В результате земельной реформы, проходившей в 90-х годах, сельские жители получили имущественные и земельные паи (или доли), так же как рабочие стали акционерами или дольщиками предприятий. Следует отметить, что предприятие как юридическое лицо пользовалось земельными долями – участками, не выделенными в натуре на правах аренды, только арендной платы до сегодняшнего дня так никто и не видел.
К сожалению, земельная реформа проходила без должной подготовки, поэтому многие собственники земельных паёв до сих пор не до конца понимают, чем же они владеют и каким образом они могут распорядиться своей долей.
Права собственников земельных паёв прописаны в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Владельцы земельных паёв (долей) могут передать земельный пай (земельную долю) по наследству; внести в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации, передать на доверительное управления, продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации.
Закон существенно ограничивает возможность распоряжения земельной долей без выделения земельного участка. Дело в том, что земельный пай выделяется не в натуре, он даёт лишь право собственности на землю в доле со всеми остальными собственниками. При этом нигде не записано, каким именно участком владеет собственник земельного пая (земельной доли). Для того, чтобы пайщик имел возможность зарегистрировать свой земельный пай и стать владельцем конкретного земельного участка , необходимо пройти процедуру, определённую Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Однако, проблема в том, что выделение земельного участка из общедолевой собственности работа сложная, требующая больших знаний и временных затрат. Более того, процедура эта дорогостоящая. В то же время владение земельной долей в большинстве случаев не приносит никакой выгоды.

При аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения с разной формой собственности имеется определенная специфика в части определения размера арендной платы.
Рассмотрим, каким образом осуществляется формирование арендного платежа в муниципальных образованиях. При определении арендной платы разные муниципальные образования выбирают различные базы для расчета. Это может быть к примеру, кадастровая стоимость, земельный налог, иные фиксированные ставки. Однако, как показывает практика размер арендной платы за пользование муниципальными землями сельскохозяйственного назначения преимущественно устанавливается соразмерно ставке земельного налога.
По данным ряда регионов ЦФО при существующей кадастровой оценке размер налога для лучших земель сельскохозяйственного назначения находится в пределах 100 рублей за гектар в год и соответственно размер арендной платы составляет не более названной выше величины за год использования одного гектара угодий.
Для современного этапа развития рыночных отношений размер существующей арендной платы не достаточен. Это в большей степени относится к случаям, когда арендодателем выступает частный землевладелец, так как он должен за счет арендных платежей ( при сдаче им в аренду своего земельного участка) не только покрывать затраты на содержание земельного участка, которые в первую очередь заключаются в уплате налога, а также и получать некоторую прибыль от использования его земельного участка другим лицом. Муниципальные образования также заинтересованы в получении реальных доходов с предоставляемых ими в аренду земельных участков.
По нашему мнению в арендной плате должен быть отражен реальный производственный потенциал земельного участка и в связи с этим величина арендной платы должна иметь рентную основу и базироваться на величине земельной ренты, при которой учитываются доходы от реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на производство продукции, дополнительные потребности производителя учитываемые в себестоимости продукции.
При применении рентной основы для расчета арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения находящихся в собственности в государственной и муниципальной собственности плата приобретет более сбалансированный и четкий характер, также за тем последует повышение статьи неналоговых доходов за счет сдачи в аренду в бюджеты собственников.
При сдаче в аренду государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения должно учитываться направление, связанное с решением социальных вопросов к которым относится обеспечение продовольствием населения, создание рабочих мест и привлечение трудовых ресурсов в сельскохозяйственное производство, вовлечение в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Специфика регионов Центрального федерального округа за исключением некоторых такова, что за последнее десятилетие наблюдается интенсивное выбывание земель из сельскохозяйственного оборота. А их обратное вовлечение в сельскохозяйственный оборот предполагает несение существенных затрат производителем или будущим арендатором.
Государство в лице субъекта федерации или федерального центра должны принять ряд мер по решению проблем связанных с вовлечением в оборот таковых земель. Выход из сложившейся ситуации может быть осуществлен несколькими путями.
Первый из них заключается в установлении минимальных ставок арендной платы, которые могут быть выражены величиной земельного налога или абсолютной ренты при условии вовлечения в оборот прилегающих неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Второй основан на привлечении средств федерального бюджета или бюджета субъекта Федерации и заключается в принятии целевых программ по вовлечению в оборот земель. Альтернативным вариантом является привлечение частных инвестиций. Арендная плата в этом случае определяется в зависимости от рентного потенциала земельного участка обусловленного его природными характеристиками.
В случае сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной собственности преследуются цели получения максимальной выгоды. В этом случае ориентируются на величину рыночной цены. В настоящее время цивилизованный рынок земель сельскохозяйственного назначения сложился не в полной мере. Таким образом, ориентир для определения величины арендной платы отсутствует. Требуется определение постоянных показателей из числа существующих инструментариев используемых в налоговой и денежно-кредитной политике государства. Одним из таких показателей является земельный налог, уплачиваемый собственником за владение и пользование земельным участком. Следующий показатель может быть выражен ставкой рефинансирования центрального банка и его использование по нашему мнению обязательно, поскольку земля это ресурс, который будучи оценен и выражен в национальной валюте, в условиях инфляции обесценивается. Ставка рефинансирования один из инструментов денежно-кредитной политики государства, которая учитывая инфляцию и минимальный банковский процент, Читать далее...

