Сегодня мне прислал пару песенок мой дружка из Японии. Лекса, ты клевый))))

   красавчик!

Настроение сейчас - воодушевленное)))
В колонках играет - Cemetry Gates

[300x300]

хотя надо))))

Настроение сейчас - рабочее
В колонках играет - радио Европа +

Фотографии koshkaXXX : 2006 год

Хочу цветов, красивых, хочу праздника души, хочу бабочек живых в подарок, чтобы каждый день с ними напоминал лето, прелесть, жизнь, радость, счастье и любовь))))))))))

Дарю Вам эту красоту:

[380x283]

[400x302]

[400x355]

Лана, я уже глазки потираю, пора спати))))

Смотреть это видео

Тройка товарищей зажигают.... ночи веселья и разврата)) ну почти разврата))

Смотреть это видео

Стоит попробовать также))

Смотреть это видео

посмотрите, весело)))

Новая ссылка в коллекции:

мой дневник


Ключи: интернет, мое [Сохранить ссылку себе]

liveinternet.ru/users/koshkaxxx/

jilstroy.com

ЖИЛСТРОЙ
Тел. +7 (495) 543-43-60 +7 (495) 543-85-95
client@jilstroy.com info@jilstroy.com
ЖИЛСТРОЙ - вся недвижимость Москвы и Подмосковья.
Все услуги в сфере недвижимости: купля-продажа,

Рекомендация № 1: Моя любимая поговорка звучит так: Если клиент не задает вопросов вначале – жди геммороя в конце. Эта самая жестокая и настоящая правда. Поэтому первое, что Вы обязаны сделать для СЕБЯ – это дать возможность клиенту узнать все:
1. Начните со знакомства с договором. Не бойтесь отправить его по факсу или электронной почте. Отговорки риэлтеров в духе «это наша интеллектуальная собственность» могут заставить клиента сильно усомниться в дальнейшем сотрудничестве с Вами.
2. Обратите внимание клиента на права и обязанности, ЕГО ОБЯЗАННОСТИ. Связано это с наивным заблуждением, что риэлтер – это просто вещь, без которой сейчас нельзя обойтись, но при этом с ним не обязательно считаться. Объясните клиенту, что являться на показы, сделки, переговоры – это обязанность, которая может повлечь за собой «нешуточную» ответственность.
3. Пора и о главном. Ответственность – это единственный пункт в договоре, который клиенты просят исключить ВООБЩЕ, мотивируется по-разному: «ну Вы что, посмотри на меня, разве я не похож на серьезного человека или я бы сюда не пришел, если бы не решился на этот шаг». Постарайтесь в мягкой форме объяснить клиенту, что если он действительно «порядочный человек, решившийся на многое», то штрафные санкции его пугать не должны, он же не собирается нарушать обязательства.
Предупреждение: это самый простой способ выяснить действительные намерения клиента, развлекается, приценивается за Ваш счет, или решает с Вашей помощью проблему.
4. Ну и если клиент остался, то теперь Ваша святая обязанность, не запутать его. От риэлтера ждут помощи квалифицированной, профессиональной, моральной, материальной (в некоторых случаях). И клиент должен четко знать, на что он может рассчитывать, каким образом совершаются сделки, расчеты, за чей счет, порядок цен, и многое другое неотъемлемое. Не помешает даже на простом листе бумаги в столбик посчитать порядок цифр, уточнить приблизительные сроки, нарисовать схему, после этого сделайте с него копию и подарите Вашему клиенту. Рисуйте правду.
5. Не отступайте от нарисованного на листе, и клиенту, в случае чего, посоветуйте спать с этим листком.
Может это смешные правила, но это мои правила, которые помогают мне избежать многих неприятностей. Ведь лучше не заработать вообще, чем заработать гемморой. Чем больше информирован клиент вначале, тем меньше вопросов поднимается потом. Если вопросы не задаются Вам, начинайте озвучивать их сами.

