Обзор рынка жилой недвижимости . 1-ое полугодие 2008 г.

Развитие российской экономики в первом полугодии 2008 г. впервые за последние годы характеризовалось снижением темпов экономического роста. По итогам января-июня прирост ВВП составил 8,0% к соответствующему периоду предыдущего года, при этом если в 1-ом квартале 2008 г. рост составил 8,5%, то во 2-м квартале он снизился до 7,6%. В основе снижения темпов экономического роста - торможение промышленного производства, прежде всего обрабатывающего, строительства и снижение темпа роста инвестиций.
Локомотивами роста по-прежнему являются инвестиции в основной капитал и внутренний спрос, однако темпов их роста уже оказывается недостаточно для поддержания высоких темпов роста экономики: во 2-м полугодии экономическое развитие происходило на фоне замедления динамики потребления, инвестиций, строительства, прежде всего, жилищного. Безусловно, замедление темпов роста, как по отдельным компонентам, так и по экономике в целом, связано с высокой базы прошлого года, тем не менее, формирование негативных тенденций налицо.
Традиционным фактором, вносящим негативный вклад в экономическое развитие, является инфляция. По итогам первого полугодия потребительские цены выросли на 8,7% по сравнению с 5,7% годом ранее. Основной вклад в ускорение инфляции вносит продовольствие: цены на продовольственные товары за январь-июнь 2008 г. выросли 11,4%, (6,1% годом ранее). Темп роста цен производителей также превышает прошлогодние ориентиры: 17% по сравнению с 14,6% годом ранее. Высокие темпы роста цен в промышленности обусловлены, прежде всего, ростом цен на нефть, металлы и пр. на мировых рынках, высоким внешним и внутренним спросом, а также ростом издержек.Усиление инфляционного фона, в свою очередь, является одним из факторов, тормозящих рост инвестиций. Темпы роста инвестиций в основной капитал в январе - июне 2008 г. в целом оставались на высоком уровне - 16,9% к январю-июню 2007 г. Однако, пик роста (21,1%) был достигнут в феврале, к июню же прирост снизился до 10,8% по отношению к соответствующему периоду прошлого года.
Прирост объемов строительных работ в январе-июне 2008 г. оказался существенным, составив 22,4% к соответствующему периоду прошлого года. При этом опережающими темпами развивалось строительство производственных и инфраструктурных объектов. Ввод же жилых домов характеризовался значительным замедлением - 2,9% к январю-июню 2007 г., тогда как за аналогичный период прошлого года прирост вводов жилых домов превысил 34,3%. Во 2-м квартале и вовсе произошло снижение жилищного строительства на 1,1%.
Рост производства основных стройматериалов значительно отстает от темпов расширения инвестиционной активности. В частности, по данным Министерства экономического развития и торговли, производство строительного кирпича в первом полугодии 2008 г. выросло на 11,2% к соответствующему периоду 2007 г., пиломатериалов и цемента – снизилось на 3,7% и 2,6% соответственно.
Подобные диспропорции ведут к росту цен и наращиванию инвестиционного импорта: по данным таможенной статистики за январь-май 2008 г., стоимостной объем импорта машин и оборудования из стран дальнего зарубежья (на которые приходится более 90% всего объема закупок) вырос почти на 65%.
Импорт товаров по всем статьям в январе-июне 2008 г. превысил, по оценке Банка России, 135 млрд. долл., увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в 1,4 раза. Экспорт товаров за тот же период увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 54,4%. Однако прирост экспорта был обусловлен продолжающимся ростом мировых цен на нефть – в июне средняя мировая цена нефти марки Urals составила 127,8 долл. за баррель,увеличившись по сравнению с июнем 2007 г. в 1,9 раза. Физические же объемы экспорта по большинству позиций в рассматриваемый период снижались. Итоговое сальдо внешней торговли по итогам первого полугодия достигло 100 млрд. руб., существенно превысив показатели первого полугодия соответствующего периода прошлого года. В то же время, если рост экспорта основан, прежде всего, на благоприятной ценовой конъюнктуре, то в основе роста импорта лежат более фундаментальные факторы: физические объемы импорта возросли на 25,8%, цены при этом вросли на 12%. Помимо инвестиционного спроса расширение импорта поддерживается внутренним спросом со стороны населения.

Рост реальных располагаемых доходов населения в первом полугодии 2008 г. составил 8,1% к соответствующему периоду предшествующего года. Опять таки во 2-м квартале отмечалось существенное замедление - до 6,9% против 9,4% в 1-ом квартале. Негативное влияние на рост реальных доходов оказывало заметное ускорение роста цен. Заработная плата продолжает расти опережающими темпами, что связано, прежде всего, с дефицитом квалифицированных рабочих кадров: так называемый коэффициент напряженности, вычисляемый как отношение численности незанятых граждан, зарегистрированных в органах службы занятости к количеству вакансий, в июне текущего года уменьшился до 1 по сравнению с 1,6 в начале года. Рост реальной заработной платы в январе-июне
2008 г. составил 13,0%.
Примечательно, что в 2008 г. несколько улучшилось вызывающее серьезные опасения в предшествующие периоды соотношение темпов прироста реальной заработной платы и производительности труда в промышленности. Если в январе-мае 2007 г. они составляли 15,4% и 6,8% соответственно, то в январе-мае 2008 г. – 10,7% и 6,7 процента. При этом в производстве машин и оборудования, транспортных средств и оборудования и в металлургическом производстве наблюдается опережение темпов роста производительности труда по сравнению с темпами роста заработной платы.
В январе-июне 2008 г. динамика розничной торговли систематически опережала рост денежных доходов населения. Прирост оборота розничной торговли составил 15,2% по отношению к январю-июню 2007 г. В общем объеме розничной торговли опережающими темпами растут продажи более дорогих продуктов питания и непродовольственных товаров, что отражает как общее повышение уровня благосостояния населения России, так и продолжающееся расслоение населения по уровню доходов. Результатом этого является рост импорта: в качественном сегменте российские товары по-прежнему проигрывают конкуренцию импорту.
Региональная динамика оборота розничной торговли отличается существенной неравномерностью. Почти половина
(45,3%) оборота розничной торговли приходится на 8 субъектов Российской Федерации: Москву, С.-Петербург,
Московскую,Свердловскую, Ростовскую, Самарскую, Тюменскую области и Краснодарский край. Лидирует по этому показателю Москва –на нее приходится 18,4%.Опережающий рост оборотов розничной торговли относительно роста доходов населения поддерживается, прежде всего, за счет снижения склонности населения к сбережениям:высокая инфляция в конце 2007 - начале 2008 гг. привела к снижению доли сбережений во вкладах и ценных бумагах до 4,9% денежных доходов населения по сравнению с 6,6% за аналогичный период 2007 г. В тоже время расходы на покупку валюты остаются достаточно стабильными – на уровне 5,5% доходов.
Снижение темпов роста отмечено и в сфере услуг населению. В 1-ом полугодии 2008 г. рынок платных услуг населению увеличился на 6,0%, что на 1,8 процентных пункта ниже соответствующего периода предыдущего года. Значительное опережение роста цен на услуги по сравнению с непродовольственными товарами сдерживает темп их роста в связи со смещением потребительских предпочтений в пользу товаров. Тем не менее, позитивная динамика сохраняется в целом ряде отраслей.

