Предлагаем вашему вниманию рассказ об одном из выпусков программы "ДВЕНАДЦАТЬ", показанных на канале ДТВ. В очередной раз члены Совета ДВЕНАДЦАТИ во главе с Андреем Ургантом расследовали дело из серии "Квартирный вопрос" (ранее на эту тему см. дело "Коммуналка и квартирный вопрос"). На этот раз гости программы столкнулись с таким аспектом этой вечной проблемы: обманывает продающий или обманывает купивший?

Суть рассматриваемого дела: Семья Молодцовых, проживавшая в трех комнатах четырехкомнатной коммуналки, получила четвертую комнату своего соседа – Михаила Прошкевича, купив ему взамен однокомнатную квартиру. Спустя две недели их бывший сосед обратился в суд с иском, желая признать сделку недействительной. Ссылаясь на то, что не был предупрежден о невозможных жилищных условиях, в которых ему предстоит проживать. После судебного разбирательства иск был удовлетворен. Однако ответчики не согласны с решением суда.

Андрей Молодцов утверждает, что Прошкевич знал о трудностях, с которыми может столкнуться еще до покупки.
Прошкевич же заявляет, что не знал о невозможных, по его словам, жилищных условиях, о которых сторона продавца умолчала умышленно. Если быть более точными, то это запах звериных испражнений из находящегося рядом здания цирка и постоянный шум, точнее - писк, который издают крысы из камеры мусоропровода, находящегося за стенкой.

Разобраться кто прав, кто виноват, попробовали ДВЕНАДЦАТЬ участников программы во главе с ведущим Андреем Ургантом:
Самый первый вопрос, который был задан участникам был о том, согласны ли они с тем, что человек мог купить квартиру и не заметить таких серьезных обстоятельств (плохой запах, наличие мышей, цирк рядом)?

В ответах на него гости не проявили единодушия: кто-то посчитал, что такое (при стечении определенных обстоятельств) вполне могло быть ("Можно и не такое не заметить. Ему могли так зубы заговорить, что он и квартиру бы не увидел") и значит, решение суда обосновано. Ведь за несколько часов простого осмотра квартиры сложно определить все обстоятельства. Для этого нужно много времени. Но в некотором большинстве оказались те, кто засомневался в искренности покупателя, посчитав, что перечисленные вещи нормальному человеку просто невозможно не заметить (а значит, и принять трезвое решение - покупать или не покупать квартиру). Ведь покупка квартиры - серьезнейшая сделка, и подходить к ней надо со всей ответственностью. Кто-то попытался разрядить обстановку, заметив, что цирк по соседству - не самый плохой вариант, и бывают заведения куда хуже. Но шутки шутками, а проблему решать надо.

По мнению эксперта, в Гражданском кодексе существует статья, по которой можно привлечь к ответственности продавца в данном случае, это статья 469-я, о качестве товара при сделке купли-продажи. Согласно статье продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Гости программы рассмотрели и другие аспекты проблемы - бытовой и психологический. Обе стороны, выяснявшие отношения в суде, проживали и ныне живут вновь по соседству - в одной коммунальной квартире. Естественно, многие обратили внимание на этот факт и предположили о наличии каких-то давних противоречий. Ольга Маховская предположила, что возможно, судебный иск был для мужчины средством за что-то поквитаться с соседями.


Однако в интервью, запись которого была показана Совету ДВЕНАДЦАТИ, мужчина уверенно заявлял, что с соседями по коммуналке у него всегда были хорошие отношения. Более того, он доверял им, и сам был очень задет тем, что они его так нехорошо "подставили", утаив, что в квартире невозможно жить, и что при продаже ему той квартиры были УМЫШЛЕННО скрыты неприятные запахи и звуки. Меня специально обманули те, кому я доверял, - заявил он.

Когда дело решалось в суде, выяснилось, что состояние квартиры не было при покупке зафиксировано на бумаге, и что многие взаимоотношения при сделке не оформляли на бумаге, а решали устно. Все согласились, что этот факт очень затрудняет разбор дела. При этом большинство членов Совета были возмущены решением суда, считая, что у него не было достаточно оснований для расторжения сделки.
- ... Подумаешь, мужик заявил, что ошибся. Не слышал крыс, что он, ходил раньше с затычками в ушах??
И запахи. Наверняка неоднократно посещал будущую квартиру, не мог же ни разу не заметить подозрительное.
-Если так все станут на попятный идти?

