Блог доступного ипотечного кредитования
Цены на квартиры в столице растут, и купить достойную квартиру в Москве по ипотеке по силам семье с 5-6 тысячами долларов ежемесячного дохода. А что делать, если нет возможности приобрести хорошее жильё в родной столице? Попробовать перехать в область?Подмосковье все больше привлекает людей, которые планируют обзавестись собственным жильем. Многие думают, что в области «большие площади по низким ценам». Да, популярные города ближнего Подмосковья, такие как Балашиха, Одинцово, Реутов стоят дешевле Москвы, но не намного. Высокий спрос на подмосковное жилье со стороны тех, кто не может позволить себе квартиру в Москве, изрядно повысил цены на этом рынке. В некоторых подмосковных городах цены на квартиры почти достигли московского уровня. Поэтому, желающим приобрести доступное жилье в сжатые сроки, стоит обратить внимание на отдаленные города Подмосковья.
Новостроек во всём Подмосковье немало, и еще больше проектов находятся на стадии строительства или котлована, а качество готовых объектов удовлетворит самого взыскательного москвича. А чтобы, по незнанию, не предложить для ипотечного кредитования квартиру в аварийном доме рекомендуется заранее собрать документы о состоянии дома и предоставить их банку.
Крупнейшие банки России уже давно работают на подмосковных рынках. В большинстве случаев банки не отказывют в ипотечном кредите на подмосковную квартиру. Есть и другой вариант: можно подобрать квартиру и выяснить, отделения каких банков находятся в этом городе. В "местном" банке ипотечный кредит получить будет удобнее и проще.
Ипотечные кредиты в Московской области
В связи с ужесточением правил получения ипотечного кредита, банки настолько долго проверяют каждого клиента, что квартиру купить практически не удается – либо она оказывается проданной, либо становится дороже. Соответственно, спрос растет на загородную недвижимость – и дешевле, и оформить кредит проще и быстрее. Блог ипотечного кредитования
Актуальность загородной ипотеки обусловлена именно ценами на недвижимость. Скорость оформления ипотеки не равно скорости роста цен в Москве, поэтому кредит, полученный большим трудом, оказывается практически не нужным.
Первичный рынок подмосковной недвижимости стоит немногим больше 2000 долларов за квадратный метр. Это значительно ниже, чем в городе. Однако, чем ближе новостройки к Москве, тем, соответственно, дороже квадраты – от 2500 долларов до 4100. Более того, размер ежемесячной выплаты также очень сильно отличается при покупке загородной недвижимости. Красногорск, Домодедово и Балашиха по ценам являются наиболее оптимальными на сегодняшний день. За прошлый год динамика роста цен на недвижимость оказалась самой высокой, значит, эти регионы особо привлекательны для вкладывания средств.
Это далеко не все плюсы в выборе загородной недвижимости в кредит. В Москве заметно снизились предложения продажи недвижимости даже за наличные деньги. Да и строительство новостроек за последнюю пятилетку концентрировалось именно в радиусе 25 км от Москвы, но не в городе как таковом. Поэтому, если покупатель имеет наличные средства для покупки недвижимости в Москве, в Подмосковье он приобретет гораздо большую площадь и в новом доме. Эти факты становятся решающими в выборе недвижимость за городом.
Что касается кредитования, то банки охотнее выдают кредиты на квартиры за городом, причем условия не отличаются от Московских. У большинства банков ипотечные портфели в основном состоят из кредитов на подмосковные квартиры. А в Бинбанке, например, загородные кредиты составляют 80%. Вот почему, основное количество заемщиков, желающих выбрать недвижимость эконом класса, предпочитают Подмосковье. Банки, в свою очередь, легко кредитуют любое Подмосковье. Существуют такие ограничения, как, например, отсутствие кредита за 100 км от МКАД, но в тех краях и спрос гораздо ниже. Впрочем, Абсолют Банк отказывает в кредите на недвижимость даже за 50 км от МКАД, мотивируя тем, что ликвидность в таком районе крайне низкая.
Для получения кредита достаточно иметь постоянную или временную регистрацию в РФ. В случае с временной регистрацией, она должна быть одобрена на 6 месяцев. Но главным показателем заемщика, пожалуй, остается платежеспособность, т.е. постоянное место работы, и, соответственно, справка в банк о достаточном доходе.
