Недвижимость больше всего пострадает от кризиса
В период, когда государству приходится вмешиваться для оказания поддержки российским финансовым организациям, и все больше вопросов вызывает способность и готовность российских банков, кроме самых крупных, поддерживать текущие уровни фондирования сектора недвижимости, риски ликвидности российских компаний по девелопменту недвижимости являются как никогда высокими», – заявил Джулиан Краш, старший директор в аналитической группе Fitch по корпоративным эмитентам.
Между тем агентство отмечает и некоторый позитив. Так, например, оно оценило жест государственного Внешэкономбанка («ВЭБ»), который предоставит до 50 млрд долл., чтобы помочь рефинансировать задолженность российских компаний. Однако Fitch Ratings расценивает это скорее как краткосрочную поддержку, а не как долгосрочное разрешение рисков ликвидности в стране.
В остальном ситуация на российском рынке недвижимости не вселяет особого оптимизма. На сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний.
Сообщения о том, что Система-Галс, вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения 500 млн долл. денежных средств, а Миракс, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств.
Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Но это уже не так. Общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию этого сектора. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке.
Fitch рейтингует пять российских девелоперских компаний первого эшелона, которые можно отнести к двум группам. Во-первых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на жилой недвижимости и работающие по принципу «строить и продавать» (ОАО Группа Компаний ПИК (рейтинг «BB-» (BB минус)/Rating Watch «Негативный»), ОАО Группа ЛСР (рейтинг «B+»/прогноз «Стабильный») и ОАО ОПИН (рейтинг «B»/прогноз «Позитивный»)). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес. Во-вторых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на коммерческой недвижимости и работающие по принципу «строить и держать», у которых денежные средства, как правило, вкладываются на более длительный срок (ОАО Система-Галс (рейтинг «B+»/прогноз «Негативный») и ООО Миракс Групп (рейтинг «B»/ Rating Watch «Негативный»)). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу «строить и держать» более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель «строить и продавать».
Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка. При этом девелоперы первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене). Но и они не защищены от сложностей с финансированием. Что касается девелоперских компаний среднего эшелона, поддерживаемых российскими банками второго и третьего эшелона, с которыми такие компании имеют сформировавшиеся взаимоотношения, то эти девелоперы, вероятно, будут испытывать значительно более серьезные проблемы с ликвидностью (которые потенциально могут в некоторых случаях привести к банкротству компаний).
Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов вероятно только по мере осуществления их портфелей проектов (которое приведет к генерированию положительного денежного потока до финансирования), после того как будет успешно привлечено новое долгосрочное фондирование, а менеджеры в данном секторе в целом станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью.
По материалам агентства Fitch Ratings.