В первый год существования национального ипотечного рынка Азербайджан был озарен известием о новой биржевой звезде. Фондовый рынок подставил плечо трудолюбивым и рачительным строителям нашей республики. 13 июня 2006 года страна узнала о том, что Госкомитет по Ценным Бумагам впервые зарегистрировал выпуск нового финансового инструмента - жилищных сертификатов. Эмиссия была осуществлена строительной фирмой «Araz-96» в количестве 130 штук. Сотни тысяч граждан солнечной республики, остро нуждающиеся в приобретении жилья, то есть квартир и домов были на седьмом небе от радости. Было от чего. Завораживающие словосочетания: «…ценные бумаги, квадратные метры, строительство, и самое главное – регистрация жилья». Многие непосвященные до того времени в таинства финансового рынка узнали через прессу и громкие рапорты высокопоставленных чиновников – что жилищный сертификат является видом ценных бумаг, размещаемых среди физических и юридических лиц. Выпуск данных бумаг может быть осуществлен только компаниями, имеющими право на проведение строительных работ в республике. Выпуская жилищные сертификаты, указанные компании принимают на себя определенные обязанности перед владельцами данных сертификатов. Отныне владельцы жилищных сертификатов приобретают право собственности на жилье, построенное за счет внесенных им средств. В то же время жилищные сертификаты выступают основанием для последующей регистрации в государственном реестре недвижимого имущества права собственности на жилье. Преимуществом жилищных сертификатов является также и то, что при продаже или дарении жилья их владельцам не придется проходить сложные и многоступенчатые процедуры, связанные с оформлением прав собственности. Достаточно будет лишь сделать посредством индоссамента соответствующую отметку на самом сертификате об изменении его владельца. Счастье было так близко …

Но блеск азербайджанским жилищных сертификатов продлился недолго. В 2007 году ипотечный рынок Азербайджана захлопнулся. На повестку дня был поставлен аспект и существование так называемой социальной ипотеки. А для большей убедительности командиры больших денег глубокомысленно стали говорить о … «коммерческой ипотеке». Повеяло дороговизной, большими процентами и недоступностью. А за спиной обывателя стало все более чувствоваться учащенное дыхание инфляции. Двухзначная цифра заглянула в наш кошелек…. Не секрет – жилищный сертификат как финансовый инструмент уже давно работает в разных странах (и развитых и развивающихся). И что очень важно – на территории СНГ. Знакомые нам Россия, Украина, Казахстан. Последний добился уважения в лице международных финансовых арбитров – финансовых институтов мира, как лидер финансовых реформ на всем пространстве бывшего СССР. Столица которого, Москва, ныне наиболее часто цитируемый город для выезжающих по делам и на заработки. Там наших сограждан миллионы. И вот в начале 90-х годов перед московскими начальниками встал острый вопрос - как в дальнейшем обеспечивать конституционное право сограждан на жилище? И ответ не заставил себя ждать долго.

Все просто - улучшать жилищные условия людей нужно за счет средств них самих. А люди стали зарабатывать деньги, соответственно рынок отреагировал на толщину кошельков. К экспроприации честно заработанных денег потянулись финансовые пирамиды и пирамидки. Москва же задумалась о создании надежной схемы, которая могла бы стать альтернативой строительным пирамидам. Вспомнили, что в соответствии с гражданским законодательством одной из форм привлечения средств является заем. А заем может реализовываться путем выпуска и размещения ценных бумаг. Вот так все и было. Процитируем финансовую энциклопедию: «…Сертификат, ЖИЛИЩНЫЙ - муниципальная облигация с индексируемой номинальной стоимостью, удовлетворяющая право собственника на приобретение квартиры; может быть возвращена по первому требованию по индексированной номинальной стоимости; реквизиты: наименование «жилищный сертификат», дата и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов, срок их действия, дата приобретения первым собственником, размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного сертификата, общий объем эмиссии данной серии, цена приобретения первым собственником, предварительные условия договора купли-продажи квартиры, порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры; условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, полное наименование эмитента, подпись и печать, полное наименование собственника жилищного сертификата, полное наименование банка, контролирующего целевое использование привлеченных средств». Как говорится, вроде все понятно. То есть «Жилищный сертификат» – это эмиссионная ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг – облигаций. Отметим важнейший компонент – «Жилищный сертификат», это ценная бумага, имеющая индексированную номинальную стоимость. Запомним! Индексированную. Вот, в общем-то, и вся премудрость.

