«Разговор без правил» с Никитой Белоголовцевым на телеканале О2ТВ
Эфир 10.03.2010 г., 20:00
Гость: Александр Коган, координатор программы «Свой дом», заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы РФ.
Биографическая справка: Кандидат экономических наук. Президент Международного ипотечного клуба. Депутат Госдумы от партии «Единая Россия», заместитель председателя комитета по бюджету и налогам, президент международного ипотечного клуба, координатор программы «Свой дом». Награжден знаком отличия «Парламент России».
Почему россияне боятся ипотеки
Выдержки из интервью
«…есть смысл с учетом механизмов, которые сегодня развиваются, подождать три года, когда ипотека будет более доступна»
Никита Белоголовцев: Говорить будем об ипотеке. Наш собеседник в студии второй раз. Первый был год назад. Сейчас Александр готов ответить за свои прошлогодние прогнозы.
Александр Коган: Здравствуйте.
Белоголовцев: В прошлый раз Вы сказали, что средняя ставка ипотечного кредитования будет где-то около 14%. Прогноз более чем сбылся. Так почем сейчас ипотека?
Коган: На данный момент это от 14 до 25 процентов. Первоначальный взнос – 30%. Условия получения ипотечного кредита – более жесткие, чем были в 2007-2008 годах. В силу каких причин – понятно, не будем об этом говорить.
Мой прогноз (14%) относился ко второй половине 2008 года. Мы рассчитывали на дополнительные средства, которые могло получить ипотечное агентство – госкорпорация АИЖК.
Участие АИЖК было существенным. Более того, в конце 2009 года начал оживать финансовый рынок. В 2010 году произошло то, о чем мы не могли и мечтать, – на съезде партии «Единая Россия» председатель партии Владимир Путин объявил о том, что правительство готово использовать средства ВЭБа (пенсионные накопления граждан) для оживления ипотечного рынка. Таким образом, часть этих накоплений – 250 миллиардов рублей под 7% годовых было направлено в АИЖК для долгосрочного кредитования.
АИЖК предоставляет эти деньги на рынок в виде межбанковских кредитов банкам. А банки участвуют в нескольких программах.
Я расскажу о наиболее актуальной программе кредитования, чтобы оживить строительный рынок. АИЖК направляет средства банку. Банк находит надежного застройщика, финансирует строительство новых – именно новых – объектов. Возводится объект. После этого банк выдает ипотечные кредиты гражданам, которые рассчитываются с застройщиком, а застройщик рассчитывается с банком. Цепь замкнулась – никто никому не должен.
Остается АИЖК, которой должен банк. Но банк рассчитывается закладными. То есть гражданин теперь должен по закладной не банку, а АИЖК, а АИЖК должно Внешэкономбанку.
Получаются длинные дешевые средства. Есть возможность серьезно снизить стоимость ипотеки уже в текущем году – стоимость кредитов и ставку по ипотеке. Предположительно, это будет 10-11 %.
То есть АИЖК берет у ВЭБ под 7%, а кредитует не более чем под 11,5%. Это стандарт, который установлен при заключении межбанковских соглашений. Это максимум. Конечный потребитель берет под 11%. Банк берет за управление 1,5-2 %.
Такая схема четко ограничивает доходность банков. Раньше некоторые банки брали на рынке дешевые средства – под 9-11 %, а выдавали ипотеку под 18%.
Белоголовцев: Скажите, какую работу и какую зарплату должен иметь человек, чтобы он мог позволить себе ипотеку?
Коган: Это не сложно подсчитать. Для региона…
Белоголовцев: Давайте для Москвы….
Коган: Нет, основные расчеты сделаны для регионов. Москвичи пользуются ипотечным продуктом, который предоставляют государственные банки – Сбербанк, ВТБ-24. Это 12,5% в рублях. В отличие от Москвы, в регионах ипотека совсем вялая, потому что там нет таких средств.
Так вот, если брать кредитную ставку 11% годовых, стоимость однокомнатной квартиры – 1 миллион четыреста тысяч, достаточно месячного дохода 35 тысяч. Месячные платежи составляют не более 14 тысяч рублей.
Белоголовцев: Но ведь для начала нужно еще скопить примерно 400 тысяч рублей.
Коган: Ставка первоначального взноса уже снижается до 20% - это 280 тысяч рублей. Это решение принято и вступило в силу в феврале.
Кстати, аренда однокомнатной квартиры в регионах – это от 10 до 15 тысяч. То есть вместо аренды человек будет платить за собственную квартиру.
Белоголовцев: Если все так красиво, почему люди боятся ипотеки?
Коган: Ипотечные кредиты долгосрочные – это минимум 10 лет. Понятно, что люди боятся финансовых катаклизмов. Второе: обеспечением кредита является квартира, в которой вы живете. Если вы не можете расплатиться, вы теряете квартиру. Но опасения не обоснованы.
Государство никогда не остается в стороне.
