Рекомендации

Целевые цены рассчитаны методом DCF на конец 2009 года

Отрасль			Цена, $	Целевая цена*, $	Upside, %	Дата изменения целевой цены	Рекомендация
Машиностроение
ГАЗ		Акция обыкновенная	78,25	283,7	262,6%	13.03.2008	покупать
ГАЗ		Акция привилегированная	58	156	169,0%	13.03.2008	покупать
Сатурн, НПО		Акция обыкновенная	0,028	0,13	367,3%	30.04.2008	покупать
Северсталь-авто		Акция обыкновенная	32,53	101,5	212,0%	23.05.2008	покупать
Металлургия
Нефть и газ
Потребительский сектор
	Пищевая
	Вимм-Билль-Данн	Акция обыкновенная	35,5

Читать далее...

Прейскурант для рейдера

По данным газеты «РБК daily», коррумпированность российских чиновников — благодатная почва для проведения рейдерских атак. Купить можно любую услугу, любой документ. Об этом свидетельствует исследование Национального антикоррупционного комитета (НАК) и группы компаний «Фоэникс». Например, изъятие оригиналов документов с последующей их заменой на подделанные копии в архивах федеральных служб стоит от $30 тыс. Сделать так, чтобы дело попало к «нужному» судье, стоит от $7 тыс. Покупка информации по учредителям из архива ФРС — от $5 тыс. Силовой захват компании стоит в Москве от $150 тыс. Авторы исследования отмечают, что объектами атак рейдеров все чаще становятся земли интеллектуальной собственности.

НАК совместно с «Фоэникс», специализирующейся на защите собственников от рейдерских захватов, подготовили исследование по выделению признаков незаконного захвата собственности. Как рассказал РБК daily председатель НАК Кирилл Кабанов, цель исследования заключается в том, чтобы классифицировать как можно больше признаков, по которым можно судить, являются ли те или иные действия государственных органов звеном рейдерского захвата. «Например, когда неожиданно возбуждается уголовное дело в отношении собственника, выстраивается линия давления на него», — рассказывает президент «Фоэникс» Светлана Васина. Другой пример: в случае подделки документов собственник вынужден приходить в суд и требовать их экспертизу. А суд отказывает, используя статью в Арбитражном процессуальном кодексе, которая оставляет решение об экспертизе на рассмотрение суда. В этой ситуации собственник не защищен.

«Мы оценили преступления, которые сопутствуют рейдерам», — рассказывает Кирилл Кабанов. В частности, по московским расценкам изъятие правоохранительными органами оригиналов документов с последующей их заменой на подделанные копии в архивах ФНС, ФРС и Федеральной службы по финансовым рынкам стоит от 30 тыс. долл., распределение дел в суде первой инстанции (чтобы попасть к «нужному» судье) — от $7 тыс., объединение исковых производств — от $20 тыс., покупка информации по учредителям из архива ФРС — от $5 тыс., организация проверки от Роспотребнадзора — от $5 тыс., нарушение штрафных санкций — от $5 тыс. Сама рейдерская атака, например в Москве, стоит $100—150 тыс.

Авторы исследования полагают, что рейдерский рынок сейчас развивается очень быстрыми темпами. Начался новый виток: захват земель в регионах (кроме Московской области, в которой этот этап уже прошел), а также завладение объектами интеллектуальной собственности. «Из-за общего дефицита земли получается, что бизнес, который хотя бы сводит концы с концами, может стать объектом атаки рейдеров из-за той земли, на которой он расположен», — поясняет Светлана Васина. «Рейдерство растет, — соглашается ответственный секретарь комиссии по недружественным поглощениям ТПП Роберт Волчок. — И главная причина этого роста — коррумпированность чиновников».

• Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• Субъекты оценочной деятельности
  - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели) - оценщики
  - потребители услуг оценщиков - заказчики.
• Объекты оценки
  - отдельные материальные объекты (вещи)
  - совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)
  - право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
  - права требования, обязательства (долги)
  - работы, услуги, информация
  - иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
• Проведение оценки объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям является обязательным при
  - приватизации
  - продаже
  - ином отчуждении
  - передаче в доверительное управление, аренду
  - передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц
  - выкупе у собственников для государственных и муниципальных нужд [ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ст.3-5, 8]

Мультипликаторы стоимости банков в России

Аналитическая группа ReDeal в рамках проекта Mergers.ru / «Слияния и Поглощения в России» подготовила обзор российского рынка слияний и поглощений в банковской сфере за 2007 год и рассчитала мультипликаторы стоимости. Обзор охватывает завершенные процессы перехода прав корпоративного контроля над банком (процессы M&A) в России.