Рекомендация № 2: Ни для кого не секрет, что риэлтер для клиента начинается с телефона, со звонка, с первой фразы. Чтобы клиент был «Ваш» необходимо знать несколько хитростей. Соблюдая эти наипростейшие правила можно стать ассом переговоров и продаж по телефону.
1. Как все начинается?
Для риэлтера телефон является основным орудием труда. Ему просто необходимо целыми днями сидеть у телефона и названивать своим потенциальным клиентам, а также принимать звонки от них. Уговаривающий, расспрашивающий, разъясняющий, старающийся вызвать доверие, расхваливающий, одним словом гибрид психолога и продавца. Это очень сложная, трудная, требующая внимания, терпения и оптимизма работа, но при этом дающая не только деньги, но и чувство удовлетворения.
Работу на телефоне можно разделить на несколько составляющих. В первую очередь - это установление контакта, изложение информации, что при правильных действиях обязательно приведет к подписанию договора. Для положительного результата выучите несколько правил и научитесь их применять.
Установление контакта. Все начинается с цели первого звонка – это разведка боем, сбор информации. Чтобы не тратить драгоценное время на бесперспективных клиентов, выясните для начала, готовы ли они с Вами разговаривать, пользоваться предлагаемыми Вами услугами, ну и конечно же, платить за них. Если ДА, тогда вперед, разведка продолжается.
Узнайте, кто принимает решения по вопросам недвижимости. Возможно, не сразу удается выйти на нужного человека, так как это может быть, например, директор, оберегаемый секретаршей, или отец семейства, который для осуществления квартирной мечты вкалывает 24 часа в сутки. Постарайтесь найти помощника, или хотя бы просто заинтересованное лицо. После первой неудачи (если будет таковая) выберите время и попробуйте снова, а вдруг клиент просто был не в настроении.
2. Как удержать клиента у телефона?
Во-первых, Вас должно быть приятно слушать. Есть различные упражнения для развития голоса, постановки дыхания, интонаций. Очень важный момент при разговоре – подстройка к собеседнику. Этим Об этом несколько позже.
Во-вторых, употребляйте положительные формулировки. Как вы думаете, что ответит человек, оторванный вашим звонком от дел, если вы спросите: "А НЕ подскажите ли Вы ….? " Скорее всего ответ будет: "НЕТ!" Вы предложили "не хотеть", он, как вежливый человек, согласился.
Упражнение: учимся переводить негативное в позитивное. Вспоминаем свою речь, высказывания окружающих и записываем на лист бумаги. На одной половине листа список часто употребляемых Читать далее...

МИНФИН РФ
Письмо 07/11/2006 N 03-01-11/4-82

Вопрос: Прошу Вас дать разъяснения по следующему вопросу: Я имею в собственности одно нежилое помещение и хочу сдать его временно в аренду. Будет ли являться такая сдача предпринимательской деятельностью? Должен ли я для этого зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение от 24.10.2006 и сообщает следующее.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Таким образом, если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии вышеуказанных признаков предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и уплачивать налоги с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В. Разгулин

Я понимаю 4 указанных признака так:
1. Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
Это Ваша квартира, комната, нежилое помещение, загородный дом, который приобретается естественно для себя, но почему бы не заработать?))))
2. Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок.
Любая расписка, написанная Вами, за полученные деньги – это уже документ, учитывающий получение денег, т.е. прибыли.
3. Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Ну например, пара расписок, или пара арендаторов, и более – это уже несколько сделок, а если по одному помещению, то можно их связать в одно извлечение прибыли.
4. Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Это Ваша заявка в агентство, или объявление в Интернете, СМИ.

Осталось тока понять, что дешевле будет – 13% платить как физическое лицо, не являющееся предпринимателем, или 6% как предприниматель)))), но с сопутствующими расходами и дополнительным временем на ведение дел.

