Некоторые рассуждения по вопросам аренды и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения.
При рассмотрении актуальных проблем и перспектив развития агропромышленного комплекса следует выделить отдельно вопросы эффективного использования земельных ресурсов и недвижимости. В условиях рыночной экономики получают возможность развития все формы собственности и появляются цели, преследующие эффективное управление недвижимостью, в том числе и земельными участками для получения выгоды от ее использования. В частности в Ивановской области земли сельскохозяйственного назначения имеют наибольший удельный вес, а производственная направленность, очевидно аграрная. Её развитие актуально и востребовано. Это подтверждается утвержденной в феврале этого года Указом Президента Доктриной продовольственной безопасности Российской Федерации, принятой в целях реализации государственной экономической политики, направленной на надежное обеспечение населения страны продуктами питания, развитие отечественного агропромышленного и рыбохозяйственного комплексов и т.д. На Правительство РФ в свою очередь возложена обязанность по реализации данной доктрины путем разработки и утверждения планов мероприятий по ее исполнению.
Одним из основных направлений государственной экономической политики в сфере продовольственной безопасности является производство сельскохозяйственной продукции и сырья. Усилия в частности должны прикладываться к повышению почвенного плодородия и урожайности, расширению посевов сельскохозяйственных культур за счет неиспользуемых пахотных земель.
По имеющимся данным Управления Росреестра преобладающий тип сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения является аренда, и большое количество арендуемых земель в области используется не эффективно. Это доказывает, что механизм аренды земельных участков требует адекватного стоящим задачам совершенствования и оптимизации. Качество данных изменений в положительную или отрицательную сторону будет определяться эффективностью арендного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Мы считаем, что экономическая эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения на условиях аренды должна складываться из нескольких показателей, характеризующих эффективность, при этом широко известные, как затраты производства и результаты труда должны быть дополнены показателями, характеризующими социальную и бюджетную стороны, отражающими принципиальную особенность земель сельскохозяйственного назначения являющейся не только пространственным базисом, но и средством производства, безусловной основой для формирования продовольственной безопасности в стране. Необходимо отметить, что экономическая и социальные эффективности могут сочетаться, так как в комплексе они учитывают социально-экономические результаты осуществления хозяйственной деятельности на землях сельскохозяйственного назначения как для отдельных субъектов права аренды, так и общества в целом.
Бюджетная эффективность заключается в управляющем воздействии властных органов РФ и субъекта федерации, администраций муниципальных образований в части регулирования доходов и расходов бюджетов всех уровней. Применительно к арендным отношениям, позволит определить оптимальность пограничных величин размеров арендной платы в исследуемом районе или регионе, что может быть выявлено при исследовании её динамики.
По нашему мнению, акцентирование внимания на приведенных выше видах эффективности позволит оценивать положение с арендным использованием земельных участков в районе (области), эффект от мероприятий, направленных на совершенствование механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Еще один вопросов, который мо нашему мнению должен здесь быть рассмотрен, как взаимосвязанный с привлечением эффективных хозяйственников. Это вопрос платы за использование земель сельскохозяйственного назначения, то есть вопрос арендной платы. Коснемся лишь некоторых его аспектов.
Существует не мало мнений, касающихся определения и расчета арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Некоторые ученые экономисты склоняются к рентному подходу в образовании арендного платежа, который заключается в оценке величины изымаемого дополнительного дохода с земельного участка. При этом в качестве исходной базы использовать предлагается величину дифференциальной ренты первого и второго порядка, зависящих от плодородия, местоположения и количества вложенного капитала в земельный участок. Этот подход неоднократно предлагался в трудах классиков экономической теории. Но и сегодня в нем просматриваются элементы незавершенности и спорности, не решенные сложности с расчетом ренты, а, следовательно, и арендного платежа. По нашему мнению данный подход естественно имеет право на жизнь, но его дальнейшая адаптация к экономическим условиям современного хозяйствования на земле еще только предстоит, чтобы стать единственной основой для расчета платы за возмездное пользование земельными ресурсами.
Нами проведен анализ существующих методик расчета арендной платы за земельные участки и сложившихся подходов, на которых они базируются на уровне федерации, ее отдельных субъектов и муниципальных образований. Отдельно анализировалось состояние вопроса в Ивановской области. По нашему мнению следует придерживаться существующей базы и остановиться на подходе, который заключается в определении арендооблагаемой базы земельного участка и расчету системы коэффициентов или единого корректирующего коэффициента используя рентную основу, с помощью которых происходит варьирование арендооблагаемой базы земельного участка в сторону как повышения так и понижения арендной платы.
Мы считаем, что данные аспекты, касающиеся выбора арендооблагаемой базы земельного участка и определение коэффициентов, учитывающих условия в которых он используется и задачи, которые ставятся перед сельским хозяйством района или региона в целом требуют дальнейшей проработки в части их совершенствования. Параллельно должна преследоваться и цель по выработке понятного, прозрачного механизма расчета арендной платы за земельные участки.