Обобщённые данные российского рынка M&A в банковской сфере:

• 73 — количественная оценка рынка

• $4 293 млн. — стоимостная оценка рынка

• $62,5 млн. — средняя цена сделки в России

• 85% — определённость цены сделок

• 12 сделок стоимостью более $100 млн.

• 5% количественного объёма рынка приходится на приобретение акций банков менеджментом (MBO)

• 19% сделок занимают 81% стоимостного объема рынка

• 19% от количественного и 49% от стоимостного объема рынка составляют приобретения иностранными банками российских

Мультипликаторы стоимости:

• «Стоимость банка/Капитал» = 3,5

• «Стоимость банка/Активы» = 0,4

• «Стоимость банка/Прибыль» = 22,3

Итоги 2006 года — Мультипликаторы стоимости банков в России (2006)

Крупнейшие банковские сделки M&A (январь-декабрь’07). Top-3.

Покупатель	Объект	Оценка, млн.$	Продавец	Вид сделки	Стоимость/ Капитал
KBC Group	Абсолют банк	976	Группа Абсолют	Поглощение	3,9
Nordea AB	Оргрэсбанк	314	Менеджмент	Поглощение	4,3
UniCreditо	Международный Московский Банк	228	ЕБРР	Консолидация	4,9

ООО "АЛЕКС ПРАЙС"
Бесплатное консультирование

Специализированный оценщик катеров, лодок, яхт,
любого водного транспорта с 1996 года

Рыночная оценка, уценка, легитимизация:
-автомобилей, спецтранспорта, гаражей
-основных фондов, оборудования, уставных капиталов.
-акций, долей
-имущества при рассторжении брака
-самолетов, вертолетов
-наследства
-ущербов
-залогов, лизингов
-незавершенного строительства
-инвестиционных проектов
- АЗС, нефтебаз, нефтепромыслового оборудования
-участков, дач, коттеджей, квартир
-бизнеса и пр.
Быстро, конфиденциально, качественно.

Москва, Студенческая, 35
м.Кутузовская, тел. (495)741 99 13
www.czn.ru
czn@czn.ru
Александр

Покупка доли в уставном капитале за счет имущества не облагается НДФЛ

Передача гражданином принадлежащего ему на праве собственности автомобиля в счет оплаты стоимости доли в уставном капитале организации является расходом физического лица, осуществляемым в целях приобретения имущественного права. Об этом Минфин России сообщил в письме от 22.08.2008 № 03-04-05-01/313.

Такая операция не является реализацией автомобиля, и соответственно, не приводит к возникновению дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ.

Амортизация не начисляется, если срок консервации основных средств больше трех месяцев

Организация может принять решение о переводе объектов основных средств на консервацию (п. 63 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 г. № 91н). Как разъяснила Елена Попова , государственный советник налоговой службы РФ I ранга, если срок консервации больше трех месяцев, то амортизация по ним не начисляется, так как эти объекты выводятся из состава амортизируемого имущества. Решение нужно оформить локальным актом о переводе объектов основных средств на консервацию. Но такое решение принимается на усмотрение руководства и по заключению технических специалистов организации.

Г-жа Попова отметила, что компании с сезонным характером работ имеют право в налоговом учете начислять амортизацию по основным средствам во всех месяцах года. Даже в тех, когда фактически оборудование не используется. Это подтверждается письмом Минфина России от 21 апреля 2006 г. № 03-03-04/1/367

НДФЛ расходы на покупку доли в уставном капитале

В письме от 26.06.2008 № 03-04-05-01/224 Минфин России сообщил, что в целях налогообложения НДФЛ при продаже доли в уставном капитале физическое лицо вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму документально подтвержденных расходов на ее приобретение -- в том числе по дополнительно вносимым в уставной капитал вкладам. Обязательное условие: увеличение уставного капитала должно быть зарегистрировано.

Софт дороже 10 000 руб. нужно амортизировать

С 1 января 2008 года увеличен лимит первоначальной стоимости амортизируемого имущества с 10 до 20 тыс. руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ). Минфин России в письме от 01.07.2008 № 03-03-06/1/379 пояснил, эта норма Налогового кодекса не применяется в отношении исключительных прав на программы для ЭВМ.

