Ипотека под залог недвижимости
В последние годы все большее количество банков стало предлагать частным предпринимателям кредитование под залог нежилой недвижимости. Несмотря на то, что условия такого кредитования несколько более жесткие, чем, к примеру, условия кредитования на покупку квартиры, для многих предпринимателей это хороший вариант получения средств на покупку помещений под склады, офисы, магазины или на развитие собственного дела.

Сделки по ипотечным программам осуществляются в соответствии с законом «Об ипотеке», согласно которому жилая собственность может одновременно находиться под залогом и в собственности. Иное дело с нежилыми помещениями – в законе не разработаны нормы кредитования под залог нежилой собственности, потому банки разрабатывают собственные программы и схемы кредитования. Кредитование под залог нежилой недвижимости также используют инвесторы, которые получают выгоду благодаря различным операциям с помещениями.

После того как в банк поступает заявка об оформлении такого кредита, проводится оценка платежеспособности клиента согласно полученным данным. Только после такой оценки принимается решение о возможности и условиях выдачи кредита. Зачастую кроме текущих доходов предпринимателя, банк оценивает его возможные доходы в будущем – к примеру, доходы от сдачи помещений в аренду. В то же время другие банки принимают во внимание только реальные договоры с установленными арендными ставками, ведь помещение могут и не сдавать.

Отличается также и сумма кредита. При оформлении кредита на покупку жилья заемщик может получить от 90 до 100% от заявленной стоимости квартиры, в то время как при выдаче кредита под залог нежилой недвижимости выдается сумма не более 80%. Отличаются и сроки кредитования – как правило, они составляют от 6 до 15 лет, однако многие заемщики погашают кредит намного раньше. Некоторые эксперты утверждают, что срок кредитования под залог нежилой недвижимости не может быть больше 7 лет, так как реально оценить перспективы течения бизнеса заемщика можно на этот срок.

Еще одним отличием «нежилой» ипотеки от кредитования на покупку жилья является существенно более высокая стоимость услуг по оформлению кредита, более высокие расходы на оплату услуг оценщика помещения и более длительный срок оценки (до полутора недель).

Несмотря на то, что регистрация должна занимать не более 10 рабочих дней (2 недели), этот процесс зачастую затягивается на 4 недели, а ведь регистрация проходит в два этапа, между которыми должен быть перерыв (3-5 дней). При регистрации может потребоваться оформление дополнительных документов, т.к. в последнее время участились случаи обнаружения поддельных документов, касающихся нежилых помещений.

Еще один нюанс при оформлении кредита под залог нежилой собственности – земельный вопрос. Если вместе с помещением в залог передается земельный участок, то он должен быть выделенным. Если он находится в общей собственности, то необходимо согласие всех собственников. В том случае, когда залог оформляется на здания, то земля под ним должна находиться в собственности заемщика или он должен иметь право долгосрочной аренды. Бывают случаи, когда земельный участок под зданием не оформлен на какое-либо лицо, и в таком случае банк не сможет провести сделку по выдаче кредита. Идеальный вариант – когда земля находится в собственности клиента, немного хуже – если земля оформлена в аренду (срок аренды должен заканчиваться не ранее, чем срок окончательного погашения кредита). Некоторые банки все же предпочитают отложить заключение сделок по выдаче кредитов под залог нежилой недвижимости до тех пор, пока не появится соответствующая законодательная база. Другие в то же время разрабатывают свои программы и схемы: уже сегодня можно получить кредит на покупку нежилой недвижимости в новостройках, оформить кредит под залог жилой собственности с последующим переходом ее в нежилую.
Я.РУ
услуги постинга в блогах