Рассмотрим реалии строительного рынка Азербайджана, ипотеку и эволюцию так и не ставших народным достоянием «жилищных сертификатов». Так, еще в разгар летней жары прошлого года на национальном финансовом рынке произошел ипотечный коллапс. Для справки - в 2005 году из бюджета на развитие ипотеки было выделено 6 млн. манатов (AZN), в 2006 и 2007 годах - по 20 млн. AZN. Финансирование новых проектов по стандартам Азербайджанским ипотечным фондом (АИФ) было приостановлено Национальным банком в середине июня 2007 года, когда портфель достиг 52,4 млн. AZN по 1500 кредитам. С середины июня 2007 года АИФ не финансирует новых проектов, так как выданные его агентами 23 кредита превысили объём финансирования фонда из бюджетов 2005-2007 годов (46 млн. AZN). В настоящее время НБА уже представил в Кабинет Министров Азербайджана предложения по обновлению системы ипотечного кредитования. Возможно, что ипотечное кредитование в Азербайджане возобновится после реформ системы ипотеки. Банковское сообщество поставило на повестку дня разделение ипотечного рынка на социальную ипотеку и коммерческую ипотеку. И банкиры, и клиенты надеются на возобновление ипотечного кредитования по стандартам АИФ при НБА.

В ноябре 2007 года Государственный комитет по ценным бумагам (ГКЦБ) при президенте Азербайджана отметил 3-кратный рост регистрации жилищных сертификатов. По состоянию на 1 ноября 2007 года жилищные сертификаты в Азербайджане были выданы на 469 тыс. м2. За 10 месяцев 2007 года было выдано 4219 жилищных сертификатов на 260 млн. AZN. К 1 ноября 2007 года стоимость 1 м2 жилой площади, являющейся предметом выписки сертификата, составляла 554,37. А вот в 2006 году к 1 ноябрю было 444,4 AZN (курс $1=0,8477 AZN). Значительный рост количества регистрируемых жилищных сертификатов объяснялся тем, что инвесторы стали чаще использовать их как ценный инструмент залога. Усилилось и доверие банков жилищным сертификатам.
В 2006 году была зарегистрирована эмиссия жилищных сертификатов в размере 52 млн. AZN. Сертификаты, выпущенные в 2006 году, охватывали 308 тыс. м2 жилой площади. В июне 2006 года вступил в силу указ президента Азербайджана от 12 мая об утверждении поправок в закон «О государственном реестре недвижимого имущества».

