Нам давали от предприятия участки в Московской области, которые позднее составили неорганизованный коттеджный поселок. Рядом находятся два таких же поселка, но организованных в товарищество. Дороги между нашими поселками, а также дорога, которая ведет к нам от трассы, почти пришли в негодность. Кто обязан ремонтировать эти дороги - местные власти района или мы сами?
Сергей Мазенков, руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость"
Обязанность по ремонту дороги должен нести ее собственник. Вам необходимо выяснить, зарегистрирована ли дорога как объект недвижимости – эти сведения можно получить в регистрационной службе по месту нахождения дороги.
В том случае, если дорога не зарегистрирована за органами местной власти, они ее ремонтировать не обязаны. Однако вы можете в установленном порядке зарегистрировать дорогу за коттеджным поселком и сами ее ремонтировать.



Здравствуйте, у меня вот такой вопрос: реально ли поменять двухкомнатную квартиру в одном из спальных районов Москвы на современный коттедж эконом-класса в Подмосковье (километров 30-40 от Москвы). Занимается ли подобными сделками МИАН? Андрей, Москва

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Да, реально. Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры в спальном районе составляет 300 тысяч долларов. За эти деньги можно приобрести таунхаус или отдельно стоящий коттедж небольшой площади в стадии готовности - под чистовую отделку. В этом случае необходимо понимать, что понадобится определенный дополнительный бюджет на внутреннюю отделку строения.



Подскажите. Сейчас развожусь с мужем, у нас в собственности есть в числе общего нажитого имущества земельный участок, он как бы в собственности мужа, оформлен на него, но муж на него не претендует. Как лучше все оформить надежно с минимальной затратой нервов и времени на меня?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Во-первых, для правильного разрешения вашей ситуации нужно знать точно – является ли земельный участок общим имуществом супругов. В том случае, если он приобретен в период брака – земельный участок является общим имуществом. Если же земельный участок получен вашим мужем до брака либо получен во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то он является имуществом вашего супруга.
В первом случае, если земельный участок является общим имуществом – вам в силу закона уже принадлежит половина земельного участка. В этом случае Ваш муж может оформить дарение на Ваше имя ½ доли в праве собственности на земельный участок. Во втором случае, если земельный участок является собственностью исключительно вашего мужа – он должен осуществить дарение всего земельного участка.
Так же возможен раздел имущества по нотариально заверенному соглашению, в котором будет указано, что при разделе имущества земельный участок передается вам в собственность.
В любом случае при совершении юридически значимых действий с земельным участком не забудьте проверить наличие всех необходимых документов на земельный участок – свидетельства о праве собственности на земельный участок, кадастровый план земельного участка, взять выписку из ЕГРП.



Купила дом и участок соответственно в коттеджном поселке. Выплатили часть денег, но позже при оформлении сделки до конца и регистрации ее, а также землеотводе (по-моему, это называлось так) получилось, что у меня на полсотки меньше, чем то, что я вроде как покупала первоначально, согласно документам. Продавец разводит руками и говорит, что мол вокруг моего участка такие же покупатели во время возведения заборов и прихватили себе часть земли. Как я могу заставить вернуть мне мою законно купленную землю? Надо вести переговоры с покупателями или продавцом?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Сначала вам необходимо получить кадастровый план земельного участка с целью уточнения его площади. Такой план земельного участка будет предоставлен вам после проведения повторного обмера земельного участка. Если расположение забора соседей будет совпадать с границей вашего участка, указанной в кадастровом плане, то это означает, что соседи не занимают вашу территорию, а уменьшение площади вашего участка обусловлено тем, что при межевании участков продавец не обеспечил межевания участка согласно указанной в договоре площади.
Необходимо обратиться к тексту договора - возможно, что в договоре содержится условие о том, что окончательная площадь земельного участка может отличаться от указанной в договоре в связи с проведенными межевыми работами. В этом случае с большой долей вероятности не удастся получить в собственность земельный участок согласованной в договоре площади.
Можно потребовать соразмерного снижения стоимость земельного участка.
В том же случае, если согласно плану часть вашего земельного участка занята заборами соседей, то вы можете требовать в судебном порядке устранить препятствия в пользовании земельным участком путем переноса заборов.
Причем, вне зависимости от того, приняли вы земельный участок от продавца по акту приема-передачи или еще нет, вы можете потребовать от продавца либо соразмерно уменьшить цену участка, либо устранить нарушения в разумный срок, либо возместить расходы, понесенные вами для восстановления нарушенного права пользования земельным участком.



В этом году мы решили приватизировать земельный участок. Не можем согласовать границы участка с одним соседом. Возможна ли приватизация без согласования границы в этом случае?
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Вам необходимо за 30 дней в письменном виде перед проведением согласования границ земельного участка уведомить своих соседей. В том случае, если ваш сосед надлежащим образом уведомлен и в установленный срок не выразил свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представил свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано вашим соседом и он представил в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений.
Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке.