В частности, высокие темпы роста продемонстрировал рынок платных услуг физической культуры и спорта, который включает в себя как спортивно-оздоровительные, физкультурно-оздоровительные, так и спортивно-зрелищные мероприятия. Численность занимающихся физической культурой и спортом в настоящее время составляет около 12% от численности населения страны, при этом, около 7% из общего числа занимающихся посещают занятия на платной основе. В 1-ом полугодии 2008 г. прирост платных услуг физической культуры и спорта составил 8,9%, что на 7,1 процентных пункта выше аналогичного периода 2007 года.
Рынок же санаторно-оздоровительных услуг по-прежнему развивается низкими темпами: в 1-ом полугодии 2008 г. прирост не превысил 2%), что обусловлено отсутствием полноценной структуры оздоровления и развлечений, отвечающих современным требованиям. Вместе с тем шаги, предпринимаемые государством в этом направлении, позволяют рассчитывать на опережающее развитие этой сферы уже в ближайшие годы. В первом полугодии 2008 г. получила активное развитие программа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типаю.
В настоящее время в рамках программы предусмотрено развитие 7 особых экономических зон туристско-рекреационного типа: в Калининградской области, Краснодарском, Ставропольском, Алтайском краях, в Иркутской области и Республиках Алтай и Бурятия. Сегодня разрабатываются планы развития этих рекреационных зон, утверждаются концепции их развития.Важную роль в развитии рекреационных проектов играет государство. В масштабных проектах, каковыми являются курортно-рекреационные зоны только государство может подготовить площадку, создать транспортную и коммунальную инфраструктуру, коммуникации – ложась целиком на инвестора, данные затраты делают проект нерентабельным для инвестора.
Наиболее активно в настоящее время идет работа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типа в Алтайском и Ставропольском краях.
Прогноз
Таким образом, развитие экономики России в 1-ом полугодии 2008 г. оказалось довольно противоречивым. С одной стороны, налицо замедление темпов экономического роста и высокая инфляция, с другой – сохранение относительно высоких темпов роста инвестиций и доходов населения. Так или иначе,российская экономика продолжает демонстрировать завидный иммунитет к мировым катаклизмам, очередная волна финансового кризиса по-прежнему прошла ее стороной. И если верить оптимистичным прогнозам, согласно которым американская экономика и финансовая сфера достигли «дна», и уже осенью ситуация начнет улучшаться, то и итоги развития российской экономики в первом полугодии следует рассматривать скорее как временное охлаждение, нежели как формирование новой понижательной тенденции.
Инфляцию по итогам года удержать в пределах 10% уже конечно не удастся, более реальным показателем представляется 12%, однако и данный уровень не является критичным. Тем более что большинство экономических агентов ориентируются не на агрегированные прогнозы по инфляции, а на отдельные ее компоненты, и эти оценки существенно выше официальных прогнозов.
Рост ВВП по итогам 2008 г. ожидается чуть ниже уровня прошлого года, тем не менее, он сохранится на уровне выше 7%. Высокими по итогам года ожидаются рост инвестиций и доходов населения, по-прежнему составляющие основу экономического роста. Рост доходов населения будет поддерживаться, прежде всего, опережающим ростом зарплат, который,в свою очередь, неизбежен в условиях дефицита трудовых ресурсов. Росту инвестиций, в том числе и иностранных, будет способствовать сформировавшийся статус России как «тихой гавани» в условиях мирового кризиса, а также высокие относительно мировых темпы роста. Безусловно, оценки привлекательности тех или иных отраслей определяют отраслевую структуру инвестиций: если по итогам первого квартала 2007 г.иностранные инвестиции в добывающий сектор снизились на 70% по сравнению с соответствующим периодом прошлого
года, то вложения в недвижимость и строительство возросли почти в два раза.
Цены на нефть по прогнозам большинства экспертов будут оставаться высокими, что связано с сохранением высоких темпов роста в так называемых быстрорастущих странах, так и с политической напряженностью в ряде странпоставщиков. В любом случае, расчеты экспертов показывают, что для российской экономики критичным может быть только существенное снижение нефтяных цен, до уровня 70-80 долл. за баррель,что в ближайшие годы представляется крайне маловероятным.
Россия. Жилищное строительство
За 1 полугодие 2008 г. на территории России было введено около 21,7 млн. кв. м жилых площадей, что на 500 тыс. кв. мпревышает аналогичный показатель 2007 г. (в 1 полугодии 2007г. было введено 21,1 млн. кв. м жилья). Однако, стоит отметить, что в 1 полугодии 2008 г. наблюдается дальнейшее снижение строительной активности. Если за первые 6 месяцев прошлого года темп роста строительства составил 34%, то за аналогичный период нынешнего 2008 г. - 3%.
Традиционно, максимальные объемы жилья за истекший период были введены в июне - 5,7 млн. кв. м, что связано с желанием застройщиков «закрыть полугодие» и сдать заявленные объекты.
Однако этот показатель ниже прошлогоднего почти на 300 тыс. кв. м. Вместо ожидаемого роста объемов вводимых площадей к концу года на 10%-12% пока наблюдается замедление строительной активности и снижение объемов ввода жилья.
В Московском регионе наблюдается та же тенденция. За истекший период в Москве и Подмосковье было введено 3,4 млн. кв. м жилья, что ниже аналогичного показателя прошлого года более чем на 1,3 млн. кв. м. Доли Московского региона, так же как и ЦФО в целом, в совокупном объеме ввода по России снизились и составили в первом полугодии 2008 г. 15% и 27% соответственно (против 22% и 33% в прошлом году).Однако несмотря на снижение, в абсолютных показателях Московский регион в истекшем периоде по-прежнему остался лидером среди регионов России по строительству нового жилья.