Как отметило финансовое ведомство, подпункт 26 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса предписывает включать в расходы по налогу на прибыль затраты на покупку права на использование программного обеспечения для ЭВМ и баз данных по договорам с правообладателем (лицензионным соглашениям). К таким расходам относятся суммы, потраченные на приобретение программ для ЭВМ стоимостью менее 10 тыс. руб. и обновление программ для ЭВМ и баз данных. Следовательно, если за программу организация заплатила менее 10 тыс. руб., ее стоимость учитывается при налогообложении прибыли единовременно в прочих расходах.

Уплата земельного налога при смене собственника земли

Кадастровая стоимость земельного участка и вид его разрешенного использования изменились в течение налогового периода. Как в данном случае исчислять и уплачивать земельный налог? Разъяснения Минфина России по этому вопросу ФНС России довела до сведения налогоплательщиков и налоговых органов письмом от 28.07.2008 № ШТ-6-3/531@.

Согласно позиции финансового ведомства такие изменения учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. То есть в текущем календарном году порядок исчисления налога не изменяется.

Еще один случай, рассмотренный финансовым ведомством — смена собственника земельного участка. Тогда с даты госрегистрации прав на землю и до конца налогового периода также должны использоваться неизменные кадастровая стоимость земли и налоговая ставка. Они определяются на основании сведений о земельном участке, которые указаны в государственном земельном кадастре и документах, представленных на регистрацию, и выданном свидетельстве о регистрации земли.

Восемь типичных милицейских провокаций при проверках и тактика защиты от них

Самойлов Борис ,
Если в ходе проверки налоговики выявят недоимку на крупную сумму, то они заподозрят компанию в уклонении от уплаты налогов и передадут материалы в милицию. И в случае обнаружения убедительных доказательств бухгалтер и директор компании окажутся на допросе у следователя в качестве главных свидетелей. Мы привели алгоритм действий при даче показаний, чтобы не попасть в итоге в число обвиняемых.

Для финансистов компании, подозреваемой в уклонении от уплаты налогов, самый опасный этап — это общение с оперативниками. На этой стадии юридически ни главный бухгалтер, ни финансовый директор еще не является свидетелем. Поэтому, как утверждают адвокаты, на вопросы можно не отвечать просто потому, что неприятно. Но именно в беседе с оперативником можно наговорить лишнего, и дальнейшие допросы у следователя превратятся в формальность.
Наводящие вопросы

Чтобы «разговорить» человека, оперативники могут задавать наводящие вопросы. Допустим, сотрудники правоохранительных органов могут заявить главбуху: «Мы проверили предприятие, с которым у вас якобы были отношения. Его на самом деле нет. Получается, что подписи и печати на договорах и счетах-фактурах ставили вы одна либо вместе с директором. Где вы это делали? В его кабинете?».

Тактика защиты. На наводящий вопрос нельзя отвечать сразу. Для начала стоит взять паузу и прокрутить вопрос в голове. Далее лучше дать твердый правдоподобный ответ. В крайнем случае можно сослаться на плохую память. Подойдут и такие ответы: «Я не понимаю, о чем вы говорите», «Ничего из того, о чем вы сказали, мне не известно», «Подписание договоров не входит в мои служебные обязанности», «С уверенностью могу рассказать только о своих обязанностях как главного бухгалтера».
Взять свидетеля на испуг

Еще один прием — поставить вопрос как решившийся факт. В этом случае свидетель сразу почувствует себя обвиняемым. К примеру, милиционер может сказать: «Ваш руководитель утверждает, что ничего не знает о применении схем уклонения от налогов. Это вы искажали отчетность, поэтому вам придется ответить на все наши вопросы».

Тактика защиты. Настаивать на том, что не заключали сомнительные сделки. Главному бухгалтеру стоит упирать на то, что по должностной инструкции он только ведет учет. И делает это правильно.
Преподнести «подарок» на выходные

Оперативники могут позвонить перед выходными или праздничными днями и вызвать главного бухгалтера для дачи объяснений на следующей неделе. Расчет на то, что свидетель начнет нервничать и навредит себе неосторожными действиями.

Тактика защиты. Не надо пытаться искать подходы к правоохранителям, узнавать через всех знакомых, почему компанией интересуется милиция. Оперативники только этого и ждут — для них это сигнал, что финансистам есть что скрывать и они хотят договориться.
Сослаться на происки конкурентов

Беседа с милиционером может начаться с того, что он «честно» признается: «Вас заказали». Разумеется, кто заказал, он не сообщит. Возможно, намекнет, что это конкуренты компании или, например, рейдеры, положившие глаз на предприятие.