Поправки повышают статус жилищных сертификатов. В соответствии с ними жилищный сертификат стал основанием для регистрации имущественных прав и обеспечения кредита на недвижимость, строительство которой не завершено. Документ удостоверяет полную оплату стоимости квартиры или нежилой площади лицом, получившим права. Наряду с нотариально заверенными договорами на недвижимость, свидетельствами о наследовании и другими документами, жилищный сертификат стал основанием для государственной регистрации прав. Было объявлено, что жилищный сертификат становится одним из лучших методов регистрации прав на строящиеся квартиры. То, что квартиры, то есть жилье появляется благодаря строительству известно даже детям. А что известно статистике? В строительную сферу Азербайджана за 11 месяцев 2007 года инвестировано 5,7 млрд. манатов, что больше аналогичного показателя прошлого года на 17%. Именно такое сообщение сделал председатель Госкомстата Азербайджана Ариф Велиев. По его словам, за 11 месяцев сдано в эксплуатацию 1 млн. 106 тыс. квадратных метров жилья. За счет государственных средств было сдано в эксплуатацию 2259 квартир общей площадью 135 тыс. кв.м, что на 110% больше чем за сопоставимый период прошлого года. На долю индивидуальных лиц приходится 4/3 части сданного в эксплуатацию жилья. Для удовлетворения собственных нужд гражданами было построено 6391 квартир общей площадью 772,8 тыс. кв.м. Частными компаниями было построено свыше 10-ти зданий, в которых имеются 905 квартир общей площадью 134,2 тыс. кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года площадь сданной частными компаниями в эксплуатацию жилья сократилась на 31,3%. Какое реальное участие в много миллиардной строительной инвестиции сыграл жилищный сертификат? То есть жилищная облигация не известно. Были ли разработаны соответствующие мировой практике инвестиционные меморандумы облигационных программ (жилищных сертификатов) в Азербайджане на сумму в 260 млн. AZN широкой публике не известно…

Жилищный сертификат (ипотечная облигация) – принципиально новый финансовый инструмент. Впервые на постсоветском пространстве он был эмитирован на территории Казахстана. Преимуществом ипотечных облигаций является их обеспеченность реальным залогом, что делает их мало-рисковыми и привлекательными для приобретения отечественными инвесторами, в первую очередь институциональными, такими как пенсионные фонды, страховые компании, банки второго уровня. К примеру, в конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан (РК). В 2000 году началось внедрение этой системы, была создана ЗАО Казахская ипотечная компания — по аналогии с малазийской моделью.

Кроме закона «Об ипотеке» и регламентирующих актов в стране созданы условия для вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, закон о которых тоже был вовремя принят. В Казахстане была проведена пенсионная реформа, и на рынок вышли пенсионные фонды с «длинными» деньгами. Поэтому на фондовый рынок РК вышли ипотечные бумаги. Ипотечная облигация является разновидностью обеспеченной облигации. Обеспеченная облигация – облигация, по которой исполнение обязательств эмитента обеспечено залогом имущества эмитента, гарантией банка, в то время как ипотечная облигация – облигация, обеспеченная залогом прав требования по договорам ипотечного займа (включая залог ипотечных свидетельств), а также иных высоколиквидных активов, перечень которых устанавливается нормативным правовым актом уполномоченного органа. Подробно это выглядит так - в 2003 году были приняты закон РК № 426-II «О внесении дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования» и закон РК № 427-II «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования» с целью привлечения инвесторов. В соответствии с этими законами залоговое имущество передается ликвидационной комиссией представителю держателей ипотечных облигаций для прямого расчета с кредиторами – держателями ипотечных облигаций в соответствии с законодательством РК о рынке ценных бумаг. Предпринятый шаг был поистине революционным – впервые в Казахстане залог действительно обеспечивал исполнение обязательства.

Давайте рассмотрим основное назначение жилищного сертификата. Известно не только финансовым специалистам - договоры соинвестирования, предварительной продажи, - опасны для покупателя, решившего купить квартиру на этапе строительства. Сегодня единственный договор, защищающий частного инвестора - договор участия в долевом строительстве. Реальных таких договоров мизер. А вот наш герой «жилищный сертификат» - новый механизм реализации жилья, цель которого более надежно защитить интересы покупателя. Тут речь идет о реальных ценных бумагах, покупая которые, граждане Азербайджана будут участвовать в долевом строительстве. Просто говоря - не понесут наличные в строительную компанию, а приобретут сертификаты, выпускаемые этой компанией под конкретный строительный проект. Жилищная облигация - целевая ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера. Кто знает случаи именно такого применения жилищных сертификатов в республике?