Моя страничка на Я.Ру
Оформление кредита на загородную квартиру практически не отличается от оформления кредита в городе. Возможно, дороже будет оценка жилья, а также могут потребоваться дополнительные документы. Еще необходимо учесть, что при покупке областной недвижимости, нужен акт приема-передачи для предоставления его в регистрационную палату. Покупка в Москве не требует этого шага, а акт подписывается после регистрации.
В наше время покупка жилья на первичном рынке – это далеко не редкость. Очень многие вкладывают в деньги в строительство многоквартирных домов и въезжают в новые квартиры сразу после сдачи их в эксплуатацию. Давайте разберёмся, можно ли взять ипотечный кредит на покупку в новостройке и так ли это выгодно и удобно, как покупка готового жилья.
Два самых главных минуса покупки жилья на первичном рынке – это большая процентная ставка по ипотеке и ожидание окончания строительства. Помимо всего прочего готовьтесь к тому, что первые года два вам придётся постоянно слушать «жужжание и стук» квартирных ремонтов и натыкаться на горы строительного мусора возле лифта.
Однако при этом цены квартир на первичном рынке настолько привлекательнее готового жилья, что временные неудобства не особо отпугивают покупателей. Именно поэтому в последнее время возросло количество сделок, заключаемых между строительными компаниями и будущими владельцами квартир. Сейчас процент таких покупок уже превышает процент приобретение квартир на вторичном рынке.
Получение ипотечного кредита на строящееся жильё имеет ряд своих особенностей. Их обязательно нужно учитывать при принятии решения о покупке квартиры в новостройке.
Как уже говорилось ранее – процентные ставки на покупку такой квартиры будут несколько выше. Помимо этого вы должны знать, что служить залогом недостроенная квартира не может – такая квартира никак не является собственностью соинвестора. А это означает, что право собственности у вас появится только тогда, когда строительство будет окончено, а вся документация правильно оформлена. Однако банки всё же дают ипотечные кредиты для того, чтобы иметь возможность приобрести квартиру ещё до её сдачи в эксплуатацию или, попросту говоря, на первичном рынке. Как же получить ипотеку такого рода?
Вы должны знать о том, что выдают такие кредиты только в том случае, если застройщик прошёл аккредитацию в этом банке. Обычно же застройщики имеют такие договора в 1-2 банках. Тогда вам достаточно обратиться в этот банк-партнёр, собрать всю необходимую документацию и дождаться решения. Однако случается и так, что застройщики вообще не имеют подобных договорённостей – тогда вы вряд ли добьётесь банковского одобрения. Что же желать в этом случае?
Вам придётся самостоятельно выполнять те действия, которые поленилась сделать компания-застройщик: попросту говоря, провести аккредитацию понравившегося жилья собственными силами. Для этого Вам потребуется взять и застройщика все необходимые документы и передать их в банк. Через определённое время (порядка нескольких месяцев) объект либо проходит аккредитацию, либо нет. Заявки на аккредитацию объекта лучше подавать коллективно – больше гарантии, что банк вообще возьмётся выполнять эту процедуру.
В любом случае развивающийся рынок подобного ипотечного кредитования предоставляет всё более новые возможности и упрощённые модели. Старайтесь же оформлять такой кредит с застройщиками, которые уже прошли аккредитацию в каком-либо банке. Во-первых, это значительно ускорит всю процедуру получения ипотеки. А во-вторых, банки имеют привычку проверять застройщиков на благонадёжность – это ещё и гарантия того, что начатая стройка будет доведена до конца.
Плавающая ставка по ипотеке
Резко подорожавшее внешнее финансирование заставляет многие банки создавать ипотечные продукты, привязанные к рыночным индикаторам, так называемые «плавающие» ставки. Для банков такая стратегия выгодна: он перекладывает риски дефицита ликвидности на своих клиентов.
Плавающая ставка представляет собой рыночный индекс, увеличенный на несколько процентных пунктов, установленных банком. Например, при сумме кредита 200 тысяч долларов, сроке кредитования 20 лет и ставке 9% годовых ежемесячный платеж по кредиту с плавающей ставкой составляет 1799 долларов. В случае же роста ставки на 1 п.п. платеж увеличится до 1930 долларов. В США увеличение плавающих ставок на 2-3 пункта привело к тому, что сотни тысяч людей оказались неспособными выплачивать свои обязательства по ипотеке.
В российских банках применяются в основном платежи двух видов аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающиеся).
При аннуитетных платежах заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга, однако в первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, но при этом виде платежа долг уменьшается незначительно.
