Вопрос: Елена: В коммунальной квартире освободилась комната.10 месяцев назад умерла одинокая соседка, но её комната была приватизирована. Никто не претендовал на наследство(6 мес. прошли)Что теперь будет с комнатой? В Исполкоме сказали, что комната станет собственностью Российской Федерации. Какие у нас шансы (мы одна семья-соседи)выкупить эту комнату, у кого? и по какой стоимости?
Ответ: Вы имеете первоочередное право приобретения освободившейся жилплощади, для этого вам необходимо обратиться с заявлением о желании выкупить данную комнату в департамент муниципального жилья вашего района, стоимость комнаты будет определяться, исходя из оценочной стоимости по справке БТИ. Поскольку вы являетесь единственными соседями, ваше заявление скорее всего будет рассмотрено положительно, при этом обязательно будет учитываться какова площадь имеющейся у вас комнаты. В случае,когда в коммунальной квартире более двух лицевых счетов, право на выкуп может быть реализовано, если в данной квартире отсутствуют граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или малоимущими,а также граждане, которых возможно признать таковыми, а также если в данной квартире отсутсутствуют граждане, проживающие по договору социального найма.

Вопрос: Роман: Здравствуйте! Я с бывшей женой прописан в непреватизированной комнате коммунальной квартиры. Наш дом подлежит сносу и в настоящий момент рассматривается вопрос о расселении. В департаменте жилищной политики г.Москвы нам предлагают 2-х комнатную квартиру. Имеем ли мы право на 2е однокомнатные квартиры?
Ответ: Уточните, пожалуйста, Роман, разведены ли вы со своей супругой официально, какова площадь, занимаемой вами комнаты, являетесь ли вы нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Вопрос: Екатерина: Пожилая одинокая бабушка приватизировала в 2000 году свою квартиру. Может ли она сейчас изменить приватизацию (переоформить его), выделив 1/2 долю человеку, который ей материально помогает, но не состоит с ней в родственных отношениях? Что для этого нужно?
Ответ: Изменить приватизацию нельзя. Скорее всего, Вы ведете речь об отчуждении в Вашу пользу 1/2 доли квартиры. Это можно сделать различными способами: купля-продажа, дарение, завещание и др. Все зависит от цели, для которой это будет сделано. Имейте ввиду, пока 1/2 не будет выделена в виде отдельной доли, Вы ничего с ней не сможете сделать. ГУФРС не регистрирует отчуждение части целого, не выделенного предварительно.

Вопрос: елена: Я решила продать квартиру и купить другую.Собственников квартиры 5. Я нашла агента но с агенством недвижимости договора о сотрудничестве не подписывала. Предложили квартиру я внесла предоплату 10000 руб за квартиру но через 2 недели один из собственников квартиры отказался продавать квартиру.я сообщила агенту, но сказали что аванс 10000 не отдадут это якобы за их услуги и оригиналы свидетельств собственности на квартиру тоже не отдают Сказали когда принесу еще 4000 то отдадут,но ведь никаких договоров на приобретаемую квартиру нет что делать.
Ответ: Извините, Елена, но я вообще мало что поняла из Вашей истории. При чем тут оригиналы, и почему их должны отдать, и кому?отпишитесь на контактное на сайте мыло, опишите подробно ситуацию, кто кому и что вручал, и на каких условиях. Тогда смогу порекомендовать возможные способы возврата денег

Вопрос: Елена: Здравствуйте! Скажите, возможно ли и каким образом, если возможно, оформить в собственность служебное жилье? Квартира находится в районе Крайнего Севера, республика Саха. Стаж работы на предприятии 27 лет. Спасибо.
Ответ: В республике Саха (Якутия), к сожалению, нет законодательных актов на уровне субъекта Федерации (республиканского), с помощью которых это было бы возможно. В Москве, и некоторых (немногочисленных) других регионах этот вопрос решен, т.е. оставлены прежние условия: 10 лет - стаж работы и автоматически появляется право на приватизацию, в случае отказа предприятием - обращение в суд, и решение в пользу физического лица принимается автоматически.После принятия нового Жилищного кодекса, которым приватизация служебного жилья на определенных условиях была упразднена - жилищный вопрос для многих стал действительно "ПОД ВОПРОСОМ".Остается только выкуп.могу порекомендовать покопаться в документах, на основании чего организация вообще заимела этот жилой фонд, как передавалось имущество от государства, муниципального образования - организации. Есть судебная практика, когда истцам - работникам, отдавшим всю жизнь одной организации, удавалось доказать, что жилой фонд был передан ненадлежащим образом, и соответственно признавали такую передачу недействительной. И соответственно - жилой фонд снова становился на время государственным или муниципальным, и в этот период надо умудриться успеть подать документы на приватизацию, и тогда у Вас все получится!

Вопрос: Ирина: В квартире зарегистрированы моя мама и мой бывший муж. Он имеет в собственности 1/2 часть Читать далее...

Муж одной моей знакомой не успел вовремя вступить в наследство. Отправил письмо нотариусу, в котором заявил свои права, да только письмо пришло через 2 недели после того, как окончился шестимесячный срок вступления в наследство. Нотариус порекомендовал ему в судебном порядке восстановить срок вступления в наследство. В принципе, процедура не сложная, ЕСЛИ ДРУГИЕ РОДСТВЕННИКИ ДОРОГУ НЕ ПЕРЕЙДУТ. Пугают его тем, что заявят иск об исключении его из числа наследников по закону, так как он является НЕДОСТОЙНЫМ НАСЛЕДНИКОМ. Пояснить, в
чем это выражается – отказываются. Давайте углубимся и разберемся, кто же такие НЕДОСТОЙНЫЕ НАСЛЕДНИКИ?

Коллектив под руководством О.Н. Садикова комментирует ст. 1117 ГК РФ таким образом:

1. Недостойными признаются две категории наследников: наследники, которые не имеют права наследовать, и наследники, отстраненные судом от наследования.
Круг лиц, не имеющих права наследовать, практически не изменился по сравнению с кругом лиц, закрепленным в ст. 531 ГК РСФСР. К ним прежде всего относятся граждане, совершившие противоправные действия, направленные против наследодателя, кого-либо из наследников или осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании. Противоправные действия в отношении наследодателя или кого-либо из наследников могут быть только умышленными. Неосторожные действия наследника, повлекшие, например, смерть наследодателя, не служат препятствием для призвания к наследству.
На отнесение наследника к недостойным не влияет законченность противоправных действий, о чем свидетельствует формулировка текста комментируемой статьи "способствовали или пытались способствовать". Следовательно, покушение на убийство наследодателя, так же как и его убийство, служит основанием для признания наследника недостойным.
Для отнесения наследника к числу недостойных мотив совершенных им действий не имеет значения. Противоправные действия должны способствовать, т.е. являться причиной призвания недостойного наследника или других лиц к наследованию или увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства. Убийство наследодателя из ревности или из хулиганских побуждений, равно как и убийство из корыстных побуждений, влечет открытие наследства, а следовательно, и призвание к наследованию недостойного наследника. Переход наследственного имущества к лицу, которое умышленно убило или покушалось на убийство наследодателя или другого наследника, противоречил бы не только букве закона, но и духу закона. Об этом свидетельствует и опыт зарубежных стран, в законодательстве которых мотив покушения на жизнь наследодателя не указан в качестве условия признания наследника недостойным (ст. 620 Гражданского кодекса Квебека, ст. 756 Гражданского кодекса Испании, § 2339 Германского Гражданского уложения).
Следует различать действия, направленные против осуществления последней воли, выраженной в завещании, и действия, нарушающие свободу завещания. Первые могут совершаться только после составления завещания, к ним можно отнести, в частности, понуждение к изменению завещания или к отказу от наследства в пользу недостойного наследника. Нарушают свободу завещания действия, в результате которых воля завещателя искажается или неправильно формулируется, как, например, при понуждении к составлению завещания или при составлении завещания под влиянием обмана.
Наследник признается недостойным независимо от того, совершал ли он противоправные действия в своих интересах или в интересах других наследников.
Наследник утрачивает право на наследство только тогда, когда обстоятельства, являющиеся основанием к устранению от наследства, будут подтверждены либо приговором суда по уголовному делу, либо судебным решением по гражданскому делу.

2. Для того чтобы правила о лишении недостойных наследников права наследования не нарушали принцип свободы завещания, завещателю предоставляется возможность "восстановить" недостойного наследника в правах, указав его в качестве наследника в завещании. Такой наследник призывается к наследованию по завещанию, если оно составлено уже после утраты им права наследования, но к наследованию по закону он не допускается.

3. К числу недостойных наследников, не имеющих права наследовать, относятся также родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства. Лишение родительских прав и восстановление в этих правах производится в судебном порядке (ст. 70, 72 СК). Следовательно, для признания лиц недостойными наследниками по данному основанию необходимо решение суда о лишении их родительских прав. Данная категория недостойных наследников устраняется только от наследования по закону.

4. Отстраняются судом от наследования лица, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. Обязанность по содержанию наследодателя возникает у наследника в силу алиментного обязательства. Алиментные обязательства могут устанавливаться между родителями и детьми - ст. 80, 88, супругами Читать далее...

Имеет смысл затронуть немаловажную для всех тему, а именно заключение договора долевого участия. Частенько ко мне обращаются за подобными консультациями и просят сопроводить сделку, провести экспертизу документов и проекта договора. Эта услуга у меня - не из дешевых. Хотя зачастую мое присутствие там особо и не требуется, разве что морально поддержать и с приобретением поздравить. Так вот, изучаем основы, это должен знать каждый!

Договор долевого участия в строительстве и инвестировании Объекта недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации (в том числе переуступка прав по договору) в ГУФРС по месту нахождения объекта недвижимости, и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом четко определены обязательные положения, которые должны содержаться в договоре.

К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом относятся:

- Четкое определение объекта строительства (прописывается строительный адрес полностью, как он есть в Инвестиционном контракте, указывается секция, корпус, номер квартиры на площадке, порядок отсчета номера и др. необходимые реквизиты). Чем точнее определите СВОЮ квартиру, тем проще потом ее отвоевывать – это на случай двойных продаж.
Следует помнить, что строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после его сдачи Государственной приемочной комиссии.
Наиболее правильным вариантом определения объекта по договору является схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору в качестве приложения. На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. Вертикальная линия указывает на количество этажей в объекте. Поскольку в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, поэтому наилучшим вариантом является приложение к договору плана квартиры, на котором квартира была бы помечена. Рекомендуется использовать максимально подробный план: указание расположения дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат.
Если объект сдается с отделкой, то в договоре и/или его приложение необходимо перечислить все виды работ, обязательства по которым берет на себя застройщик, лучше даже с указанием характеристики материалов, из которых должны быть осуществлены отделочные работы.
Указание размеров квартиры – это тоже важно, ведь и стоимость рассчитывается в 99% случаев исходя из квадратуры. Также не забудьте про этаж, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

- Срок передачи объекта инвестору. Квартира должна быть передана Вам не позднее срока, предусмотренного договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства одного инвестиционного проекта. Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.
Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого Вы обязаны приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре, а в случае отсутствия такого срока - в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления. Приступив к принятию объекта, инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества. В случае выявления недостатков можно отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.
В договоре указывается именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Исключение: застройщик может не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить Вам, как участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Вы должны принять или отклонить такое предложение.
В случае «идти до конца» подписывается дополнительное соглашение к договору с изменением сроков, а в случае «развода» застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты «неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст. 6 Закона), если Вы на это способны конечно.
Правило Застройщика, Инвестора, противоположной Вам стороны: срок оплаты цены квартиры по договору конкретизирован вплоть до дня, срок сдачи объекта устанавливается в виде года или квартала сдачи объекта. Например, «2 квартал 2008 года». Закон о включении в договор срока при этом, исполнен. Как правило, он не соблюдается, но для Вашей же свободы действия он должен присутствовать. Читать далее...

Анекдот, почти в тему, из народного творчества, типа эпиграф:
- Пап, а что такое - альтернатива?
-Сложно объяснить в двух словах, ну вот на примере: Ты работаешь на заводе, из года в год пашешь и пашешь, постепенно копишь бабки. В один прекрасный момент, тебе денег хватает на переезд в деревню. Ты покупаешь десяток яиц и выводишь из них цыплят. Кормишь их, поишь, ухаживаешь за ними, они подрастают и начинают нести яйца. А ты их в инкубатор и вот у тебя уже тысячи цыплят. Ты за ними ухаживаешь и вот у тебя уже тысячи взрослых кур. И вот эти тысячи кур начинают нести яйца - ты уже крутой фермер! И тут наводнение-полный пипец! И всю твою ферму смывает, всё сдохло, всё смыто...
- Пап, ну и где альтернатива? - Альтернатива сынок это утки!

Обмен жилья - одна из самых распространенных сделок с недвижимостью. Обменять жилье можно различными способами. Особой популярностью пользуется так называемая среди риэлтеров – альтернатива, самый быстрый способ обмена через куплю-продажу жилых помещений.

Альтернатива значительно расширяет круг поиска вариантов, увеличивает и спрос покупателей на Ваше жилье. Пугает лишь количество жилых помещений, собственников, прописанных, риэлтеров, юристов, да и просто советчиков, участвующих по итогам в сделке. Все скопом начинают решать, где будет проходить сделка, кто за что платит, в какой момент, у кого ключи от ячейки и почему деньги платятся не полностью Петрову, а по частям Иванову, Смирнову и Сидорову. Зачастую, те условия, которые Вы оговаривали на этапе внесения аванса, существенно видоизменяются, не всегда в лучшую для вас сторону, а куда деваться, жилье нужно всем! Вот и приходится искать компромиссы. Во всем этом можно запутаться, если не знать отработанных схем проведения сделок или не иметь хорошего риэлтера под рукой.
Рекомендую обратить внимание на следующие моменты:

- разные ячейки: денежные средства закладываются, как правило, в банковские ячейки на имена конечных продавцов по сделке. Условием доступа к ячейке постарайтесь указать предоставление нотариальных копии всех, участвующих в цепочке, договоров, конечно же, соответствующим образом зарегистрированных в ГУФРС. В противном случае, можно оплатить чужие квартиры, и не приобрести себе……

- удержание денежных средств: удержание одной - двух тысяч $ или эквивалентной им суммы очень стимулирует продавцов при выписке после сделке. Эту сумму можно оставить под гарантийное обязательство в агентстве, или заложить в отдельную банковскую ячейку. Только предоставив выписку из домовой книги с нового места регистрации и копию паспорта со штампом о регистрации, продавец сумеет забрать эти денежные средства. Потратив 30-70$, Вы освободите себя от головной боли и нервотрепки по выписке «зависших иногда в уже Вашей квартире» продавцов.

- срок аванса/задатка: сроки авансовых соглашений по внесенным Вами деньгами за альтернативный вариант должны быть меньше на 1-2 дня, чем тот срок, на который внесли аванс Вам за Вашу площадь.

- форма договора: договор купли-продажи недвижимости может быть как в нотариальной, так и в простой письменной форме.

- правоустанавливающие документы: если даже продавец передал Вам правоустанавливающие документы на руки, это вовсе не гарантирует Вам, что он не получит вместо них дубликат. Советую перед сделкой взять в ГУФРС выписку из реестра, чтобы убедится лично убедится в правомочности продавца и документов.

- задолженности: справка об отсутствии задолженностей по уплате коммунальных платежей или иных за период ___такой-то_____ не гарантирует Вам отсутствие задолженностей в оставшееся время.

- предварительные договоренности: в авансовом соглашении лучше указывать до мелочей, как и в каком виде Вам будет передаваться квартира, комната. Можно получить ее не то чтобы без сантехники или плиты, бывает, что без дверей и электропроводки передают, а что говорить о позиционированных в рекламе встроенных причиндалах, типа кухни или шкафов. Да и вообще, все, что Вас волнует попробуйте отразить до мелочей в предварительном договоре, помните, что он будет являться основой для договора купли-продажи и выхода на сделку.

- НД и ПНД (для непосвященных – это наркологический и психонаркологический диспансеры): если не уверены, ну бывает такое, что продавец или покупатель не лишен дееспособности, или не дай Бог, правоспособности, то рекомендую на сделку пригласить врача, который перед подписанием договора лично побеседует с контрагентом и вынесет мотивированное заключение, которое, если не будет решающим, но, поверьте, будет очень весомым, в случае оспаривания сделки. Можно заранее попросить противную Сторону представить справочку о том, что на учете не состоит, но вы сами знаете все про то как они делаются, и про случаи, когда сегодня не состою, а завтра встал, чего ради денег или квартиры не сделаешь…!!!!!

Многого не рассказала, жду вопросов актуальных, будем разбирать! Пишите на мыло: client@jilstroy.com

Юридические консультации

Вопрос: У нас есть 2-х комн.квартира в Юж. Бутово, собственниками которой являемся мы с мужем и наша несовершеннолетняя дочь. Мы хотели бы продать эту квартиру и купить 3-х комн. в новостойке в СЗАО. Дом будет сдаваться в 4кв.2006г. Возможна ли такая сделка? Наталья.
Ответ: Возможна. С учетом того, что это новостройка, которая еще не сдана по акту госкомиссии, Вам, скорее всего, необходимо будет до сделки открыть на несовершеннолетнего ребенка расчетный счет в Сбербанке до совершеннолетия, либо до выделения ему равноценной или более имеющейся в старой квартире площади, на который Вы перечислите сумму компенсации. На данный момент для исчисления компенсации берется стоимость БТИ. В случае оформления на ребенка права собственности, этот счет может быть разблокирован (например - для погашения кредита) при улучшении, при предоставлении договора и свидетельства о государственной регистрации прав на имя ребенка. при ухудшении условий при определенных жизненных обстоятельствах - счет разблокируется только после совершеннолетия. Вашему риэлтеру необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, и он освободит Вас от множества проблем и вопросов!