Тактика защиты. Обычно такая «откровенность» оказывается неправдой. Чтобы проверить, нужно сообщить о разговоре с милиционерами их начальству или в прокуратуру. Компанию действительно «заказали», если на жалобы никто не отреагирует.
Неприятные ассоциации

В разговоре оперативник может заметить: «Недавно мы раскрутили такую же организацию, как ваша. Посмотрите, позади вас стоит ящик с поддельными печатями и счетами-фактурами». Или как бы невзначай укажет на проходящего за спиной собеседника человека в наручниках, который «тоже не заплатил налоги».

Тактика защиты. Не оборачиваться, иначе покажется, что допрашиваемый связывает себя с подобными случаями. Если же оглянуться, то тем самым будет подан сигнал, что человек напуган и на него можно давить.
Добрый и злой следователь
Старый как мир прием. «Злой» оперативник груб при разговоре. «Добрый» его перебьет и якобы станет защищать свидетеля. Затем хам удалится. Оставшись один на один с допрашиваемым, его тактичный коллега постарается уговорить главбуха дать показания.

Тактика защиты. В такой ситуации нужно помнить, что когда речь идет об уголовном деле, добрых милиционеров не бывает. Цель «доброго» и «злого» оперативника одна — улучшить статистику раскрываемости преступлений. Поэтому здесь главное — отвечать обоим одно и то же.
Откуда у вас столько денег?

Бывает, оперативники переходят на личности. Они могут обсуждать дорогую одежду, машину свидетеля, саркастически отзываться о его профессиональных достижениях. Тем самым милиционеры хотят дать человеку понять: по их мнению, хорошо жить честно нельзя и им известен источник получения такого благосостояния.

Тактика защиты. Не нужно вызывать у милиционеров зависти. Лучше приехать к следователю на общественном транспорте и одеться скромнее. При этом самому никогда не стоит переходить на личности. Лучшие Читать далее...

Новые правила амортизации

Создается впечатление, что государство решило основательно перетрясти действующее налоговое законодательство. 22 июля 2008 года принят Закон № 158-ФЗ «О внесении изменений во вторую часть Налогового кодекса», который вступает в силу с 1 января 2009 года. На сей раз основной акцент был сделан на положениях главы 25, посвященных амортизируемому имуществу.
Касается всех

С нового года ряды амортизируемого имущества пополнятся произведенными ссудополучателем с согласия собственника капитальными вложениями в виде неотделимых улучшений объектов, переданных по договору безвозмездного пользования (п. 1 ст. 256 НК). Если их стоимость будет возмещаться ссудополучателю фирмой-ссудодателем, то они будут амортизироваться в общем порядке.

С другой стороны, вложения, произведенные организацией-ссудополучателем с согласия компании-ссудодателя, стоимость которых не будет возмещаться ссудодателем, будут амортизироваться ссудополучателем в течение срока действия договора исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования. Как и для других объектов, данный срок будет определяться в соответствии с классификацией ОС (утверждена постановлением правительства от 1 января 2002 г. № 1). Об этом говорится в новой редакции пункта 1 статьи 258 Кодекса.

Также с 1 января 2009 года в амортизационные группы необходимо включать нематериальные активы исходя из срока их полезного использования. Кроме того, приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, необходимо будет включать в состав той амортизационной группы, в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 4 и 12 ст. 258 НК).

Отметим, что раздел про амортизационную премию с нового года «переедет» в пункт 9 статьи 258 Кодекса. Данный раздел будет дополнен абзацем следующего содержания: «если налогоплательщик использует указанное право, соответствующие объекты после их ввода в эксплуатацию включаются в амортизационные группы по своей первоначальной стоимости за вычетом не более 10 процентов первоначальной стоимости, отнесенных в состав расходов отчетного (налогового) периода». С другой стороны, суммы, на которые изменяется первоначальная стоимость ОС в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации объектов, будут учитываться в суммарном балансе амортизационных групп за вычетом не более 10 процентов таких сумм.

