Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» задумывался как инструмент развития отечественного строительного комплекса. Государство приняло под него несколько важных законов, но вместо систематизации отрасли на Смоленщине себестоимость конечного продукта выросла в два раза. Попытаюсь объяснить каким образом все это получилось.

Новые статьи земельного кодекса обязали муниципалитеты заниматься инфраструктурой городов. По закону земельные участки под жилые дома должны быть выставлены на аукцион с кадастровым номером, с обозначенными границами, выдаваться под конкретные проекты, с информацией об обременении и иметь надлежащие технические условия. Правительство России тем самым попыталось снять бремя предварительных расходов с застройщика, переложив на местные власти заботу об инженерно-технических сетях, проведении изыскательских работ. Но в Смоленске строительные компании по-прежнему вынуждены тратить деньги дольщиков еще только на подступах к строительству дома.
Накануне совещания у заместителя губернатора Батрасова Е.Г. прошли предварительные дебаты Союза строителей. Руководители строительных организаций возмущенно говорили о невозможности получить вовремя надлежащие технические условия, о навязывании кабальных договоров с водоканалом и энергетиками, о долгом прохождении бумаг по кабинетам чиновников, о том, что места под строительство многоэтажных жилых домов в г. Смоленске практически нет. Так называемые, пятна застройки второй год официально не определены на градостроительной схеме. Кто-то из присутствующих воскликнул: «У нас кто-нибудь в городской администрации подчиняется Президенту и Правительству? Вышел в 2005 году закон, так исполняйте его!», все единодушно поддержали говорившего. Но стоило мне попросить официальное интервью, сказали примерно следующее: «Дело страдает, но мы будем молчать. Потому что те, кто открывает рот, попадает в «черный» список. Нам вообще не дадут работать, а так еще есть какая-то надежда. В других городах уже давно решили проблему с земельными участками и выдачей технических условий. Не потому что где-то есть люди умнее наших городских властей. Задачу вполне успешно решают те, кто раньше над ней задумался. У нас в городе, к сожалению, до сих пор не проявили интереса к национальному проекту «Доступное жилье». Я убежден, что по-настоящему доступными квадратные метры сделают строители, а не политики. Если, конечно, нам не будут мешать работать. Мы заинтересованы в нормальной политике городских властей. Мы прямо говорим, что в городе не выполняется Постановление правительства РФ от 13 февраля 2006 года. Так с нами никто и не спорит».
На совещании в областной администрации, которое состоялось по просьбе строителей, заместитель губернатора Е. Г. Батрасов признал, что федеральных методик по расчету платы за присоединение к объектам Смоленской энергосети и городского водоканала пока нет. Из-за этого и происходят неувязки у строителей с партнерами. Попросил всех участников конфликтной ситуации пойти на компромисс, чтобы не тормозить общее дело. Пообещал, в случае готовности плана развития города и утверждении его городским советом, его службы в течение месяца дадут строителям точную плату за присоединение их объектов к мощностям водоканала и энергетики. Правда, у строителей нет никаких оснований считать, что размер этой платы будет минимальным. Руководитель «Смолэнерго» М. Хвостанцев, к примеру, не скрывал - Правительство России готовит закон об изменении тарифной политики в области энергетики, что значительно удорожит их услуги.
Когда администрация просит партнеров по общему бизнесу пойти на уступки, это означает только одно: процесс не поддержан законами на всех уровнях власти. Проволочки в Москве местные структуры власти не мобилизуют на смелые активные действия, а, напротив, создают условия для того, чтобы все было отложено на «потом». К примеру, городская администрация все-время перенимает положительный опыт у соседних регионов, осваивая с большим опозданием на своей территории наизусть выученные постановления и законы. Из-за этих опозданий в национальном проекте на территории нашей области почти не участвуют федеральные деньги. К слову, денег очень мало. Но даже эти, заявленные на текущий год федеральные бюджетные средства, останутся, скорее всего, невостребованными. Для реконструкции старых инженерных коммуникаций требуются астрономические суммы, вполне сопоставимые с затратами на строительство новых домов. На уровне городских властей проекты не рассматриваются, не разрабатываются. А без муниципальной программы денег из федерального бюджета мы не получим. Будут лежать федеральные деньги в казначействе до тех пор, пока городские власти не заложат в свой бюджет расходы на участие в национальном проекте.
