купля-продажа и, соответственно, ставки менее точны. Марине: разумеется сдается/продается вся квартира, а на доли делится доход. Что же касается вопроса о $5тыс (интересно, но у меня было просто 5 :-)), то я имел в виду, что собственник 2/3 выплачивает собственнику 1/3 компенсацию и вот тогда лишние 5 берутся действительно из его кармана. По поводу отказа я согласен со сказанным, хочу только добавить, что всегда остается возможность заявить суду о невозможности сделать экспертное заключение по причине недостаточной квалификации либо недостаточности информации. |
||
ВАСя |
Ребята не сортись-проанализировав нынешнюю юридическую ситуацию можно прийти к выводу, что мы просто берём долю от стоимости всей квартиры , определённую всеми тремя подходами. И всё...! |
||
МАРС Незарегистрированный пользователь |
Я имею 2/3 доли в однокомнатной квартире и зарегистрирован на этой жилплощади с двумя совершеннолетними детьми.Это мое единственное жилье. Как правильно оценить 1/3 доли квартиры сособственника для выкупа у него ее нашей семьей? Сособственник называет разные цены, выгодные для него в определенный момент. |
||
Владимир Мокроусов Член сообщества Имя Владимир_М Номер сообщения: 209 Регистрация: 10-2003 |
МАРС Я имею 2/3 доли в однокомнатной квартире и зарегистрирован на этой жилплощади с двумя совершеннолетними детьми. Это мое единственное жилье. Как правильно оценить 1/3 доли квартиры сособственника для выкупа у него ее нашей семьей? Сособственник называет разные цены, выгодные для него в определенный момент. Все познается в сравнении. Из вашего письма видно, что вы напряжены данной ситуацией. Это понятно. Но оценщик в первую очередь должен быть независимым, в том числе и от эмоций, и симпатий. Простой вопрос. Как оценить 2/3 части яблока. Простой ответ – 2/3 от стоимости яблока. Почему трудности с квартирой. Но в ней дети прописаны? Значить речь пойдет о правах. Дети имеют право проживать в квартире, обременение. Чтобы разобраться в чем-то, нужно понять, о чем идет речь. Речь идет о правах. Для собственника есть пакет прав (право владения, пользования, распоряжения). Все собственники имеют полный пакет прав, значит и стоимость их прав должна делиться по долям. А как же дети. А дети имеют права из другого пакета прав (прав социальной защиты), Право на проживание. При этом у собственника 1/3 доли возникает право на получение арендной платы, поскольку он дал разрешение на прописку. Если речь идет о родственниках, то существуют ряд других прав и обязанностей по содержанию нетрудоспособных членов семьи. Но это из другой оперы. Итак: Я считаю, что рыночная стоимость прав на 1/3 долю квартиры равна 1/3 доле от рыночной стоимости квартиры. Но я не утверждаю что я прав на 100%, если кто имеет другую точку зрения, то я с удовольствием готов это обсудить. |
||
Uzi Кандидат Имя Uzi Номер сообщения: 29 Регистрация: 07-2004 |
Владимир. С яблоком всё ясно. Забрал свою треть (она конкретна, осязаема) и съел. Вкус такой же как и у двух третей, и у яблока вцелом. А где треть квартиры? У окна, двери? А в туалете? А качество жизни людей, ставшими чужими, в одной квартире? Может за это качество и зацепиться? Человек, купивший одну треть в квартире с низким качеством жизни, не только приращивает площадь, но и повышает качество своей жизни на всех трёх третях. То есть, продавец не только продаёт свою треть (будем считать, обеспечивающую на своей территории нормативное качество жизни и стоящую треть цены нормальной квартиры), но и улучшает качество двух третей покупателя. Не утверждаю твёрдо, но ... Вопрос действительно интересный (во всяком случае, для меня) С уважением |
||
Владимир Мокроусов Член сообщества Имя Владимир_М Номер сообщения: 215 Регистрация: 10-2003 |
Уважаемый Uzi А где треть квартиры? Оценщик не оценивает квартиры, он оценивает право на эту квартиру. Это не я так утверждаю, это первый постулат оценки. } |
||
Uzi Кандидат Имя Uzi Номер сообщения: 37 Регистрация: 07-2004 |