Согласно новой редакции пункта 1 статьи 259 Кодекса метод начисления амортизации устанавливается налогоплательщиком самостоятельно применительно ко всем объектам амортизируемого имущества и отражается в учетной политике для целей налогообложения. Как и раньше, в отношении объектов, входящих в восьмую — десятую амортизационные группы, необходимо применять только линейный метод начисления амортизации. Изменение метода начисления амортизации допускается с начала очередного налогового периода. При этом налогоплательщик вправе переходить с нелинейного метода начисления амортизации на линейный не чаще одного раза в пять лет. Отметим, что это можно будет сделать уже с 1 января 2009 года при условии отражения до указанной даты в учетной политике для целей налогообложения применяемого с нового года метода (ст. 6 Закона № 158-ФЗ).
Обновление методов

Действующая редакция Кодекса рассматривает оба метода начисления амортизации в рамках одной статьи — 259. В новой же редакции Кодекса способы начисления амортизации дополнены отдельными статьями: 259.1 (линейный) и 259.2 (нелинейный).

В настоящее время в Кодексе описываются общие правила начала начисления и окончания начисления амортизации — привязка к 1-му числу месяца, следующего за вводом (выводом) ОС из эксплуатации.

С нового же года данные положения будут конкретизированы для различных видов имущества. В частности, для объектов, переданных в безвозмездное пользование. В обоих случаях начисление амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в объекты начнется у организации-ссудодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором будут произведены соответствующие неотделимые улучшения. При этом фирма-ссудополучатель начнет начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

Вне зависимости от выбранного метода при прекращении договора безвозмездного пользования и возврате объекта собственнику, а также при расконсервации, завершении реконструкции (модернизации) ОС амортизация по нему будет начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные действия.

Не считая перечисленных изменений, линейный метод остался прежним. Второй же способ начисления амортизации подвергся более тотальной переработке.

На 1-е число налогового периода, с начала которого будет установлено применение нелинейного метода, для каждой амортизационной группы (подгруппы) нужно будет определять суммарный баланс. Данный баланс рассчитывается как суммарная Читать далее...

Имущественный вычет в году используется один раз

При продаже принадлежащих гражданину на праве собственности менее трех лет объектов недвижимости налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ в размере не более 1 млн. руб. (в целом по всем объектам). Об этом Минфин России проинформировал в письме от 31.07.2008 № 03-04-05-01/282.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса установлено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. При этом в указанной статье не установлено ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть в налоговом периоде получен имущественный вычет.

Это цитата сообщения redmak Оригинальное сообщение

Фото дня




[700x525]

czn.ru/forum/index.php?showforum=103

Опыт, рекомендации, отчеты

czn.ru/forum/index.php?showforum=101

Нормативная база Клуба оценщиков Загородного клуба

Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2008 г. N 676 "О внесении изменений в Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы"
Пересмотрена классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы.
В частности, компрессоры передвижные и специальные исключены из второй группы (имущество со сроком полезного использования свыше 2 лет до 3 лет включительно) и включены в первую группу (все недолговечное имущество со сроком полезного использования от 1 года до 2 лет включительно). Инструмент строительно-монтажного механизированный исключен из второй группы и включен в первую группу. Экскаваторы одноковшовые с ковшом емкостью 4 куб. м. и свыше исключены из пятой группы (имущество со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно) и включены в четвертую группу (имущество со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно). Аппараты и установки выпарные исключены из седьмой группы (имущество со сроком полезного использования свыше 15 лет до 20 лет включительно) и включены в пятую группу (имущество со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно).
Классификация основных средств по амортизационным группам применяется для определения срока полезного использования имущества, который учитывается при исчислении налогоплательщиками налога на прибыль организаций сумм амортизации.
Постановление вступает в силу с 1 января 2009 года.

Письмо УФНС России по г. Москве от 30 июня 2008 г. N 20-12/061160 "Об учете прибыли от передачи земельного участка в качестве взноса в уставный капитал"
Согласно разъяснениям, передача земельного участка в качестве взноса в уставный капитал ООО не признается прибылью (убытком) в целях налогообложения.
При этом имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, принимается по ее стоимости (остаточной стоимости). Такая стоимость определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права) с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества (имущественных прав) или какой-либо его части, то стоимость этого имущества (имущественных прав) либо его части признается равной нулю. Использование сведений, полученных в результате независимой оценки о стоимости передаваемого имущества, для целей налогового учета в НК РФ не предусмотрено.

Оценка объектов незавершенного строительства

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, - арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.
Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод
Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная Читать далее...

