П Р И К А З
20 июля 2007 г.N 256Зарегистрировано в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.
Регистрационный N 10040


"Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" "

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г.N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговлиРоссийской Федерации, утвержденного постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собраниезаконодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22,ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005;N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642),

приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки "Общие понятияоценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Министр Г.О. Греф











Федеральный стандарт оценки

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256)



I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетоммеждународных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки,подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые приосуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным кприменению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношениикоторых законодательством Российской Федерации установлена возможность ихучастия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма,предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетнаявеличина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствиис выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки неявляется необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученныхв рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки,объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной дляданного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определениястоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимостьобъекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до датысоставления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, заисключением случаев, когда законодательством Российской Федерацииустановлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либоцену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объектаоценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляетсясовокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации обоценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке,согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.



III. Подходы к оценке

13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использованияобъекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводствалибо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами навоспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияточной копии объекта оценки с использованием применявшихся при созданииобъекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объектаоценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта сиспользованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.


IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание наоценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценкеи определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные сэтим ограничения; д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные икачественные характеристики объекта оценки, собирает информацию,существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами иметодами, которые на основании суждения оценщика должны быть примененыпри проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных иэкологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектаоценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относитсяобъект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос ипредложение, количественных и качественных характеристиках данныхфакторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающиедокументы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки,информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических иэксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых иожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности,относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную дляопределения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительнойинформации не ведет к существенному изменению характеристик,использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет ксущественному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информациясоответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценкеделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектаоценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверностиинформации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик,значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия,при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты(эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень ихучастия в проведении оценки, а также обосновать необходимость ихпривлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию особытиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ отиспользования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки врамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозированияпонимается период в будущем, на который от даты оценки производитсяпрогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих навеличину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложенийв сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования встоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристикахобъектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждомуобъекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых припроведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналоговпо каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристикобъекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значениявведенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравненияпо выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения искорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точнойкопией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применениизатратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использованоболее одного метода оценки, результаты применения методов оценки должныбыть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки,установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанныеоценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущенияи использованная информация должны быть обоснованы. В случае применениядля согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаютсяФедеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12,ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35,ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29,ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчетеоб оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделкис объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичнойоферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валютеРоссийской Федерации (в рублях).