Владимир А где треть квартиры на которую имеет право некто? Ни на один квадратный сантиметр более трети он право не имеет. Про треть это не я, а суд решил. Я всё время думал об этой задаче и мне кажется, что для оценщика она не имеет однозначного решения. Всё дело в том, какова цель оценки (какую нужно определить стоимость). Она не будет ясна до тех пор пока сами жильцы не определятся в своих взаимоотношениях и не будет однозначно сформулирована задача оценки, с которой согласны обе стороны конфликта. Однако, думаю, это маловероятно. Но и оценщик не может играть роль судьи. Например, цель оценки определить рыночную стоимость. Если исходить из определения, данного стандартом оценки, в рассматриваемом случае она будет ниже плинтуса. (Право собственности на треть однокомнатной квартиры, уже заселённой семьёй, вне круга её жильцов может прельстить только бомжей.) Лучший выход - продать квартиру (оценщик оценит её РС), деньги разделить в соответствующей пропорции и разбежаться. Психологически это легче для обоих сторон (так не доставайся ты никому!). Не пойдут на такой взаимный компромис - будут всю жизнь мучиться. Вот здесь оценщик мог бы разъяснить сторонам ситуацию и дать соответствующую рекомендацию. Но это уже другая история С уважением |
||
Владимир Мокроусов Член сообщества Имя Владимир_М Номер сообщения: 228 Регистрация: 10-2003 |
Uzi Лучший выход - продать квартиру (оценщик оценит её РС), деньги разделить в соответствующей пропорции и разбежаться. } А если один из двух понимает, что он больше не получит чем 1/3, но и меньше ему не надо, то согласиться на 1/3 от стоимости по которой продадут квартиру. Вы сами ответили на вопрос. |
||
Рогова Анна Кандидат Имя Рогова_Анна Номер сообщения: 14 Регистрация: 10-2003 |
Не могу найти эту дисскуссию в поиске, называлась она "Оценка квартиры при ее разделе". Вот цитата. Мисовец Четверг, Апрель 11, 2002 - 06:49: На тему Вопрос адекватной компенсации за передаваемую кому-либо долю в квартире действительно не прост. В некотором смысле он похож на вопрос целевой покупки определенной квартиры, т.е. такой квартиры, собственник которой ее продавать не собирается. В общем случае, стоимость такой покупки с точки зрения продавца составит раночную стоимость квартиры + надбавка, стимулирующая продавца продать данную квартиру в отсутствии иных мотиваций. С точки зрения же покупателя, например в случае покупки соседней квартиры с целью расширения своей квартиры на чужие территории, такая надбавка соотносится со стоимостью блага изменения размеров квартиры без изменения места жительства. Это благо заключается в том, что человек не имеет хлопот по переезду, сохраняет привычное окружение, сохраняет вложения в специфическую отделку своей квартиры, погреба, гаражи и т.п. Возвращаясь к доле, легко заметить, что выкупающий, скажем 1/3 квартиры имеет все указанные выше выгоды, которые и должны быть оценены при справедливом рассмотрении. Продавец доли также имеет все перечисленные хлопоты, поскольку не имеет иных законных мотивов к сделке, кроме материального стимула ее совершить. Итог: 1/3 квартиры всегда стоит больше, чем 1/3 * РС ....." А вот на практике человек, специализирующийся на покупках долей, заявил, что стоимость доли, в его жизни, всегда меньше той вот самой арифметики 1/3*РС (например, если доля 1/3). |
||
Uzi Кандидат Имя Uzi Номер сообщения: 41 Регистрация: 07-2004 |
Владимир и Анна Мне представляетс, вы, фактически пришли к тому же, что и я. Прежде, чем оценщик вступит в игру, стороны кофликта должны прийти к какому -то решению. Чтобы поделить и разбежаться, нужно взаимное согласие (оценщик может предложить, но никак не навязать). Недостаточна готовность одной стороны довольствоваться третью рыночной стоимости и съехать. Нужно, чтобы другая сторона, в свою очередь была согласна выплатить эту сумму. И так с любым вариантом. Оценщик, на стадии поиска решения может быть только консультантом. Мисовец в приведённой Анной цитате оперирует понятиями стимулирование продавца, благо... Я ранее писал о качестве жизни. Но кто сможет всё это рассчитать? Кто сможет назвать сумму, которой можно подвигнуть продавца к сделке, если она есть, например, функция от степени накопившейся взаимной непрязни, которая стремится к бесконечности. Откуда уверенность, что именно цифра выведенная оценщиком непременно устроить обе стороны. Отчёт оценщика не есть документ, на основании которого, кого-то можно принудить к сделке. С уважением |
||
Владимир Мокроусов Член сообщества Имя Владимир_М Номер сообщения: 255 Регистрация: 10-2003 |
|