анонс: в этот четверг намечается в Высшей школе экономике продолжение защит аналитически-исследовательских работ по рынку европейской недвижимости студентов. для меня большая честь то, что мои коллеги (просто хорошие люди) откликнулись на мое приглашение так же поучаствовать в качестве экспертов в этом мероприятии. мероприятие будет в четверг. по его итогам, я расскажу об ее результатах и познакомлюсь Вас с коллегами из других компаний, с кем мне на этом рынке очень комфортно и приятно. но об этом позднее ......

итак, как и обещал, хочу рассказать итоги вчерашнего мероприятия в Высшей Школе Экономики. на мое удивление было только три доклада минут на 15 - 20, но с учетом обсуждения ушло почти три часа. сразу оговорюсь, перед студентами стояла следующая задача - им выделялось виртуально 50 000 евро, они должны были сделать в любой по их выбору стране вложения в недвижимости, дальнейшее судьбу вложений должны определить сами. да, при этом студенты абсолютно без специальной подготовки и знаний в области консалтинга и анализа привлекательности недвижимости, просто экономисты. было представлено три доклада: 1. приобретение на 1 этаже жилого дома в Берлине помещений площадью порядка 100 м2, 2. приобретение аппартаментов площадью порядка 50 м2 на горонолыжном курорте в Словакии и 3. приобретение аппартаментов площадью 40 м2 на острове Крит в Греции. при чем еще раз повторюсь выбор объекта был за студентами. выбор реальный, т.е. они сами звонили, переписывались и даже торговались. был сделан достаточно системный анализ самого месторасположения объекта, определена его дальнейшая судьба после приобретения, фактически схема была у всех одна и та же - приобрести с ожиданием роста цен, т.к. рынки неодооценены даже в приод финансового кризиса, планируемый рост порядка усредненно 20 - 25% в год, получить дополнительно кредитные ресурсы для приобретения, дальше выдержать цикл от 1 до 5 лет в режиме аренды помещений и по завершению этого цикла выйти в деньги с учетом годичного роста. вполне логично и последовательно. для начала даже очень не плохо. мне понравилось. одно достаточное замечание для всех докладов - мало внимания уделили финансовой составляющей проекта, для любого девелопера без разницы где делать проект: Китай, Вьетнам, Турция, для важно два момента: риски и доход, все остальное - это остальное. надо уметь абстрагироваться от территорий и прекрасных ландшафтов. деньги, деньги и еще раз деньги ..... приятно, что ребята рассуждают смело и не стандартно. решил для себя чаще посещать такие занятия. с ними так интересно спорить. ты им свои доводы, они свои, да такие, что мама не горюй. не разочарован.

это наверно больше не новости, больше анонс события, которое произойдет завтра. меня пригласили на защиту курсовых работ студентов факультета мировой политики и экономики Высшей Школы Экономики по тематике развития европейского рынка недвижимости. более того, судя по предварительной информации, даже ожидаются рассказы о проектах, реализуемых на рынке недвижимости в Европе, анализ динамики рынков и их тенденции. я понял так, что студенты сами, в большей степени не через интернет, а через профессиональные иностранные СМИ по крупицам собирали информацию. сами анализировали и делали выводы. вроде бы ничего особенно в этом нет. да только вопрос простой и не сложный: а чего мы знаем о рынках недвижимости других стран, хотя бы из бывшего СССР? а практически ни чего. серьезно никто этим не занимается, да в принципе это никому не надо. но с другой стороны, думаю, что нужно это знать. пример, кризис в Казахстане на рынке недвижимости (об этом уже писал), они прошли через это. рынок изменился: ужался и изменился набор проектов и т.д. и т.п. а что еще творится и происходит там, обрывки статейных материалов, какие-то разговоры по углам и все. на самом деле на моей памяти это первый опыт хоть на каком уровне проанализировать и понять европейские рынки недвижимости. понимаю, что это будет несколько эмоционально и поверхностно. но мне интересен этот люд, без комплексов и канонов. есть чему у них поучиться. а они наивные думают, что их будут терзать и шпынять за знания, на самом деле я так хочу просто максимально впитать новую для себя информацию. посмотрим оправдаются ли мои ожидания.

