- Московские власти, в рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса намеревались реализовать по лизинговой схеме площади в 50 строящихся бизнес-центрах;
- Петербургский фонд имущества осенью 2006 г. заключил соглашение о сотрудничестве с несколькими лизинговыми компаниями. В рамках этой договоренности лизинговые компании могут участвовать в торгах за городские нежилые помещения, которые приватизируются через аукционы.
Лизинговые практики, строители и риэлторы находят, что лизинг недвижимости может быть экономически выгоден для основных участников сделки.
Преимущества лизинга недвижимости.
При лизинге недвижимости возможны все обычные для российского лизинга преимущества, такие как:
- применение ускоренной амортизации, что с течением лет значительно снижает выплаты по налогу на имущество, особенно, если имущество дорогостоящее;
- отнесение лизинговых платежей на себестоимость, что значительно сокращает налогооблагаемую базу для уплаты налога на прибыль. Кроме того, для участников сделки возможны специфические преимущества лизинга недвижимости.
Для лизингополучателя, исходя из его деловой ситуации, могут оказаться важными следующее экономические особенности лизинга недвижимости:
- Отличие лизинга от обычной аренды заключается в том, что он позволяет с течением времени приобрести недвижимость в собственность по заранее известной цене. Арендатор по договору финансовой аренды оплачивает услуги лизинговой компании, которая вложила деньги в покупку недвижимости. При этом вероятно, что лизинговые платежи не будут существенно пересматриваться с течением времени и величина последнего платежа, фиксирующего покупку объекта лизингополучателем, может быть в значительной мере предопределена т.к. стоимость покупки недвижимости лизинговой компанией установлена в начале сделки.
- Особенность лизинга относительно покупки с помощью ипотечного кредита состоит в отсутствии или в значительном снижении залоговых обязательств со стороны лизингополучателя, т.к. лизинговая компания является собственником объекта недвижимости.
- Кроме того, формально неинвестиционный характер аренды обуславливает отсутствие претензий к лизингополучателю со стороны налоговых органов, в отношении того, что инвестиции должны производиться из прибыли после ее налогообложения. Арендатор по договору финансовой аренды (лизинга) сам не инвестирует, а только оплачивает арендные (лизинговые) платежи.
Для девелопера, лизинг - это еще один способ продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости, новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов недвижимости.
Доход лизинговой компании - это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2-3 проц.), плюс, плата за дополнительные, в частности - услуги по юридическому оформлению и сопровождению сделки.
Сложности в экономическом планировании и юридические проблемы оформления сделок:
С экономической точки зрения немалая сложность состоит в долгосрочном планировании сделок. Стагнация на российских финансовых рынках в течении последнего года и нестабильность российского рынка недвижимости являются тормозящими факторами для развития лизинга. Ставки заемных средств в РФ все еще высоки и продолжают снижаться. Однако, их динамику сложно прогнозировать в перспективе нескольких лет. В отношении мировой экономики, ряд финансовых экспертов утверждает, что эпоха низких процентных ставок заканчивается, тогда как у нас ставки среднесрочных и долгосрочных заимствований в значительной мере основаны на стоимости зарубежного капитала. В отношении положительной динамики цен недвижимости на ближайшие несколько лет, тоже, появились сомнения - ряд экспертов считают некоторые сегменты российского рынка недвижимости уже сейчас "перегретыми". Все это препятствует заключению долгосрочных лизинговых договоров с фиксированными ценами и ставками.
В тоже время, не без участия государства быстрыми темпами растет банковское кредитование покупок недвижимости. Относительно банков, финансовые возможности лизинговых компаний не так велики, а финансирование в значительной мере вторично - основано на все том же банковском кредитовании. Поэтому, лизинговое финансирование объектов недвижимости по цене, нередко, менее конкурентно относительно банковской ипотеки. В этом смысле только дополнительный лизинговый сервис и налоговые преимущества лизинга позволяют лизинговым компаниям выдерживать конкуренцию. Лизинг недвижимости, едва появившись, сразу стал трудным с точки зрения рыночной конкуренции.