Московская область. За 1 полугодие 2008 г. объемы строительства жилых площадей и Подмосковье показали отрицательную динамику. В области было сдано ГК порядка 2,2 млн.кв. м, тогда как в прошлом году за 1 полугодие застройщики ввели 2,3 млн. кв. м. Таким образом, объемы строительства жилья в области сократились почти на 6,3%. Несмотря на это Подмосковье по-прежнему заняло первое место по стране по объемам строительства, за ним идут Краснодарский край (1,67 млн. кв. м) и Москва (1,16 млн. кв. м).

Москва. Значительный спад строительной активности был зафиксирован в 1 полугодии 2008 г. и в столице. За истекший период было введено 1,16 млн. кв. м жилья, что более чем в два раза ниже аналогичного показателя 2007 г. Снижение объемов ввода в столице связано с рядом причин: дефицитом площадок под жилую застройку, увеличением себестоимости девелоперских проектов, сложностью процедур получения разрешения на строительство. Кроме того, после запрета в Москве на точечное строительство большинство проектов, которые должны были быть реализованы в этом году, оказались заморожены.



Московский регион. Жилищное строительство
Что касается заявленных проектов в Москве и Подмосковье,то во 2 квартале 2008 г. их было немного. Среди заявленных комплексов внимания заслуживают следующие:
• Крупный жилой комплекс «Зеленая роща» в 20 км от МКАД по Ярославскому ш. от компании «Пробизнес-Девелопмент». Участок находится в лесопарковой зоне г. Ивантеевка, на территории бывшего санатория «Зеленая роща». Жилой сектор комплекса будет включать: 78 таунхаусов и 2 многоквартирных малоэтажных дома. Планируемый срок сдачи - конец 2010 г.
• Жилой комплекс бизнес-класса на 1 млн. кв. м планируется построить на месте ярмарки стройматериалов «Мельница». Участок под застройку располагается на пересечении 41 км МКАД и Калужского ш. Первая очередь освоения территории будет сдана в 2011 г.
• Многофункциональный деловой центр, включающий апартаменты, планирует возвести«Мосстройреконструкция» на Ленинградском шоссе в районе станции метро «Водный стадион». Общая площадь центра составит 115 тыс. кв. м,площадь офисов и апартаментов - 50 тыс. кв. м. Строительство планируется начать в 2010 г.По-прежнему идет работа по мега-проектам, реализация которых намечена на ближайшее время: «Проект А101» - в Ленинском районе МО, «Большое Домодедово» в Домодедовском районе МО, «Проект Плещеево» по Новорижскому шоссе.
Москва. Предложение
В 1 полугодии 2008 г. было зафиксировано незначительное снижение объемов предложения на первичном рынке жилья. Так в 1 квартале количество новостроек сократилось на 5%, во 2 квартале на 2%-3%. Снижение в объеме предложения объясняется активностью со стороны покупателей, а также снижением количества вводимых объектов.

В структуре предложения на рынке новостроек также мало что поменялось. Лидером остался популярный округ ЗАО, на который приходится более четверти предложения (28%).
Здесь, как правило, возводится жилье бизнес-класса. А вот что касается традиционного района «доступного» жилья ЮВАО, то он находится в нижней строке структуры предложения - всего 4% от всего объема новостроек по столице. Это объясняет непопулярностью округа как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Это доказывает и то, что округ находится в нижней графе таблицы по запланированным объемам ввода в этом году - 221 тыс. кв.м , что составляет 4,3% от общего запланированного объема ввода жилых площадей в Москве. Однако, не стоит недооценивать потенциал этого округа, после завершения программы по выводу промышленных территорий здесь появятся дополнительные площадки под строительство жилых объектов, а также улучшиться экологическая обстановка в целом.
Что касается вторичного рынка, то здесь в структуре предложения лидируют ЦАО (19%) и ЗАО (17%). Это преобладание обусловлено высокой долей выставленных на рынок инвестиционных квартир элитного и бизнес-классов, которые в основном и расположены в этих округах, а также придерживанием продавцами квартир эконом-класса с целью получения в дальнейшем максимальной прибыли ввиду более активного роста цен на «недорогое» жилье в столице. В остальном предложение распределено по районам равномерно.


Москва. Спрос
1 полугодие 2008 г. ознаменовалось значительным повышением покупательской активности на фоне сформировавшихся ожиданий относительно дальнейшего развития ценовой ситуации, а также кризиса на финансовом рынке. Произошло увеличение спроса – как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания.Увеличение спроса на фоне отсутствия значительных изменений в объемах предложения привело к росту цен на рынке.
При этом весной 2008 г. на рынке жилья Москвы было отмечено явление, в рыночной теории называемое «парадоксом спроса»: рост цен стал катализатором увеличения активности покупателей (в условиях ускорения роста цен решения о покупке стали приниматься быстрее). По оценкам экспертов, аналогичной была и первичная реакция на появившуюся в начале года информацию об ужесточении условий кредитования на рынке ипотеки.
В условиях ограничения возможностей и роста стоимости кредитования российских банков на международном рынке, ограничились и возможности банков в отношении внутреннего кредитования, в результате чего отдельным кредитным организациям пришлось приостановить выдачу ипотечных кредитов. Одновременно ряд банков пошел на ужесточение условий кредитования, в частности, отказ от предоставления кредита с нулевым первоначальным взносом, более тщательный подход к отбору клиентов и оценке их потенциальной платежеспособности. Данное развитие ситуации - ответная реакция российского рынка ипотеки на ипотечный кризис в США, основной причиной которого стал невозврат долгов именно по кредитам с высокими рисками.
В целом данные явления привели к замедлению темпов роста ипотечного рынка. По данным Банка России, в 1 квартале 2008 г. в Москве объем задолженности по жилищным кредитам составил 127,2 млрд. и вырос по сравнению с началом года на 6%, тогда как в соответствующем периоде прошлого года прирост составил 12%. Также в рассматриваемый период было отмечено некоторое снижение доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитования (с 25,8 до 25,7 %).



