Материальное обеспечение |
|
|
|
|
Банки — не благотворительные учреждения, так что требование предоставить залог в обеспечение кредита никого не удивляет. Вопрос в другом — какое имущество наиболее ценно с этой точки зрения? И как банки оценивают различные виды залогов? Размер кредита, который банк может предоставить компании или индивидуальному предпринимателю, во многом зависит от того, каким залогом заемщик готов обеспечить кредит и как этот залог оценит банк. Залоговое обеспечение для банка — способ защитить имущественные интересы в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитной сделке. И, в основном, подходы банка к оценке имущества, предлагаемого в залог по кредиту, отличаются от оценки имущественных активов самим заемщиком. Предприниматели рассматривают имущество прежде всего с точки зрения эффективности его использования в бизнесе. Банки же, напротив, интересуются ликвидностью предмета залога и возможностью его впоследствии реализовать. Чаще всего при оценке залога банки прибегают к косвенным методам и определяют стоимость предмета залога, основываясь на данных анализа рынка подобного имущества и его тенденциях. Исключением являются разве что товарные запасы, которые оцениваются в большинстве случаев по закупочным ценам. Для оценки предлагаемого в залог имущества в одних банках создаются особые залоговые подразделения, в других же эти функции возложены на специалистов кредитных отделов. — Затрудняясь определить ценность предмета залога, сотрудники банка вправе привлекать сторонних консультантов. Когда предметом залога выступают объекты недвижимости, сложное оборудование или эксклюзивное имущество (картины, антиквариат и т. п.), для установления рыночной стоимости такого имущества банк может обратиться и к независимым оценщикам. При этом стоимость их услуг обычно оплачивается клиентом за счет собственных средств, — поясняет начальник отдела продуктов и услуг департамента по работе с малым бизнесом АКБ Росбанк Мария Фомичева. Зачастую эффективное в производстве клиента имущество оценивается банком по заниженной стоимости или вовсе оказывается "неподходящим" залогом. Предприниматели в панике. Как получить кредит? Выход предлагают сами банкиры. "С рядом регионов Российской Федерации мы подписали соглашения о сотрудничестве и работаем по схеме поручительств и гарантий, — говорит Сергей Сучков, директор департамента обслуживания клиентов малого бизнеса ВТБ 24. — Региональные гарантийные фонды выступают поручителями за предпринимателей при недостаточности обеспечения. Такой фонд может выступить поручителем на сумму до 50% от суммы кредита". Банкиры предпочитают…"Залоговые" предпочтения большинства банков схожи. "Виды залогов зависят от цели и срока кредита, — говорит Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. — Если кредит берется на небольшой срок на пополнение оборотных средств, то в качестве залога вполне могут выступить находящиеся в обороте товары. Нужно только учесть: обычно банки неохотно берут в залог неликвидные или скоропортящиеся товары. Если же кредит необходим для приобретения основных средств, то лучшим залогом для кредитора станет автотранспорт, оборудование или недвижимость". По словам начальника отдела обеспечения Русь-Банка Владимира Чубуркова, банки предпочитают |
Инвестиционный кредит
Покупка компании или существенной доли в ее капитали с использованием заемных средств («leverage buyout takeover»)
Обычно активы покупаемой (поглощаемой) компании служат в качестве обеспечения кредита, привлекаемого покупателем на эти цели и погашаемого за счет финансовых потоков приобретаемой компании.
Участвующая в операции группа иностранных инвесторов может привлечь на цели покупки компании банковский кредит, используя в качестве залога и свои собственные активы и активы приобретаемой фирмы. Это позволяет существенно увеличить сумму кредита, ускорив таким образом инвестиционный процесс.
Данная схема кредитования позволяет инвесторам получить долгосрочное кредитование для инвестиций за границей.
[434x294]
Заключение соглашения кредита после переговоров о планируемых инвестициях
Страховой полис, закрывающий инвестиционные риски
Инвестиционное финансирование
Использование фондов происходит строго согласно инвестиционного плана, согласованного с банком-кредитором
Выплата кредита от инвестиционных доходов.
Финансирование учреждения компании за границей или расширения иностранной компании с чешским участием
минимальный срок выплаты - 3 года
процентная ставка - установленная норма CIRR или ее эквивалент базирующийся на рыночных нормах(LIBOR, EURIBOR и т.д.)