Не могу точно понять разницу между таунхаусом и коттеджем в плане стоимости обслуживания этой недвижимости. Подскажите. Наталья, Санкт-Петербург
Руководитель проектного департамента УК «Финансы и Недвижимость» Михаил Насекин
Коттедж – жилье индивидуального типа, которое рассчитано на одну семью и характеризуется точечным расположением. И поэтому каждый коттедж имеет собственную систему коммуникаций.
Таунхаус же представляет собой 2-4-х уровневое жилье блокированного типа, то есть несколько домов стоят стена к стене. У каждого дома отдельный вход – отдельный подъезд, количество которых может доходить до 50. Во-первых, уже сама постройка такого жилья обойдется дешевле, так как у домов есть общие стены. Во-вторых, у таунхаусов централизованный подвод коммуникаций, что означает, что стоимость внешних сетей оплачивает уже не одна семья, как в коттедже, а то количество семей, которое живет в таунхаусе.
Таким образом, таунхаусы оказываются экономически выгоднее и в плане строительства, и в плане эксплуатации.



Нам сказали, что у нас будут изымать землю под нужды властей для строительства дороги. Какие у нас права, чтобы отстоять участки? Если нас не устраивает, как будут изымать, куда мы можем обратиться? Максим, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
Возможность изъятия земельных участков (в том числе путем выкупа) для государственных нужд, связанного с размещением автомобильных дорог общего пользования, установлена п. 1 ст. 55, пп. 2 п.1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, п.1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ.
Право собственника при таком изъятии – получить уведомление о предстоящем изъятии не менее чем за 1 год и получить предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка.
Нужно понимать, что изъятие происходит либо при достижении согласия с собственниками либо по решению суда.
Поэтому, если вас не будет устраивать предлагаемое возмещение, вы отказываетесь от него, и участок у вас не изымают. Разумеется, такая ситуация не может продолжаться бесконечно.
В таком случае, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
При рассмотрении вопроса в суде собственник участка может защищать свои права в общем порядке, приводя свои аргументы.



У меня сложная жизненная ситуация, а в собственности у меня есть участок в Подмосковье. Могу ли я его не продавать, а заложить, пока не разрешу свои проблемы? Как это сделать? Если нельзя заложить, есть ли какой-либо способ не продавая его, получить с него деньги? Любовь, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков
В соответствии с законодательством в залог может быть передан практически любой земельный участок. Разумеется, это возможно в том случае, если права надлежащим образом оформлены.
Однако нужно учитывать, что не всякие земельные участки охотно принимаются банками в залог. При решении вопроса о предоставлении кредита под залог земельного участка кредитный комитет банка оценивает коммерческие качества участка – местоположение, размеры, ландшафт и много другое. Так, например, сомнительна вероятность получения кредита под залог участка 4 сотки, находящегося в глухой, вымирающей деревне на существенном удалении от Москвы или областного центра.
Но в любом случае, вам имеет смысл обратиться в какую-либо кредитную организацию для того, чтобы рассмотреть данный вопрос предметно.



Хотела бы уточнить: собираюсь землю с подрядом купить во вроде как организованном поселке. Но документы о собственности почему-то обещают отдать лишь после того, как все участки в поселке будут раскуплены? Действительно ли есть такое правило или условие у некоторых застройщиков? Анна, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
К сожалению, из вашего вопроса не очень понятно, что значит «отдать».
Разберем наиболее вероятный случай, когда покупателю предлагают приобрести участок по Предварительному договору. При этом, по всей видимости, индивидуальные участки, на которые размежевывается земельный массив, еще не готовы к продаже – либо застройщиком пока не согласован соответствующий вид использования, либо участок не поставлен на кадастровый учет и не получено свидетельство о праве собственности.
В таких случаях, обычно, застройщик принимает предоплату за участок, выполняет требуемые работы, после чего заключает основной договор и покупатель получает свидетельство о собственности. Это достаточно распространенная практика, ничего противозаконного в ней нет, необходимо лишь убедиться в том, что вы имеете дело с серьезной Компанией, а не с «однодневкой». Однако практика заключения основного договора и передачи покупателю свидетельства только после полной продажи всех участков в поселке не является общепринятой. Продавец вполне может заключать основные договоры, не дожидаясь когда все участки будут проданы.
Если же вы говорите о том, что вам предлагают заключить Договор купли-продажи участка, внести 100% оплаты, но при этом получить документы на участок только после продажи всех участков в поселке, то такая схема явно расходится с принятой на рынке практикой продажи недвижимости, не обоснована требованиями законодательства и требует очень пристального внимания.



В свое время нам давали участки в собственность, но не выдавали на них никакие нормальные бумаги. Слышал о дачной амнистии, кто может ей воспользоваться, и действует ли еще она?
Николай, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Для решения вашей ситуации и подобных проблем у многих граждан, которым участок был предоставлен на законных основаниях, но без надлежащего оформления, 30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Описанная в законе процедура регистрации права и получила название «Дачная амнистия».
Согласно этому закону, оформить свое право на земельный участок в упрощенном порядке могут граждане, которым был предоставлен земельный участок до вступления в силу Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
В последнем случае, речь идет о ситуациях, когда в силу юридической неграмотности при предоставлении земельного участка не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного) пользования).
Воспользоваться Дачной амнистией можно до 2010 года. В дальнейшем, возможно, порядок оформления права собственности на земельный участок будет усложнен.