Перед тем, как окончательно определиться с выбором ипотечной программы, можно самим примерно просчитать, сколько потребуется средств на ежемесячные платежи по кредиту. Для этого используется ипотечный калькулятор. Это инструмент, который позволяет рассчитать размер будущих платежей по кредиту в зависимости от срока кредита, его размера, процентной ставки.
Ипотечный калькулятор представлен только для примерного расчета кредитов, для получения более точных данных следует обратиться в кредитную организацию, в которой вы собираетесь оформлять кредит. Кроме того, необходимо знать, что при расчете не учитываются дополнительные платежи банку – например, процент за зачисление денег на счет, страховка и т.д., поскольку размер и наличие этих платежей различается у кредитных организаций.
Предварительно определив удобный для себя способ погашения кредита (аннуитетный или дифференцированный), и, определившись с желаемой суммой кредита, можно рассчитать платежи по месяцам.
Расчёт платежа.
Для начала необходимо ввести информацию о займе, которая включает сроки займа, процентную ставку, а также сумму возможного кредита. Калькулятор сообщит ежемесячную сумму погашения кредита, а также общую сумму, которую вы выплатите в течение всего кредитного времени. Далее калькулятор покажет вам сумму процентной ставки, а также общую сумму налоговых отчислений, отчислений на страховку и дату погашения кредита. Многие калькуляторы могут представить и иллюстрированную информацию в виде графиков и таблиц.
Для более точного расчета лучше воспользоваться более сложным вариантом ипотечного калькулятора – калькулятором с учетом комиссий, кроме того, он покажет сумму переплаты по кредиту.
Существуют также калькуляторы, с помощью которых можно рассчитать максимально возможную сумму кредита, исходя из ежемесячного дохода заемщика и его семьи.
С помощью ипотечного калькулятора можно сравнить различные варианты займов, предлагаемые банками.
Различные банки предлагают в Интернете свои калькуляторы для расчета выплат по ипотеке. Они настроены только на определенный размер процентной ставки, принятый в данном банке.
Снижение ипотечных ставок
Последнее время правительство ищет новые средства для сдерживания инфляции. А ипотека является мощным антиинфляционным инструментом, поскольку заставляет население сберегать, а не потреблять.Однако следует отметить, что возможное сдерживание инфляции посредством ипотеки дело длительной перспективы и от этого не столь популярно. Хотя АИЖК и прогнозируют уменьшение снижение спроса на ипотеку в связи с практически состоявшимся удорожанием, тем не менее, госкорпорация ищет выход из сложившейся ситуации. Один из вариантов – ввести законодательное требование по софинансированию процентной ставки АИЖК со стороны региональных бюджетов.
По планам Минфина на 2010-2011 годы не только сохранить имеющиеся темпы выдачи ипотечных кредитов, но и повысить их.
Ипотечный выигрыш
Работники ипотечных банков зачастую сталкиваются с невероятными ситуациями и историями. Вот один из таких интересных случаев.При случайной проверке работниками банка было обнаружено около десятка договоров ипотечного кредитования, заключенных на одну фамилию. Оказалось, что все заемщики были близкими родственниками, при этом оформление кредита осуществлялось под залог недвижимости. Таким образом, выяснилось, что в собственности этой семьи находилось уже 7 квартир. Каким же образом предприимчивые родственники решили получать прибыль? Квартиры, приобретенные с помощью кредита, сдавались ими в аренду, благодаря чему они могли запросто осуществлять выплаты по кредитам, и при этом зарабатывать неплохие деньги. По такой схеме квартиры доставались этому семейству фактически бесплатно.
Безусловно, для того чтобы реализовать такой план, необходим начальный капитал для оформления ипотечного кредита, оплаты первоначального взноса и страховки. Однако после выяснения подобных схем заработка банки стали внимательнее относиться к оформлению кредитов, а многие даже вносят специальные пункты в договора ипотечного кредитования о невозможности предоставления приобретаемого жилья в аренду.
Для тех, кто стремится улучшить с помощью ипотечного кредита в первую очередь свои жилищные условия, а не материальные возможности, также существует способ сэкономить определенные средства. Ни для кого не секрет, что банковские ставки по ипотечному кредитованию на порядок ниже ставок на потребительские кредиты. Такое положение дел объясняется тем, что банки ожидают, что за счет длительной выплаты ипотечного кредита им удастся хорошо заработать на выплате процентов, начисляемых на остающуюся сумму долга.