Пока ситуация на рынке ипотеки не оказывает значительного влияния на рынок жилья вследствие того, что ипотечное кредитование развито слабо (с использованием ипотеки приобретается не более 15% квартир). Однако ограничение возможностей кредитования в банках вкупе с ростом цен на жилье, скорее всего, окажет влияние на дальнейшее сужение группы населения, способной к предъявлению платежеспособного спроса. Это, по мнению специалистов компании Blackwood, может в большей степени сказаться на активности покупателей в сегменте эконом-класса, для многих из которых ипотечная поддержка является единственным реальным способом приобретения жилья.
Москва. Цены
По итогам 1 квартала 2008 г. рост цен на рынке столицы составил порядка 12-15%. За 2 квартал стоимость квадратного метра поднялась еще на 13-15%, при этом в июне было зафиксировано незначительное замедление в росте цен. Таким образом, рост цен за первое полугодие 2008 г. составил порядка
26-30%.
Существует ряд факторов, повлиявших на подобный рост стоимости жилья. По мнению аналитиков компании Blackwood, главный из них - наметившийся дисбаланс между растущим спросом (как со стороны инвесторов, в том числе пришедших с фондового рынка, так и со стороны людей, покупающих жилье для собственного проживания) и нерастущим предложением.Кроме того, на рост цен повлияли следующие факторы: падение курса доллара, инфляция, ограниченные возможности нового строительства в городе.
Средняя цена на первичном рынке в Москве на конец 1 полугодия 2008 г. остановилась на отметке $7 200 за кв. м, на вторичном - $7 100 за кв. м. Жилье в ЦАО предлагалось на первичном рынке в среднем по $17 500 за кв. м, на вторичном - $ 13 000 за кв. м. Подобная разница цен на первичном и вторичном рынке в ЦАО объясняется все более качественным строительством новых элитных объектов, более продуманной инфраструктурой и архитектурно-планировочными решениями.На втором месте по стоимости традиционно находится ЗАО.Здесь в 1 полугодии 2008 г. цена квадратного метра на первичном рынке составила $7 400, а на вторичном - $7 500. Относительно доступными остаются квартиры в таких округах, как ЮВАО, ВАО и ЮАО. Однако, именно в этих районах Москвы отмечен наибольший темп роста цен за 1 полугодие 2008 г.,что говорит о тенденции значительного подорожания жилья эконом-класса.

В ближайшее время можно прогнозировать дальнейший рост цен, однако гораздо более медленными темпами по сравнению с истекшим периодом. Падение темпов роста цен может коснуться в большей степени жилья эконом-класса. Что же касается жилья бизнес и элит класса, то здесь замедление роста цен не будет таким заметным, так как подобные квартиры изначально дороже и цены на них росли более медленными темпами.

Москва. Продажа. Предложение
Несмотря на активные заявления застройщиков о строительстве новых высококачественных объектов в центре города, в течение всего 1 полугодия 2008 г. рынок элитной недвижимости был достаточно спокоен: значительных изменений здесь не происходило. Среди новых объектов первичного рынка, появившихся в продаже в 1 полугодии можно отметить:
• жилой комплекс «Sky House» общей площадью более 140 тыс. кв. м, расположенный по адресу ул. Мытная, 40-44 (район Якиманка) - девелопер компания «Капитал Груп»;
• реконструируемый особняк на 9 квартир общей площадью 3 тыс. кв. м в М. Каковинском пер., 6 (район Арбат);
• апартаменты с обслуживанием в новом Бизнес-центре «на Николоямской» (Таганский район), который помимо апартаментов включает офисы класса «А» и инфраструктуру.
В разрезе вторичного рынка динамика поступления новых квартир практически повторяла тренд аналогичного периода прошлого года: повышение активности продавцов к марту-апрелю, с постепенным снижением объемов предложения к летним месяцам, что связано с традиционным «затишьем» рынка в период отпусков и переездов в загородные дома.
В территориальной структуре предложения в первом полугодии, как и прежде, лидирующую позицию занимал Центральный округ - более 60% объема всего предложения. На долю остальных округов пришлось около 40% всего предложения высококачественного жилья, при этом максимальная доля приходилась традиционно на Западный округ.
Таким образом, по-прежнему рынок находится в ожидании выхода новых крупных объектов, количество которых достаточно велико. В ближайшее время ожидается начало реализации таких объектов как: ЖК «Садовые кварталы» на месте РТИ «Каучук», «Легион II» на Б. Татарской ул., дома по Гранатному пер. 8, клубного дома на Смоленском бульваре, а также возобновление продаж в ЖК «Итальянский квартал» на ул. Долгоруковской. Кроме этого, в центре продолжается активная реализация различных городских программ, направленных на высвобождение площадок под новое строительство. Так, например,было заявлено о том, что в рамках программы по реабилитации земель под ЛЭП, в ЦАО на аукцион будет выставлен участки в районе Шелепихинской набережной, где в том числе возможно возведение жилой недвижимости высокого класса.
Также в рамках реконструкции квартала «Камушки», расположенного рядом с ММДЦ «Москва-Сити», планируется возвести порядка 200 тыс. кв. м жилья, в т.ч. для переселения жителей района.Что касается дальнейших перспектив, то традиционно, с началом осени ожидается активизация рынка.




В 1 полугодии 2008 г. спрос так же, как и предложение распределялся волнообразно: в начале года была отмечена высокая активность покупателей, вызванная притоком части инвестиционных активов в данный сегмент в связи с нестабильностью международного фондового рынка, выборами Президента РФ, а также общим оживлением рынка недвижимости в начале года. Второй квартал, напротив, показал некоторое снижение спроса, вызванное, в свою очередь, традиционным «затишьем» на рынке жилья в летний период. Возобновление активности покупателей следует ожидать уже к началу осеннего периода. Кроме того, всплеск активности может вызвать выход на рынок новых масштабных проектов, ожидаемый во 2 полугодии 2008 г.
География распределения спроса в Москве, по результатам анализа поступающих в компанию Blackwood запросов, выглядит следующим образом: максимальная доля спроса сосредоточена в пределах ЦАО и наиболее популярных районов: Хамовников, Пресненского, Тверского. За пределами центра города спросом пользуются наиболее экологически благоприятный Западный округ, а также Северо-Западный и Северный округа, где активно возводится новое качественное жилье.


