При аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения с разной формой собственности имеется определенная специфика в части определения размера арендной платы.
Рассмотрим, каким образом осуществляется формирование арендного платежа в муниципальных образованиях. При определении арендной платы разные муниципальные образования выбирают различные базы для расчета. Это может быть к примеру, кадастровая стоимость, земельный налог, иные фиксированные ставки. Однако, как показывает практика размер арендной платы за пользование муниципальными землями сельскохозяйственного назначения преимущественно устанавливается соразмерно ставке земельного налога.
По данным ряда регионов ЦФО при существующей кадастровой оценке размер налога для лучших земель сельскохозяйственного назначения находится в пределах 100 рублей за гектар в год и соответственно размер арендной платы составляет не более названной выше величины за год использования одного гектара угодий.
Для современного этапа развития рыночных отношений размер существующей арендной платы не достаточен. Это в большей степени относится к случаям, когда арендодателем выступает частный землевладелец, так как он должен за счет арендных платежей ( при сдаче им в аренду своего земельного участка) не только покрывать затраты на содержание земельного участка, которые в первую очередь заключаются в уплате налога, а также и получать некоторую прибыль от использования его земельного участка другим лицом. Муниципальные образования также заинтересованы в получении реальных доходов с предоставляемых ими в аренду земельных участков.
По нашему мнению в арендной плате должен быть отражен реальный производственный потенциал земельного участка и в связи с этим величина арендной платы должна иметь рентную основу и базироваться на величине земельной ренты, при которой учитываются доходы от реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на производство продукции, дополнительные потребности производителя учитываемые в себестоимости продукции.
При применении рентной основы для расчета арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности в государственной и муниципальной собственности плата приобретет более сбалансированный и четкий характер, также за тем последует повышение статьи неналоговых доходов за счет сдачи в аренду в бюджеты собственников.
При сдаче в аренду государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения должно учитываться направление, связанное с решением социальных вопросов к которым относится обеспечение продовольствием населения, создание рабочих мест и привлечение трудовых ресурсов в сельскохозяйственное производство, вовлечение в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Специфика регионов Центрального федерального округа за исключением некоторых такова, что за последнее десятилетие наблюдается интенсивное выбывание земель из сельскохозяйственного оборота. А их обратное вовлечение в сельскохозяйственный оборот предполагает несение существенных затрат производителем или будущим арендатором.
Государство в лице субъекта федерации или федерального центра должны принять ряд мер по решению проблем связанных с вовлечением в оборот таковых земель. Выход из сложившейся ситуации может быть осуществлен несколькими путями.
Первый из них заключается в установлении минимальных ставок арендной платы, которые могут быть выражены величиной земельного налога или абсолютной ренты при условии вовлечения в оборот прилегающих неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Второй основан на привлечении средств федерального бюджета или бюджета субъекта Федерации и заключается в принятии целевых программ по вовлечению в оборот земель. Альтернативным вариантом является привлечение частных инвестиций. Арендная плата в этом случае определяется в зависимости от рентного потенциала земельного участка обусловленного его природными характеристиками.
В случае сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной собственности преследуются цели получения максимальной выгоды. В этом случае ориентируются на величину рыночной цены. В настоящее время цивилизованный рынок земель сельскохозяйственного назначения сложился не в полной мере. Таким образом, ориентир для определения величины арендной платы отсутствует. Требуется определение постоянных показателей из числа существующих инструментариев используемых в налоговой и денежно-кредитной политике государства. Одним из таких показателей является земельный налог, уплачиваемый собственником за владение и пользование земельным участком. Следующий показатель может быть выражен ставкой рефинансирования центрального банка и его использование по нашему мнению обязательно, поскольку земля это ресурс, который будучи оценен и выражен в национальной валюте, в условиях инфляции обесценивается. Ставка рефинансирования один из инструментов денежно-кредитной политики государства, которая учитывая инфляцию и минимальный банковский процент, позволяет рассчитать реальную стоимость ресурса или имущества в соответствующий временной период. Ставка рефинансирования должна по нашему мнению учитываться при корректировке или уточнении кадастровой стоимости земельного участка. Безусловно, ставка рассчитывается от актуальной величины кадастровой стоимости на год сдачи земельного участка в аренду. В ином случае стоимость должна быть откорректирована в соответствии с уровнем инфляции.
Нами названы две составляющие (из возможного множества), которые должны входить в размер арендного платежа за земельный участок, находящийся в частной собственности.
Целью данного подхода в определении арендного платежа является выявление факторов влияющих на характер зависимости между величиной арендной платы и формой собственности на земельный участок, что позволит упорядочить, единообразить и формализовать модель расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в различных формах собственности. Что позволит более эффективно использовать земли сельскохозяйственного назначения.