Страхование через согласованную банком страховую компанию.
Застрахованная сторона - инвестор.
0. Инвестор страны кредитования обладает долей в иностранной компании
1. Заключение соглашения кредита после переговоров и предоставления инвестиционного плана и формы инвестиций
2. Страховой полис, закрывающий инвестиционные риски
3. Финансирование инвестиций обеспечивается при условии, что фонды используются в соответствии с инвестиционным планом, одобренным Банком
4. Выплата кредита от доходов, произведенных за счет
Кредит на предэкспортное финансирование
Позволяет производителю страны, банк которой предоставляет кредит или экспортеру финансировать затраты, связанные с реализацией поставок для иностранного покупателя (импортера)
Финансирование покрывает следующие затраты:
закупка оборудования, сырья и других компонентов для экспортного производства
закупка материалов
накладные расходы
личные затраты, то есть заработная плата, социальные и медицинские расходы, страхование
инвестиционные затраты в связи с расширением производства
.
[496x280]
Необходимые документы
1.Экспортный контракт на поставку товаров и/или услуг
2.Кредитное соглашение
3.Страховой полис, охватывающий риски кредита
4.Выплата очередного транша кредита после предоставления документов, удостоверяющих расходы производства
5.Поставка товаров и/или услуг после завершения производства
6.Выплата кредита или посредством безотзывного аккредитива или посредством кредита экспортного покупателя или поставщика
ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
КРАТКОСРОЧНЫЙ КРЕДИТ:
срок выплаты до 2 лет
количество кредита - до 85%-ого количества от экспортного контракта
ДОЛГОСРОЧНЫЙ КРЕДИТ
(в соответствии с правилами ОРГАНИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОТРУДНИЧЕСТВА И РАЗВИТИЯ)
срок выплаты более чем 2 года
количество кредита - до 75 % суммыэкспортного контракта
процентная ставка - основанный на рыночной процентной ставке (LIBOR, EURIBOR и т.д.)
Страхование через согласованную банком страховую компанию.
Застрахованная сторона - экспортер
Необходимые документы и действия
1.Экспортный контракт на поставку технологического оборудования. отделочных материалов, пусконаладочных, строительных работ и услуг
2.Кредитное соглашение
3.Страховой полис, охватывающий риски кредита
4.Поставка оборудования, технологий. строительных и иных услуг от генподрядчика/поставщика Заказчику в рамках его инвестиционного проекта.
5.Контроль поставки оборудования,
КАК ОЦЕНИВАЕТСЯ ВАШ ЗАЛОГ?
В соответствии с требованиями Банка России ссуды подразделяются на обеспеченные, недостаточно обеспеченные и необеспеченные.
Обеспеченная ссуда - та, по которой предоставлено обеспечение в виде залога, удовлетворяющего перечисленным ниже требованиям, либо поручительства Правительства РФ, субъектов РФ, развитых стран (перечень развитых стран определен Банком России) и гарантии центральных банков этих стран.
Недостаточно обеспеченная ссуда - та, по которой залог не удовлетворяет хотя бы одному из определенных требований.
Необеспеченная ссуда не имеет обеспечения или ее обеспечение не удовлетворяет предъявляемым требованиям. Обратите внимание: с точки зрения Банка России поручительство юридического лица не является обеспечением.
С понятием обеспеченности кредита тесно связано качество залога клиента. К залогу предъявляются определенные требования.
Первое требование к залогу - его рыночная стоимость должна быть достаточной для компенсации банку основного долга по ссуде (сумма кредита), всех процентов в соответствии с договором (за 1 год), а также возможных издержек, связанных с реализацией залога (пени, штрафы, судебные и прочие издержки при обращении взыскания на обеспечение). На первый взгляд требование простое. Но тут как раз и возникают поводы для "творчества" работников кредитного отдела банка.
Во-первых, что такое реальная (рыночная) стоимость? Каждый банк в индивидуальном порядке решает, как он будет ее определять. Существует несколько стандартных способов, когда стоимость залога устанавливается на основе:
покупной (балансовой) стоимости с понижающим коэффициентом, по оборудованию - за вычетом износа за период кредитования. Понижающие коэффициенты по некоторым видам имущества достигают 0,5;
рыночной стоимости по результатам экспертной оценки. Здесь также часто применяются понижающие коэффициенты. Многие банки требуют, чтобы оценку производили компании, которым банк доверяет. В некоторых банках экспертизу осуществляют сотрудники банка или дочерней фирмы-оценщика;
суммы, указанной в договоре страхования имущества, передаваемо¬го в залог.