Москва. Продажа. Цены
Активный рост цен в начале 1 полугодия 2008 г. сменился относительной стабилизацией к началу летнего сезона. Ежемесячный прирост цены в январе-марте составлял 2,5%-4%, в то время как в апреле-июне он снизился до 1,5%-2%, что явилось результатом снижения общей активности рынка, а также достижением определенного ценового порога. В итоге, к концу первого полугодия средняя цена на рынке элитного жилья составила $22 000 за кв. м, прирост за полугодие - порядка 16%.
Стоит отметить, что более активный рост цен наблюдался на вторичном рынке, в то время как цены в большинстве новостроек менялись незначительно.Самые дорогие квартиры были представлены в предложении в самом популярном районе Москвы - в Хамовниках, а именно, в зоне Остоженки: на первичном рынке - это пентхаусы в новостройках, реализуемые компанией Баркли: на 2-м Зачатьевском пер. 11/17 ($70 000 за кв. м) и в Хилковом пер. 5 ($65 000 за кв. м); на вторичном рынке - квартиры, расположенные в недавно построенных элитных домах с полностью выполненным дизайнерским ремонтом и отличными видовыми характеристиками. По минимальным ценам в ЦАО выставлялись квартиры в районе Якиманка - в новом ЖК «Sky House» ($6 600 за кв. м).
В других наиболее востребованных округах Москвы диапазон цен остается достаточно широким - от $4 500 до $53 000 за кв. м. Максимальные цены, превышающие верхнюю границу цен в некоторых центральных районах, отмечены в Западном округе, в квартире с дизайнерским ремонтом в новом элитном жилом доме «Монолит-плаза» по адресу ул. Косыгина, 19.
В целом, необходимо отметить, что рынок элитного жилья на протяжении последних лет стабильно растет, и предпосылок к снижению цен пока не наблюдается. Продолжение падения курса доллара, инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов (в том числе приход в жилой сегмент инвесторов с фондового рынка), так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания, на фоне ограниченных возможностей нового элитного строительства в городе - все это факторы, влияющие на продолжение роста цен. Таким образом, в краткосрочной перспективе, т.е. до конца летнего периода, можно прогнозировать медленное постепенное увеличения цен с ускорением темпов в самый активный осенний период, что в итоге может привести к 10-15% росту до конца 2008 г.




Москва. Аренда. Предложение
Первое полугодие 2008 г. на рынке аренды элитных квартир прошло по стандартному сценарию: всплеск активности в начале года - в феврале-апреле - и дальнейшее снижение объемов предложения и относительное затишье в мае и июне.Следующего всплеска активности можно ожидать уже в 3 квартале 2008 г., с началом осени. При этом стоит отметить, что к началу летнего периода в предложении начали появляться так называемые «летние квартиры», рассчитанные на краткосрочную аренду и менее дорогие по уровню арендной платы.
В целом, несмотря на сезонность, объемы предложения на рынке элитной аренды держались на стабильно высоком уровне - арендный бизнес в сегменте элитного жилья продолжает оставаться популярным инвестиционным инструментом. Относительно невысокий уровень доходности компенсируется в данном случае минимальными рисками: в отличие от инструментов денежного рынка, которые в результате каких-либо финансовых потрясений могут обесцениться, элитная квартира в любом случае останется ликвидным активом.
Территориальное распределение высококачественных квартир в аренду в 1 полугодии выглядело следующим образом: максимальные объемы предложения - около 50% всех квартир - были сосредоточены в ЦАО. В пределах центра города в свою очередь, предложение по районам распределялось достаточно равномерно, что явилось результатом активной застройки в последние годы ранее менее популярных районов. За пределами ЦАО квартиры высокого класса предлагались преимущественно в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.



Москва. Аренда. Спрос
В течение первого полугодия 2008 г. спрос традиционно распределялся волнообразно: основной ажиотаж пришелся на конец 1 квартала - период активного поиска квартир среди арендаторов из Москвы, регионов и зарубежья. Конец полугодия, наоборот, можно охарактеризовать как период «затишья», связанный с периодом отпусков и переездов потенциальных арендаторов на летнее время в загородные дома. Традиционный рост спроса ожидается с началом осеннего периода.
Как и прежде, основной спрос в сегменте элитной аренды был сосредоточен в ЦАО, предлагающем наиболее качественные и удобно расположенные квартиры. В то же время, западные округа (ЗАО, СЗАО и ЮЗАО) продолжают пользоваться высоким спросом, причем преимущественно у иностранных арендаторов, предпочитающих высокое качество жилья не только с точки зрения технологий строительства и инфраструктурного наполнения самого дома, но и с точки зрения благоприятного окружения и хорошей экологии района.
Москва. Аренда. Ставки
Всплески и спады активности в первом полугодии 2008 г. напрямую отразились на уровне арендной платы элитных квартир. Если в начале года был отмечен плавный рост - порядка 1-2% в месяц, то с наступлением относительного затишья на рынке уровень арендной платы начал незначительно снижаться - не более 1% в месяц.
В итоге размер средней арендной платы в элитном сегменте на конец 1 полугодия 2008 г. составил $6 000 в месяц (прирост относительно конца 2007 г. - 3%). Стоит отметить, что данный тренд - явление характерное для рынка аренды квартир. Исключением являлся аналогичный период прошлого, 2007 г., когда арендодатели после бурного роста цен в 2006 г. стали более резко повышать арендную плату, чтобы, в свою очередь, вернуться к прежним уровням доходности.
Следующий виток роста уровня арендной платы традиционно ожидается в 3 квартале 2008 г., дальнейшие же изменения будут связаны с ростом цен на рынке жилья. Лидирующие позиции по географии ценового распределения
рынка элитной аренды занимали популярные среди арендаторов районы Басманный, Тверской, Арбат и Хамовники. В последнем были отмечены максимальные цены предложения - за $33 000 в месяц выставлялась квартира 200 кв. м с дизайнерским ремонтом, расположенная в новом элитном доме, т.е. с высоким уровнем охраны, качественным инженерным и инфраструктурным наполнением и другими атрибутами элитного жилья.
Также дорогие квартиры предлагаются и за пределами ЦАО - $25 000 - $30 000 в месяц - максимальная арендная плата для квартир, расположенных в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.



Московский регион. Аренда коттеджей
Невысокие объемы предложения в сегменте аренды коттеджей, как в Москве, так и в Подмосковье, ведут к тому, что уровень арендной платы постоянно повышается, вне зависимости от пика активности рынка, который, в свою очередь, традиционно приходится на март-апрель. В итоге, к концу 1 полугодия 2008 г., размер средней арендной платы на коттеджи достиг $17 700 в месяц (прирост относительно конца 2007 г. - 14%).
При этом вырос и максимальный уровень арендной платы: за $118 500 в месяц выставлялся дом площадью 1 100 кв. м на Рублево-Успенском шоссе. В Москве максимальный уровень арендной платы достигал $60 000 в месяц.