Но платить деньги и не говорить о инфляции – по крайней мере некомпетентно. Что есть в практике цен Азербайджана от даты рождения жилищного сертификата в 2006 году. Была инфляция, которая патологически росла. В 2007 году правительству Азербайджана не удалось добиться прогресса в удержании инфляционных процессов в экономике. Как сказано в сообщении Национального банка Азербайджана, в декабре 2007 года потребительская инфляция в стране составила 16,7% против 17% в январе прошлого года и 8,3% в декабре 2006 года. В начале 2007 года правительство ожидало по его итогам не более 9% инфляции, затем повысило прогноз до 16%. По подсчетам Центра экономических исследований (ЦЭИ) инфляция в Азербайджане составила 28,96%. Об этом заявил на состоявшейся итоговой конференции руководитель исследовательской проекта «Разработка альтернативной методологии инфляции», заместитель председатель правления ЦЭИ Вусал Гасымлы. Статистический комитет СНГ опубликовал прогнозы уровня инфляции в странах СНГ, согласно которым чемпионом по инфляции будет Азербайджан (прогноз на 2008 год - 16%). Сам же рынок недвижимости республики не прибавил оптимизма. В течение 2007 года инфляция на рынке недвижимости составила 23,2%, а средняя стоимость жилья увеличилась на 19,5%. Так показали мониторинги общественного объединения «Эмлак базары иштиракчылары». Среди причин повышения индекса цен отмечаются рост цен на энергоносители, увеличение цен на импортируемые в страну все виды стройматериалов, наблюдаемый в стране уровень инфляции, инфляционное ожидание предпринимателей и рост потребности в строительстве частных домов.

А что же с нашим героем, имя которому «жилищный сертификат (ЖС)»? В цивилизованных странах и даже в суровой России у него есть защита - возможность индексирования номинальной стоимости жилищного сертификата. То есть разрешение о выпуске прописывается специальной формой, учитывающей коэффициент динамики роста цен на недвижимости, динамики инфляции. И индексированная стоимость сертификата может быть в любой момент получена держателем сертификатов до завершения проекта. Схема индексации устанавливается эмитентом. ЖС могут быть использованы инвесторами и как средство получения квартиры, и как финансовый инструмент. Они обладают всеми преимуществами ценных бумаг с фиксированной доходностью, что позволит их использовать и в качестве инструмента залогового обеспечения при получении, например, банковского кредита как эмитентом, так и непосредственно владельцем сертификата. К числу несомненных достоинств ЖС уже сейчас можно отнести значительно большую гарантированность сохранности вложений граждан, возможность получения дохода по этим ценным бумагам, их ликвидность, надежность системы расчетов застройщика и соинвестора и ряд других. Есть и место для желающих разбогатеть на строительстве. Сертификаты может использовать частный инвестор, желающий заработать: он покупает эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, получает деньги назад вместе с дивидендами.

В январе 2008 года (на антиинфляционной волне) появились на свет экзотическая ипотека. Банк Москвы начал выдавать ипотечные кредиты в японских иенах по беспрецедентно низкой для России ставке - 6% годовых. Это позволит банку давать в долг намного больше, нежели по кредитам в других валютах. Эксперты говорят, что брать такой кредит выгодно. Но лишь в том случае, если клиент сможет погасить его быстро, в срок до 5 лет. Еще в 2007 году имели место вдохновляющие результаты ипотеки в швейцарских франках. Любят ли обыватели солнечной республики японские и швейцарские деньги. Швейцарские часы обожают, а японские суши теперь можно вкушать не в одном месте прекрасного Баку. Но вот беда – в республике доподлинно ничего не известно о возможностях индексации жилищных сертификатов. Впрочем вполне резонно. В Азербайджане механизма антиинфляционной индексации не существует и в отношении пенсий, социальных пособий, стипендий и заплат. Не до ЖС… Обесценение инфляцией ведет в противоположную от богатства сторону. К нищете…Это имеет самое прямое отношение к азербайджанским ЖС.