Вопрос: Можно ли устную договоренность рассматривать, как факт. И считать основанием доказательной базы ответчика, учитывая что у него есть свидетель в лице его жены ?
Ответ эксперта: Нет. Согласно ч. 1 ст.162 ГК РФ (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки ) Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Виктор Грошев встал на защиту женщины. Он привел пример из собственной жизни, когда ему приходилось в юности жить с соседкой, которая была не очень чистоплотная и это очень мешало всем жильцам, он сказал, что жильцы бывают разные, и порой их никак не переделать, приходится либо смириться - либо уйти...Возможно здесь был похожий случай?
Еще одно предположение не в пользу мужчины - порядочный человек возможно, обнаружив, что квартира ему не подходит, попытался бы, например, продать ее, обменять каким-то образом, а не судиться с бывшими соседями.. Не привлекать их к судебной ответственности за то, что возможно было его личной ошибкой.

Жена бывшего владельца квартиры, которую купил Прошкевич, заявила, что Прошкевич ЗНАЛ до заключения сделки обо всех неприятных вещах - о запахах и прочем. Вот что она рассказала: сосед вел себя с нами нехорошо. Очень долго непонятно было, согласен ли он на размен, говорил то да, то нет. Мы перед тем, как его пригласить к осмотру комнаты, устраняли запахи освежителем, но он про это знал. Его вначале все устраивало. и только потом вдруг заявил, что хочет расторгнуть сделку. Мне кажется, он не может жить один, он привык жить с соседями, ему видно просто скучно там стало...

Некоторые из гостей программы были склонны поверить последнему замечанию - склонные к интригам люди случается, не могут без определенного накала страстей и намеренно провоцируют их, не боясь разных способов.

Однако эксперт заявил, что слова женщины - всего лишь слова, и нужна доказательная база, какие-то документы, в которых зафиксированы переговоры продавца и покупателя, состояние качества "товара".
После того, как все выслушали показания обеих сторон, стало очевидно, что какая-то из сторон лукавит. Люди говорили противоположное, сваливали вину друг на друга. Но кто? Одна из явных причин тому - в коммунальных квартирах не могут не быть замешаны чьи-то подковерные интересы. И здесь все дело в них...
Были высказаны факты против стороны продавцов:
- слова жены соседа, прозвучавшие в интервью : "мне кажется, он непорядочный человек" - они неправдоподобно звучат. Либо она знает это, либо врет, потому что проживая несколько лет рядом с человеком, сложно не узнать его характер.
- и все факты против покупателя, ранее высказывавшиеся гостями: его заявление в суд изначально продиктовано какими-то скрытыми интересами.. Потому что его версия изначально малоправдоподобна.

Тогда обратились к показаниям третьей стороны - риэлтора. Вот моменты из его интервью:
- Что вы можете сказать по поводу сложившейся ситуации?
- Здесь говорить нечего, я утверждал, и продолжаю утверждать. Покупатель был целиком и полностью ознакомлен со всеми неудобствами, о которых он якобы не знал. Обманывать в такой ситуации не выгодно в первую очередь мне. Поскольку заработанные деньги мне придется вернуть, а вот потерянное время на оформление сделки мне уже никто не вернет.
- На каком же основании ему удалось выиграть суд?
- Здесь конечно моя глупость. Обе стороны, и покупатель и продавец очень торопили меня и сказали, что возможные неудобства можно не прописывать в договоре купли-продажи. Да, на судебное разбирательство я пойти не рискнул, потому что если на фирме узнают, что я занимаюсь еще частной риэлторской деятельностью, то сразу уволят. А такие процессы сейчас не редкость и в здании суда большой риск столкнуться с кем-то из коллег.
-А что вы скажете по поводу включения музыки и использования освежителя воздуха? На самом деле это было ? Если да то с какой целью?
- Насчет музыки - это чистой воды вымысел. А по поводу освежителя воздуха меня продавец квартиры попросила. Она просто сказала, что не переносит запаха звериных испражнений и может упасть в обморок. Но прошу заметить, что на присутствующий в квартире сильный неприятный запах я обратил особое внимание и несколько раз предупредил об этом покупателя.
- Чтобы подвести итог. Вы утверждаете, что покупатель, а именно Прошкевич Михаил был целиком и полностью ознакомлен с неудобствами с которыми он столкнется при проживании в этой квартире?
- Да, абсолютно верно.
Однако риэлтор не выступал в суде, суд ничего этого не знал.