ПЕРЕЧЕНЬ объектов строительства, по которым нарушены интересы граждан участников долевого строительства жилья по состоянию на 01.12.2006, см. по ссылке

На авось……
Как сообщили в пресс-службе, в ходе расследования установлено, что "в период с 2003 по 2005 годы в городе Хабаровске действовала группа квартирных мошенников". "Молодые люди в возрасте до 30 лет выясняли адреса задолжников по квартплате и являлись к ним, предъявляя поддельные удостоверения судебных приставов или милиции. Затем они сообщали должникам, что на них подан судебный иск, который неминуемо окончится выселением в "ветхий фонд"", - сообщает источник.
Жертвам предлагался альтернативный вариант решения возникшей проблемы. А именно, существует якобы некая риэлторская фирма, помогающая погасить задолженность по квартплате, подыскивая жилье меньшей площади и выплачивая разницу стоимости, отмечает источник.
Согласившимся на эти условия должникам предлагались идеальные условия обмена, оказывалась помощь в оформлении всех документов. После получения денег мошенники либо исчезали сразу, либо организовывали фальшивый переезд на "новую" квартиру. Через два-три месяца появлялся настоящий покупатель квартиры, который требовал освободить помещение.

Ипотека…...
Самый распространенный вид мошенничества в сегменте ипотечных услуг - подделка документов. Цель - завысить платежеспособность клиента на бумаге, тем самым повысив его шансы на получение займа. Наиболее безобидная версия такой аферы - когда клиенту для участия в ипотечной программе недостаточно официальных доходов с основного места работы, а реальный заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам. Однако с правовой точки зрения и это не вариант. Гораздо целесообразнее не вводить в заблуждение банк, по определению не учитывающий официально не подтвержденные доходы клиентов, а сделать выбор в пользу сотрудничества с тем кредитором, который изначально готов рассматривать сотрудничество с заемщиками, чьи реальные доходы превышают официальные (в таких случаях покрытие рисков может осуществляться, например, за счет более высоких ставок).
Гораздо хуже - и для клиента, и для банка, - если речь идет не только о документальном, но и фактическом обмане: когда реального дохода клиента явно недостаточно для возвращения кредита, и тем не менее для того, чтобы получить его, принимается решение о подделке документов. В дальнейшем ситуацию исправит разве что резкое повышение зарплаты заемщика или внезапное получение наследства. В противном случае заемщика ждет дефолт и продажа залогового объекта, что невыгодно и ему самому, и кредитору, который вместо ожидаемых "длинных" денег получит единовременный возврат долга.
Понятно, что серьезный ипотечный брокер, являющийся партнером целого ряда банков, не пойдет на такой обман - и из политических, и из профессиональных соображений. Во-первых, доброе имя стоит дороже пары случайных, не вполне правомерных сделок. Во-вторых, профессиональный брокер, владея максимально полной базой данных по рынку ипотеки, как правило, отыскивает вариант решения даже самых сложных жилищно-кредитных вопросов своих клиентов. В условиях, когда с ипотекой работают десятки банков, каждый из которых предлагает несколько кредитных программ, нужно лишь не останавливаться на первой попавшейся, а выбирать ту, которая оптимальна для данного конкретного клиента.
Подделка документов о платежеспособности заемщика - это далеко не единственный вариант мошенничеств с ипотекой.
"В практике Самарского областного фонда жилья и ипотеки был случай, когда человек требовал от работников фонда вернуть ему достаточно крупную сумму денег, равную 200 тыс. руб., которую он заплатил частному маклеру за содействие в прохождении кредитного комитета для выдачи ипотечного кредита в СОФЖИ. Получив всю сумму на руки, посредники оставили человека без денег и без кредита. Чаще всего мошенники объясняют своим клиентам, что сами они получают за услугу мизерную плату, вся сумма в основном идет на оплату услуг сотрудникам банков.
Еще один похожий случай: Агентством недвижимости для клиента, планирующего использовать в сделке кредитный ресурс, была подобрана квартира в строящемся доме. От услуг агентства в области ипотечного брокериджа он отказался в пользу сотрудничества с частным маклером - его услуги обещали быть более дешевыми. В итоге частному маклеру был отдан первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. И все: на счет банка деньги так и не поступили".

Пирамиды…….
Кооператив "Гранит" предлагал населению ипотечно-накопительную программу по приобретению жилья. Кредит на срок до 20 лет под 5-6% годовых. В то же самое время банки и Ипотечное агентство Томской области предлагали минимальную процентную ставку по кредиту па приобретение жилья от 14% до 24% годовых.
Согласно условиям кредитования "Гранита", желающий приобрести жилье делал вступительный взнос в кооператив в размере половины стоимости квартиры. Потом за 8-20 лет вкладчик должен был расплатиться с кооперативом.
Следствие выяснило, что первые четыре участника программы действительно смогли купить квартиры за счет средств, поступающих от следующих членов Читать далее...