Ветхое жилье – составная часть программы «Жилище 2002-2010гг.» Эта программа тоже не реализуется в городе. В Смоленске ветхого и аварийного жилья много. Но признать его таковым никто не хочет. Стоит признать жилой дом ветхим, как по Постановлению Правительства РФ за № 552 от 24 сентября 2003 года его следует отремонтировать, а если износ жилья больше 65%, то снести его, а жильцов в течение месяца переселить в другие квартиры. Но в городе свободного жилья нет. Переселять людей некуда. Если строительная компания получает земельный участок с ветхим или аварийным жилым строением, то переселяет людей за свои средства, которые подчас доходят до 40 млн. рублей, хотя по закону издержки на себя должен брать федеральный и местный бюджет пропорционально. За 35% федеральных средств от стоимости работ на ремонт ветхого и 35% средств на затраты от переселения из аварийного жилья некоторые строительные организации готовы сделать всю необходимую работу. Но они не могут даже обратиться к городским чиновникам с просьбой, принять решение о признании строения ветхим или аварийным. По закону у застройщиков такого права нет. А те, кому это вменено в обязанности, ничего не делают. Видимо, федеральные деньги и в этом секторе еще не скоро будут востребованы. Должно быть, странно выглядит наш дотационный регион в глазах федерального центра: Смоленская область денег не только не просит на выполнение национального проекта, но и выделенных не берет.
Областная администрация отчиталась за ввод жилья в 2006 году в квадратных метрах. План перевыполнен. В расчете на душу населения ввод жилья по области составил – 0,299 кв. м на человека, по городу – 0,584 кв. м на человека. Вот так и получается - строители дружно говорят о ежегодном спаде, даже развале отрасли, а управленцы с цифрами наперевес показывают прирощенный метраж. И никто не упоминает, что в отчет внесены метры, давно построенных частными застройщиками, но спешно зарегистрированные только в 2006 году. План по ипотечному кредитованию тоже выполнен. Выдано за прошлый год 171 млн. рублей. А ведь это чуть больше стоимости одного многоэтажного дома. Всего по плану на 2006 год федеральное законодательство разрешило 158 семьям решить проблему с жильем за счет бюджетных средств. Реализовали свое право только 4 семьи в области. Планы, прямо скажем не амбиционные, но и они трудно выполнимые. Однако ипотечные кредиты и кредиты на покупку жилья с каждым днем становятся популярнее. С кем же работают банки? Банковскими услугами вполне могли воспользоваться ловкие люди для массовой скупки квартир, тем более что под национальные проекты были снижены проценты по кредиту. В пользу моего предположения говорит быстрая возвратность таких кредитов, хотя выдают их на срок до15-25 лет. Застройщики рассказывают о договорах на 20-30 квартир, что называется, в одни руки. Потом готовые квартиры попадают на вторичный рынок, автоматически поднимая там цены. Цены на квартиры взвинчивают и владельцы сертификатов, которым нужно быстро превратить бумагу в жилье. Сегодня старая панель мало отличается по цене на вторичном рынке от новой квартиры. В среднем в городе на каждой квартире в новостройке, при последующей перепродаже, наваривают, как минимум, 400 тысяч рублей. За сохранение высокой доходности на вторичном рынке жилья заинтересованные лица станут бороться всеми доступными и недопустимыми методами. Между тем, в городе и области строят обыкновенные многоэтажные дома. Квартиры в них предназначены вовсе не для богатых людей, которые, к слову сказать, давно решили свои жилищные проблемы. Это работа власти на местах - стараться удешевить квадратные метры для простых граждан. Но в Смоленской области никто не контролирует цены на жилье.
В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» тоже следует сравнить некоторые цифры: износ объектов водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения по Смоленской области составляет – 60 %. На реконструкцию и ремонт большей половины коммунальной инфраструктуры области отпущено около 15 миллионов рублей. Но износ оборудования по остаточной стоимости превышает полтора миллиарда рублей! В условиях такой «модернизации» готовятся приватизировать объекты водоканала и теплосетей. Конечно, потенциальные собственники станут решать свои проблемы за счет потребителей! Они это делают уже сегодня. И это только повышает себестоимость квадратного метра в Смоленске и области. Таким образом, цены на жилье по себестоимости в нашем городе только за 2006 год выросли на 70%. К концу 2008 года за квадратный метр обычного многоквартирного дома будут отдавать втрое больше, чем до начала всероссийского проекта «Доступное жилье».