Изменить ситуацию и снизить темпы роста уровня арендной платы сможет выход на рынок достаточно большого объема наиболее востребованных рынком площадей качественной организованной аренды, однако пока такие проекты единичны.


Коттеджные поселки. Предложение
По итогам первого полугодия 2008 г. в Московской области количество коттеджных поселков составило около 600, из них активные продажи ведутся более чем в трехстах проектах. По популярным западным направлениям в стадии активных продаж находилось 239 поселков. В первом полугодии на рынок в рассматриваемом секторе Подмосковья вышло порядка 35 новых коттеджных поселков, что выше показателей за аналогичный период прошлых 2 лет.
Лидерами по количеству новых проектов стали Новорижское и Дмитровское направления. За указанный период на данных направлениях начались продажи в 7 и 6 поселках соответственно. На Рублево-Успенском шоссе вышло три новых проекта.
По итогам первого полугодия лидером по объему предложения на первичном рынке коттеджных поселков является
Новорижское шоссе. Доля данного направления составляет порядка 30%. На втором месте находится Калужское и Дмитровское шоссе, чьи доли составляют по 18%. На Рублево-Успенское шоссе приходится около 11%. При сохранении наметившихся тенденций к концу года можно прогнозировать дальнейшее укрепление позиций ведущих направлений и снижение объема предложения по таким направлениям как Минское, Можайское, Киевское.
На конец полугодия около 60% объема предложения приходилось среднее Подмосковье (от 15 до 50 км от МКАД). Вместе с тем сегмент дальних дач (свыше 50 км) продолжает активно развиваться, в первую очередь, на направлениях с хорошей транспортной доступностью (Новорижское шоссе, Минское шоссе). Доля ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД) составляет порядка 20%, но в первом полугодии на рынок вышел всего 1 новый проект - "Бельгийское предместье".
Подавляющая часть предложения по-прежнему приходится на сегмент бизнес-класса. При этом уровень конкуренции в данном сегменте продолжает расти. Основное количество новых проектов относится именно к этому ценовому диапазону и классу поселка. Проекты наиболее востребованного эконом-класса выходят на рынок значительно меньшими темпами.За 1-ое полугодие начались продажи не более чем в 5 проектах причем все они расположены в дальнем Подмосковье. Количество проектов премиум-класса продолжает активно снижаться, что так же как и в бизнес-классе связано с перенасыщением рынка. За первое полугодие 2008 г. на рынок вышло всего два проекта в высоком ценовом диапазоне "Покровское - Рубцово" и “Азарово”).


Коттеджные поселки. Спрос
В сегменте элитной загородной недвижимости количество заявок за 1-ое полугодие текущего года осталось примерно на уровне 1-ого полугодия 2007 г. При этом основной спрос пришелся на 1-ый квартал — по сравнению с 4-ым кварталом 2007 г. количество заявок возросло на 20%. Однако во 2-ом квартале вопреки ожидаемому росту, покупательская активность замедлилась.
По уровню спроса продолжает лидировать Рублево-Успенское шоссе. Во 2-ом квартале увеличилось количество заявок по Минскому и Осташковскому шоссе. Лидеры 1-ого квартала по популярности — Калужское и Киевское направления, в рейтинге второго квартала заняли 5 и 6-е места соответственно.
В 1-ом полугодии 2008 г. структура спроса по удаленности коттеджей от МКАД претерпела существенные изменения. Доля клиентов, желающих купить коттедж в пределах 11-20 км от МКАД снизилась на 10% по сравнению с 2007 г. При этом, доля заявок удаленностью 20-30 км увеличилась на такое же количество процентов. Данное обстоятельство связано с более быстрым ростом стоимости загородной недвижимости в ближнем Подмосковье по сравнению с более дальними районами.
Структура спроса по площади домовладений в 1-ом полугодии 2008 г. не претерпела существенных изменений. Как и прежде наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью 300-500 кв. м (54% заявок), и земельные участки площадью от 16 до 30 соток (66% заявок). Доля заявок на земельные участки площадью более 50 соток снизилась практически в два раза, и составила 7%.
Что касается бюджетов клиентов, то большая часть запросов по-прежнему приходится на коттеджи стоимостью в пределах от 1 до 3 млн. долл. (64% заявок). В целом, в соответствии с поступающими запросами, наиболее оптимальным соотношением параметров домовладения для сегмента бизнес-класса (средний бюджет 1,5 - 2 млн. долл.) является коттедж площадью 400-500 кв. м с участком 20-30 соток.
Для сегмента премиум-класса (средний бюджет 5 –
7 млн. долл.) наиболее популярен коттедж площадью свыше 700 кв. м с участком свыше 50 соток.




Коттеджные поселки. Цены
По итогам первого полугодия 2008 г. рост цен на загородную недвижимость по ведущим направлениям составил порядка 15-30%. Максимальный рост цен зафиксирован на Киевском направлении (30%). Данное обстоятельство объясняется недооцененностью трассы и ее высоким потенциалом за счет наличия лесных земельных участков и улучшения транспортной доступности после реконструкции. На втором месте наиболее динамично развивающееся Новорижское направление (25%). Бурные темпы роста эксперты рынка связывают так же с улучшением транспортной доступности трассы за счет открытия в конце декабря 2007 г. Краснопресненского проспекта. На остальных трассах рост цен составил не более 20%.
Анализ ценовой динамики в зависимости от удаленности от МКАД свидетельствует, что наиболее высокими темпами дорожала недвижимость, расположенная в дальнем Подмосковье на расстоянии более 30 км от МКАД и прилегающая к Москве до 15 км от МКАД. Таким образом, на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция постепенного уменьшения разрыва между стоимостью домовладений средней и дальней частей Подмосковья, при этом стоимость домовладений, расположенных в ближнем Подмосковье, показывает устойчивый рост.
Как видно из приведенной схемы с обозначением среднего уровня цен в коттеджных поселках, рынок загородной недвижимости Подмосковья развивается неравномерно. Наиболее высокий уровень цен в настоящий момент наблюдается в западной части. Стоимость домовладений в юго-западной и северной частях области находится примерно на одном уровне.
По-прежнему лидером по стоимости загородной недвижимости остается Рублево-Успенское шоссе. По итогам полугодия средняя стоимость домовладений по данному направлению составила $6 764 за кв. м с учетом стоимости земли. За счет реализации поселков премиум-класса, таких как "Стольное" и "Довиль", Минское шоссе по среднему уровню цен стоит на втором месте, но в остальных поселках этого направления стоимость домовладений более низкая. Если ис- ключить данные два поселка из общей выборки, то средний уровень цен по Минскому шоссе составит $3 782 за кв. м, что ниже чем в среднем по Новорижскому и Киевскому направлениям, где средняя стоимость 1 кв. м по итогам первого полугодия составила $4 761 и $4 151 соответственно.


Рынок коттеджных поселков. Основные события и тенденции
По оценкам экспертов, рост цен на рынке загородной недвижимости в 2008 г. составит не менее 30%. Доходность загородных проектов по итогам первого полугодия оценивается на уровне 20 — 70% годовых. Ежегодный прирост цены на землю может составить 20 — 80% в зависимости от направления и параметров объекта, на жилье - 30% - 70%.
В первом полугодии 2008 г. несколько компаний объявили о своих планах строительства сети коттеджных поселков. Так, компания “Peter Hous” планирует строительство сети немецких поселков по всей России. Один из первых проектов компании — коттеджный поселок “Вестфалия” в 87 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, строительство которого начнется в 3-м квартале 2008 г. Всего планируется возвести 550 домов. Будущим жителям будет предложено 10 типов коттеджей площадью от 110 до 300 кв. м с участками площадью 15 соток. Средняя цена домовладения составляет 4 млн. руб. Завершение строительства поселка намечено на 2010 г.
Компания “Уралдон” намерена построить сеть поселков эконом-класса под брендом “На дачу” в 85-90 км от Москвы. Инвестиции в проект составят 200 млн. долл. Компания планирует построить не менее восьми поселков, каждый из которых будет рассчитан на 170 — 250 домов. Строительство поселков будет происходить в несколько очередей. В рамках первой очереди будут построены пять поселков. В апреле 2008 г. состоялась сделка по продаже проекта
“Рублево-Архангельское” компанией “Нафта” структурам Михаила Шишханова, бывшего владельца “Бинбанка”. Сумма сделки составила 5,3 млрд. долл. Проект “Рублево-Архангельского” предполагает освоение территории в 430 га. Город будет разбит на несколько районов: Цитадель, Старый город, Новый город, Пригород, Рыбацкая деревня, Виллы в рощах и Бизнес-парк.
Планируется возвести жилье разных типов: квартиры, таунхаусы, виллы. Реализация проекта началась в 2006 г. В настоящее время на территории поселка построены дороги, завершено возведение дамб. Начало строительство домов намечено на конец 2008 г., завершение проекта — на 2015 г.
Корпорация “Mirax Group” на одном из полуостровов в Мякининской пойме планирует построить 600 тыс. кв. м малоэтажного элитного жилья. По словам члена совета директоров корпорации Максима Темникова, “Mirax Group” купила участок 29 га у группы “Абсолют”, летом 2007 г. Проект находится на 1-ом км Новорижского шоссе, через дорогу от Рублево-Архангельского.По оценкам экспертов, участок мог обойтись “Mirax Group” в 87 млн. долл. из расчета 3 млн. долл. за га. Инвестиции в проект могут составить 1,2 млрд. долл.
Инвестиционно-промышленная группа “Евразия” планирует инвестировать более 375 млрд. руб. (15 млрд. долл.) в проект комплексного освоения территории под названием “Константиново” в городском округе Домодедово Московской области. В рамках проекта к 2015 г. на территории 3 087 га планируется построить 5 млн. кв. м жилой и 2,6 млн. кв. м коммерческой недвижимости. Предполагается, что в городе- спутнике Константиново будет проживать 150 тыс. человек. Проект также включает в себя строительство первого в России медиапарка, в состав которого войдет мультимедийный комплекс по производству кино-, теле- и радиопродукции, тематический парк развлечений и жилой микрорайон для представителей творческих профессий. Под медиапарк отведено 140 га территории. Генеральным партнером “Евразия Сити” по созданию медиапарка является телекомпания “Первый канал”. Общий объем инвестиций составит 35 млрд. руб. (1,4 млрд. долл.). Помимо этого, в “Константиново” будет построен Центр промышленного дизайна и инноваций “Астраросса”. Размер инвестиций в проект составит не менее 2,7 млрд. руб. (113 млн. долл.). В Константиново планируется создать высокоразвитую социальную инфраструктуру, торгово-развлекательный центр регионального масштаба, бизнес-парк с офисами класса А и В+, крупный медицинский центр и академгородок с филиалом университета, центр MBA и бизнес-инкубатор.
ОАО “Открытые инвестиции” (ОПИН) объявили о своих планах по строительству в Тверской области нового города под названием “Большое Завидово”. Площадь поселения составит 3,1 тыс. га на территории Мокшинского сельского поселения и соседних населенных пунктов Конаковского района Тверской области. Стоимость проекта, по словам застройщиков, составит около 75 млрд. руб. Планируемая численность населения порядка 29 тыс. человек. Проект рассчитан на 20 лет. В городе будут построены жилые дома, объекты социальной, спортивной и торгово-развлекательной инфраструктуры, офисные центры, а также гольф-поле, соответствующее международным стандартам.
Рынок земли. Предложение
По объему предложения на рынке земельных участков в 1-ом полугодии 2008 г. лидировали Симферопольское и Новорижское шоссе, доля которых составила по 15%. Большая часть выставленных на продажу земельных участков по обоим направлениям расположена на расстоянии более 80 км от МКАД. На втором месте по количеству земельных участков находятся Киевское и Дмитровское шоссе. Доля каждого из этих направлений в общем объеме предложения составила около 10%. По Рублево-Успенскому шоссе продолжается снижение объема предложения земельных участков, которое по итогам полугодия составило 3%. В 1-ом квартале объем предложения был на уровне 7%, во 2-ом квартале на уровне 4%.
В структуре предложения земельных участков по удаленности от МКАД большую долю занимают участки, расположенных в среднем и дальнем Подмосковье, на расстоянии от 30 до 80 км от МКАД. Доля участков, расположенных свыше 80 км по итогам полугодия составила 15%. Объем предложения участков в зоне ближнего Подмосковья составляет всего 12%.
Подавляющая часть предложения - это участки площадью до 20 соток, расположенные в неорганизованной застройке, садовых товариществах и деревнях. Доля коттеджных поселков с реализацией земельных участков без обязательного строительного подряда минимальна и не превышает 10% от общего количества коттеджных поселков.