«Устали искать офис?» - да не ищу я его….рррр….. – и не щадя сношу ежедневный спам из ящика.))))
И каждое утро так, и снова сыпятся разные предложения в мой бедный ящик. Цены, помещения, прибамбасы разные в них – и все это, как правило, не считаясь с требованиями рынка, арендаторов и покупателей. Давайте теперь посмотрим на офисы, на какие классы они подразделяются и по какому принципу.)))))
см. таблицу

Каждый второй клиент задает мне и моим коллегам вопрос: зачем я должен спрашивать его/ее? Хочу и продаю! Дальше - история о том, что только он (клиент) покупал этот объект недвижимости, второй супруг обычно «не зарабатывал, был неизвестно где, столько не получал, сидел дома, его родители не помогали, и пр.» Приходиться объяснять, что это не мое бюрократическое требование раскрыть «почти историю жизни клиента вместе с налоговой декларацией о доходах…», так предписывает закон. Предписывает для того, чтобы не «увелось» из семьи совместно заработанное имущество, и не вводились покупатели в заблуждение, и не было у них возможности потерять деньги. Теперь о самом согласии, какое оно, когда необходимо, и чего делать,если сделка проведена без него….

Согласие супруга на совершение сделки с жилым помещением другого супруга должно быть удостоверено нотариально. Для этого возможны два варианта:
1. Супруг, не принимающий участия в сделке, пишет заявление о своем согласии на отчуждение жилого помещения (квартиры, дома), являющегося их общей совместной собственностью. Подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. Супруг, участвующий в сделке, приносит это заявление (в числе других необходимых документов) на заключение договора купли-продажи к нотариусу, который занимается оформлением сделки по отчуждению данного жилого помещения или предоставляет его в УФРС
2. Оба супруга лично являются на сделку к нотариусу, оформляющему сделку отчуждения жилого помещения. В этом случае нотариус должен проверить личность второго супруга и засвидетельствовать его согласие на сделку, выраженное в устной форме.

Обратите внимание, что личное присутствие супруга и его согласие на отчуждение недвижимости может быть засвидетельствовано только нотариусом. Сотрудники агентств недвижимости, УФРС, центров оформления подобных документов не выдают. При заключении сделки в простой письменной форме, о данном документе необходимо позаботиться заранее.

Супруг вправе указать в своем заявлении о согласии на отчуждение жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью, конкретные условия ее совершения, например:
- цена (при продаже),
- указание конкретного лица, которому он согласен продать (подарить) данное жилое помещение,
- и другие условия.
В этом случае нотариус при удостоверении договора отчуждения или сотрудники УФРС при принятии документов на государственную регистрацию обязаны проверить, включены ли предусмотренные в заявлении супруга условия в договор.

Некоторые сделки по отчуждению объектов недвижимости могут быть совершены без предоставления согласия супруга. Это может быть:
- если жилое помещение является собственностью одного из супругов (согласно правоустанавливающим документам или иным источникам);

Объект недвижимости может быть подарен, оставлен по наследству, определен как личная собственность одного из супругов брачным контрактом, или просто, банально, приобретен до брака.
- если другой супруг не проживает по месту нахождения жилого помещения и место его жительства неизвестно.
В данном случае требуется подтверждение в виде вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Часто личные обстоятельства и эмоции, посторонние лица, иные недоразумения и ситуации препятствуют получению согласия другого супруга на совершение сделки.
Супруг может уклоняться от дачи согласия на отчуждение объекта недвижимости супругу, на имя которого оно зарегистрировано, или супругу просто не хочется лично встречаться с бывшим (или до сих пор законным) супругом, с которым есть совместно нажитое имущество, и т.п.
В этом случае супруг, совершающий сделку, может передать (через нотариуса) другому супругу заявление с предложением явиться в нотариальную контору для определении его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не заявит в течение месяца со дня получения заявления о своих возражениях, нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого помещения от имени супруга, на которого оно оформлено.

Перед сделкой, как правило, Ваши риэлтеры проверяют паспорта всех лиц, участвующих в сделке. Данные о совместно нажитом имуществе выясняются и в процессе ведения договора на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости. Отсутствие штампа о заключении брака в паспорте еще не является доказательством его отсутствия в действительности. Мы всегда требуем соответствующие подтверждающие документы (а также подпись другого супруга об ознакомлении с договором на оказание услуг по отчуждению объекта недвижимости) или заявление об отсутствии супруга.

Признание сделки, связанной с распоряжением общим имуществом супругов, недействительной, может быть осуществлено при наличии одновременно трех условий:
- один из супругов не согласен с заключением данной сделки;
- супруг, совершивший сделку, знал о несогласии супруга на сделку или должен был знать об этом;
- супруг, не участвовавший в сделке, требует признать ее Читать далее...

По типу здания и особенностей его объемно-планировочного решения:
• встроенно-пристроенные помещения;
• отдельно стоящие здания;
• торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий - например, магазин и склад)

По видам и особенностям устройства:
• магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения);
• магазин (стационарное здание или его часть, располагающие земельным участкам);
• павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров);
• киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение);
• палатка (нестационарное, разборное сооружение)

По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади магазины подразделяют на типы (универмаг, универсам и т. д.), а внутри каждого типа - на типоразмеры.

С учетом товарной специализации магазины делят на следующие группы:
• смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами);
• универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универсам, универмаг и т. д.);
• комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);
• специализированные (реализующие товары одной товарной группы - мясо, рыба, трикотаж и т. п.);
• узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы - например, одной фирменной марки)

Можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем (при прочих равных условиях) выше цена 1 кв. м. при купле-продаже и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта - возраст здания, качество ремонта, отделки.

В то же время сегодня необходимо рассмотреть более широкий спектр объектов и, в частности, добавить к приведенным выше видам объектам, по крайней мере, еще один - торговые центры (торговые комплексы).
Основное отличие их формата от обычных магазинов состоит в широком развитии дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного.
С точки зрения товарной номенклатуры объектов и ее влияния на арендные ставки необходимо ввести еще одно уточнение. В отличие от офисной и тем более жилой недвижимости, торговая недвижимость является непосредственным средством производства (ритейлингового бизнеса). Стоимость помещений, уровень арендных ставок в значительной степени зависят от доходности размещенных в них видов бизнеса.
Поэтому классификация объектов торговой недвижимости должна быть многовариантной. Во-первых, она должна быть произведена применительно к совокупности объектов, независимо от их товарной номенклатуры. Во-вторых, она должна быть конкретизирована применительно к объектам или их частям (помещениям) с одной выбранной категорией товаров.

Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости мы примем масштаб объекта, и в связи с этим разделим объекты на 6 классов:
• класс А - комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), молл, гипермолл, гипермаркет);
• класс В - отдельное здание-магазин (супермаркет, универсам);
• класс С - нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);
• класс D - пристройка, павильон, “стекляшка” (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);
• класс Е - нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома);
• класс F - то же до отделки или реконструкции.
Всего при типизации торговых объектов по качеству принято 9 классификационных признаков:
• масштаб объекта, принятые названия;
• товарная специализация;
• основной потребитель;
• инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей;
• расположение;
• конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения;
• паркинг;
• управление зданием, охрана.