Вопрос: Подскажите пожалуйста, при продаже нежвижимости ( квартиры), каким образом обезопасить себя от мошенников, кражи и т.п. при передаче денег ? Каким образом происходит передача денег ? И какие при этом моенты риска ? Как обезопасить себя ? Ведь просто в карман их не положишь . Виктория Мар
Ответ: Уважаемая Виктория, механизм передачи денежных средств в Москве уже давно отработан. Передача денег за недвижимость (как правило - жилую) происходит через банковскую ячейку. При этом подписывается договор банковской ячейки и дополнительное соглашение к нему об условиях допуска. Обращаю Ваше внимание на следующие моменты, дабы облегчить жизнь Вам и риэлтерам с Вами столкнувшимися:1. Стороны по договору аренды банковской ячейки могут называться как угодно: Арендатор, Банк, Клиент, Арендатор под номерами 1, 2, 3..................................108 и т.д.......2. Основным арендатором может быть кто угодно! Представитель агентства недвижимости, Вы лично, представитель противоположной стороны и т.д.2. Самое главное для Вас - это условия доступа! С момента закладки денег и, как правило, во время регистрации, и так недельку после получения документов - деньги забирает продавец при условии предоставления договора купли-продажи, зарегистрированного в ГУФРС по Москве или др. города и т.д.3. Вы можете предусмотреть при условии доступа иные документы, например, выписку с нового места жительства и т.д, но имейте ввиду, что любые суммы - скажем так - обеспечительные, это Ваша инициатива и прихоть, и ОТДЕЛЬНАЯ ЯЧЕЙКА, В КОТОРОЙ будет находиться эта ЧАСТЬ ДЕНЕГ ИМЕННО ПОД ОТДЕЛЬНОЕ ВАШЕ УСЛОВИЕ тоже оплачивается Вами.4. Неважно у кого хранятся ключи. На любой "пожарный случай" в банке есть запасные, денег стоят от 50 до 100 у.е, но есть. Поэтому обычно ключи меняются на документы и т.д., выдаются гарантийные письма или расписки, вот и все, это не страшно.5. Самое главное - депозитарная ячейка - это не банк, в ней Вы сможете хранить кирпичи, или миллиарды у.е, депозитарию все равно, есть условия доступа и все!6. Но: все же будьте настороже, ведь любые штампы и печати сейчас рисуются, а работники депозитария не криминалистические эксперты! Доверьтесь риэлтерам, их банкам - это не реклама, это реальность, с их депозитариев при их участии деньги НЕ ПРОПАДАЮТ!

Вопрос: Поясните, пожалуйста, механизм возврата налавового вычета (покупка квартиры на вторичном рынке). С уважением, Елена.
Ответ: Очень простой, уважаемая Елена! Купив недвижимость, подаете копии, желательно нотариально заверенные в бухгалтерию по месту работы. Если не работаете, то в ИМНС по месту жительства или по месту приобретенной недвижимости. Далее либо бухгалтерия все делает за Вас, либо заполняете декларацию в ИМНС по установленному образцу. И все. Деньги, как правило, не возвращаются в натуре, просто Вам в течение определенного периода или по достижению определенной законом суммы, не вычитывают с Ваших доходов подоходных налог (масло масленное, но что делать).

Вопрос: я с ребенком прописаны в 2х комнатной квартире родителей мужа,собственниками являются родители и муж в равных долях. 15.06.07 муж по суду признан умершим.на что я могу претендовать? можно ли долю мужа оформить на ребенка?
Ответ: В случае отсутствия завещания, наследниками 1-й очереди являются ребенок, Вы и родители (Статья 1142 ГК РФ), т.е. всем Вам причитается по равной доле из наследуемого имущества. Полностью оформить все имущество на ребенка Вы сможете лишь при отказе в его пользу родителей от наследования имущества сына в пользу внука (Статья 1158 ГК РФ). Даже при наличае завещания не в пользу ребенка, он все равно независимо от содержания завещания наследует не менее половины доли, которая причиталась бы ему Читать далее...

Для многих россиян приобретение жилья является самой дорогостоящей покупкой. Большинство граждан могут позволить себе такую покупку только один раз в жизни. Деньги на квартиру, как правило, копят, занимают недостающее у друзей и родных, берут кредиты в банках, продают старое жилье и последнее имеющееся имущество. И внезапную утрату этих денег не каждый сможет перенести.
Грамотно потратить деньги на недвижимость так же непросто, как и заработать их. Конечно для того, чтобы избежать неприятностей, можно обратиться в любое существующее агентство недвижимости, к частному маклеру, которые с радостью Вам помогут. Но не нужно забывать, что любое агентство недвижимости - это посредник и не более того.
Какой-либо ответственности за «юридическую чистоту» продаваемого жилья агентство, а тем более частный маклер не несет и не может нести в силу закона. И никакие гарантийные и тому подобные обязательства, выдаваемые посредниками, Вам не вернут утраченных денег или недвижимости. Ну на крайняк, только младшего помощника старшего юриста выделят для совместного с Вами присутствия в судах с целью морального поддержания духа.
Наверное, никто не хотел бы оказаться быть втянутым в судебный процесс о признании сделки по приобретению недвижимости недействительной. Не меньше года нервотрепки, потраченные на адвокатов немалые денег. И это при том, что возможным итогом может стать удовлетворение исковых требований истца, утрата прав собственности на квартиру, а зачастую, и утрата потраченных на ее покупку денег.
Конечно, перед заключением договора профессиональный посредник представит вам пакет правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, которые дают исчерпывающую информацию о нынешних владельцах. Но следует помнить, что российским законодательством предусмотрен 3-летний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки.
Это означает, что заинтересованное лицо, полагающее, что сделка не соответствует закону или иным правовым актам, либо, если она совершалась с целью, противной основам правопорядка и нравственности, либо если она была мнимой и/или притворной, может в течение 3 лет с момента, когда сделка состоялась, обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Как же проверить все документы на недвижимость и выявить лиц, чьи права могли быть нарушены в прошлом, или могут быть нарушены самой сделкой? Что представляет собой экспертиза оспоримости права собственности? Почему ее необходимо проводить прежде, чем заключать договор купли-продажи?
Под юридической экспертизой принято понимать правовой анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, с целью выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем. Юридическая экспертиза является превентивной мерой, позволяющей еще до совершения сделки исследовать всю предысторию квартиры, и, при необходимости, дать рекомендации по устранению выявленных правовых дефектов. Такого рода экспертизы заказывают не только граждане и агентства недвижимости, но и страховые компании. Дело в том, что «черные пятна» могут быть в истории даже внешне благополучной квартиры. А если устранить эти «пятна» невозможно, то, по крайней мере, легко избежать возможного судебного спора – надо просто отказаться от сомнительного варианта.
Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза оспоримости права собственности на жилье бывает двух видов: экспертиза документов на объекты недвижимости вторичного рынка, и экспертиза рисков при долевом участии в незавершенном строительстве.
Они различаются между собой, и каждый заслуживает отдельного разговора.

Юридическая экспертиза прав на объекты первичного рынка.
Вы решили вложить деньги в новое строительство на условиях долевого участия. На плане, или еще лучший вариант - уже в натуре, вам понравилась определенная квартира. Сразу стать ее собственником Вы не сможете, нельзя иметь то, чего еще не существует, законодательство не позволяет. Поэтому вы вступаете в ряды дольщиков, которым, по различным договорам, предоставляется возможность поучаствовать в финансировании строительства. Здесь-то граждан и подстерегают три основные опасности:
1. вложив деньги в строительство, можно собственником так и не стать, в лучшем случае получить обратно деньги.
2. стать собственником лет через пять, а не через обещанные полгода - год, не получив за это никакой денежной компенсации.
3. ни собственником не станете, ни денег не увидите, может быть и такое.

На что конкретно необходимо обратить внимание, проводя экспертизу?
Конечно на правовые основания строительства объекта – нормативные акты, определяющие, кому и на каких условиях предоставляется право строить, кому что при этом перепадает (распределение площадей), где можно строить, что можно строить и т.д. Более подробно о документах смотрите здесь
Как правило, застройщик привлекает к строительству различные организации, участвующие в нем кто инвестированием денежных Читать далее...

Хочется ознакомить всех с полезной вещью, называемой:

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМ В ГУФРС НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ.

1. Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре - подлиннике.
2. Документы, необходимые для регистрации и выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, представляются в двух экземплярах-подлинниках.
3. Надлежащим образом заверенные копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.
4. Иные, необходимые для государственной регистрации документы, представляются в подлиннике и надлежащим образом заверенной копии.
5. В случае если заявителем является юридическое лицо, представляется:
• комплект учредительных документов, в который включаются подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;
• документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;
• подлинники и копии документа о постановке на учет налогоплательщика;
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

Совет от меня: Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. А согласно п. 4. ст. 16 ФЗ № 122 от 21.07.97г. вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество представитель юридического лица, предоставляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. (в ред. Федеральных законов от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ).
Т.е. по сути, достаточно доверенности представителя юридического лица, составленной в простой письменной форме (далее по тексту ППФ). Но на практике не советую с такой доверенностью даже на пороге ГУФРС появляться, особенно в филиалах Московской области. Если Ваши документы с горем пополам и примут с доверенностью в ППФ, то дальше обычно следует приостановка, о которой Вы в силу неторопливой работы сотрудников ГУФРС и почты, узнаете только когда приедете их забирать. А вот там вот шоу! Лично сталкивалась! Мне предлагали сделать нотариальную доверенность задним числом, тем которым сдавались документы, либо везти руководителя потусоваться в порядке живой очереди и лично получить документы.
Собственно сам совет: делайте сразу нотариальную доверенность, дабы не сталкиваться с маразматической системой регистрации прав на недвижимость «в своем королевстве», или, если Вы человек принципиальный, не связываться с судом. «Вы его несомненно выиграете, - сказал моему сотруднику однажды с садистским удовольствием на лице сотрудник ГУФРС, - так вот потом придете, и мы обязаны будем зарегистрировать с такой доверенностью (ППФ) по суду!»

• документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица.

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в ГУФРС определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - Закон № 122-ФЗ) и иными федеральными законами (например, ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; далее – Закон об ипотеке).

По общему правилу названные документы должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.

1. Заявление о государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст. 16 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в ГУФРС. Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.
Исключением из заявительного порядка является регистрация ГУФРС ограничений (обременений), возникших в силу Читать далее...

Первичные документы.