Корреспондент ДВЕНАДЦАТЬ поговорил также с одним из жильцов того дома, где располагалась та самая квартира.
- Запах как запах, к нему быстро привыкаешь. А крысы.. в любом доме их хватает.
- А что о новом соседе скажете?
- Я его редко вижу, обычный. Приходил пару раз, с женщиной.
Женщину человек опознал по фото - это оказалась соседка Прошкевича, Молодцова, которая приходила с риэлтором. По его словам, они вместе брызгали в квартире освежителем, чтобы заглушить запахи.

Реакция Совета не заставила себя долго ждать, гости были возмущены этим фактом - который, по их мнению, говорил о заранее готовящемся обмане покупателя. Но кое-кто из Совета вступился, напомнив всем, что это - подготовка квартиры к продаже - обычная практика. Потому что по всем неписаным законам рынка, если ты хочешь продать квартиру, то ообязан ее подготовить, привести в наилучший вид. Сергей Заграевский подкрепил это мнение фактами из собственного опыта.
В этом месте эксперт подчеркнул, что в материалах дела зафиксировано, что по общепризнанным нормам квартира соответствует всем санитарным стандартам. И никаких возражений жильца о запаха и прочем быть не может, если только у него нет индивидуальной непереносимости. Но в любом случае такие индивидуальные особенности должны быть задокументированы, должны иметься справки и прочие доказательства. Причем о таковых он обязан был поставить в известность продавца квартиры перед сделкой, а не после.
Вслед за этим ведущий программы представил Совету интервью еще одной стороны - жены потерпевшего, Прошкевича. В нем она призналась, что знала о том, что муж ей изменил с соседкой по коммуналке - той самой Молодцовой.

Тут версии членов Совета ДВЕНАДЦАТИ посыпались, словно из рога изобилия:
- Ну и ну.. Каков подлец! И пару семейную разрушил, и полноценной квартиры лишил!
- А Молодцова-то какова! Сговорилась с соседом...
- Алексея Молодцова жалко, единственный нормальный там человек...
- Возможно, любовница, женщина решила его выгнать из коммуналки, чтобы свою измену затереть..
- Нужно было все задокументировать, все их отношения
- Возможно, здесь месть со стороны Михаила, который решил вернуться в коммуналку
- Да, Молодцова замаливала грехи, а тот одиночеством был неудовлетворен
- Не нужно пересматривать дело, суд решил, значит тому и есть
- Давайте придерживаться буквы закона
- Любая психология и отношения должны подчиняться закону
- Но теперь будет война в коммуналке, эти семьи срочно надо развести как-то!

Неоспоримо то, что теперь у Молодцовых есть хоть мизерный, но шанс в суде. Приобщив к делу эту видеозапись, опираясь на показания трех свидетелей (соседа Прошкевича, его жену и риэлтора), защита Молодцовых может доказать суду, что Прошкевич требовал расторгнуть сделку руководствуясь не тем, что его ввели в заблуждение, а личными мотивами.

Сначала речь шла в суде о плохих жилищных условиях, но потом оказалось, что у соседа любовная связь с женой Молодцова....

Почти все гости программы к концу обсуждения были едины в одном - в этом деле имела место судебная ошибка и его нужно пересмотреть. Эксперт заверил всех, что к делу будут приобщены новые материалы – показания свидетелей, и что суд имеет шансы пересмотреть произошедшее в пользу мужчины.
ИТОГ: Совет рекомендует суду пересмотреть решение по иску, поданному Прошкевичем М.В. о расторжении договора купли-продажи, заключенного с Молодцовым А.И., основанному на статье 178 (Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения) отклонить и признать сделку действительной.

А общий вывод, сделанный заседанием Совета ДВЕНАДЦАТИ, был закономерным : в тихой коммуналке разыгралась семейная драма, людские страсти, а на поверхности все началось с безобидного, казалось бы, квартирного вопроса.