Некоторые рассуждения по вопросам аренды и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения.
При рассмотрении актуальных проблем и перспектив развития агропромышленного комплекса следует выделить отдельно вопросы эффективного использования земельных ресурсов и недвижимости. В условиях рыночной экономики получают возможность развития все формы собственности и появляются цели, преследующие эффективное управление недвижимостью, в том числе и земельными участками для получения выгоды от ее использования. В частности в Ивановской области земли сельскохозяйственного назначения имеют наибольший удельный вес, а производственная направленность, очевидно аграрная. Её развитие актуально и востребовано. Это подтверждается утвержденной в феврале этого года Указом Президента Доктриной продовольственной безопасности Российской Федерации, принятой в целях реализации государственной экономической политики, направленной на надежное обеспечение населения страны продуктами питания, развитие отечественного агропромышленного и рыбохозяйственного комплексов и т.д. На Правительство РФ в свою очередь возложена обязанность по реализации данной доктрины путем разработки и утверждения планов мероприятий по ее исполнению.
Одним из основных направлений государственной экономической политики в сфере продовольственной безопасности является производство сельскохозяйственной продукции и сырья. Усилия в частности должны прикладываться к повышению почвенного плодородия и урожайности, расширению посевов сельскохозяйственных культур за счет неиспользуемых пахотных земель.
По имеющимся данным Управления Росреестра преобладающий тип сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения является аренда, и большое количество арендуемых земель в области используется не эффективно. Это доказывает, что механизм аренды земельных участков требует адекватного стоящим задачам совершенствования и оптимизации. Качество данных изменений в положительную или отрицательную сторону будет определяться эффективностью арендного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Мы считаем, что экономическая эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения на условиях аренды должна складываться из нескольких показателей, характеризующих эффективность, при этом широко известные, как затраты производства и результаты труда должны быть дополнены показателями, характеризующими социальную и бюджетную стороны, отражающими принципиальную особенность земель сельскохозяйственного назначения являющейся не только пространственным базисом, но и средством производства, безусловной основой для формирования продовольственной безопасности в стране. Необходимо отметить, что экономическая и социальные эффективности могут сочетаться, так как в комплексе они учитывают социально-экономические результаты осуществления хозяйственной деятельности на землях сельскохозяйственного назначения как для отдельных субъектов права аренды, так и общества в целом.
Бюджетная эффективность заключается в управляющем воздействии властных органов РФ и субъекта федерации, администраций муниципальных образований в части регулирования доходов и расходов бюджетов всех уровней. Применительно к арендным отношениям, позволит определить оптимальность пограничных величин размеров арендной платы в исследуемом районе или регионе, что может быть выявлено при исследовании её динамики.
По нашему мнению, акцентирование внимания на приведенных выше видах эффективности позволит оценивать положение с арендным использованием земельных участков в районе (области), эффект от мероприятий, направленных на совершенствование механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Еще один вопросов, который мо нашему мнению должен здесь быть рассмотрен, как взаимосвязанный с привлечением эффективных хозяйственников. Это вопрос платы за использование земель сельскохозяйственного назначения, то есть вопрос арендной платы. Коснемся лишь некоторых его аспектов.
Существует не мало мнений, касающихся определения и расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Некоторые ученые экономисты склоняются к рентному подходу в образовании арендного платежа, который заключается в оценке величины изымаемого дополнительного дохода с земельного участка. При этом в качестве исходной базы использовать предлагается величину дифференциальной ренты первого и второго порядка, зависящих от плодородия, местоположения и количества вложенного капитала в земельный участок. Этот подход неоднократно предлагался в трудах классиков экономической теории. Но и сегодня в нем просматриваются элементы незавершенности и спорности, не решенные сложности с расчетом ренты, а, следовательно, и арендного платежа. По нашему мнению данный подход естественно имеет право на жизнь, но его дальнейшая адаптация к экономическим условиям современного хозяйствования на земле еще только предстоит, чтобы стать единственной основой для расчета платы за возмездное пользование Читать далее...

блог ассистента кафедры Землепользования и кадастров государственного университета по землеустройству
[375x500]