Договор передачи.
Бывают два вида договоров передачи:
1. одни заключается между гражданами, занимающими квартиры по праву найма, и ДМЖ и относятся к бесплатной передачи жилья в собственность,
2. вторые заключаются при покупке квартир в домах-новостройках, находящихся на балансе у города.
Первый тип договоров заключается между Департаментом муниципального жилья (с января 2000г.) или его представителем в лице РЭУ, ДЕЗ (до 2000 г.) и гражданами, занимающими данную квартиру. Такой договор регистрируется в уполномоченном на данный момент органе: в Департаменте Муниципального жилья, Комитете Муниципального жилья или в ГУФРС. При этом выдается либо свидетельство о государственной регистрации права, либо свидетельство о собственности. В данном договоре имеются сведения о форме собственности (совместной или долевой), координаты граждан, имеющих право проживания и пользования квартирой, но отказавшихся от приватизации.
Этот документ выдается при бесплатной передаче жилья в собственность.
Второй тип договоров заключается между ДМЖ и покупателем квартиры в новостройке. Договор регистрируется в уполномоченном на данный момент органе. К данному договору прилагается свидетельство о собственности.

Справка о выплаченном пае.
Справка выдается в бухгалтерии ЖСК. Помимо подписей председателя и главного бухгалтера, в ней должны быть указаны реквизиты ЖСК, его юридический и фактический адреса; должна быть поставлена печать. Справка регистрируется в уполномоченном на данный момент органе. К данной справке при регистрации в ГУФРС выдается свидетельство о собственности.

Правоподтверждающие документы.

Свидетельство о собственности.
Проверьте соответствие адреса и площади квартиры, Ф.И.О собственников.
Обратите внимание на наличие водяных знаков, а также шифра учета в отделах юстиции ГУФРС (старое название ДМЖ, либо КМЖ). Шифр обычно представляет 7-8-значный номер, по нему нужно сравнить документ с дубликатом в ГУФРС.

Вторичные документы.

Договоры купли-продажи, мены, дарения, деления долей.
Договоры могут заключаться как в нотариальной форме, так и в простой письменной.
Если договор был заключен в нотариальной форме, целесообразно проверить полномочия нотариуса через нотариальную палату и сверить реестровую запись и запись нотариуса и на договоре.
Важно собрать информацию о бывших собственниках квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно знать историю квартиры, пообщаться с нотариусами, которые регистрировали предыдущие договоры.
Если правоустанавливающим документом является договор дарения, нужно знать, что на дарение платится налог, подтверждение уплаты которого требуется при оформлении следующей сделки. Имейте в виду, что в случае, если Даритель и Одаряемый на момент дарения были прописаны по одному адресу, налог не платится.
Свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию.
Удостоверяется только через нотариуса, за которым закреплен данный нотариальный округ. Какой нотариус закреплен за нужным Вам округом, можно узнать в нотариальной палате.
Ознакомьтесь со свидетельством о смерти бывшего собственника. В случае наследования по завещанию проверьте подлинность данного документа. Убедитесь в наличии или отсутствии наследников первой очереди, которые могут претендовать на имущество, даже если по завещанию все имущество переходит к другим людям.

Решение суда.
Решение суда должно быть зарегистрировано в ГУФРС или другом уполномоченном органе. Проверить подлинность решения можно у секретаря судьи, который вынес решение. Дополнительно выясните, были ли другие решения по интересующему Вас делу, не подавалась ли кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию. Необходимо также проверить отсутствие или наличие арестов, наложенных на недвижимость. При наложении на недвижимость ареста, любые сделки с ней невозможны до его снятия.

Договор ренты (договор купли-продажи с правом пожизненного содержания и иждивения). Договор ренты требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации в ГУФРС.
Договор заключается между Получателем ренты и Плательщиком ренты, при котором Плательщик ренты обязуется пожизненно содержать Получателя ренты и обеспечивать надлежащий уход за ним. Плательщик ренты становится собственником сразу, но распоряжаться данным имуществом может только в случае смерти Получателя ренты. Нужно учитывать, что договор ренты может быть расторгнут в случае невыполнения Плательщиком ренты своих договорных обязательств.
Данный вид договора может также заключаться между родственниками во избежание налогов на дарение и наследство. В данном случае договор является фиктивным, "прикрывающим" другую сделку.
Ко всем вышеперечисленным договорам, заключенным после 1 марта 1996 года, требуется составление акта приема-передачи. Это гражданский акт, который подписывается бывшим и новым собственником жилья после государственной регистрации сделки, физического освобождения квартиры, передачи квитанций, счетов, книжек по Читать далее...

Как и обещала, продолжаю разговор о самостоятельном приобретении жилья. Сегодня очередь дошла до покупки комнаты. Интересная тема. Как я говорю, будем «покупать соседей».
Да-да, именно это первое, что должно Вас волновать – это соседи! Ну, это сугубо мое мнение, но, на практике проверенно, что не ошибочное.

Начинаете как обычно с поисков варианта, описание этого действа я уже давала. А вот дальше - интересней. При просмотре Вам, несомненно, покажут комнату, все ее достоинства и красоты, вид из окна и т.д. Но никто не покажет соседей, постараются мельком провести Вас мимо мест общего пользования, и самый лучший стол на кухне тоже будет якобы Ваш. А теперь начните «рулить» сами. Осмотрите кухню внимательно, проверьте рабочее состояние плиты, смесителей, слива, газовой колонки. Такие же процедуры проделайте в санузле. Не забывайте, что при покупке квартиры Вы морально, да и материально, наверняка готовы к ремонту, замене чего-то и т.д. А вот в коммуналке Вам придется все согласовывать, скидываться или же делать все самостоятельно и за свой счет, что тоже не всегда может понравиться соседям.
С каждым соседом лучше пообщаться лично, не обязательно выяснять его мнение о продаже комнаты, и о Вас как о потенциальном покупателе. Но думаю, пара общих фраз поможет составить мнение о проживающих в этой квартире людях. Показанные хозяином или его представителем выписки из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях большого толка Вам не принесут. Ибо кто прописан, и кто фактически проживает – это две большие разницы. Соседние комнаты могут сдаваться, прописан может быть один человек, а проживать все его родственники. В выписке из домовой книги не написано, что проживающий выпивает, или ведет себя неадекватно.

Предположим, Вас все устроило. Теперь проверка документов и схема сделки.

Схема первая. Документы для купли-продажи, стандартный набор справок из БТИ и ЕИРЦ, правоустанавливающие. Я о них уже писала в предыдущих рассылках. Для купли-продажи Вам необходимо будет убедиться в отказе соседей от преимущественного права приобретения выбранной Вами комнаты.
Если ваши соседи проживают на основании социального найма, то есть являются нанимателями - их мнение по поводу вашего предстоящего обмена или продажи можно проигнорировать, и спросить у собственника жилья, у города или ведомства. Такой «отказ города» или ведомства, по срокам выдается в течение месяца. Что касается соседей, комнаты которых находятся в собственности, то отказа, как такового, Вы, скорее всего не увидите. Вам представят копию нотариально оформленного уведомления и почтового извещения о вручении соседу. Если с момента вручения прошел календарный месяц и сосед не шевельнулся, а чаще всего они не располагают необходимой суммой для оплаты рыночной стоимости комнаты, то приобретать можно.

Схема вторая. Оформление через дарение. Необходимо для экономии времени, или если соседи голову морочат, то хочу, то не хочу, говорят, и не отказываются, и денег собственнику не дают. В этом случае ни от города, ни от соседей согласий не нужно. Но есть некоторые проблемы:
- Есть вероятность признания сделки ничтожной, т.к. дарение – это сделка безвозмездная, а Вы денежные средства за нее платите.
- Вытекающая из предыдущей, а как Вы докажете, сколько денег Вы передавали, и как их забирать.
- Подумайте о налогах……..

Схема третья, заумная. Продавец дарит Вам одну десятую часть комнаты, а после уже продает все остальное. Тогда и спрашивать никого не надо, и вроде, как и купили, и расписка на деньги имеется. Одно плохо, в период между регистрацией дарения и регистрацией купли-продажи Продавца может машина переехать, и тут вступят в права наследники, и не факт, что не оспорят дарение, или продадут Вам девять десятых комнаты.

В общем, вариантов много, последствий тоже. Подумайте, перед принятием решения о покупке, готовы взвалить достаточно тяжелый труд и ответственность на себя?

Юридические консультации

Вопрос: Подруга хочет купить пол дома в Подмосковье. Заключили предварительный договор о продаже с продавцом, были заплачены деньги (полностью), однако, продавец затягивает продажу, ссылаясь на то, что у нее что-то не так оформлено в ее собственности в свое время, и она не имеет право пока продавать эту половину дома. Договор о продаже заканчивается, деньги продавец отдавать не может, так как потратила на свои нужды. Что предпринять в этом случае - в суд на неисполнение договора? А в чем заключается работа и ответственность агентства недвижимости, через которое все это делалось? Время упущено, можно было купить дом в другом месте, деньги обесценились, вобщем, ни дома, ни денег. Посоветуйте, пожалуйста.
Ответ: Все зависит от формы предварительного договора купли-продажи. С кем он составлен? С агентством или с собственником, на основании чего? В принципе, даже при самой плохой его форме, можно в судебном порядке принудить продавца заключить сделку и зарегистрировать право собственности, тем более, что деньги уплачены вперед. Нужно смотреть документы. Только сразу оговорюсь, предполагаю, что раз полдома в Подмосковье, то и стоит он (не в обиду) не очень дорого. Я просто боюсь, что судебные тяжбы, представительство адвоката и т.п. "съест" у Вас гораздо больше денег, да и нервов помотает. Отпишитесь на evgenya@jilstroy.com, предварительно посмотрю, что еще не поздно сделать или реанимировать до окончания срока действия договора.