Во-вторых, как определить размер издержек? Как правило, они составляют от 10 до 20% от суммы кредита, в зависимости от вида залога. Так что, планируя получить кредит, рассчитывайте сумму обеспечения, которая бы покрывала с избытком все указанные выше затраты. Не забудьте про максимальную планируемую процентную ставку. Это и будет худший для клиента вариант оценки его залога. Для минимизации рисков коммерческие банки, как правило, требуют также обязательно застраховать передаваемое в залог имущество в компании, которой банк доверяет.
Второе требование к залогу - оформление юридической документации таким образом, чтобы время, необходимое для реализации залога в случае невозврата кредита, не превышало 150 дней. Понятно, что имущество или права, передаваемые в качестве залога, должны быть ликвидными с точки зрения не только рыночного спроса, но и действующих законов. Так, например, не надо предлагать банку в качестве залога квартиру с прописанными в ней жильцами. И не стоит убеждать банк, что запасы товаров вашего магазина полностью обеспечат ссуду, если они к тому же еще не оплачены. Разумеется, все документы должны быть оформлены юридически грамотно. Банк может попросить предоставить уставные и прочие документы ваших партнеров, согласившихся отдать свое имущество в обеспечение вашего кредита. Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие:
полномочия лиц, подписывающих договор по обеспечению;
его право собственности на имущество, передаваемое в залог;
отсутствие обременении на имущество (оно не находится под арестом, не передано в залог другому банку);
законность распоряжения помещениями, где находится залог (если в залог передаются товары, готовая продукция, сырье).
Это лишь основные требования к обеспечению, установленные Банком России. Коммерческий банк может счесть обеспечением поручительство платежеспособной компании, да еще если она предоставит ему право безакцептного списания долга со своих счетов в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора. Если у вас такое поручительство имеется, считайте, что все изложенное выше - проблемы банка, а не ваши. Но если вы поможете ему их решить (сделать вашу ссуду обеспеченной с точки зрения ЦБ), предоставить залог, то это поможет наладить партнерские отношения. Многие банки в качестве условия предоставления кредита требуют выдачи поручительства руководителей или учредителей компании-заемщика. Такое требование вряд ли покроет финансовые потери в случае невозврата кредита, но зато имеет достаточно действенный психологический аспект.
Любая компания обладает не только материальными ценностями, такими как здания, оборудование, запасы сырья и материалов, денежные средства, но и деловой репутацией, кругом клиентов и проверенных поставщиков, торговыми марками и брендами, известностью на рынке, то есть тем, что на первый взгляд оценить сложно. Однако при продаже бизнеса, покупке готовой фирмы, слияниях и поглощениях, да и просто для грамотного управления стоимостью компании нужно знать цену нематериальных активов компании. О том, как их оценить, читайте в нашем материале.
Хотя общепринятого определения термина «гудвилл» (goodwill) не существует, это понятие обычно трактуется как репутация, уважение, респектабельность, известность. По нашему мнению, гудвилл — это прежде всего общественное мнение о названии, стиле, товарном знаке, логотипе, проектах, товарах и любых других предметах, находящихся во владении или под контролем компании, а также отношения с клиентами и заказчиками. Источниками гудвилла может быть как конкретный мастер в салоне красоты, так и качественная кухня в ресторане.
В соответствии со стандартом BVS-I1, принятым в 1988 году и дополненным в 1991 году Американским обществом оценщиков (American Society of Appraisers, ASA), гудвилл определяется как «доброе имя» фирмы и включает нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношений с клиентами, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и т. д. Эти факторы специально не выделяются и не учитываются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.
Поскольку гудвилл нематериален, о его наличии или отсутствии можно судить лишь по успешности бизнеса. К примеру, если среди компаний, работающих в равных условиях (территориальных, ценовых, сервисных), одна привлекает большее количество клиентов, чем остальные, то это свидетельствует о том, что ее гудвилл дороже. Для бизнеса большое значение имеет узнаваемость торговой марки, бренда и формирование постоянной клиентуры. Все это влияет на стоимость гудвилла.
Зачем нужно оценивать гудвилл
В каких случаях следует оценивать гудвилл? Приведем несколько ситуаций, когда это необходимо:
- покупка (продажа) бизнеса;
- слияния и поглощения;
- принятие управленческих решений (при управлении стоимостью компании).
- Личный опыт
Хамид Мамаджанов, главный научный сотрудник Института сертификации и оценки интеллектуальной собственности и бизнеса (Москва), доктор техн. наук
В первую очередь оценивать гудвилл нужно при купле-продаже предприятий. Бизнес — это не только учтенные на балансе основные средства и другое имущество, но и умело построенная организационно-хозяйственная структура, эффективное управление, постоянные покупатели, отработанные каналы сбыта продукции, установленные деловые связи, обученный персонал и многое другое, что в совокупности обеспечивает стабильный доход. Поэтому владелец компании заинтересован получить за свой бизнес больше, чем суммарная стоимость всех активов предприятия. И, разумеется, покупатель захочет проверить, за что он платит, если знает, что суммарная стоимость активов значительно ниже цены, по которой этот бизнес продают.
Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков, президент Международной академии оценки и консалтинга (Москва), канд. техн. наук
Я оценивал гудвилл, когда нужно было определить размер компенсации за убытки, вызванные отчуждением или закрытием бизнеса. Приведу конкретный пример. При прокладке третьего транспортного кольца под снос попадало здание, в котором находился ресторан. У ресторана были определенный круг посетителей, сложившаяся репутация и т. д. Компенсация за ресторан была назначена в размере балансовой стоимости его активов, что, разумеется, не устраивало собственников бизнеса. Для подтверждения того, что предлагаемая цена не может быть справедливой, потребовалось оценить гудвилл и включить его в стоимость ресторана как готового бизнеса. Дальше вопрос решался путем торга между собственниками и представителями администрации.
По нашему мнению, необходимость оценивать гудвилл в стоимостном выражении чаще всего возникает именно при смене владельца бизнеса, то есть при покупке (продаже) готовых компаний.
- Личный опыт Евгений Златокольцев, предприниматель2
При продаже мною ресторана во многом благодаря гудвиллу реальная стоимость бизнеса на 50% превысила стоимость ресторана, рассчитанную как сумма всех затрат на его создание. При этом я считал, что гудвилла как такового у моего ресторана не было. Тем не менее проведенная оценка показала обратное. В результате я
|
НАЗВАНИЕ ДОКУМЕНТА |
НОМЕР И ДАТА ДОКУМЕНТА |
|
167-ФЗ от 16 ноября 1995 года |
|
|
24-ФЗ от 7 марта 2001 года |
|
|
195-ФЗ от 30 декабря 2001 года |
|
|
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ В СТАТЬЮ 11.7 КоАП (определение маломерного судна) |
66-ФЗ от 07 мая 2007 года |
|
81-ФЗ от 30 апреля 1999 года |
|
|
УСТАВ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "РОССИЙСКИЙ РЕЧНОЙ РЕГИСТР" |
82 от 17 июня 2002 г. |
|
|
Проекты 371, 371бис: теплоходы типа "АДМИРАЛТЕЕЦ" |
|
|
|
Проекты Т-63, Т-63-ОЖ, Т-63М, 1606: теплоходы типа "КОСТРОМИЧ" |
|
|
|
Проекты Р-376, Р-376У, РМ-376, РВМ-376: теплоходы типа "ЯРОСЛАВЕЦ" Многоцелевые катера советской постройки 1953 - 80-х гг. |
-> ЧЕРТЕЖИ
-> ОПИСАНИЕ |
|
|
|
Федеральный общественно-государственный фонд по защите прав вкладчиков и акционеров
Адрес: 105037, Москва Е-37, городок им. Баумана, Южный корпус, 1-й этаж.
Телефон: 8 (499) 166-44-25 и 8 (499) 166-44-48
Правила набора номера:
при звонке с номера с кодом 499 на номер с кодом 499 набирается 499-ХХХ-ХХ-ХХ
при звонке с номера с кодом 495 на номер с кодом 499 набирается 8-499-ХХХ-ХХ-ХХ
при звонке с номера с кодом 499 на номер с кодом 495 набирается 8-495-ХХХ-ХХ-ХХ
Проезд: М. "Партизанская" (бывш. "Измайловский парк"), 1 остановка на 22 троллейбусе в сторону МКАД (до остановки "Главная аллея").
Через мостик на остров к Покровскому Собору.
Адрес Интернет-страницы: http://www.fedfond.ru/
Электронная почта: post@fedfond.ru
|
Информационные справки
|
|||||||
|
ООО "АЛЕКС ПРАЙС"
Бесплатное консультирование
Специализированный оценщик катеров, лодок, яхт,
любого водного транспорта с 1996 года
Рыночная оценка,уценка,наценка,легитимизация:
-автомобилей, спецтранспорта, гаражей
-основных фондов, оборудования, уставных капиталов.
-акций, долей
-имущества при рассторжении брака
-самолетов, вертолетов
-наследства
-ущербов
-залогов, лизингов
-незавершенного строительства
-инвестиционных проектов
- АЗС, нефтебаз, нефтепромыслового оборудования
-участков, дач, коттеджей, квартир
-бизнеса и пр.
Быстро, конфиденциально, качественно.
Москва, Студенческая, 35
м.Кутузовская, тел. (495)741 99 13
www.czn.ru
czn@czn.ru
Александр
 MicroMagic: электронные карты для OziExplorer |
| Новости | Карты | Треки | Точки | Ссылки | Инструментарий | ФОТО:Галерея | О проекте ... |
|
Уровень ставок на офисы в г. Москва. Ставки аренды. |
|
 |
|
|
|
|
Данный сервис демонстрирует уровень арендных ставок на офисные помещения в г. Москва, позволяет отслеживать тенденцию изменения цен (ставок аренды) за предыдущие периоды.
|
Сам себе бухгалтер(расчет бюджета ремонта санузла)Часто именно с ванной комнаты мы начинаем долгий, полный светлых ожиданий процесс ремонта квартиры. Подобный приоритет вполне объясним: в первую очередь нужно решать самые сложные задачи, а обустройство санузла - дело весьма трудоемкое и хлопотное. Мы рассмотрим три различных варианта модернизации ванной и постараемся как можно четче определить их ценовые границы.
 |
|
|
| Кому доверить
|
Столбите землю: рост цен перекроет проценты по ипотеке
Каждая вторая статья в прессе, посвященная земельным проблемам, не обходится без знаменитой цитаты из Марка Твена: "Покупайте землю, это товар, который больше не производят". В России сегодня земли у нас очень много, и она, как считают многие эксперты, недооценена. Однако ликвидная земля довольно быстро растет в цене. Как быть потребителю: откладывать деньги на участок, стараясь обхитрить инфляцию или воспользоваться немногими пока что кредитными предложениями банков?
 |
|
| [150x215] |
|
|
|
Своими мнениями о том, как будет развиваться ипотека на загородном рынке, с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились руководитель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, маркетолог-аналитик компании ТЕРРА недвижимость Наталья Кузовникова и генеральный директор Столичного ипотечного агентства Лариса Брыкса.
В России земли много, но ликвидной - мало
Как мы уже заметили в самом начале, банковских предложений пока немного, но спрос на землю существует, и банки разработали ломбардные целевые кредиты специально на приобретение земельного участка и строительство дома. Например, банк Агроимпульс, Агропромкредит, РосЕвроБанк, Зенит, Возрождение. Нам, например, удалось обнаружить более трех десятков предложений только московских банков. Скорее всего, их значительно больше.
Залогом по этим кредитам может выступать либо приобретаемая и имеющаяся в собственности недвижимость (земля + дом или городская квартира), либо только имеющаяся в собственности недвижимость (уже имеющийся участок земли или квартира/дом), либо только приобретаемая недвижимость (земельный участок и строения на нем).
Банки, естественно, интересует в качестве залога только ликвидная недвижимость. О требованиях к залогу в виде городских квартир и загородных домов мы уже писали и поэтому отправляем вас к одной из статей на эту тему. "Как из одной квартиры сделать две". Об участках скажем отдельно.
