К вам пришел покупатель с ипотекой, что это значит?
Многие собственники, продающие квартиру без услуг агентства, беспричинно отказывают покупателям с ипотекой. Впрочем, в основе отказа лежит страх остаться без денег и без квартиры. Страх обусловлен отсутствием представлений о том, что же такое ипотечная сделка.
Так что же такое ипотечная сделка и как она проходит? Начнем по порядку.
1. Покупатель выбрал ваш объект, соответственно он имеет одобрение его, как Заемщика на определенную сумму, деньги, которые он может потратить на покупку.
Есть ли на данном этапе риски для продавца? Да, есть. Нужно выяснить сроки одобрения Покупателя, как Заемщика банка. Срок вот-вот закончится, а документы по объекты не отправлены в банк? Есть риск, что банк не одобрит Заемщика повторно в силу каких-то обстоятельств, и вы потеряете и Покупателя, и время.

2. Документы по объекты отправляются в банк для запуска процедуры одобрения объекта. Список документов чаще всего однотипный, но у разных банков есть свои назовем это так – пристрастия. Самый лояльный это Сбербанк. Правда теперь он зовется просто по-приятельски «Сбер».
Какие риски поджидают вас, как Продавца на этом этапе? Возможен отказ в одобрении Покупателя, как Заемщика. Согласна, это сюрр, но в моей практике случилось.
Если у вас все документы, как вы считаете в порядке, и на объекте недвижимости нет ни обременения, ни ареста, то сюрпризы могут для вас неожиданны.
В моей практике было наличие техошибки в площади квартиры, были случаи, когда банк запрашивал дополнительные документы и справки. И не одобрил объект тогда, когда выявил перепланировку.

3. Объект одобрен, назначается дата сделки.
Есть риски на данном этапе? Чаще всего возникает вопрос по проведению расчетов. После перехода права собственности на объект, он становится в залоге у банка, а деньги зачисляются на ипотечный счет Покупателя, которые далее должен полностью рассчитаться с Продавцом. И тут как раз возникают самые реальные страхи. А вдруг Покупатель снимет все деньги и уйдет от расчетов с Продавцом, вдруг за период сделки с Покупателем произойдет несчастный случай? Да мало ли чего можно вообразить?
Для снижения рисков существует ячейка, аккредитив или ноу хау Сбера – безопасные расчеты. Стоимость Аккредитива – 2000 рублей на сентябрь2020, стоимость безопасных расчетов 3400 рублей.
Плюсы, минусы этих способов расчетов читайте в моем специальном посте о видах расчетов по сделкам купли-продажи.

4. Итак, день сделки. Отработанный механизм проведения сделки в Сбере.
От сторон требуются только паспорта, как как все остальные документы были отправлены ранее через Домклик.
Покупатели подписывают кредитный договор, оформляют страховку.
Затем стороны переходят к этапу Электронной сделки. Оформляются электронно-цифровые подписи, заявление на переход права собственности от Покупателя и Продавца и весь пакет отправляется в Росреестр. Параллельно оформляется договор с ООО ЦНС, действующего под крышей Сбера на безопасные расчеты (либо аккредитив или ячейка).
5. Документы подписаны, отосланы в Росреестр, деньги отправлены либо на блокированный счет, либо в ячейку, и Продавец с Покупателем выдыхают и удовлетворенно пожимают друг другу руки. Остается получить уведомление о переходе права и поступлении денег на счет Продавца.
Подписание передаточного акта и передача ключей происходит по оговоренным заранее срокам.
Есть ли риски на данном этапе? Да, они возникают в результате технических ошибок специалиста Сбера, либо регистратора. Важно их вовремя заметить, если это зависит от вас, и отправить на исправление.
Резюме. Если есть выбор между покупателем с наличкой и покупателем с ипотекой – выбираем покупателя с наличкой. Если очередь из покупателей не стоит, то хорош и покупатель с ипотекой, но сопровождение сделки правильнее и надежнее доверить риелтору-профессионалу, постоянно работающему с ипотекой.
[700x466]