30 августа 2006г. вступили в силу утвержденные постановлением Правительства РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие порядок выполнения собственниками обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание данного имущества. В документе дана широкая трактовка состава общего имущества. По общему правилу в него включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и т. д. Определены четкие границы разделения общего имущества в многоквартирном доме от внутриквартирных и внешних инженерных сетей. Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки - все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом . Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.

Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав. Именно несоблюдение данного условия не позволяет собственникам реализовать свои права на практике.

     Правила предоставляют собственникам право самостоятельно решать вопросы содержания и ремонта общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, непосредственно собственниками, управляющей компанией и др.). Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту определяются собственниками на общем собрании.
     Как показывает практика, собственникам порой бывает очень трудно организовать и провести данное собрание. Хотя Правила отводят этому органу главную роль в решении вопросов домовладения. Например, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение вопросов проведения текущего и капремонта, утверждения перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На собрании определяется и способ управления домом, в зависимости от которого устанавливаются источники содержания общего имущества: плата по договорам, обязательные платежи или взносы.
     Кроме того, Правила определяют общий принцип установления решением общего собрания собственников платы за содержание и ремонт жилья (а не муниципалитетами, как это было ранее). Данная плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. С выходом Постановления признаются утратившими силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 N 89, а также Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", которые не соответствовали новому ЖК РФ.
     Только в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органом местного самоуправления по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса, равным цене договора управления многоквартирным домом. В случае если способ управления общим собранием выбран, но не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
     Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы техучета жилфонда; акты о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки испытания инженерных коммуникаций и т. д.
     Правила дают критерии физического износа общего имущества - они определяются с учетом норм законодательства о техническом регулировании (ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и др.) уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. В зависимости от этих параметров Правила устанавливают необходимость проведения текущего либо капремонта.

Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ, будут проводится с 01.01.2007. // См.: п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75./