Вопрос: в 1987г отец получил 6 соток земли в садовом товариществе Искра в районе Шереметьево 1 (д. Исаково) на границе Москвы и Солнечногорского р-на. В 1994г на меня было формлен договор дарения и получено мной свидетельство права собственности на землю. Дом уже был почти готов. БТИ в 2003г: Выписка из технич. паспорта, обмеренный план участка (кадастровый), поэтажный план, экспликация с описанием помещений. Но затем отец трагически погиб в автокатастрофе. Мне регистрацией земли и дома было заниматься некогда. Хочу продать. Но не знаю, какие надо документы и что делать со старыми. Заранее благодарю.
Ответ: Доводить до ума все равно придется, либо Вам, либо будущему покупателю. Вы должны понимать, что покупателей на участок с неоформленным домом будет значительно меньше, либо стоимость должна быть соответствующей, т.е. существенно ниже. Но не думаю, что Вам это выгодно: продавать дешевле, или ждать неопределенное время, когда такой покупатель найдется. Могу порекомендовать нанять агентство недвижимости на продажу участка с домом и предпродажную подготовку документов, лучше местное (и дешевле, на месте ориентируются лучше и время Вам сэкономят). Если надумаете проделать все самостоятельно, то для начала необходимо обновить справки БТИ, ввести в эксплуатацию дом (из вопроса не поняла - сделали Вы это или нет), зарегистрировать право собственности на него.
Дальше для продажи: опять БТИ, кадастровый план участка, документы уставные с/т (если состоите еще) - чисто информативно, справки об отсутствии задолженностей из эксплуатирующих организаций и с/т, ну и, естественно, правоустанавливающие документы - это договор дарения, св-во о собственности на участок, акт о вводе в эксплуатацию дома и свидетельство о праве собственности на него, а также не забудьте справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество (в частности, участка). Вкратце все.

Вопрос: соседка одинокая собственник оформила по договору ренты на меня 1-комн. квартиру 2002г. Свидетельство собственности на мне с 2002г с залогом. 04.2006г она умерла. Какие может предъявить права племянница бывшего мужа, состоявшего в браке до получения соседкой квартиры? Какие мои действия?
Ответ: Никаких прав она не имеет.
1. Есть уже зарегистрированное право собственности на квартиру на Ваше имя.
2. Срок исковой давности на опротестование сделки истек, прошло более 3 лет. Она может конечно найти обстоятельства, которые суд учтет и продлит ей срок исковой давности, но опротестовать "наследникам" договор ренты всегда достаточно трудно.
3. Ваши действия – никаких действий, не давайте ей никакой информации, не вступайте в дисскусии, пусть теряется в догадках. Если, все таки дотащит дело до суда, у нее будет нехватка информации, у Вас е наоборот преимущество.

Вопрос: Проживаю в трехкомнатной неприватизированной квартире. Там же прописаны жена, трое детей и внук. (Дочь с ребенком проживает у мужа). С женой в разводе. Какие возможны варианты получить мне отдельную жилплощадь. Обязан ли я, как ответственный квартиросъемщик, платить за всех квартплату?
Ответ: В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения, члены его семьи, бывшие члены семьи несут равные обязательства по оплате коммунальных и иных платежей за пользование жилым помещением. При этом ст. 69 ЖК РФ установлено, что бывшие члены семьи самостоятельно отвечают по своим обязательствам за Читать далее...

Сегодня речь пойдет о приобретении жилья на первичном рынке.

Начинать, конечно, придется тоже с изучения цен и предложений. Причем советую в Интернете изучать предложения, а цены в печатных изданиях. Больше соответствуют действительности. А в инете можно планировки посмотреть, информацию о компании, да и просто фотографии строительства.

Давайте сначала по шаблону:
Пакет документов:
1. Постановление Правительства Москвы (МО) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;
2. Разрешение на строительство;
3. Договор аренды земельного участка, или другой документ (землеотвод);
4. Инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношения органов городской администрации и инвестора.

Теперь нешаблонные советы:
- запросите протокол распределения площади между участниками инвестконтракта.
Пример: Клиенты (те самые, которые обращаются, только когда уже все случилось) приобрели права на квартиру на этапе строительства. Построен дом, с получением собственности, как всегда, задержки. Ну, они, не будь дураками, получили ключи, и радостные приступили к ремонту. Все как в лучших домах – евро, встроенная мебель и техника…. Уже и дату новоселья почти назначили, но не судьба. Оказалось, что именно их квартира попала в долю города и была передана очередникам. Радости последних не было предела, ведь «муниципальная отделка» такого уровня не каждому перепадает. Суды? А толку? Очередники ни при чем, администрация города тоже, идите, судитесь с инвестором. Инвестор конечно готов деньги вернуть за квартиру (ремонт – это инициатива моих клиентов), только кому они теперь нужны год спустя.
- сразу же на форумы по новострою, есть несколько хороших сервисов, где историю каждого дома можно отследить, где какие проблемы; как общается компания с клиентами после внесения денег, а не до; какие темпы строительства; и т.д.
- на различные «охранные грамоты» особо смотреть не рекомендую, вернее доверять им. Даже примеров приводить не буду, все на слуху, все побеждали, «Оскаров» в темпах и качестве строительства брали, только кому от этого легче теперь.
- узнайте правовую форму продавца, инвестора и других по цепочке. Бывает, что спросить не с кого (ООО) – это еще не самый страшный вариант. Бывает, что Вы еще совместно и всем должны оказываетесь (Коммандитное товарищество). Отмахаться, конечно, можно, даже удастся, но вот свои деньги забрать будет тяжело. Вы столкнетесь с прямо противоположной ситуацией, когда вам их не будут отдавать, ссылаясь, что ответственность солидарная, понятно, что это, по сути, квартира продавалась, но могли же и другой деятельностью заниматься.

Это основное. Далее рекомендую посмотреть проект договора. Называться он может по-разному: долевое участие, договор соинвестирования, уступка прав и т.д. Смотрим внимательно:

- что покупаем. Покупаем всегда права, участие, долю в инвестировании. Не пугайтесь, просто, когда нет собственности, нет и объекта, то есть квартиры. Ее пока не существует. Но права на нее должны быть обозначены четко, строительный адрес по инвестконтракту, а не по исчерченной шахматке менеджера-продавца; корпус, согласно проектной документации; этаж, метраж, количество комнат, № на площадке. Иногда указывают порядковый номер по упомянутой уже шахматке, тогда надо и ее, заверенную печатью и подписью руководителя приложить к договору. В большинстве случаев вообще не указывают № квартиры, тогда просим копию страницы проекта, где будет указан этаж – типовой (крайние этажи и этажи в домах индивидуальной планировке бывают отличны друг от друга), либо указанный в скобках, обозначаете номер на площадке, заштриховываете, или иным образом отмечаете выбранную квартиру, заверяете печатью и подписью руководителя компании. Ну, в крайнем случае, можно и дополнительное соглашение сделать, смысл описан выше, всегда привязывайте свои деньги к своей квартире, именно к той, которую выбрали!

- как платим. После принятия нового закона платят чем угодно и за что угодно, только не деньгами и не за права на квартиру. Это векселя компании, которые Вы приобретаете. Это страхование финансовых рисков. Это услуги и гарантийные письма. Даже один раз видела спам (на практике не сталкивалась), предлагали что-то типа совместного предприятия «мы строим, Вы платите за кирпичи, ответственность совместная». Говорю сразу, если в компании есть определенная система оплаты, из указанных выше или другая (безгранична фантазия человеческая), то ради Вас, ее менять не будут. Просто попросите сделать междусобойческое соглашение, где будет черным по белому написано, что Вы оплатили «все, что угодно» и на самом деле, это что угодно будет впоследствии квартирой или платежом за квартиру по договору № от такого-то числа. Опять нужна привязка.

- как, в случае чего, прощаемся. Это порядок расторжения договора и возврата денежных средств. Самое муторное и страшное дело. Рекомендую не обращать внимания. Все равно ответственность никогда при выполнении не Читать далее...

Сегодня рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке.
1 этап Начните с приобретения специализированных газет и журналов, Интернета, обратите внимание на расклеенные объявления, приценитесь, сформулируйте требования и приступайте к поискам подходящего варианта.
Обзвон – с этого начинается Ваша основная деятельность! Кого-то нет на месте, что и квартиры уже нет, уже 3-х, а на оставшиеся 2 повысили цены? Не отчаивайтесь и крепитесь. Находите во всем позитивное.
Например – это повод пересмотреть требования к варианту, или ………. работу.
Остановившись на подходящем, договоритесь о просмотре. А вот и подвох!
Одним продавцам удобно показать квартиру вечером, другим утром, третьим-днем, а четвертые могут показать только в выходные.
Приготовьтесь к долгому изнурительному труду, к тому, что все будут в курсе, что Вы приобретаете квартиру (надо же на работе будет отпрашиваться), к несостыковкам по звонкам, просмотрам, ценам, ожиданиям, что Вы будете обычным рядовым покупателем, каких много, а квартир хороших оказывается и нет почти.

2 этап Но вот оно, наконец-то, случилось. Та самая квартира, что Вы мечтали, ну или сделаете из нее мечту. Но готовьтесь, что посмотрев квартиру по цене, выставленной в рекламе, возможно окажется, Вы не одиноки в готовности купить её. Может найтись и тот, кто предложит больше денег. Нужно брать продавца обаянием, деньгами, привилегиями, титулами и прочими прелестями, кто чем умеет и может. Нужно произвести на него впечатление и договориться о внесении предоплаты.

