Не секрет, что некоторые люди уже столкнулись как обманывают риэлторы клиентов. Скрытая комиссия (накрутка) агентства при сделках с недвижимостью порой достигает астрономических сумм. Но сегодня наша цель не разоблачить мошенников, а дать конкретные рекомендации: как не стать жертвой аферы и не потерять деньги при покупке или продаже квартиры.
Обладая известной ловкостью
Скрытая комиссия (СК) – это сумма, полученная риелтором в процессе оказания услуги, но не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним устно. Иными словами, это доход посредника от сделки, о котором не знают ни продавец, ни покупатель. Делается это так. Человек приходит к агенту (или чаще наоборот) и просит продать квартиру за сумму Х. Риелтор убеждает его снизить цену, указывая на недостатки объекта и показывая в базе аналогичные, более дешевые варианты. Однако в рекламе жилье выставляется дороже оговоренной стоимости. Накрутка может достигать 20%, а в особо вопиющих случаях вообще уходить в бесконечность. Иногда для скорости продажи дают два объявления: «Х+5%» и «Х+20%». С какой рекламы покупатель позвонил, о такой сумме и договариваются (минус торг, если он есть, но не ниже суммы Х).

При просмотрах риелтор делает все, чтобы не допустить прямого контакта продавца и покупателя, дабы не вскрылись «маленькие несостыковки». В идеале переговоры ведут агенты сторон. При этом брокер покупателя, конечно, в курсе, но либо покрывает коллегу, либо требует долю. В противном случае сделка может развалиться, квартиру продадут другому, а риелтор останется без заработка. Поэтому зачастую даже честные маклеры, не берущие СК, безропотно участвуют в подобных аферах. Есть также схема получения СК агентом покупателя, особенно актуальная на стагнирующем рынке, где квартир много, а люди с деньгами в дефиците. Здесь уже агент продавца стоит перед выбором: развалить сделку (подвести клиента) или покрывать коллегу-мошенника.

А вам не все равно?

Если договоренность достигнута, покупатель вносит аванс. Однако деньги он передает не продавцу, а агентству недвижимости — это общепринято. Объяснение разумное: средства должны храниться в агентстве до завершения сделки — на случай, если продавец передумает. Тогда покупатель без проблем получит деньги назад. Проблема заключается в том, что данная практика защищает покупателя от недобросовестного продавца, но развязывает руки недобросовестному агентству. Такая контора принимает средства не по договору авансирования или задатка, а под некое гарантийное обязательство «передать определенную сумму покупателю в случае незаключения договора купли-продажи». Именно «передать», а не «вернуть», подчеркивает независимый риелтор Николай Тюленев. То есть сам факт приема денег у клиента никак документально не фиксируется. Из этого аванса продавец после заключения сделки получит лишь малую часть, остальное останется в агентстве. При этом в договоре купли-продажи традиционно указывают не полную стоимость квартиры (которая разнится для участников сделки), а минимальную. Так продавец экономит на налогах — и теряет на скрытой комиссии.

Если аванса недостаточно, агентство «получает свое» при оплате основного договора. В Москве все расчеты по купле-продаже жилья производятся через банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги в банк, а продавец забирает их после госрегистрации договора. Чтобы получить свою СК, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки. Под любым предлогом или вообще без оного («а вам не все равно?»).

Все, что сверху, — все мое!


Раньше скрытая комиссия была нормой работы маклеров, поскольку официального гонорара у них не существовало. Продавец называл свою цену, а все, что накручивал сверху посредник, и становилось его вознаграждением за услуги. Обе стороны это знали и не возражали. Хотя некоторые продавцы и сейчас потворствуют скрытым комиссиям: дескать, хочу за квартиру Х долларов, а все, что вы там сверху себе возьмете, меня не касается. Тут надо понимать: любое повышение стоимости тормозит продажу (либо цена изначально занижена и собственник просто теряет деньги). Закон рынка: чем выше цена, тем дольше продажа. Хотя если величина «накрутки» согласована с хозяином и он считает ее адекватной оплатой услуг, это уже не является скрытой комиссией.