При описании местности, обследуемого имущества рассматриваются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! интенсивность сбыта продукции;

! покупательная способность;

! спрос;

! потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! месторасположение;

! качество почвы и продуктивность угодий;

! обустройство;

! рыночная привлекательность;

! рентабельность;

! общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по 3-м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

! население;

! занятость;

! стоимость;

! интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хозяйств (оценивается по 3-м критериям: недостаточное, сбалансированное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товарные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные продукты).

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, воду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные характеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения, арендная привлекательность, совместимость строений, наличие воды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог, опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, качество почв климатические условия наличие удобств (водопровод, канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта продукции, основного шоссе), основной способ использования земли (интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собственности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Считается, что таковым являются осуществимые и максимально продуктивные способы использования, отвечающие следующим критериям:

1.         Использование должно соответствовать правовым нормам (ферма расположена в аграрной зоне).

2.         Использование должно быть физически осуществимым (ограничений практически нет, и земля может быть использована для ведения сельского хозяйства или под застройку).

3.         Использование должно быть экономическая целесообразным (вся земля в данном районе используется для ведения сельского хозяйства; необустроенные участки используются для производства, главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие экономически целесообразные способы использования, способные приносить доход, но не способные обеспечить максимальную продуктивность).

4.         Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целесообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих правительственных программ, в настоящее время не существует, и, что в настоящее время данный способ использования обеспечивает максимальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст-роенного, как бы свободного участка является товарное производст-

во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом использования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товарное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений определяется в размере их восстановительной стоимости с учетом накопленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, коровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных участков заключается в подборе сделок с объектами-аналогами и внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправками, по которым осуществляются корректировки, являются:

! поправка на условия финансирования;

! поправка на время заключения сделки;

! поправка на распределение земли (структуру угодий);

! поправка на продуктивность посевных площадей;

! поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце-ночных работ1.

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж выступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении корректировок в цены сделок учитываются такие позиции как местоположение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж

Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны четыре участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от использования посевных площадей и всех сооружений, и из этой суммы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные расходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма капитализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитывается как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства целиком, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый доход определяется на основании валового дохода посредством применения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом

Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на откорме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оцениваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Определение нормы капитализации

Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитализации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. Доли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отношению к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации

Валовой доход:         $48145            или 100%

Расходы:         $17070            или 35,46%

Чистый доход:           $31075            или 64,54%

Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =

= $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет $518000.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценочных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориальным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской федерации, административным района, крупным хозяйствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос-земкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики являются нормативными показателями, устанавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление о об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.