3 этап Как бы то ни было, Вы смогли договориться с продавцом о покупке, о цене, об условиях. Теперь вам нужно внести предоплату, то есть некую сумму денег в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Сразу рассказываю, сумма как правило договорная, и зависит от статуса квартиры: свободная, можно поменьше, альтернативная – больше. Под передачу денег нужно сваять (составить) какой-нибудь документ, в обиходе, между нами риэлтерами, именуется договором. Можете подготовить его самостоятельно (как мне один раз сказали, что там ГК перекатать), предварительно разобравшись в законодательстве, либо обратиться к юристам, либо довольствоваться тем, что предложит продавец, это может быть и обыкновенная расписка на худой конец. Первый вариант потребует времени, второй - денег, ну а третий вам вряд ли подойдёт, поскольку продавец и/или его риэлтер всегда предложат договор, учитывающий в основном их выгоду. Естественно, возникает вопрос: не нарушит ли договор ваши интересы? Вам придется либо самостоятельно разобраться в документе, либо взять на себя риски и согласиться с вариантом продавца.
Ну что внесли аванс? А кому деньги отдали? А где их передача зафиксирована? А это точно свободная квартира или альтернатива? А цену не повысят? А точно Вам продадут? А продавец будет на сделке или представитель по доверенности? Это так вопросы напоследок….

4 этап Дальше последует процесс подготовки к сделке, в течение которого Вам необходимо проверить историю покупаемой квартиры и подготовить необходимые документы с Вашей стороны.
От продавца требуется стандартный пакет: справки БТИ, справки из ЕИРЦ, справки об отсутствии задолженностей. Дополнительные справки и документы необходимы при дарении, наследстве, ренте, и др.
От Вас, как покупателя основное, что требуется: согласие супруга(и) на покупку или заявление, что в браке не состоит, и др.
Прогуляйтесь до ЕИРЦ, паспортного стола по месту нахождения квартиры, попросите архивную справку (расширенную выписку), выписку из домовой книги. Сразу предупреждаю, расширенную выписку не особо любят показывать, а тем более выдавать, это же копаться нужно.
Пример: при передаче документов из ЖЭКа в ЕИРЦ, сотрудники просто потеряли часть документов, и для того чтобы нам дали справку об утере (даже без выяснения обстоятельств и указания чьей-либо вины) нам пришлось месяц биться.
Выписка из домовой книги расскажет Вам о количестве зарегистрированных в квартире лиц. Но не обеспечит Вам юридической чистоты или гарантий на выписку этих людей до или после продажи, ну и конечно же, у Вас и с ней нет гарантий, что в квартире не могут появиться третьи лица.
Так же не помешает удостовериться в право- и дееспособности продавцов. Это по диспансерам придется пробежаться.
Не забывайте о перепланировке. Иногда так все хорошо и глаз радует, что и не заметишь.
А еще, а еще …. В общем покопайтесь лет так на 15-20 назад в истории квартиры. Только не забудьте у продавца доверенность попросить и правоустанавливающие документы для вышеуказанных действий. А то придется верить на слово….

5 этап Вот оно свершилось – Сделка!
Сама сделка предусматривает несколько действий: передача денег, подписание договора, сдача документов на регистрацию в ГУФРС.
Обычно все начинается с банка: именно здесь деньги закладывают в депозитарную ячейку, а заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки и условия доступа. Кстати говоря, участников сделки может быть несколько, и получателем Читать далее...

Вообще о дарении хотелось бы поговорить отдельно. Очень много мне в последнее время задают по дарению вопросов. Итак, поехали!

Дарение – это сделка. Безвозмездная, т.е. просто так, как ослик в мультике всем цветы раздавал. Если уж мы говорим тут о недвижимости, то и затрону я только договор дарения недвижимого имущества. Недвижимость должна быть свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обременена залогом, запретом и т.п. Форма договора дарения только письменная, подлежит обязательной государственной регистрации.

Сторон по договору, как правило, двое: даритель и одаряемый. Соответственно право и дееспособные. Сразу обозначим тех, кому нельзя делать подарки:
- государственным и муниципальным служащим – если Вам от них что-нибудь нужно по их прямому рабочему назначению.
- работникам лечебных, воспитательных, социальных и аналогичных учреждений – если они Вас или Ваших членов семьи лечат, воспитывают, оказывают помощь.
- Вам и кому бы то ни было от имени малолетних детей, а также недееспособных, в случае законного представительства.
- коммерческой организации делать подарки другой коммерческой организации.
Все вышеперечисленное относится к подарком, стоимость которых превышает 5 МРОТ.

Обещание дарения, если оно оформлено в письменной форме и конкретизирован предмет (объект недвижимости с указанием реквизитов) имеет силу договора дарения, и к нему применятся те же правила.

Договор ничтожен, если:
- предусматривает передачу дара после смерти дарителя, это уже дебри наследственного права.
- взамен передается встречный дар или возникает встречное обязательство, это уже различные другие сделки, в зависимости от обстоятельств.
Одаряемый вправе отказаться от дара. Кто же откажется от недвижимости в подарок, скажете Вы. Но бывает и такое. По закону, отказ должен тоже быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован. Обычно на практике до этого не доходит, одаряемый просто не подписывает договор дарения. Но подписав, передумывать накладно. Даритель имеет право требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного одаряемым своим отказом от дара.

Еще немного нюансов:
Юридическое лицо, которому недвижимость принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может подарить ее только с согласия собственника.
Недвижимость, находящаяся в общей совместной собственности может быть подарена только с согласия всех собственников.
В доверенности на совершение дарения обязательно должен быть указан одаряемый и предмет дарения.
Также к дарению применяются нормы о перемене лиц в обязательстве и исполнения обязательства третьим лицом.

Когда не повезет одаряемому:
- даритель может отказаться от исполнения договора дарения, если наступили обстоятельства, существенно ухудшающие его имущественное или семейное положение.
- если одаряемый рискнет совершить покушение на жизнь или причинит телесные повреждения дарителю или членам его семьи, то даритель вправе отказаться от исполнения или отменить дарение.
- если ПБОЮЛ или юридическое лицо в обход закона подарило имущество, нажитое в результате предпринимательской деятельности, в период банкротства, то суд в течение 6 месяцев вправе отменить дарение.

Когда не повезет дарителю:
- в случае, если объект недвижимости до исполнения дарения имел недостатки, которые причинили вред одаряемому или членам его семьи.

Когда не повезет наследникам:
- если даритель переживет одаряемого, и в договоре будет право отменить дарение по этой причине, то не повезет наследникам одаряемого.
- если умерший даритель «делегировал» наследникам обещание дарения в письменном виде, то последние обязаны выполнить волю умершего.
- наследникам одаряемого, если договор дарения не успел вступить в силу, т.к. обещано было умершему.

От всего вышеперечисленного можно отличить пожертвования. Это тоже безвозмездная сделка, но имеющая строгое целевое назначение, т.е. если квартиру подарили просто так, то это дарение, если, к примеру, для проживания совместно с Петей, и ни в коем случае не с Васей (это утрированно), то уже пожертвование.
Имейте ввиду, что вышеперечисленное касается только дарения недвижимого имущества.

Также всех очень интересуют вопросы налогообложения при дарственной. В этом поможет разобраться эта таблица

Льготы по налогу
От налогообложения имущества, переходящего в порядке дарения, освобождаются:
• имущество, переходящее в порядке дарения от одного супруга другому;
• жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения;
• имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка.
Порядок исчисления и уплаты Читать далее...

Хочется поделиться с Вами: вчера познакомилась с молодым человеком в инете. Все наверное пробовали. Так вот, узнав, что я риэлтер, завис в паузе надолго. Намой вопрос, что пугает, ответил следующее: «Неделю назад обратился в агентство недвижимости, оставил заявку на аренду квартиры. И ……………… все …………………………………… телефон можно выкинуть, точнее номер любимый».
Вопрос риэлтерам и всем, кто себя таковыми мнит: что думаете по этому поводу?
Мое мнение, что агент, к которому обратился мой новый знакомец, не агент, а даже не знаю кто. Или оператор, который принимал звонок. Предвижу много оправданий или хохота на тему, а зачем телефон давал? Ведь основное наше (риэлтеров) предназначение – оказание квалифицированных услуг в сфере недвижимости. Но ведь если копаться, по итогам, не с недвижимостью работаем, а с людьми. Зачем нужна система работы, при которой клиент проходит через десятки рук и ног, тратит деньги на связь, нервы круглосуточно, объясняя всем и каждому, что он хочет однокомнатную в ЦАО, и ему наплевать на трехкомнатную в Строгино, даже если она дешевле. Устают люди каждому пересказывать свою биографию и выслушивать посылания нах…. (извините, но это частенько именно так), когда им звонят и днем, и ночью, и во время работы, и во время секса.
Эй, народ – риэлтеры, я к Вам обращаюсь, зачем позориться? Понятно, что каждый зарабатывает, как умеет, но ведь с такой репутацией зарабатывать будет не на ком. Кому услуги-то оказывать будете, если клиенты разбегутся. Ясно, что и Москва резиновая, и лохи не переведутся, но намного приятней работать именно с людьми, которые тебя ценят за понимание, за квалифицированность, за то, что именно ты можешь вникнуть в их проблему и решить ее, ведь тебе за это деньги платят. А не за то, что просто не знают или не имеют возможности куда-то еще обратиться. Ведь риэлтер, как домашний доктор……… А как же известный лозунг: Все работают с недвижимостью, а мы работаем с людьми?