1. Каким образом рассчитать рыночную стоимость с целью залога «старого» (работающего) оборудования, выпуск которого прекращен, а аналоги невозможно найти?

Ключевым параметром при оценке подобных объектов для цели залога будет являться ликвидность. Наличие ликвидности обусловливает наличие рыночной стоимости и наоборот. Если объект не востребован рынком – то возникает вполне закономерный вопрос – есть ли у него «рыночная» стоимость?

В данной ситуации, оценку лучше всего начинать с консультаций со специалистами компаний изготавливающих аналогичное оборудование, или компаний торгующих б/у оборудованием.

Подобные предварительные консультации полезны и эффективны, т.к. позволяют понять:

- степень ликвидности объекта;

- его востребованность на рынке;

- определить круг возможных покупателей (если они имеются);

- определить «диапазон» цен или установить возможные аналоги объекта.

В случае подтверждения ликвидности и установления аналогов, дальнейшее проведение оценки возможно с помощью метода сравнения с аналогом, при этом в отчете по оценке для целей залога необходимо указать контактную инфо- лица с которым проводились консультации, название компании в которой он работает, общее мнение эксперта и т.п.

Таким образом, на основании предварительных консультаций можно составить достаточно объективное мнение о степени ликвидности объекта и целесообразности его рассмотрения в качестве залогового обеспечения.

Если оборудование неликвидно, и цель оценки не залог, можно определить некую стоимостную характеристику с использованием иных известных методов, однако называть это рыночной стоимостью в данном случае будет некорректно.



2. При оценке холодильного оборудования, как рассчитать корректировку на торг или на несовпадение технических характеристик?

Расчет «корректировок» и «скидок» применительно к оценке оборудования (любого, не только холодильного), предполагает либо использование статистических методов, либо применения экспертных корректировок.

Статистические методы требуют наличия статистических рыночных данных, которые позволяли бы с использованием математических методов получить искомые величины. Как правило, в большинстве случаев такая информация отсутствует.

Метод экспертных корректировок предполагает наличие у эксперта соответствующих профессиональных знаний и опыта в части продажи оборудования подобного оцениваемому.

Достаточно часто в отчете об оценке встречается использование данного метода специалистом-оценщиком, который не обладая достаточными знаниями о специфике рынка рассматриваемого оборудования, на основе данных о двух-трех предложениях «экспертно» формирует вывод о величине данной корректировки и как следствие стоимости оцениваемого объекта. Данный подход в большинстве случае необоснован и ошибочен.

Для корректного определения экспертных корректировок целесообразно поступать в соответствии с рекомендациями, приведенными при ответе на вопрос №1. Консультации со специалистами компаний торгующих оборудованием подобному/аналогичному оцениваемому, позволяют получит мнение у эксперта, который в первую очередь имеет дело с реальным рынком оборудования, его продажами. Как правило, именно данные специалисты владеют адекватной информацией и могут дать адекватные цифры.

Алгоритм поиска подобных специалистов достаточно прост. Для объектов принимаемых в залог, ключевыми характеристика являются: марка, модель, страна и фирма изготовитель. По этим «ключевым словам» всегда можно «выйти» на фирму (например, используя поисковые системы www.yandex.ru и т.п.) и проконсультироваться, прежде чем пытаться применять расчетные методы.

Для обеспечения необходимой достоверности результатов необходимо опросить несколько специалистов (2-3 компании) с указанием всех необходимых данных (название компании, ФИО, контактный тел., мнение специалиста в части возможного срока и возможной цены продажи и т.п.). Обычно, понимая, что в случае дефолта по кредиту в первую очередь постараются прибегнуть к их услугам, они охотно идут навстречу.



3. При оценке большого количества оборудования как осуществлять осмотр и оценить техническое состояние объектов, ведь их может быть очень много и осмотреть их все с оценкой технического состояния бывает просто физически невозможно? Можно ли в этих случаях применять метод индексации по фактору времени?

При оценке для целей залога все-таки рекомендуем избегать использования метода индексации по фактору времени по двум причинам.

Во-первых, как правило, индексируется балансовая стоимость, которая в результате предшествующих переоценок может быть сильно искажена, а для некоторых объектов просто равна нулю.

Во-вторых, всегда возникает вопрос: по каким коэффициентам индексировать, ведь они должны учитывать не только инфляцию, а и изменения на конкретных рынках?

При оценке подобного объема целесообразно использовать принцип Парето или так называемый принцип «80/20». Пообъектная оценка Читать далее...