Для того чтобы сократить срок выплаты кредита, а соответственно и расходы, заемщику следует выплачивать взносы в двойном размере. Через определенное время произойдет пересчет оставшегося долга и начисляемых на эту сумму процентов. С помощью такой схемы, в зависимости от условий кредитования, срок выплаты кредита можно сократить в два и более раз. Кроме того, при досрочном погашении кредита нет необходимости продлевать страховые договора. Безусловно, экономия в этом случае будет значимой.
Рефинансирование ипотеки
О рефинансировании в России знает практически каждый человек, который хотя бы один раз в жизни брал или пытался взять ипотечный кредит. Рефинансирование еще называют перекредитованием. Называется по-разному, и смысл рефинансирования может быть разным. Перекредитование – это когда заемщик, у которого уже есть кредит в каком-то банке, берет новый кредит в другом банке, с целью погасить первый. В чем выгода такого процесса?
Не смотря на то, что ставки неумолимо повышаются, все еще есть огромные шансы рефинансировать кредит по более выгодным условиям, благодаря тому, что теперь клиент, уже обладающий положительной кредитной историей, может быть рассмотрен в самых престижных банках, где вы у него есть возможность понизить процентную ставку по кредиту, уменьшить ежемесячный платеж или даже заработать деньги на своем старом кредите.
Как это возможно? – удивитесь вы. А мы ответим: это все благодаря росту цен на недвижимость! Парадокс заключается в том, что если еще год назад, когда заемщик взял ипотечный кредит, квартира стоила одну сумму, из расчета которой кредит и брался, теперь, через год, она стоит уже не сравнимо больше, что очень выгодно для нас с вами. Многие банки предлагают делать рефинансирование не только на сумму долга, который необходимо погасить в вашем первом банке, но взять кредит исходя из стоимости недвижимости, которая находится в ипотеке. А это уже значительно больше той суммы, которую вам нужно погасить.
Куда можно потратить эти деньги? Быть может, на ремонт или на новую машину? Решать вам…
Но и не любой кредит и не любой кредит можно рефинансировать, например с занижением до миллиона. В Москве есть всего несколько банков, которые берутся за это. Процесс такого перекредитования может занять много больше времени, чем обычно. Очень важно знать, каков срок моратория рефинансируемого кредита. Как правило, банки не рефинансируют кредиты, выплаты по которому осуществляются меньше года. Также важно знать, были ли не узаконенные перепланировки в квартире, которую вы собираетесь рефинансировать, так как это часто служит причиной отказа.
В любом случае с помощью ипотечного брокера, профессионала, разбирающегося во всех тонкостях и имеющего связи в банках-партнерах, рефинансирование почти в 100% возможно. Главное – посоветоваться со знающими людьми – выгодно ли это будет именно Вам.
Условия ипотеки
Немногим более года назад казалось, что ипотека в России будет развиваться без каких-либо препятствий. Темпы увеличения количества выданных кредитов превосходили самые радужные прогнозы, росла конкуренция между ипотечными программами разных банков, что приводило к введению более лояльных условий кредитования, с низкими ставками и длительными сроками кредитования. Однако ситуация на российском рынке ипотечного кредитования не могла не поменяться после краха на мировых финансовых рынках.
В первую очередь негативные последствия коснулись потенциальных заемщиков. Кроме значительного скачка цен на недвижимость, желающие взять ипотечный кредит были вынуждены столкнуться и с другими моментами: ужесточению требований к доходам, повышение первоначального взноса и ставок по кредитам, а также всевозможных комиссий и сборов. Таким образом, банки пытаются спасти собственные кредитные портфели за счет повышения их качества, а не размеров. В связи с этим, количество граждан, которые могут взять ипотечный кредит на тех условиях, которые предлагают банки сегодня, существенно снизилось. Кроме того, по мнению экспертов, людям психологически тяжело брать кредиты с более высокими ставками, необходимо время, чтобы к ним привыкнуть.
Безусловно, такое положение дел не выгодно и банкам, которые теперь вынуждены проводить разнообразные акции для привлечения клиентов, улучшать свой сервис, создавать комфортные условия кредитования. Многие банки идут на снижение суммы комиссии за оформление и выдачу кредита. Кроме того банки стали предлагать новые программы, согласно которым приобрести жилье в кредит могут и граждане пенсионного возраста. При этом погашение кредита должно произойти до исполнения лицу, на которое оформляется ипотечный кредит, 75 лет. Кроме того, теперь ипотечные кредиты стали более доступны и для частных предпринимателей. Некоторые крупные банки решили увеличить срок кредитования, однако данные программы не стали пользоваться спросом, так как заемщикам психологически комфортнее брать кредиты на 15-20 лет, а не более.