Если Вы по каким-то причинам или соображениям решили обойтись без участия посредника при продаже своего жилья, то план с указанием действий Вам точно пригодится. Советую ознакомиться:
1. Организация рекламы квартиры (комнаты).
2. Грамотная организация показов жилья потенциальным покупателям.
3. Принятие аванса/задатка за свою квартиру на максимально выгодных для Вас условиях.
4. Сбор необходимых документов для сделки.
5. Погашение, в случае необходимости, задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
6. Организация самой сделки купли-продажи.
7. Регистрация перехода права собственности на квартиру (комнату).
8. Передача жилого помещения покупателю по акту приема – передачи.
При всем этом Вам необходимы знания юридического характера, навыки общения с чиновниками, маркетинг и рекламное дело, азы депозитарной деятельности, просто Ваши ноги, чтобы бегать по инстанциям, ну и по обстоятельствам, еще много чего другого.
Если Вас не пугают трудности и, у Вас достаточно терпения, и времени – желаем УДАЧИ!
Однако все эти действия Вы можете доверить квалифицированным специалистам нашей компании. Всего за 3% Вы избавитесь от хлопот.

Вопрос: Каким образом оформить договор ренты, чтобы обезопасить себя со стороны исполнителя и будущего владельца, и как можно получить текст договора ренты.
Ответ: По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Чтобы обезопасить себя получатель ренты со стороны плательщика должен в договоре ренты указать следующие условия, устанавливающие обязанность плательщика ренты:
1) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются ввиду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств – залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст.329 ГК РФ);
2) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо не надлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по её выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п.2 ст.587 ГК РФ).
Также получатель ренты может в договоре указать условие: в случае, если плательщик ренты просрочил её выплату более чем на один год, получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком, а также в случае если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли другие обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором (ст.593 ГК РФ)
В договоре обязательно должен быть указан размер выплачиваемой ренты, при этом в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда; также нужно указать сроки выплаты ренты.
Если вы хотите, чтобы после вашей смерти, рента выплачивалась вашим наследникам, это условие необходимо указать в договоре ренты. подробнее о ренте

Вопрос: У меня вот какой вопрос.Вчера получил у нотариуса свидетельство о праве на наследство(квартира по завещанию), чтобы зарегистрировать право собственности в Регистрац.палате.При этом нотариус забрал оригинал завещания и все оригинальные правоустанавливающие документы на квартиру.Вот теперь думаю, а может не надо было отдавать оригиналы нотариусу или дубликаты сделать. Подскажите, буду признателен. Заранее благодарю.
Ответ: Нотариус сделал все правильно, завещание и все сопутствующие получению свидетельства документы, будут храниться в архивах нотариуса. После государственной регистрации правоустанавливающим документом на квартиру будет являться Свидетельство о праве на наследство по завещанию и выданное к нему Свидетельство о государственной регистрации права. Вы, для истории квартиры, можете сделать копии предыдущих документов и удостоверить их нотариально, хотя простых ксерокопий будет достаточно.

Вопрос: Мой отец умер 13 лет тому назад, У отца 2-й брак. От первого брака нас 3 детей. У мачихи 1 дочь. Можем ли мы претендовать на часть квартиры отца с дочерью мачихи.
Ответ: По закону вы являетесь наследниками первой очереди (ст.1142 гл.63 ГК РФ) и имеете право претендовать на получение квартиры отца в равных долях. Вам будет выдано свидетельство о долевой собственности.

Вопрос: Продаю свою квартиру, в которой проживаю я и моя несовершеннолетняя дочь, приобретаем большую. Квартира принадлежит матери и сыну, мать проживает в другом городе, и выписала на имя сына доверенность на продажу квартиры. Чем я рискую, и какие документы мне нужно попросить у продавцов, чтобы не остаться по итогам без квартиры?
Ответ: На самом деле, доверенность – это не так страшно. Перед внесением аванса за квартиру и в день сделки дополнительно, Вы можете сделать запрос или просто позвонить нотариусу по телефону, и уточнить по реквизитам доверенности, существует ли она, кем и когда выдана, и какие полномочия по ней передаются. Нотариус может Вам этих сведений не сообщить сам, но обязательно подтвердит или опровергнет Ваши данные. Еще лучше отправить копию доверенности ему факсом, чтобы нотариус дал Вам достоверную информацию.
Кроме этого, Вы можете застраховать сделку или обязать агентство недвижимости, представляющее Ваши интересы, взять на себя имущественную ответственность при признании сделки недействительной. И поверьте мне, страховая компания или агентство недвижимости, всю душу из продавцов вытрясет на предмет подтверждения и легитимности их полномочий.

Вопрос: Когда при продаже – покупке квартиры, из большей площади переезжаешь в меньшую, могут ли возникнуть проблемы с Читать далее...

Факт: Стоимость объекта недвижимости, указанная в объявлении, как правило, не является окончательной. Но торги порой бывают не на понижение, а на повышение. Если на показе объекта недвижимости, таких как Вы, великое множество, всем назначено на одно время, бегите! Начинается аукцион! А участники-то, через одного, являются представителями продавца или арендодателя, и грамотно Вас подводят к повышению стоимости.

Факт: За годы существования российского рынка недвижимости не было создано механизма, гарантирующего безопасность сделок с недвижимостью. Документы (обязательства, полисы, гарантийные письма и др.), которые некоторые агентства недвижимости выдавали и продолжают выдавать на руки своим клиентам в обеспечение этой безопасности, показали свою неэффективность. В общем, при решении «квартирного вопроса» Вам придется надеяться на удачу и порядочность своего риэлтера.
Однако, выход есть. Инструментом, позволяющим защититься от неприятностей, является старое, доброе страхование. Альтернативы ему человечество пока еще не придумало, ведь именно страхование дает уверенность в завтрашнем дне, и сегодня все больше и больше людей наконец-то осознают это.
Страхование пришло и на рынок недвижимости - и это еще раз говорит о том, что риэлтерский бизнес становится цивилизованным и стабильным. Читать полностью

Факт: По каким причинам чаще всего отказывают в выдаче кредитных средств?
Банки при оценке платежеспособности обращают внимание на присутствие так называемых «стоп-факторов»:
- неквалифицированная, низкооплачиваемая з/п;
- нестабильность доходов, часто меняется место работы;
- низкий уровень образования (ниже среднего);
- стаж работы по последнему месту жительства не превышает 3 месяцев;
- наличие судимости;
- отрицательная кредитная история.
В отдельных случаях банки требуют обязательного подтверждения з/п по форме 2 НДФЛ и постоянной регистрации (на период действия кредитного договора) по месту получения кредита. Если в анкете заемщика выявлено несколько «стоп-факторов», то банки, как правило, отказывают в выдаче кредита.

Реальные случаи отказов банка в выдаче кредита, выборка с форумов:
С форума http://www.kdo.ru/
1. Случай с дельта-кредитом (несколько лет назад). Отказ в кредитовании покупки квратиры по их ипотечному кредиту - основание - правоцустанавоивающим документом является договор купли-продажи, цена квартиры в договоре равна цене квартиры по справке бти - вывод дельты - сделка проведена по заниженной цене и может быть оспорена. Кредит НЕ дали.
2. Случай опять же с ними. Выписка из домовой книги по квратире была выдана ТСЖ. Дельта затребовала документ из ПВО о том, что ТСЖ может исполнять функции паспортного стола. ПВО такой документ предоставить отказалась, но предложила подтвердить на словах. Один день не смог представитель дельты в пво подъехать. Второй день начальник пво не был на работе. На третий день клиент женился - все - финита ля комедия :(
3 Покупка квратиры по кредиту райффайзена. Покупается коммуналка, разъезжающаяся (в свою очередь) на свободные квратиру и комнату. НАКАНУНЕ сделки представитель райффайзена неожиданно меняет правила игры (все уже оговорено) - и заявляет, что раз квратира, приобретаемая по кредиту юридически несвободна, то деньги продавцы однушки и комнаты получат после того, как выпишуться люди из коммуналки. Поставьте себя на место продавцов комнаты и 1-ки - вы свою жилплощадь продали - а факт получения вами денег поставлен в зависимость от того, что кто-то откуда-то выпишеться (или НЕ выпишеться). БРЕДОВНЯ !!! Не буду говорить как, но сделку мы провели, причем на этих идиотских условиях - но я более с рафйффайзеном НЕ работаю !!!
4. АбсолютБанк - кредит под квартиру в сталинском блочном 8эт. доме 1951г дать не отказались, но сократили срок выплаты с 20 лет до 5 с соответсвующим уменьшением суммы до несерьезных значений. Квартира продавалась одним хозяином (не комуналка). В процессе выяснения оказалось, что кредиты под любые дома до 1975 года выдаются в исключительных случаях (надо полагать, высокопоставленным сотрудникам этого же банка и их знакомым). хорошо хоть аванс не внес...
5. РосЕвроБанк не пропустил по причине того, что на штампе госрегистрации было исправление... все как положено: "исправленному верить, печати, подписи" квартиру продала потом свободному покупателю быстро и без проблем... больше всего разозлило то, что вышеупомянутый банк удосужился предъявить претензии за 2 дня до окончания Договора о задатке... жаль покупателя, попал по вине банка, деньги остались у продавца...

С форума http://www.rusipoteka.ru
Причин для отказа может быть несколько. Ряд из них связаны с заемщиком, часть - с банком.
Связаны с заемщиком:
- подача заемщиком ложной информации: по доходам, по работе,...
- если заемщик отбывал срок наказания или был осужден (пусть даже и условно) за мошенничество, финансовые махинации и проч.,
- если дополнительные доходы Читать далее...