Кроме того, пока на рынке есть дефицит высоколиквидной коммерческой недвижимости, условия продажи в немалой степени диктуют ее собственники и продавцы. Сложные и долгосрочные лизинговые сделки им, как правило, экономически невыгодны.
В юридическом аспекте есть немало проблем. Не претендуя на исчерпывающий список таковых, приведу перечень наиболее часто упоминающихся:
- Объекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды.
- Лизинг с юридической точки зрения не возможен на стадии незавершенного строительства, в то время как будущие собственники недвижимости часто инвестируют в ее постройку.
- Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от ее стоимости, зафиксированной в документах - причина и/или следствие налоговых экономий. Однако, для юридической чистоты и минимизации рисков "рыночного" лизинга, объект недвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости.
- Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты недвижимости реализуются частями - путем продажи долей в компании-владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект недвижимости сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи, и акции не могут стать предметами лизинга.
- Земля не может быть предметом лизинга. Из-за этого тоже происходит усложнение юридического оформления сделки, в результате которого земля остается в долгосрочной аренде и/или приобретается отдельно от договора лизинга.
- Имеются противоречия между ГК РФ, законами о финансовой аренде (о лизинге) и о регистрации прав на недвижимое имущество. Единственный выход - регистрация и оформление договора купли-продажи и договора лизинга одним числом, что само по себе непросто и сопровождается налоговыми и др. рисками.
Из-за юридических и экономических сложностей, а также в виду указанных альтернатив, российская практика которых более долгая и, соответственно, более проработанная, лизинг недвижимости в РФ пока еще мало развит. Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то, нерыночной услугой.
Информацию раздела предоставил Дмитрий Лелецкий, Internet-проект UNLEASE.ru
ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ
Нужно сделать одно уточнение, сузив тем самым для конкретности сферу обзора, поскольку расхожие житейские представления в данном случае отличаются от юридической практики. В соответствии текстом статьи 130 ГК РФ, понятия "недвижимое имущество, недвижимость" не отождествляются исключительно со зданиями и площадями в них, которые могут быть предметами лизинга и рассматриваются в этой части обзора.
Основные характеристики лизинга недвижимости в РФ.
Наряду с практикой среднесрочной аренды с правом выкупа арендуемой недвижимости или без такового, а так же в качестве альтернативы покупке недвижимости с использованием заемных средств, в РФ начинает развиваться финансовая аренда (лизинг).
В самых общих чертах, сделка лизинга недвижимости состоит из 2-х или 3-х составляющих: сначала, лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, потом, передает ее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга) и, после окончания срока лизинга, объект недвижимости может быть передан в собственность арендатору в соответствии с условиями лизингового договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую обнаруживается много практических сложностей. Тем боле сделки с недвижимостью сложны, если они многосторонние и долгосрочны по российским меркам - несколько лет и дольше.
Сделки лизинга недвижимости в РФ до настоящего времени заключались нечасто. Лишь иногда, нерыночные лизинговые сделки проводились с участием аффилированных компаний, например, когда лизинговая компания аффилирована с девелопером, или с приобретателем недвижимости по договору финансовой аренды (с лизингополучателем). До сих пор, несмотря на видимые экономические преимущества лизинга перед другими финансовыми инструментами, объем лизинговых операций не превышает 1-2% относительно объемов строительства и продаж коммерческой недвижимости. В качестве показательного примера, по состоянию на осень 2006 г., по данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленинградской области, в регионе оформлено всего около 20 сделок лизинга коммерческих площадей.
В крупных городах сейчас формируется рыночный спрос на лизинг недвижимости, в основном со стороны малого и среднего бизнеса. С другой стороны, отражают формирующийся спрос только некоторые лизинговые компании, готовые заключать договоры на сравнительно недолгий срок - до семи лет. Реальные рыночные ставки у лизинга недвижимости не низкие - 10% годовых и выше; авансовый платеж - 10% и больше. Определенную роль в формировании и удовлетворении спроса на лизинг недвижимости начинают играть государственные имущественные фонды, в частности: