Администрация поселения (ГРБС) сдала в аренду имущество казны. В договоре есть условие: в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, понес затраты на изготовление технической документации на переданные объекты, арендатор имеет право произвести зачет в счет арендной платы или после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
Какими бухгалтерскими записями в бюджетном учете нужно отражать движение сданного в аренду имущества и зачет указанных расходов арендатора?
Каков порядок налогообложения доходов арендодателя?
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
При этом анализ нормативно-правовых документов различных муниципальных образований показывает, что практика включения в договор аренды муниципального имущества условий, согласно которым договором аренды может предусматривать возможность частичного или полного зачета в счет арендной платы суммы затрат, понесенных арендатором:
- на проведение капитального ремонта, реконструкции, реставрации;
- на создание иных неотделимых улучшений арендуемого имущества;
- расходов на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния арендуемого объекта имущества,
достаточно распространена*(1). Об этом же свидетельствует и судебная практика*(2).
Правовые основы таких условий договора аренды содержатся в положениях главы 34 "Аренда" ГК РФ, в частности:
- имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- при обнаружении недостатков арендуемого имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
- в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Определенные противоречия отнесения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в счет платежей по арендной плате состоят в том, что ст. 623 ГК РФ предусматривает возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора аренды. Арендная же плата уплачивается в период действия договора аренды.
Однако Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" отметил, что арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации осуществление администрацией поселения вышеуказанного зачета сопряжено с определенными рисками, связанными со следующими обстоятельствами.
1. Бюджетное законодательство предусматривает исполнение бюджета в денежном выражении (ст.ст. 218, 219 БК РФ). При этом одной из основ исполнения бюджетов является осуществление кассового обслуживания исполнения бюджетов бюджетной системы РФ Федеральным казначейством (иным уполномоченным органом) (ст. 215.1 БК РФ). Учет операций по исполнению бюджета, осуществляемых участниками бюджетного процесса в рамках их бюджетных полномочий, производится на лицевых счетах, открываемых в Федеральном казначействе или соответствующем финансовом органе (ст. 220.1 БК РФ).
Основываясь на приведенных выше и иных нормах бюджетного законодательства, специалисты финансового ведомства неоднократно указывали, что получатели бюджетных средств при заключении в рамках своих полномочий договоров (контрактов) не вправе, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное, предусматривать исполнение денежного обязательства, возникшего у стороны договора (контракта), иным образом, чем исполнение путем перечисления (оплаты) денежных средств (смотрите, например, Вопрос: Финансовый орган субъекта РФ просит разъяснить возможность проведения некассовых операций в виде прекращения обязательства путем зачета... ("Бюджетный учет", N 5, май 2010 г.)).
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 41 БК РФ доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам местного бюджета.
Такие доходы
Читать далее...