Рассмотрим социальные аспекты. В Азербайджане принят Закон «Об ипотеке» 15 апреля 2005 года, а с 9 июня 2005 года он в силе. В конце декабря 2005 года указом президента страны было утверждено «Положение об Азербайджанском ипотечном фонде при Национальном банке АР» и «Правила выдачи ипотечных кредитов из средств Азербайджанского ипотечного фонда». Указом президента Азербайджана Ильхама Алиева от 23 января введены государственные льготы при ипотечном кредитовании. Правила предоставления государственных льгот по ипотеке (социальная ипотека) предполагают предоставление льгот только через Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) при Национальном банке. Максимальный размер льготного ипотечного кредита установлен на уровне 35 тыс. манатов (AZN) на срок от 3 до 30 лет. Льготные кредиты предоставляются по годовой ставке до 4%. Получателями таких кредитов могут стать члены молодых семей из числа членов семей шехидов, Национальных героев, вынужденные переселенцы и приравненные к ним лица, находящиеся на государственной службе не менее 3 лет лица, кандидаты и доктора наук, показавшие высокие достижения спортсмены, находящиеся не менее 3 лет на воинской службе (исключая срочную службу) лица.

Льготы предоставляются одному лицу (семье) только 1 раз. При этом первичный взнос вносится на общих основаниях. Заявки на предоставление льгот предоставляются в ипотечный фонд со стороны уполномоченных агентов и учитываются при рефинансировании. Давайте поговорим о действительно социальном назначении ЖС. Вспомним данные мониторинга Национального банка Азербайджана (НБА) по кредитам, выданных по стандартам Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ). По состоянию на июнь 2007 года было выдано 1400 ипотечных кредитов на сумму 52,4 млн. AZN, включая 74 социальных ипотечных кредита на сумму 2,3 млн. AZN. Известно также что социальная ипотека взяла старт с 1 февраля 2007 года. Очевидно, как-то без внимания ЖС осталась социалка Азербайджана. Ведь почти 6 миллиардов манат в строительство и …. гяпики на социальное жилье. 0,05% составляет социальная ипотека от инвестиций в строительство. В Азербайджане, по различным данным, в жилищной очереди стоят порядка четверти миллиона семей, и это только зарегистрированные лица. Социальная ипотека - это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм. В первую очередь социальной ипотекой должны пользоваться очередники – люди, отдавшие многие годы своего труда государству. Конечно механизмы социальной ипотеки могут и должны распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи, учителя и пр. В развитии социальной ипотеки главное это государственное строительство жилья. Именно здесь есть целинное поле для жилищных сертификатов Азербайджана. В настоящее время емкость ипотечного рынка республики оценивается на уровне 1 млрд. манатов. Ставки же по кредитам колеблются от 8% (максимум по стандартам АИФ) до 20% у коммерческих банков. Сроки до 25 лет. Бюджет Азербайджана на 2008 год выделил 34 млн. AZN на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных по линии АИФ (хотя ранее правительство страны предполагало предоставление фонду 35 млн. AZN исключительно на льготную социальную ипотеку).

В заключение отметим, что единого мнения о том, как будет развиваться коммерческая и национальная социальная ипотека пока не существует. Но факт остается фактом. Фундамент ипотеки – это строительный рынок. В настоящее время текущие интересы финансового (фондового) и строительного рынков республики никак не стыкуются. Для кого же был создан наш жилищный сертификат? Создается впечатление, что банки, являющиеся владельцами фондовой биржи создали его именно для себя. Вернее для своих аффинированных строительных компаний инструмент гарантийного покрытия – национальный ЖС. И все. Азербайджанский ЖС так и не стал мостом между строительным и фондовым рынком. Не пришел он в дом частного инвестора. Не перекрыл мутной «наличной» реки, текущей в строительство. Для миллиона интернет пользователей Азербайджана (по информации Минсвязи) сообщу дополнительно - поиск на интернет-сайтах ГКЦБ и БФБ такого заурядного словосочетания как «жилищный сертификат» результата не дал … Время не пришло…

http://www.ceo.az/businessobserver/finance/8629.html