Так просто, мысли вслух……… Для чего арендодателю нужен залог?
Залог – это сумма, которую хозяин квартиры берет, как правило, при заключении договора аренды, позиционируя его как сумму – возмещение возможных убытков. В случае отсутствия убытков (порчи имущества, задолженностей по оплате международных и/или междугородних платежей и пр.) – залог должен быть возвращен или зачтен как оплата последнего месяца. Это по договору. А на самом деле?
На самом деле залог не возвращают в 90% случаев. Как последний месяц проживания его тоже не зачитывают, так как «в течение этого последнего месяца убытки могут возникнуть».
На самом деле хозяин всегда обоснует Вам износ по Вашей вине его любимой тумбочки или химчистку коврика на сумму залога. Все Ваши доводы о том, что естественный износ должен быть, ведь Вы снимали квартиру для проживания. Вы не летаете, Вы ходите. Вы платите за проживание приличную сумму. Да бесполезно все это. Не потому что хозяин не понимает Вас, просто у него нет денег.
Года полтора назад я вместе с парой страховых компаний пытались ввести вместо залога страхование квартиры и имущества. Т.е. арендатор оплачивает страховку, выплаты за которую в случае причинения ущерба, получает арендодатель. Все цивилизовано, дешево (страховая премия была раза в три меньше суммы залога), и без присвоения чужих денег. Не прижилось, не шли навстречу нам хозяева квартир, неинтересно им было получить выплату за квартиру, например в случае пожара. Они брали залог, и по фигу им было, что сумма залога никогда не покроет в этом случае убытков. Просто нужны деньги. Так давайте будем честными – пусть те, кто не собираются возвращать залог, так и заявляют – это просто взнос на нужды арендодателя, невозвращаемый, т.е. благотворительный. ))))

Как я и обещала, в этой рассылке, речь пойдет налоговом имущественном вычете при сделках с недвижимостью. Очень много похожих вопросов задается именно на эту тему. Нижеприведенная справка не полная, но охватывает наиболее часто затронутые Вами вопросы. Читайте, считайте, приобретайте и продавайте все с умом!

Имущественный налоговый вычет при сделках с недвижимостью
Вступившая в силу в 2001 году часть II Налогового Кодекса РФ, до сих пор вызывает огромное количество вопросов у Вас, мои уважаемые читатели. В основном это вопросы, связанные с продажей и покупкой имущества. Особый интерес вызывают налоговые льготы. Поэтому я постараюсь ответить на более распространенные вопросы, которые Вы задаете мне в разделе сайта Юридические консультации.

1. Продажа квартиры.
Объекты, при продаже которых можно получить имущественный вычет: жилые дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе.
Срок владения и сумма имущественного вычета:
- если вышеуказанные объекты находятся в Вашей собственности менее 3 (трех) лет – имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей, а также при продаже иного имущества в размере 125 000 (ста двадцати пяти тысяч) рублей.
- если вышеуказанные объекты находятся в Вашей собственности 3 (три) года и более, а также при продаже иного имущества, находящегося в собственности 3 (три) года и более – имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной Вами при продаже указанного имущества. То есть Вы освобождаетесь от уплаты налога при продаже такого имущества.
Когда можно использовать: в течение одного налогового периода. Налоговым периодом в соответствии со ст. 216 НК РФ признается 1 (один) календарный год. Независимо от срока владения, «освобождения от уплаты налога», Вы обязаны подать налоговую декларацию. Налоговая декларация должна быть подана налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплата налога, исчисленная в соответствии с декларацией, производится не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пример: В течение года Вы продаете квартиру и участок земли. Квартира оценена Вами в 3 000 000 рублей, участок в 100 000 рублей. И квартира и участок, находятся в Вашей собственности менее 3-х лет. Считаем:
3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000
100 000 меньше, чем 125 000, сумма полностью засчитывается в имущественный вычет. При этом, обратите внимание, что оставшиеся 25 000 тысяч никуда не прибавляются, не отнимаются, не зачитываются.
Примечание: Даже если в одном налоговом периоде Вы продадите 2 квартиры по 3 000 000 рублей каждую, и в собственности они будут менее 3-х лет, Вы все равно только с одной из них получите вычет в размере 1 000 000 рублей, а со второй – только 125 000 рублей.
Вычет с квартиры составит 1 000 000 рублей. Вычет с участка 100 000 рублей. Т.е. сумма, с которой уплачивается налог – это 2 000 000 рублей. Размер самого налога – это 13% от 2 000 000 рублей, т.е. 260 000 рублей.
В чем предоставляется имущественный вычет:
- в виде денежных льгот, т.е. налоговый имущественный вычет может предоставляться в денежном эквиваленте.
- также в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от реализации соответствующего имущества (за исключением реализации ценных бумаг, а также продажи имущества индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности - здесь применяются вычеты, предусмотренные ст.221 НК РФ)
Особенности:
1. Если имущество принадлежит нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности, то налоговый имущественный вычет распределяется между ними соразмерно их доли или в соответствии с их договоренностью (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
2. Имущественный налоговый вычет в случае нового строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или доли (долей) в них теперь может быть предоставлен не только по окончании налогового периода, но и до его окончания по желанию налогоплательщика.
3. Получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета до окончания налогового периода возможно при обращении его к своему работодателю. Работодатель обязан предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет при определенных условиях:
- налогоплательщиком в налоговый орган должно быть предоставлено письменное заявление на получение имущественного налогового вычета.
- налогоплательщиком в налоговый орган должны быть представлены следующие документы, подтверждающие его право на получение имущественного налогового вычета:
а) при строительстве или приобретении жилого дома, в том числе не оконченного строительством, - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
б) при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о Читать далее...