да пришло время порвать эту тишину порывом энергии и оптимизма. всем привет и хорошего настроения, большего позитива, человеческого тепла и откровенности отношениях ...... тут на днях познакомили с одной вполне легальной схемой работы на рынке недвижимости. наверно, никого не удивишь тем, что бывают ситуации, когда группа риэлторов объединяется и начинают совместно работать, понятно, что тут срабатывает принцип некого кооператива. зарплат - нет, есть только результат, от которого идут финансовые поступления конкретным кооператорам. тут же практически такая схема, только уже не на вторичном рынке, а на первичном. есть некая компания, которая привлекает профессиональных девелоперов / управленцев проектами с целью определенной кооперации, а именно девелопер без зарплаты формирует проект на данную компанию (расходы несет сама компания), а затем когда он переходит в строительную фазу девелопер начинает получать определенные блага: зарплата, бонусы. при этом он имеет долю в реализуемом проекте. только все платежи по зарплате и т.д. по результатам пойдут в зачет его процента. естественно, что долю в конпании никто не дает, его доля в проекте определена чисто формально. т.е. фактически риск есть, но есть шанс поучаствовать в прибылях от проекта. как к этой схеме лично отношусь я? честно не знаю. с одной стороны, во мне говорит юрист, что в принципе девелопер, сделав проект, может остаться ни с чем, с другой, мне нравится, что кто-то ищет новые формы работы. кстати, консалтинговые компании так же применяют такие схемы партнерства со своими работниками. не знаю, интересно ваше мнение

если Вы когда нибудь не обращались к интернету, газетам на предмет, например, снять квартиру. получается очень интересная ситуация. Вы видете информацию о предложении, у Вас выделяется слюна от хорошей цены предложения. Вы бросаетесь к телефону, начинаете звонить по указанному телефону. а на обратной стороне провода, нет, не голос из "секса по телефону", обворожительный и ласковый. нахрапистый и чуть жестковатый голос, с интонацией: ты, понимаешь, милочка, мы тут эти квартиры эти оптом и в розницу, вся попа ...... просто ....., короче нас круче никого нет. начинаешь держать разговор, только надо сначало поставить девушку из "секса..." на место, иначе информацию не получите, будет обычный пиар-грузешь. дальше, перейдя к конкретике, Вы поймете, что квартиры, которая числилась в предложении нет, вернее она была и по той цене, но неожиданно тут вышла покурить за угол на полчаса и все, кто-то пошло снял ее. так что, кто последний - тот и лох. это, конечно, не про Вас, но с намеком. но есть, практически шепотом, только для Вас последняя, отдали бы по другой цене, но учитывая Ваше пролетарское происхождение и близок к олигархическим кругам Бирелово, будет найдена обязательно практически такая же квартира, только этаж другой, без мебели (да и за чем мебель джигиту?), в ..... состоянии, с милыми животными (отзывчивые и очень привязанные к людям) тараканы. и не важно, что за такой эксклюзив, Вы отдадите денег на порядок больше, за то это будет чисто ваш эксклюзив. на вопрос о чистоте сдаваемой квартиры, Вам ответят - мамой клянусь!

вспоминаю сказку о красной шапочке, особенно герой - волк, как он пел песни бабушке сначало, потом самой шапке, а потом съел их всех. а вот такие агенты мне интересно не волки, хотя бы из сказки?

.....как устали мозги
веселения ждать ....

один знакомый богатый "Буратино" не по уму, а по шустрости мироощущения сказал некоторое время назад:

сейчас год высокостный, сложный, в том плане, что происходит на уровне космоса ситуация перерождения каждого человека, переоценка своих возможностей и себя, как личности. поэтому Бог дает нам всем испытания именно сейчас. с одной стороны укрепляя нас, с другой проверяя нас.....

а как поживает вторичный рынок недвижимости, первичный то понятно - в трауре и некой броваде отдельных персонажей, что мы все равно победим. на вторичке период ожидания, как такого спада нет, нет и роста. просто все ждут. действия совершают только те кому это надо: размены, обмены, срочные покупки и продажи. основной взнор, как на тенденцию на квартиры так называемого инвестиционного характера. их владельцам не рекомендуют пока не продавать, если нет необходимости в наличности. а ждать. возможно рынок просядет по цене, на сколько вопрос большой и открытый. но затем динамика рынка возьмет свое и будет рост. вот тогда и есть смысл выходить в кэш. вопрос в другом: сколько времени продлиться этот период? с другой стороны у кого-то есть другие варианты? у меня лично нет.

хотя прогноз такой, что при том, что рынок первичный ушел в долгий и неоплачиваемый отпуск, на вторички наоборот вскоре будет не динамика, но постоянное движение. альтернатива ценным бумагам - это недвижимость, но не как способ заработать, а как способ сохранить. поэтому риэлторы, говорят, без работы не останутся, только их интерес минимизируется. есть повод пожить в этой жизни, чтобы узнать, как оно будет на самом деле

вспомнил, давно, лет так пять наверно назад, прочитал книжку Билла Гейтса "Бизнес со скоростью мысли". книжка не однозначная в мое понимание, ну и понятно писал америанец. но одна мысль мне запала и очень понравилась. сводится она к следующему. к компании Майкрософт принято правило, которое ввел сам Билл, то работник, который принес известие о проблеме, получает премию. И чем раньше о сообщит о ней, либо о ее приблежении, тем премия будет более значительнее и больше......

даже не прокомментирую это, просто подумайте и представьте, если бы у нас пришел работник и смело заявил о приблежающемся ...... явно не вписался бы в корпоративную культуру. покусали бы и поставили на место

итак, в своем дневнике я уже уделил некоторое внимание кризису ликвидности, мне, например, предельно понятно, что будет и чего ждать и главное, что делать (ни в коем случае не ждать, как выбрали многие эту схему).

главное - испытания всегда укрепляют, из слабых делают сильных (при желании самых слабых и хоть каких-то элементарных действий).

обидно другое - как всегда в последнее время испытания не объединяют нас, каждый в своем болоте ..... раньше беда объединяла всех. а сейчас - какое ожидание, не понимание и разговоры, разговоры ...... следующий шаг - сокращение объемов работ, да и просто штата и текущих затрат, затянем ремни.

меня в очередной раз разочаровал наш всероссийский подход - решать проблему по мере поступления. что кризис не прогнозировался? что система финансирования в проекты в области недвижимости не была порочна? устал я от прогнозов авторов так называемых статей: рынок упадет в пять раз, цены опустятся, нет цены не упадут. мой простой идиотский вопрос: а почему должно быть именно так? я знаю просто некоторых авторов этих статей, знаю, как пишутся такие статьи. мне рассказывал один автор, как буквально идет охота на новые жаренные темы в области недвижимости. честно методы те же, что и у "желтой" прессы. скандал, конфликт. даже некоторые серьезные издания опускаются до этого подхода. обратите ради интереса как пишется "серьезная", типо аналитическая статья о рынке недвижимости: пару слов автора о проблеме и понеслось - комментарии представителей компаний, в тему - не в тему (для них то важен чисто пиар, засветка), при чем на мой взгляд комментарии не связаны с темой. такой подход дает возможность для манипуляций со стороны автора, подгона под определенный результат. дешево выглядит наша журналистика в области недвижимости.

вопрос для осмысления: а почему не пишут статьи аналитического свойства те же аналитики рынка? доступно и понятно для всех желающих. наверно, потому, что у них практически такой подход: сбор данных и поверхностные выводы, нет серьзной аналитики. нет и прогнозирования развития. это я говорю о московском рынке недвижимости, а чего творится на региональных вообще мрак.....

ладно, хватит кризисов, есть кому об этом говорить и есть что сказать, в ком конце концов это их хлеб ..... кесарю-кесарево.....

подумалось, пролестав и пробежавшись по своим записям в дневнике, какой-то он без радостный что ли. некое ворчание старого ......, и это не так, и это не сложилось. это как помните из школьной программы персонаж по фамилии Базаров, такой разночинец, все ворчит и ворчит, но делать ни чего не делает.

эта запись - не средство оправдаться, кому-то чего-то доказать, вообще когда задумывался этот дневник, определенного сценария не было, здесь больше все, как жизнь чукчи, что вижу, о том и .... так и у меня есть какие-то на мой взгляд значимые вещи или события, мои ощущения и впечетления от того, чего меня окружает.....

хотя нет, есть положительное и позитивное и у мня в дневнике, конечно есть, это люди, обычные люди по своей природе, но не обычные для меня по своим дейстиям и значимым поступках. я их не идеализирую, тем более кризис ликвидности оголил и их нерешенные или до конца продуманные ими же проблемы. но все ошибаются. есть замечательная поговорка: главное ни как начинаешь, главное, как заканчиваешь. мои персонажи, не думаю, что готовы закончить свое дело, у них все в процессе.....

довелось не давно прочитать книжку из серии книг, издаваемых под эгидой журнала "Эксперт" под названием "Русская модель управления" господина Прохорова. негатива на книгу нет, там достаточно подробно с точки зрения исторической хронологии рассказывается о системе управления в России, начиная с царей. помните такой термин "варяги", так вот идея такова, что в России народ очень исполнительный и добросовестный, но управлять собой не в состоянии правильно и эффективно. поэтому так уж сложилось, что если наступают сложные времена, мы прибегаем к помощи варягов, которые в состоянии соорганизовать нас и любой процесс. наверно, самая последняя история - это история с футбольным тренером Хигенсом. так вроде бы все сходится.... спорить или соглашаться с автором не хочу, просто вспомним управленческие решения, которые мы свмостоятельно принимали в период отечественной войны (сколько погибло и сколько потеряла страна по многим показателям), строительство БАМа (сколько денег улетело в трубу), да в конце концов череда революций, кототая просто перешла из чего-то светлого в обычный бунт, грабь награбленное и все.

не знаю, но может быть это самая главная проблема в стране. я уже вспоминал писателя Пикуля, у него в одном из произведений один из героев рассуждает еще в далекие времена: в этой стране нельзя плыть против течения, особенно официального, надо правильно пристроиться в топок и плыть по нему, решая свои задачи. не напоминает это историю с партией "Единая Россия"? идея изначально не плохая - партия, производное от нее правительство, но как реально получается в жизни......

вернусь к началу записи: позитив в моей дневнике есть - это персонажи этой жизни. они ошибаются, но объективно, может быть подсознательно, но они пытаются сломать не стереопит, а наши привычки, которые мешают нам жить.

опять вернемся к истории, те же времена, Россиия 1914 год, прям перед началом мировой войны. в Питера появилась мода среди молодежи: студенты, разночинцы.... стали крызть семечки, при чем везде и всюду, выплевывая из-за рта шелеху куда прийдется. был такой писатель, на мой взгляд с огромной буквы Валентин Саввич Пикуль, так вот он оценивал это вроде бы маленькое, пустяшное событие, как начало падений моральных устоев в стране.

теперь вернемся в наше время ..... тут тоже происходят процессы, но наверно, только падение мы ужее прошли, вернее пошли по простому, легкому пути, а история этого не прощает. помните, как легко девелоперы входили в новые проекты, набували всякими фиктивными затратами долю в 30% от стоимости проекта, шли в банк, дам давали откаты разные и интересные для конкретных клерков в банке, получали проектное финансирование в размере 70%. строили объект, практически на банковские деньги. полученные доходы, сразу направляли в новые проекты. запас ни какой не создавался. и снова по этой схеме. когда пришел кризис ликвидности из-за оттуда, схема просто полетела. помню, как месяц назад наши журналы возмущались, как там в США бездарно раздавали ипотечные кредиты, порой в два раза больше, чем обеспечение по кредиту. естественно, обеспечение просто не гарантировала возврат хотя бы тела кредита.

вопрос: так может кризисы происходят даже не от алчности некоторых, а просто от безграмотности и потери моральных ориентиров? а?

в начале того века в России, где-то на рубеже начала первой мировой войны, очень модно было интересоваться статистикой, было просто поголовное увлечение в студенческо-преподавательской среде и среди тех кто так или иначе был связан с экономикой. издавалось масса статистических сборников / статей. цифры, цифры, цифры ......

почему эту запись я начил с экскурса в прошлое? в последнее время приходилось много читать различных заключений консалтиговых компаний о состоянии рынка, различных вариаций анализа рынка недвижимости. я не говорю о стандартности и однотипности подачи материала, а говорю больше за содержание. ярко оформленные таблицы, графики, динамика цифр, рост и развитие. здорово, впечетляет, показывает определенный уровень профессионализма. но внутренний червичек сомнения почему-то не дает расслабиться и подбрасывает вопрос за вопросом: много информации, собранной тчательно и скурпулезно. снимаю шляпу - собрать объективно информацию в этой стране объективно, например размер реальной заработной платы, это подвиг, а не как иначе. но вопрос: поток информации в отчете для клиента - для чего, что это дает ему? самого главного-то нет или это главное вскользь и простенько. выводы ..... да, да, выводы. для чего нужна статистика - это пища для анализа и выводов. а у нас все как-то так и осталось все на уровне прошлого века, восторжение статистикой на уровне курсистки - студентки......

начну немного из далека. Во вторник на этой недели так получилось, что времени свободного было достаточно для того, чтобы почитать журнальчиков, газет; просто пообщаться с людьми. Во вторник ко мне подъезжал Святой отец, с ним начиная с 16.00. до ..... часа три беседовали, вернее он говорил, а я слушал при всем том, что я достаточно любопытный верующий, где нибудь, да надо спросить: а это как, а это почему? мне понравилась его мысль, которая просто пронзила меня: почему бедные верят в Бога более активно, они и в церковь ходят чаще и на исповеди, просят Бога о помощи чаще. а состоятельные как-то меньше. веры что ли меньше? его мнение - нет, просто появляется элемент успокоенности, вера становиться частью расписания дня.

к чему я это? помните последнее время, как было сладко и хорошо в этой жизни для профессиональных игроков на рынке недвижимости: риэлторы между делом покупали себе новые машины и ездили отдыхать по курартам; девелоперы богатели и жили не торопясь от удовольствия, власть купалась в своих официальных отчетах и статистике роста и т.п. и т.д.

а тут раз и кризис типа ликвидности. давайте вспомним, если это кризис, то не возникает на ровном месте: помните прошлый год - в Москве посыпались несколько банков, кто их перекупал. что было там у них: тоже ликвидность в одельно взятом формате? или еще чего?

ладно умничать, теперь по делу, что происходит:
любая экономика или отдельный бизнес-процесс нуждается в финансовых ресурсах и чем они дешево стоят на рынке, тем интереснее их брать под проект. естественно, деньги текли из-за границы сюда. как в одну из самых динамично развивающихся экономик рынка недвижимости вкладывали очень активно, кстати политические аспекты вот это ни как не влияли. кризис то случился у них, он абсолютно не наша забава.

а если кризис, то естетственно пытаются собрать вооедино активы, что оценить ситуацию и принять меры по их спасению. что и происходит на самом деле сейчас в стране. с рынка ценных бумаг уходят иностранные инвесторы, вывоя свои активы, наши, глядя на них, тоже пытаются сделать тоже самое. это говорит только об одном: на норамальном рынке зарабатываются деньги на дивидентах от деятельности компаний, у нас же рынок ценных бумаг все не наиграется нас пекулятивных операциях. естественно, это влекло и еще сейчас влечет иностранцев к нам. но это может говорить только о слабой развитости рынка, наешго рынка. поэтому мы и зависим от иностранного капитала.

что можно ждать дальше на финансовом рынке: сыпиться рынок ценных бумаг, дальше на очереди банки (они тоже либо специализировались на спекулятивных операциях на рынке недвижимости, либо работали на иностранных заемных средствах). вывод активов из банков повлиет за собой их падение и реально смерть. но это касается больше банков не входящих в первую сотку и региональных банков. крупные банки имеют собственный капитал, им доступны межбанковские кредиты. а вот мелкие ..... возможны в последующем слияния и поглащения.

естественно дальше волна пойдет, да уже дошла в некоторых местах до девелоперах. нехватка денег - сворачивание проектов.

инфляция, вливание денег из фондов / бюджетов государства, удорожание жизни для каждого из нас ...... мрачно, что жить не хочется.

но есть и положительные моменты от всего происходящего:
1. рынок недвижимости (вернее скупка активов на нем, особенно жилья) является альтернативой для инвесторов к рынку ценных бумаг. здесь, конечно, не заработаешь, но сохранишь в данной ситуации деньги. обвала цен ожидать не приходится, а рост хотя бы в пределах инфляции в рублях ожидается.
2. поскольку ипотека дорожает, затормозяться проекты по жилищному строительству
3. рынок коммерческой недвижимости вообще может встать, уже масса примеров, когда компании отказываются от свободных арендных площадей.

фактически это приведет к нарушению баланса спроса и предложения, если в последнее время спрос падал, а предложения росли; теперь они опять должны сровняться - предложения упасть и как только все встанет на свои места, рынок недвижимости оживет: не удовлетворенный спрос уйдет в вверх, предложений будет меньше, цены пойдут опять вверх.

все встанет на свои места, только вопрос в другом, возвращаясь к началу: Бог не зря шлет нам исспытания: кому то это шас проявить себя, кому то задуматься о жизни. давайте подумаем вот о чем: мы умные, сильные и способные, то о чем я говорю очевидно, и не надо уповать, что от нас практически ни чего не зависит. но почему при всей лащенности и пафоссности нашей жизни, мы не в состоянии думать на перед и прогназировать события. что, то что происходит с нами сейчас нельзя было предугадать и спрогназировать? государство не зря собирало стабилизационный фонд. они то подготовились, а бизнес-сообщество .... хочешь жить в мире, готовься к войне

вчера купил новый альбомчик Бутосова и был приятно удивлен, даже не качеством звука, текстами, а самим подходом: чисто электронная музыка с гитарными вставками. скажу прямо слушал с интересом, даже не один раз. наверно пришло время, когда в жизни все меняется. если раньше в 90-ые года было принято если ты играешь рок, значит ты его играешь, и больше ничего. ни дай Бог тебя улечат в том, что ты был на попсовой вечеринке. сейчас жизнь поменялась: смешение жанров и направлений. вот так и в бизнесе, который называют девелопментом, профи должен знать максимально много всякой информации: юридические вопросы, знанение и умение строить финансовые модели, маркетинг и определение потребительского и реального спроса, строительное дело и т.д. много чего, с одной стороны все это жутко интересно и завлекает, с другой стороны надо просто элементарно много знать, каждый день проглатывает много-много всякой полезной информации. настоящим девелопером не станешь после окончания каких-то курсов или семинаров, надо прожить какую-то часть своей жизни в этом состоянии. получить опыт. сделать так, чтобы это стало частью твоей жизни.

вот еще одна шальная мысль с утра по раньше в выходной: у нас недвижимость и деньги воспринимаются, как две абсолютно разные вещи, существующие отдельно и самостоятельно. хотя наверно эта тенденции постепенно начинает умирать: хотя бы посмотрите на работу оценщиков: раньше оценивали практически одну недвижимость, определяя так называемую рыночную цену (что-то среднее между затратами на строительство и продажной ценой), сейчас спектр услуг расширен и значительно: оценивают бизнес, инвестиционную привлекательность инвестиционного проекта, даже обозначают цену инвестиционного проекта на любой его стадии реализации. на западе давно рынок недвижимости и рынок финансовых услуг тесно переплетены. более того, деньги и недвижимость - это актив и хороший актив, иначе говоря база для рождения нового бизнеса. нельзя смотреть на стены здания, внимательно изучая все трещинки, копайте глубже, что можно сделать из этого здания, какие деньги в дальнейшем можно с этого получать. деньги и недвижимость - это два берега одной реки, а сама река - это и есть инвестиционная деятельность. эти три составные и двигают экономику любой страны.