Если подсчитать, сколько сегодня взято ипотечных кредитов, – а это только по 2008 году 630 миллиардов рублей, – ни одного человека на улицу еще не выселено.
В 2009 году действовала норма – она пролонгирована на 2010 год, и под нее создано подразделение АИЖК – АРИЖК, которое занимается реструктуризацией кредитов, обладатели которых - граждане – попали в сложную жизненную ситуацию.
Если вы взяли кредит, но потом потеряли работу, нужно обратиться в АРИЖК, предъявить документ, что вы потеряли работу по сокращению, либо в силу других определенных причин, что у вас нет источника дохода. И вы имеете право по сегодняшним нормативным документам на один год реструктуризировать долги полностью. То есть не платить ни копейки.
После того, как вы найдете работу, вы обязаны будете платить кредит. Если вы не можете платить, вы реализуете вместе с банком квартиру на рынке. Часть средств возвращается банку, часть – вам.
Белоголовцев: Если ипотека доступна, почему люди относятся к ней с опаской? Например, история в СМИ о выселении в 2009 году в Челябинске и Магнитогорске 100 семей из ипотечных квартир.
Коган: Но ведь не выселили же еще? Их не выселяют на улицу, если они не имеют другого жилья, других источников дохода.
Чтобы долг реструктурировали, вы должны принести с предприятия справку о том, что вы потеряли в доходе. И работодатель обязан дать вам эту справку по Трудовому кодексу. Если он откажется, можно написать заявление в Трудовую инспекцию, и он будет наказан штрафом.
Давайте отметим, что ипотека – это не единственный способ решения жилищной проблемы. На ипотеку, конечно, могут рассчитывать люди со средним доходом и выше среднего дохода. Мы подсчитали, что в регионе однокомнатная квартира стоит 1 миллион 400 тысяч. Доход человека должен быть не менее 35 тысяч в месяц. Это для регионов много. Средний доход в регионах – это 18-19 тысяч рублей.
Если же это Москва, доход должен быть не менее 50 тысяч рублей в месяц. Стоимость квартиры – не менее 2,5 миллионов рублей. Это маленькая «хрущевка».
Белоголовцев: И еще нужно быть уверенным, что эти 50 тысяч ежемесячного дохода будут доступны минимум в течение 10 лет.
Коган: Конечно, есть риск, потому что вы платите проценты. Если вы теряете доход, вы можете потерять квартиру. Но при этом сегодня действует реструктуризация. Далее она может перестать действовать. Соответственно человек и должен считать свои риски.
Но как мы с вами подсчитали, что арендующий квартиру платит те же деньги. А тут он платит за свою жилплощадь.
ОПРОС (мнения на улице) – Ипотеке мало доверяют.
Коган: Все, что я услышал, абсолютно верно. Если даже ипотека будет за 11%, она будет недоступна потому, что цены на жилье невероятно высоки. Если в регионах это 28-30 тысяч за квадратный метр, то в Москве – не менее 100 тысяч за квадратный метр.
Пока цены так велики, ипотека не работает.
В кризис доля граждан, которые могут и готовы ей воспользоваться составляет 5-7%. Сегодня эту долю можно поднять до 12%.
Это значит, что нужно снижать цену на рынке. Это вполне возможно.
Белоголовцев: Тогда я Вас должен спросить: а почему такие высокие цены на жилье?
Коган: Снижения стоимости в ближайшие год-два ожидать не стоит. Нет предложений на рынке, плюс технологии строительства не позволяют. Реально ожидать снижения цен можно в ближайшие 3-5 лет. Для этого сейчас много делается.
Будет меняться стройиндустрия. Рыночные параметры. Например, земельные участки больше и больше будут отдаваться в оборот. 93% земельных участков находятся в федеральной собственности. Было изъято в регионах 7 земельных участков, которые неэффективно используются госучреждениями. Эти участки в течение 2-3 месяцев попадут на рынок.
Чем больше будет земельных участков, тем будет ниже их стоимость.
На этих участках нужно строить. Уже выходит постановление о развитии строительства. Будут предоставляться ставки и госгарантии на строительство современных заводов и использование современных энергоэффективных материалов.
Кстати, хочу напомнить, что в 1999 году мы не могли принять ни одного закона без одобрения МВФ, которому были должны. В 2004 году мы только начали отдавать ему кредиты. За это время мы вернули 48 миллиардов долларов. В 2004 году был принят первый пакет документов «Доступное и комфортное жилье». В этом году мы первый раз услышали об ипотеке.
Белоголовцев: А как это все мешало вводить в оборот 93% земли, которая была в федеральной собственности?
Коган: Сегодня это все в обороте – через госпредприятия. Это, в том числе, земли Минобороны, земли университетов, Академии наук, Россельхозакадемии….
Белоголовцев: Почему-то все депутаты Госдумы любят говорить о 90-х годах! Но ведь сейчас 2010-й!
Коган: Строительство жилья с 2005 года по 2010 выросло более чем в 2 раза….