Вот хочу избавиться от земельного участка на Новорижском шоссе и обзавестись на Алтуфьевском. Есть ли смысл искать возможности именно не продажи и последующей покупки, а обмена? Насколько такие операции с землей распространены?
Андрей Николаевич, Москва
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Уважаемый Андрей Николаевич! С точки зрения действующего законодательства препятствия для совершения мены земельных участков отсутствуют.
Однако распространенной такую форму операций с недвижимостью назвать нельзя. После формирования ранка недвижимости стало очевидно, что, несмотря на кажущуюся простоту, в большинстве случаев попытки совершить прямой обмен либо существенно удлиняют сроки совершения сделки, либо значительно уменьшают экономическую выгоду от операции и снижают качество приобретаемой недвижимости. Это связано с тем, что при прямом обмене существенно ниже число тех, кем может быть востребована ваша недвижимость и существенно ниже возможность выбора для вас - а уменьшение возможности выбора отрицательно сказывается на качестве того, что вы получите.
Тем не менее, в отдельных случаях совпадения взаимного интереса двух обладателей недвижимости, прямой обмен позволяет достичь результата быстро и просто.
Поэтому рекомендовал бы следующий способ решения задачи – исследовать рынок на предмет возможности совершить выгодный обмен и, в случае отсутствия интересных предложений по обмену, давать объявление о продаже земельного участка с последующей покупкой того, что необходимо вам.




Сосед прирезал себе часть участка, принадлежащий властям, который граничит с моим домом. Я хотел этот участок купить, что мне сделать, чтобы все же купить этот участок, который был самовольно захвачен? Валентин Иванович
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Уважаемый Валентин Иванович! Приобрести право собственности на интересующий вас земельный участок вы можете в общем порядке, предусмотренном статьей 28, статьей 31.1. Земельного кодекса РФ в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.
Для этого, в зависимости от принадлежности участка, вам необходимо обратиться с заявлением о желании приобрести в собственность либо в аренду интересующий вас земельный участок соответственно либо в государственный орган, отвечающий за управление государственным имуществом в вашем районе, либо в орган местного самоуправления.
Однако может оказаться, что интересующий вас участок находится в общей долевой собственности граждан (членов бывшего или действующего колхоза) или принадлежит иному юридическому лицу. В первом случае вероятность приобретения участка минимальна, а во втором случае вы сможете приобрести право на данный участок только путем покупки у нынешнего собственника.




Планирую купить участок, уже присмотрел подходящий вариант. Вот только хочу начать строительство на участке до оформления его в собственность. Можно ли так сделать, не грозит ли мне чем-нибудь такая поспешность? Как должен выглядеть предварительный договор в моем случае? Игорь, Подмосковье
Руководитель отдела розничных продаж УК "Финансы и Недвижимость" Сергей Мазенков
Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Одним из обязательных условий получения указанного разрешения является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок.
К таким документам относятся договоры, предоставляющие право пользования земельным участком. Поэтому если вы решите начать строительство до оформления земельного участка в собственность, целесообразно будет заключить договор аренды земельного участка для получения разрешения на строительство.
В противном случае, без получения разрешения на строительство будет иметь место самовольная постройка. А это значит, что у вас не будет права собственности на нее, вы не сможете распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу либо осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Кроме того, отдельно придется оговаривать судьбу результатов вашей деятельности на участке на тот случай, если продавец участка по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства по продаже участка и участок не будет оформлен в вашу собственность.



Здравствуйте! У меня есть дом в Домодедовском районе Подмосковья с участком в шесть соток, который я хочу оставить своему внуку (я хочу завещать ему их). Каким образом должны быть оформлены документы на землю и на дом, чтобы у внука не возникло проблем при получении наследства?
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Необходимо, чтобы и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, было оформлено право собственности на имя наследодателя. Экспертизу документов вам помогут провести опытные юристы в риелторской компании.



Я нахожусь в процессе покупки загородного дома. Возник вопрос - какой процент от суммы сделки я должен буду заплатить нотариусу при оформлении договора купли-продажи?
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости
Практика работы нотариусов в Подмосковье показывает, что средний процент составляет 1-1,5% от суммы сделки.




Доброго дня! У меня дача под Москвой. Хочу прописать там родителей в соответствии с решением Конституционного суда. Каким техническим параметрам для этого должен соответствовать мой дом и как выглядит процедура регистрации.
Хая Плещицкая, руководитель юридической службы, МИАН-агентство недвижимости
Постановлением Конституционного суда РФ № 7-п от 14.04.08 г. установлено несоответствующим Конституции РФ условие абзаца 2 статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих образованиях граждан» в части ограничения прав граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Таким образом, у вас в соответствии с данным постановлением Конституционного суда есть право на регистрацию по месту жительства лишь в случае, если садовый земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов и жилое строение пригодно для постоянного проживания. Порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания вправе определять субъекты РФ. Также признание жилого строения пригодным для постоянного проживания может осуществляться в судебном порядке.