Сделки купли-продажи, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Эта тема всегда будет актуальной. Мне хотелось бы поговорить об этом с позиции риэлтера. Именно мы чаще всего в своей практике сталкиваемся с несовершеннолетними собственниками. Российское законодательство предусмотрело особые условия для купли-продажи квартир, в которых проживают или прописаны несовершеннолетние. Если вам предстоит, например, покупка или обмен жилья, вероятность такой сделки составляет более 50%. Конечно, напрямую иметь дело с несовершеннолетними вряд ли придется, ведь от имени детей все сделки совершают их законные представители. Каким же образом несовершеннолетние могут стать собственниками? Право собственности на жилье может возникать в результате приватизации, завещания, дарения, а также покупки квартиры (скорее всего на средства родителей). Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими. Также ребенок может вступить в жилищный кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого -16 лет (ч.1 ст.111 ЖК РФ).
Какими законами нужно руководствоваться при отчуждении квартиры? В первую очередь, я должна назвать Гражданский кодекс РФ, а именно п.4 статьи 292. В этой статье 29.07.2004г. было предусмотрено требование получать разрешение органов опеки и попечительства в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние. Изменения, вступившие в силу с 10.01.2005г., отменили это требование. Но не указали прямо что такого согласия не требуется. В соответствии с этой статьей, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Как правило, в этой роли выступают органы местного самоуправления, причем функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие его подразделения. Согласие таких органов на сделку, совершаемую законными представителями несовершеннолетнего, требуется в следующих случаях, предусмотренных частью 2 статьи 37 ГК РФ:
- сдача имущества в аренду;
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
- передача имущества несовершеннолетнего в залог;
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки, отказ от приватизации, отказ от наследства;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
- отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний как член семьи собственника (п.4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 № 54-ФЗ);
- отчуждение жилого помещения, при котором затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:
- заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
- справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
- выписку из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
Должна заметить, что органы местного самоуправления дают свое согласие в письменной форме, оформив такой распорядительный акт в виде распоряжения или постановления.
Также приходится сталкиваться со случаями, когда органы опеки и попечительства
дают согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего только при условии, что на имя ребенка будет приобретено другое имущество. При этом органы опеки и попечительства руководствуются письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 г. за № 09-М (“О защите жилищных прав несовершеннолетних”) и от 09.06.1999 г. за № 244/26-5 (“О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”). Эти документы гласят: “ В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи в постановляющей части распоряжения необходимо указать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства”.
Исходя из практики, следует отметить, что покупатель рискует, подписав договор купли-продажи недвижимости с условием приобретения другого жилья несовершеннолетнему или передачи Читать далее...

Хочу поделиться радостью. Смешанные чувства разрывают меня от красноречия, грамотности и знаний автора полученного мною письма. Приведу его, сохраняя стиль и орфографию автора:

«Здравствуйте Женечка!!!
Женечка ну во-первых договор удостовенный у нотариуса стоит не
1,5%, а с 1 января 2004 года равен 1%, во-вторых почему вы
не рассказываете людям чем плохи Простые Письменные Формы (ППФ)?
Тем что они дешевле нотариальный это правда, если недвижимость
стоит дороже 150 000 руб. Но это не основание чтоб хватать
документы и мчасться в Учреждение по гос. регистрации права. Я
знаю как минимум 3 веские причины по которым нестоит делать ППФ.
1) С договора купли-продажи исполненного в ППФ никогда нельзя
будет в дальнейшем снать копию и удостоверить ее в нотариальной
конторе. Хотя сейчас куда бы ты несунулся в отношении своей
недвижимости везде требуют нотариально удостоверенные
правоустанавливающие документы.
2) Если вдруг, а вжизни бывает все, договор купли-продажи ППФ
вы потеряли, намочили, его съела сабака и так далее вариантов
миллион, то о дубликате или восстановления данного доумента
не может быть и речи. Получается вы остались без
правоустанавливающего документа. А это уже косяк. Так как в
Нотариальной конторе вы всегда сможете придти написать заявление
и получить дубликат без всяких проблем.
3) После того как вы потерял свой договор купли-продажи ППФ, я
могу вас обрадовать, копите деньги, для того, чтоб обратиться к
адвокату, адвокат напишет вам исковое заявление в суд и вы с
покусанным локтем и причитаниями, что скупой платит дважды ( а
лох всю жизнь) идете и признаете за собой право собственности в
суд, после того как вы получили на руки решение суда вы снова
идете до боли знакомое Учреждение главного управления
федеральной регистрационной службы для для повторной
регистрации своего права на уже свою недвижимость.
Регистрируесть решение суда.
Вы конечно можете сказать, чтоб утраты документа не было нужно
его хранить должным образом. я с вами соглашуть, но помимо того
что я уже перечислит и бывают такие ситуации в которых мы не
виноваты такие как черезвычайные ситуации: пожар, сосед затопил
и так далее плюс стихийные бедствия. Так вот я считаю, что людям
надо в первую очередь рассказывать чем плоха ППФ и чем они
рескуют, а уж потом составлять договор.
Хотя ни один риэлтор этого не объясняет, ему проще взять с
клиента 1 500 руб. за ППФ, а дальше пусть как будет, он же поимел свои
коммисионные за тех.работу. А люди потом страдают при
наступлении вышеуказанного случая. Я сам риэлтор и впервую
очередь разъясняю людям чем страшна ППФ и только после того как
я им все расскажу, они взвесять все плюся и минусь мы составляем
договор. Это самое главное чтоб у людей был выбор, но и для того
чтоб выбрать нужно знать все нюансы данног дела. Если у вас
вдруг появятся какие-то вопросы не стесьняйтесь обращайтесь с
прибольшим удовольствием помогу. Риэлтор это мой дополнительный
заработок, а основная работа это технический работник в
Нотариальной конторе. Если что пишите. мой адрес
Molodets1979@yandex.ru/ До свидания.»

Я в шоке!!!!! Хотелось бы ответить публично неизвестному критику Molodets1979@yandex.ru
1. Начнем с тарифов:
Изменения были не в 2004г., а в 2005г., это я Вам как техническому работнику в Нотариальной конторе, рассказываю. Привожу их вкратце:
ПЛАТА ЗА СОВЕРШЕНИЕ НОТАРИАЛЬНОГО ДЕЙСТВИЯ
с 01 января 2005 г
Размеры (ставки) государственной пошлины за совершение нотариальных действий установлены Главой 25.3 Налогового кодекса РФ "Государственная пошлина" (вступающей в силу с 1.1.2005 г.).
Нотариусы, занимающиеся частной практикой, взыскивают нотариальный тариф. Размер тарифа будет зависеть от обязательности нотариального оформления. Если для данного действия законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, выдача свидетельства о праве на наследство), то нотариальный тариф будет соответствовать ставке государственной пошлины. Если для данного действия не обязательна нотариальная форма (например, хранение документов), то размер нотариального тарифа будет определяться уже не главой 25.3 Налогового кодекса РФ "Государственная пошлина", а новой статьей 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.
Нотариусы, работающие в государственных нотариальных контрах, взыскивают государственную пошлину, а по необязательным нотариальным действиям нотариальный тариф (установленный новой статьей 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий таковы:
1) за удостоверение доверенностей на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной Читать далее...

Каждый второй, сталкивающийся с жилищной проблемой, неизбежно сталкивается и с проблемой документального оформления.
Сегодня расскажу о нотариальной форме.
Нотариальная форма сделки п.2 ст.163 ГК обязательна в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон.
Нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное, добровольное.
Теперь подробней:
В обязательном порядке нотариальное оформление предусмотрено для:
- доверенности на совершение сделок в нотариальной форме (п.2 ст.185 ГК)
- доверенности на передоверие (п.3 ст.187 ГК)
- доверенности на представление интересов ГУФРС (сдать, получить договор и свидетельство о регистрации права)
- договора ипотеки (залога недвижимости) (п.2 ст.339 ГК и ст.103 Закона «Об ипотеке»)
- договора ренты (ст.584 ГК)
- завещания (ст. 540 ГК 1964)
- брачного договора ( п.2 ст.41 Семейного Кодекса)
- согласия супруга на сделку по распоряжению недвижимостью (п.3 ст.35 СК)
- заявления, что в браке не состоишь
К производному нотариальному оформлению относятся все те документы, которые заключаются на основании нотариальных. Например:
- договор залога имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом содержится в нотариальном договоре
- уступка прав требований и перевод долга, основанных на договоре, совершенным в нотариальной форме
- предварительный договор (ст.429 ГК) также заключается в форме, установленной для основного договора.
Ну по поводу добровольности я думаю всем понятно.
Запомните, что договор купли-продажи квартиры, дома, земли требует обязательной государственной регистрации, но не обязательного нотариального удостоверения.
У Вас есть право выбора.
Продать или купить объект недвижимости, заключив договор в простой письменной форме или пойти к нотариусу, оформить сделку нотариально. Нотариус объяснит Вам все пункты и положения договора. К тому же ГУФРС принимают нотариально оформленные договоры без вопросов. Но стоит это недешево. Как правило, 1,5% от стоимости недвижимости. Простая письменная форма (ППФ) подешевле существенно, но не всякий специалист ее составляющий сможет дать Вам полные и правильные ответы на Ваши вопросы, разъяснять Вам что подписывается, последствия, права, обязанности и др.
Чтобы сэкономить и подписать нормальную ППФ, нужно знать некоторые нюансы, о которых я Вам расскажу в следующий раз.
Уважаемые посетители! Пожалуйста, проголосуйте за мой сайт в рейтинге лучших сайтов интернета!

Настроение сейчас - уже немного оживленное
В колонках играет - романтик