Белоголовцев: А цены?
Коган: Ну так это и есть потребление…. Все строящееся жилье скупается на корню…
Белоголовцев: А почему теперь перестанет скупаться? И цены остановят рост?
Коган: Я же не сказал, что цены перестанут расти. Я сказал, что это процесс не сегодняшнего дня! У нас не позволяют ни технологии, ни земельные участки, ни недоразвитая инфраструктура…
Извините, существующая инфраструктура себя исчерпала в 2005-2007 году. Это электроэнергия, водоснабжение, очистные сооружения. И в 2005 году была принята Федеральная целевая программа «Жилище»… И она начала действовать.
Должен напомнить, что до 2004 года государство не выделяло ни копейки на строительство социального жилья. Оно не выполняло своих полномочий. В 2008 году – государство покупало всего 2-3% всего вводимого в эксплуатацию жилья. А в кризисные годы государство начало выкупать до 12% жилья. То есть начали выкупать и строить государственное муниципальное жилье.
Кстати, для его приобретения сейчас можно использовать и материнский капитал… Для первоначального взноса, получения ипотечного кредита…
Белоголовцев: И все же, как разрешить парадокс: государство строит для военных и прочих граждан. При этом цены на жилье растут…
Коган: Но таких темпов роста цен, как до кризиса, теперь никто не допустит…
Звонок (Мордовия): В селе, нет работы. Живу в Саранске, где снимаю жилье. Как, не имея прописки, стать на ипотеку в этом городе?
Коган: Это не проблема, если доходы позволяют. Можно пойти в любой банк, лучше Сбербанк или ВТБ, где более низкие проценты, и без прописки получить кредит. Банку интересны ваши доходы. А не прописка.
Белоголовцев: Уважаемый Виталий, пожалуйста, сходите в банк и потом нам перезвоните… Расскажите о результатах.
Коган: Мы готовы проконсультировать гражданина на нашем сайте. Единственная проблема – доходы гражданина и первоначальный взнос.
Белоголовцев: Вопрос от меня: мне – успешному ведущему московского канала, готовящемуся вступить в брак, имеет смысл в этом году брать ипотеку или нет?
Коган: Это вопрос провокационный. Ответ – на Ваше усмотрение. Я уверен, что ипотека и процентная ставка будет падать. Я уверен, что нынешняя стоимость квадратного метра несоизмерима с доходами граждан. И поэтому у нас только один путь снижать стоимость жилья.
Белоголовцев: То есть ипотеку сейчас брать не нужно…
Коган: То есть прямым текстом – есть смысл с учетом механизмов, которые сегодня развиваются, подождать три года, когда ипотека будет более доступна.
Звонок (Краснодар): сколько лет надо копить на ипотеку при средней зарплате в 15 тысяч рублей? Когда мы выйдем на уровень процентов по ипотеке как за рубежом? В Голландии это 0, 5%
Коган: 15 тысяч рублей сегодня не позволят взять ипотечный кредит в том объеме, который нужен на приобретение квартиры. Можно копить, но долго.
По процентной ставке – она будет снижаться по мере снижения инфляции.
Белоголовцев: Если вдруг начнет расти населения, квартиры снова подорожают?
Коган: Не обязательно. Можно выводить на рынок больше жилья. 60 миллионов кв.м – это мало. Надо строить раза в три больше.
Надо создать условия для увеличения предложения на рынке. Это не позволит поднять цену. В этом направлении идет работа. В частности, изымаются из неэффективного использования земельные участки. Они вводятся в деловой оборот, оснащаем их инфраструктурой. Уже открылось 40 новых предприятий.
Белоголовцев: Почему строительные магнаты, которые сейчас получают большие деньги за строительство, не расширяют строительство?
Коган: Потому что ограничено количество земельных участков в деловом обороте. Это главное. Часто главы местных администраций создают искусственный дефицит, продвигают собственные компании и зарабатывать огромные деньги. Для борьбы против этого был создан фонд РЖС, который изымает участки федеральных земель, гораздо больше, чем муниципальных и региональных земель.
К примеру, Киров. 100 гектар. Аукцион завершился в ноябре-декабре. Если до аукциона один гектар стоил 30-40 миллионов рублей, то на аукционе его цена была в 10 раз ниже.
Белоголовцев: А как это получается? Что в РЖС менее коррумпированные люди?
Коган: В РЖС совсем другие задачи – за счет выставления земельных участков на аукционы, тендеры, на приобретение права аренды или сдачи в аренду – насытить фонд средствами. Чтобы строить инфраструктуру к этим же земельным участкам. И оценивается эффективность по количеству реализованных на аукционах участков. При этом одновременно ведется генпланирование этих участков и подведение инженерных сетей.
Белоголовцев: А кто строит инфраструктуру?
Коган: Подрядчика находит фонд РЖС. Идет конкурсный отбор. Региональные власти при этом следят за целевым использованием средств.