Рынок земли. Спрос
За 1-ое полугодие 2008 г. структура спроса по направлениям не претерпела существенных изменений. По-прежнему наибольшим спросом пользуются земельные участки на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе, на которые в совокупности приходится 53% запросов. Однако по сравнению с несколькими последними кварталами, когда лидирующие позиции занимало Новорижское шоссе, в 1-ом полугодии 2008 г. выросла доля заявок по подбору земельных участков на Рублево-Успенском шоссе.
В потребительских предпочтениях по удаленности от МКАД преобладают заявки на среднее Подмосковье - 15 до 30 км от МКАД. Доля запросов на участки в ближнем Подмосковье составляет всего 15%. Это обусловлено в первую очередь высоким уровнем цен, которые продолжают расти. В итоге на рынке наблюдается постепенное смещение потребительских предпочтений в пользу более удаленных участков.
По площади земельных участков в структуре спроса какихлибо изменений в 1-ом полугодии 2008 г. не наблюдалось. Как и прежде, большая часть запросов приходиться на участки площадью 15-30 соток.

Рынок земли. Цены

По итогам первого полугодия 2008 г. средний рост цен на земельные участки составил 15-20%. По оценкам участников рынка к концу года стоимость земельных участков повысится не менее, чем на 35-40%. Основной причиной роста цен на земельные участки стало очередное повышение стоимости проведения первичного лэнд-девелопмента: получение технических условий и подве- дение коммуникаций, изменение вида и разрешенного использования и т.д. Помимо этого, рост цен на земельные участки обусловлен отсутствием новых первичных выделенных земель. Государство продолжает ужесточать контроль за землями в федеральной и муниципальной собственности. Как отмечают участники рынка, выкупить землю у государства становится все сложнее. Таким образом, можно прогнозировать продолжение роста цен на земельные участки по всем на- правлениям Подмосковья.
По удаленности от МКАД наиболее высокие темпы роста цен могут показать земельные участки, расположенные в ближнем и среднем Подмосковье в связи с наблюдающимся дефицитом предложения в данных районах. В настоящий момент средняя стоимость участков в пределах 15 км от МКАД составляет не менее 12 000 долл. за сотку на “не раскрученных” направлениях и не менее 20 000 долл. на популярных юго-западных трассах. В западной части Подмосковья стоимость 1 сотки земли в ближнем Подмосковье превышает отметку 30 000 долл. За последние два года стоимость участков здесь выросла фактически в 2 раза.
По Рублево-Успенскому, Новорижскому и Дмитровскому шоссе выросли максимальные значения цен. Как и прежде, лидером по уровню цен является Санаторий Барвиха, где стоимость сотки земли достигла отметки 420 000 долл. Рост
относительно уровня декабря 2008 г. составил 30%. Также значительно выросла стоимость земельных участков по
Дмитровскому шоссе в поселках, расположенных на берегу Клязьменского и Пестовского водохранилищ. В частности в поселке “Nemo” стоимость земельных участков в первой линии от воды уже составляет 90 000 долл. за сотку.
По Новорижскому шоссе максимальный уровень цен на земельные участки приходится на поселки: “Агаларов village”, “Павлово”, “Резиденции Бенилюкс”, “Маленькая Италия”, проекты компании “Инком-недвижимость”. Как правило, это лесные участки со всеми коммуникациями с разрешенным видом использования под ИЖС.

Рынок земли. Основные события и тенденции

Девелоперская компания “ОПИН” завершила сделку по приобретению ряда земельных участков по северному и северо-западному направлениям Подмосковья общей площадью 13 тыс. га. До этой сделки компании уже принадлежало около 5,7 тыс. га в этом регионе. Все участки расположены на расстоянии от 30 до 100 км от МКАД. Компания “ОПИН” планирует использовать земельный фонд для реализации крупномасштабных проектов: мини- города с малоэтажной жилищной застройкой, логистические и офисные центры и рекреационные проекты. На покупку 13 тыс. га земли было потрачено около 1,2–1,3 млрд. долл. Для развития территорий и реализации проектов до конца года компания планирует привлечь еще около 1,3–1,4 млрд. долл. заемных средств, из которых 400–490 млн. долл. будут привлечены путем частных размещений и примерно 800–900 млн. долл. составит банковское финансирование.
Федеральное агентство лесного хозяйства (Рослесхоз) готовит поправки к Лесному кодексу, расширяющие возможность перевода лесных земель из федерального фонда в распоряжение муниципалитетов. Как сообщает газета “Коммерсантъ”, речь идет о 2 млн. га лесных земель, которые могут быть использованы для строительства. Также предполагается смягчить режим использования зеленых зон, часть которых может быть сделана доступной для хозяйственной деятельности.
Как сообщил заместитель главы Рослесхоза Михаил Гиряев, ведомcтво готовит ряд поправок к Лесному кодексу, которые будут регулировать вопросы на стыке лесного и земельного законодательства. В результате принятия этих поправок может быть расширена возможность строительства на бывших землях лесного фонда, в том числе в зеленых зонах, которые в нынешней версией Лесного кодекса, принятого в 2006 г. и вступившего в силу 1 января 2007 г., фактически закрыты для хозяйственной деятельности.
Московская областная дума приняла в первом чтении проект закона “О внесении изменений в закон Московской области “О регулировании земельных отношений в Московской области”. Законопроект предлагает установить выкупную цену на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,строений, сооружений, в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Столько же будут платить граждане и некоммерческие организации, но только в том случае, если право собственности указанных лиц на объекты недвижимости возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При продаже земельных участков иным лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений,цена продажи будет равна десятикратной ставке земельного налога. Эти ставки будут применяться до 2010 г. С 1 января 2010 г. продажная цена будет устанавливаться правительством Московской области.
Законопроект также направлен на стимулирование переоформления земельных участков, ранее предоставленных юридическим лицам в постоянное бессрочное пользование. С этой целью определены размеры арендной платы за землю: 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Также сокращается перечень документов, запрашиваемых у граждан и юридических лиц при оформлении прав на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, что позволит упростить процедуру переоформления участков.
3 апреля 2008 г. было подписано постановление “Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности”. Согласно данному документу, Правительство России запретило согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам и расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек. Кроме того, документом устанавливает запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении данных земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках. Постановление действует до 1 января 2009 г.
Источник: Blackwood