Что такое ликвидный участок
Представления о ликвидности земельного участка сложились совсем недавно, в общих чертах они выглядят так:
- участок должен находиться на земле разрешенной к использованию под ИЖС (как вариант - земля поселений). Участок земли сельскохозяйственного назначения котируется гораздо меньше, так как на нем нельзя построить дом для постоянного проживания и регистрации (последнее решение Конституционного суда пока еще не внесло ясности в этот вопрос);
- предпочтения отдаются земельному участку, расположенному в организованном коттеджном поселке;
- желательно, чтобы к участку должны быть подведены необходимые коммуникации;
- участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему должны вести удобная асфальтовая или бетонная дорога. Развитая инфраструктура и возможность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется;
- земельный участок должен находиться в экологически благополучном районе. Желательно наличие рядом леса, водоема. Соседство с производством, свалками или кладбищами может перечеркнуть все плюсы участка;
- Имеет значение характеристика грунта и почв (отсутствие заболоченности, близкого расположения грунтовых вод и пр);
- участок должен быть свободен от всевозможных обременений.
Строиться сейчас или потом?
Уже появились банки-первопроходцы, которые рискнули ввести кредитные программы для покупки земельного участка, рассчитанные на тех, кто планирует купить землю уже сейчас, а начать строительство через несколько лет. Например, такой "Кредит на покупку земельного участка" предлагает Райффайзенбанк, кредит "Жилье с нуля - земля" - ХКФ Банк, кредит "Земельный участок" - программа банка "Возрождение".
Особенностью таких кредитов является довольно высокий первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости земельного участка, а чаще - не менее 50%. Установлена нижняя
Инвестиции: выгодно ли нынче вкладываться в гаражное строительство?
Гаражи в столице — дефицит. Строительство явно не успевает за все растущим числом автомобилей. В то же время автовладельцы не рвутся покупать дорогие гаражи. Значит, можно выдвинуть гипотезу: в сегменте не самых дорогих гаражей спрос будет всегда. А не попробовать ли себя частному инвестору в качестве гаражного строителя?
|
|
 |
|
| Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт | |
|
|
Так что рано или поздно перед каждым хозяином автомобиля вопрос о том, где его хранить, встает ребром.
Какие бывают гаражи
Прежде всего, надо определить, что же такое гараж. В соответствии с общепринятой классификацией, парковочные комплексы принято делить на шесть категорий:
1. Наземный манежный. Это отдельно стоящая неотапливаемая "этажерка", часто, в три-четыре этажа, а иной раз и в шесть. По сути, — просто многоэтажная автостоянка. 2. Наземный холодный боксовый. Это тоже отдельно стоящая "этажерка", только каждый автомобиль имеет свое место, отделенное капитальной стеной и воротами. 3. Наземный теплый боксовый. В отличие от предыдущего, он еще и отапливается. 4. Обвалованный. Это полузаглубленный двухъярусный гараж. Расположен он обычно рядом с жилыми домами. Первый ярус у такого гаража подземный, второй же возвышается над землей на 1 - 1,5 метра. Для экономии места на таком гараже сверху могут устроить детскую площадку или сквер. 5. Механизированный. Это многоуровневый гараж с вертикальным хранением машин в боксах, встроенных у глухой стены зданий. Подъемники загоняют авто на верхние уровни. Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт. 7. Подземный. Такой гараж расположен, как следует из названия, под землей. Строят такие гаражи, как правило, под жилыми комплексами.
(Заметим, что произошло смешение понятий "стоянка" и "гараж": любое капитальное сооружение, предназначенное для хранения автомобилей, считается гаражом, даже если таковое не имеет ни дверей, ни порой даже стен. Стоянкой же теперь называется то, что строить не нужно - достаточно огородить.)
На наш взгляд, выгоднее всего строить наиболее популярный у народа "наземный манежный" гараж.
Без кооператива не обойтись
Чтобы поучаствовать в строительстве гаража нужно либо организовать гаражно-строительный кооператив (ГСК), либо вступить в него. Обычно ГСК создается под один конкретный проект. Собираются автомобилисты, выдвигают из своей среды ответственного за строительство. Когда строительство окончено, кооператив занимается уже охраной и эксплуатацией гаражных комплексов. Сегодня в Москве насчитывается 349 ГСК, многие из них существуют уже десятки лет.
