Определение состава общего имущества дома.

Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 27.03.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения…» в состав общего имущества включаются те помещения, которые предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. При этом, такие помещения не могут являться частями квартир. Это могут быть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусоропроводы, и прочие помещения. Помимо этого, в состав общего имущества включаются:

• несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны, а также фундамент здания;
• ненесущие конструкции многоквартирного дома (перегородки), обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и пр.);

  Здесь следует обратить внимание, что оконный блок с дверью, выходящей на балкон, расположенный в вашей квартире, а также ограждение и перила является вашей собственностью, в отличии от балконной плиты и стеновой панели, к которой она примыкает. Последние два элемента дома входят уже в состав общего имущества.

• электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с границами, которые определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и пр.

Кроме того, помимо помещений и строительных конструкций дома, важное место в составе общего имущества дома занимают различные внутридомовые инженерные системы, по ремонту или замене частей которых, а также их оплате, у читателей и возникает большинство вопросов.
Но, прежде, чем начать рассматривать различные внутридомовые инженерные системы в многоквартирном доме, хочется обратить ваше внимание на очень важный для собственников квартир пункт 1 Постановления, в котором говориться:

«1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.». Согласно подпункта а) данного пункта, собственники жилья руководствуются перечнем услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290. Периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом — в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией. А, управляющую организацию, например «Управляющую Компанию» (УК) должны выбрать собственники жилья на общем собрании (ст. 161 ЖК РФ). Договор с УК на управление домом должен подписываться не абы как, а после внимательного изучения и обсуждения каждого пункта и внесения, если это необходимо, дополнительных пунктов. После обсуждения, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Внутридомовые инженерные системы в многоквартирном доме.

Одной из внутридомовых инженерных систем является система холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Это касается системы холодного и горячего водоснабжения по всему дому.

В квартире, к общему имуществу, относятся стояки холодного (6) и горячего (5) водоснабжения только до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. На рисунке они показаны под номером (1). Все остальное оборудование принадлежит владельцу квартиры.

Следующая внутридомовая инженерная система — это система водоотведения (канализация). Граница между общим имуществом и имуществом, принадлежащим владельцу квартиры делится, примерно, на тех же условиях.

Т. е. в состав общего имущества включается канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений, а также другое оборудование, расположенное в этой системе.

На рисунке граница между общим и личным обозначен тройник под номером (7). Все, что за ним (под номерами 2 и 3) — личное имущество собственника квартиры.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Обратите внимание, что обогревающие элементы (батареи отопления) также являются общедомовым имуществом, а для их замены необходимо согласование с УК.

Внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоит из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию. Газовая плита, колонка и остальное оборудование — хозяйство собственника.

Границей общего имущества системы электроснабжения являются индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета электрической энергии. Сами счетчики, а также внутриквартирная разводка со всеми электроприборами и электрической арматурой принадлежат собственнику квартиры.

Содержание общего имущества многоквартирного дома.

Если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, именно ей, в первую очередь, адресуется постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», в котором говориться, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем:

• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
• поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества и пр.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

Такие услуги и работы, требующие обеспечения надлежащего содержания общего имущества, выявляются в процессе осмотров общего имущества управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который, при выявленных нарушениях, служит для принятия собственниками помещений или ответственными лицами (в данном случае УК) решения для устранения выявленных дефектов. Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. На основании, в том числе, и этих осмотров проводятся соответствующие ремонты многоквартирного дома. Перечень работ, необходимых для содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома содержится в пособии, которое так и называется
«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).

Оплата на содержание общего имущества.

Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией — путем внесения платы за содержание жилого помещения соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.