Некоторые специалисты отмечают, что в области нет базы для исполнения национального проекта. Производство строительных материалов и строительные компании пришли в упадок. С 1990 года шел спад производства. К 2000 году больше половины строительных компаний обанкротились. Сегодня уже более 85% старых предприятий отрасли прошли через процедуру банкротства. Одновременно с трудностями смоленских строителей у соседей в Белоруссии подрастали опасные конкуренты. Пока местные руководители трестов и строительных комбинатов выкачивали прибыли из старого советского оборудования, соседи провели успешную модернизацию отрасли. И вот результат: дешевые современные материалы из Белоруссии осложнили положение на рынке для кирпичного завода в Гнездово, завода железобетонных изделий и ДОКа. В это же время белорусские строительные отряды выигрывали конкуренцию и на смоленском рынке труда. Богатеющая московская строительная элита принялась скупать цементные заводы, без которых не возможно жить строительной отрасли в целом. Желая быстрее вернуть вложенные в покупку заводов средства, новые владельцы значительно повысили цены на свою продукцию. Рынок строительных материалов стремительно монополизируется и дорожает.
В создавшейся экономической ситуации мелкие и средние строительные компании области теряют доступ к финансовым потокам. Маленькие и средние строительные компании не могут воспользоваться банковскими кредитами. Банки не желают кредитовать рискованный бизнес. Тем более, что у смоленских банкиров есть отрицательный опыт. На их деньги построены дома в микрорайоне Киселевка. Банки рассчитывали получить прибыль от сделки со строителями, а вместо этого получили несостоятельного должника. Теперь банкиры дают кредиты либо под залог, который составляет от 140 млн. рублей до 200 млн. рублей под один жилой многоквартирный дом, либо при наличии на счетах компании 10% от стоимости предполагаемого строительства, то есть не менее 10 млн. рублей. Активов на такие суммы у многих наших строителей нет. Для существования на рынке жилья компании нужно строить не менее 3-5 домов в год. На какие средства? Между тем, деньги у банков есть. Местные финансовые организации нуждаются в крупных инвестиционных проектах. Строительные программы могли бы стать для области инструментом повышения всеобщей экономической активности. Строительный бизнес сосредотачивает у себя, как известно, большинство трудовых ресурсов. И заработная плата у строителей в среднем выше, чем в других секторах промышленности. Однако строительного бума на Смоленщине как не было, так и нет. Дела идут с каждым годом все хуже. Строительная отрасль в области может и вовсе свернуться. Смоленские банкиры вкладывают деньги в стройки сопредельных областей. К примеру, деньги ВТБ -24 успешно работают на Брянщине. Банкиры говорят, что администрация Брянской области сама выступает поручителем перед ними за свои строительные компании.
Строители переживают за сохранение трудовых коллективов в таких условиях работы. Руководитель ОАО «Смолстром – сервис» В. Косых отметил, что простои для строителей хорошо организованы, «нам давно советуют погулять пока, но сможем ли мы потом собрать свои коллективы»?! Профессия – строитель становится на Смоленщине не престижной.


Национальный проект некоторые представители власти называют социальным. Какое лукавство! Социальные проекты – это бесплатное жилье. Мы же имеем дело с коммерческими проектами, которые финансируют бюджеты всех уровней. Не здесь ли заложена сакральная «мина»?! Ведь «как вы яхту назовете, так она и поплывет!»
Сегодня рынок жилья потенциальному потребителю ничего не предлагает. Готовых к реализации квадратных метров в г. Смоленске нет. И в обозримом будущем не будет. Все жилье продано, потому что строится при долевом участии конкретных покупателей. Товар в дефиците, его на рынке нет, а мы планируем снизить на него цены! Парадоксальная ситуация!
Что ж, да здравствует национальный проект! Самый недоступный в мире.