В поход по инстанциям
Классификация торговых и складских помещений
6 апреля 2006
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
В предыдущем выпуске нашего журнала мы приводили параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
|
|
|
 |
|
 Киоск - самый дешевый вид торговых площадей |
|
|
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
|
|
|
 |
|
Мегамоллы - целые государства: свой транспорт, рестораны, развлечения |
|
|
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
|
|
| |
Электронные справочники:
Рынок офисной недвижимости переоценен Большинство участников московского рынка недвижимости уверено, что рынок офисной недвижимости насытится не раньше, чем к 2015 году. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это может произойти гораздо быстрее. При этом поводом для такого рода выводов стали данные тех самых участников рынка, которые предсказывают долгий и успешный рост рынку офисной недвижимости. Предложение увеличивается По данным группы компаний «Рескор», озвученным на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», которая была организована Московской ассоциацией риэлторов, доля свободный площадей в офисах класса В в Москве, начиная с 2 квартала 2003 года, плавно снижается. И за истекшие 5 лет, на конец 2 квартала 2008 года она сократилась с 9% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. При этом число вакантных площадей в офисах класса А в Москве также сократилось за это время, но не столь значительно – с 5% до 4,5% от общего объема сдаваемых в аренду офисов. В то же время, как показывает международная практика, доля свободных площадей выше 5% является серьезной, а 10% – опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки должны начать снижаться. Однако, по данным «Рескор», картина выглядит несколько по-другому. Средний прирост арендных ставок как на офисы класса А, так и на офисы класса В, с 2003 по 2007 год составлял около 10% в год. При этом цены на офисы класса А за то же время росли примерно по 30% в год, а на офисы класса В – примерно по 40% в год. Исходя из международной практики, можно сказать, что на российском рынке офисов творился абсурд. Но это легко объяснить тем, что объем высококлассных офисных помещений все это время был очень невысок, и собственники пребывали в уверенности, что так или иначе, но арендатор придет к ним. Действительно, в 2003 году общий объем офисов класса А и В в Москве, не превышал 2,5 млн кв. м. И вплоть до 2006 года серьезно этот объем не увеличивался. В год строили порядка 500 тыс. кв. м. Кроме того, повод быть уверенным в себе арендодателям до последнего времени давала и динамика финансовых возможностей большинства потенциальных арендаторов. Их доходы постоянно росли, и за счет того, что арендные ставки увеличивались не очень быстро, предприниматели могли «дорастать» до необходимого им уровня арендной платы. Однако с 2006 года прирост сдаваемых в строй новых офисных площадей стал резко увеличиваться. За 2006 год построили порядка 1 млн кв. м, в 2007 – 1,5 млн кв. м, а за 2008, должны сдать уже 2 млн кв. м. На этом фоне становится ясно, что несмотря на относительное сокращение доли от общего объема сдаваемых в аренду офисов объем свободных офисных площадей существенно возрастает. Предложение увеличивается. И до последнего времени, как уже говорилось, оно удовлетворялось так же планомерно растущим спросом. Но последнее время наблюдается существенное изменение экономических условий как мире, так и в России. В России растет инфляция, и потребители, по данным Госкомстата, начали экономить, за счет этого большие объемы продукции, которые предполагалось реализовать еще до конца первого полугодия 2008 года, до сих пор лежат на складах. В итоге, предприятия снижают объем выработки, и как следствие – выручки. Кроме того, многие из них получали возможность для активного развития за счет зарубежных кредитных средств, но из-за мирового финансового кризиса этот источник финансовых поступлений существенно сократился. Наконец, тот же финансовый кризис на развитых рынках заставил многие зарубежные компании сократить свое присутствие в России. А последние события в Южной Осетии послужили уже политическим поводом для западных компаний уменьшить инвестиции в Россию. При этом последнее обстоятельство может сыграть отрицательную роль и в будущем. Из-за политических разногласий некоторые компании, которые собирались в ближайшее время открыть свои представительства в России, могут отказаться от своих намерений. В то же время, стоит отметить, что значимую долю среди арендаторов офисов класса А и В занимали именно зарубежные компании. Все выше перечисленные перспективы могут привести к тому, что доля арендаторов, способных платить арендную плату даже на текущем уровне, существенно сократиться. При этом многие из них могут пойти на то чтобы существенно сократить площадь занимаемых помещений. В итоге, доля свободных офисных площадей как в классе А, так и в классе В может существенно вырасти. 2 сценария развития При этом стоит иметь в виду, что доходность от сдачи офисов в аренду за последние годы существенно снизилась. Так, в 2003 году она составляла для офисов класса А 19% годовых, для офисов класса В – 26% годовых, а инфляция тогда была на уровне 12%. По итогам 2007 года, доходность офисов класса А составила 13%, офисов класса В – 18%, при этом инфляция за прошлый год составила те же 12%. Таким образом, на лицо