Каждому Продавцу или Арендодателю квартиры, комнаты хочется получить за свою недвижимость максимальную цену. Каждый, кто обращается в агентство недвижимости, обязательно апеллирует такими словами как: «Мой сосед продал на 10 тысяч дороже, чем Вы оцениваете» или «Я же смотрю, что в газетах и журналах печатают», или «Вот я в другое агентство звонил(а) и мне оценили дороже». Много разных подобных высказываний мне приходилось слышать, и это естественно. Но что каждый продавец или арендодатель сделал для получения большей цены за квартиру или комнату? Спросите себя, наверняка большинство из Вас выступали в таком качестве. А некоторым это еще предстоит. Позвольте дать небольшие рекомендации при продаже или сдаче в аренду своей квартиры или комнаты.

1. Первое впечатление. Как правило, второй раз произвести хорошее впечатление на покупателя или арендатора уже невозможно, они просто не придут. Поэтому, начните с лестничной площадки - это первое, что бросается в глаза. Если необходимо, подметите или помойте ее. Почистите коврик. Если он старый - уберите его.

2. Входная дверь – это, так называемая, визитная карточка квартиры. Она всегда должна быть в порядке (чистая и аккуратная). Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес, и желание зайти в гости.

3. Отделка квартиры – гарантия расположения покупателя или арендатора. «Неубитая» квартира продается и сдается значительно быстрее и выгоднее. Стены светлого или нейтрального, зрительно увеличивают площадь помещения. Раздвиньте гардины и занавески, и Ваша квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.

4. Кухня – это святое! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому, сделайте так, чтобы кухня блестела! Вымойте кухонную мебель изнутри и снаружи, мойку, плиту, уберите предметы, которыми Вам в данный момент не нужны. Все поверхности и столы должны быть чистыми.

5. Санузлы – все должно быть в порядке. Подтяните краны, замените при необходимости шланг у душа и т.д. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было видно пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабинки. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату.

6. НЕТ беспорядку и хаосу! Не заполняйте свою квартиру ненужной мебелью и предметами, которые Вам не нужны или которыми Вы крайне редко пользуетесь. Храните газеты, безделушки и другие разные мелочи в отведенных для них местах. Аккуратные, хорошо организованные подсобные помещения и кладовки будут выглядеть просторными. Балкон, лоджию или гараж освободите от лишних вещей.

7. Сделайте необходимое. Мажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устраните пятна от протечек на потолке. Исчезнувшие мелкие, незначительные поломки и недостатки, у Вас появится возможность более выгодно продать квартиру.

8. А запах…….. Запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителями воздуха и различными ароматическими травами. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполняют Вашу квартиру особым чувством, теплом и уютом.

9. Освещение. Включите все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агенту показывать Вашу квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Не забудьте заменить перегоревшие лампочки на лестничной площадке.

10. Не отвлекайте внимание покупателя или арендатора. Было бы лучше, чтобы во время показа Вашей квартиры присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному клиенту спокойно осмотреть и оценить Вашу квартиру, представить себя хозяином.

11. Позвольте агенту вести переговоры. Будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и потенциального клиента. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя или арендатора, и сможет легко справиться с любой ситуацией. Это рекомендация верна и с точки зрения психологии. Бывает, что неосторожное обещание собственника сводит на нет все усилия агента. Последнее слово должно быть за Вами, так пусть оно и будет последним.