Не менее интересен и тот факт, что на сегодняшний день ипотечные кредиты берут лица, доход которых составляет более 4000 долларов в месяц. При простом просчете станет понятно, что для покупки жилья, стоимостью 250 тыс. долларов, доход заемщика должен быть не менее 5500 долларов. Как бы там ни было, банки готовы работать с потенциальными заемщиками с доходом от 1500 долларов, однако сума выдаваемого кредита при этом значительно уменьшается.
В связи с тем, что цены на недвижимость в Москве взлетели до невероятных высот, в целом на 20-25% выше, чем показатели прошлого года, заемщики стали чаще приобретать жилье в ближнем Подмосковье. Кроме того, за последнее время увеличилось количество кредитов, выданных под залог недвижимости, кредитов на расширение жилплощади, а также кредитов на стоящееся жилье. Безусловно, если квартира приобретается в доме, строительство которого еще не завершено, ее стоимость будет на порядок ниже. Благодаря сотрудничеству банковских и строительных организаций приобретение жилья в кредит становится еще более выгодным для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, но не спешит с получением результата.
Безусловно, условия ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости на порядок жестче. Это объясняется повышенными рисками кредитования строящегося жилья, от которых хочет обезопасить себя банк. Заемщик платит повышенный процент до момента регистрации залога в пользу банка. Объектом залога в данном случае выступает право требования на передачу квартиры в собственность после завершения строительства жилого здания. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в строящемся доме можно получить вне зависимости от этапа строительства, однако банк должен быть согласен сотрудничать с данной строительной компанией. Сроки кредитования, как и сумма кредита, в этом случае также зависят от дохода заемщика и его возможностей.
Друзья, теперь вы можете читать и комментировать мои записи и на Я.ру — <b><span class="b-yauser"><a href="http://pleizer.ya.ru/"><span style="color:#f00;">p</span>leizer</a></span></b>!<br /><img src="http://bs.yandex.ru/resource/spacer.gif?sign=43138...6c3efb65957c5ea0a649f5de" width="1" height="1" /><br />
Кредитный брокер http://www.100creditov.ru/ – это ваш кредитный консультант, который, являясь участником финансового рынка, всегда поможет своим клиентам (потенциальным заемщикам) детально разобраться во всех сложностях кредитных программ, представленных сегодня банками на российском рынке. Являясь партнером большинства банков, он всегда предоставляет своим клиентам объективную информацию и подбирает наиболее выгодные условия кредитования, т.к. лично не заинтересован в продвижении той или иной кредитной организации. Кредитный брокер заинтересован в быстром и качественном обслуживании своих клиентов, поэтому всегда поможет грамотно и эффективно предоставить необходимую информацию и документы для получения необходимого кредита, а так же пролоббирует ваши интересы в банке-кредиторе.
Воспользоваться услугами профессионального кредитного брокера выгодно, во-первых, потому, что у него оформлены договорные отношения со многими банками. С некоторыми банками у брокера оформлены договоры преференций (договоры о скидках), на основании которых клиент (Заемщик) может получить скидки по сниженным процентным ставкам, а также освободиться от комиссии за выдачу кредита, которая в некоторых банках достигает 5 % от суммы получаемого кредита.
Во-вторых – кредитный брокер всегда поможет собрать полный пакет документов, грамотно заполнить заявление-анкету и пролоббирует своего клиента в банке. А это немаловажно, т.к. грамотное предоставление документов в банк может повлиять не только на процентную ставку и обеспечение по кредиту, но и на положительное решение кредитного комитета.
В-третьих – кредитный брокер поможет Вам в кратчайшее время получить положительное решение кредитного комитета и быстро оформить все необходимые документы для получения денег. В-четвертых – практически все кредитные продукты требуют обязательного страхования. У большинства кредитных брокеров заключены договоры и со страховыми компаниями, и кто как не они знают, какой банк и на каких условия работает с той или иной страховой компанией.
Сегодня на рынке имеется множество кредитных продуктов и программ, постоянно появляются новые. Не следует также забывать, что по-прежнему на этом рынке существую недобросовестные кредитные организации и брокеры. Обычному заемщику, не имеющему опыта и определенных знаний, сложно разобраться в этом многообразии. Для того чтобы понять, каким кредитным продуктом лучше воспользоваться в том или ином случае, необходимо обратиться в надежную компанию к грамотному специалисту, который даст Вам полную и актуальную информацию, а также поможет оформить кредит на наиболее выгодных условиях.