Если взять статистику, то в Америке по ипотеке покупаются 90% жилья. Кстати у них там нет различия вторичное или первичное, но это так, на заметку. Все что описано ниже может случиться теоретически в любой стране.

Итак, главные герои:
- заемщики или те, кто покупает квартиру в кредит (через ипотеку).
- брокеры, риэлтерские компании и т.д. (прослойка между заемщиком и банком)
- банки
- строительные компании

Часть первая - хорошая.
Строительная компания стоит дом во Флориде на берегу моря, пусть это будет дом всего на 10 квартир, и она готова их продать.

Лирическое отступление... в Америке, если вы заявитесь в банк (ипотечный) и скажите, что вы хотите купить квартиру, вас даже слушать не будут. Банки не работают с людьми на прямую, им это не надо. Вы сделали круглые глаза? А ничего удивительного. Зачем крупному банку возиться с каждым простым человеком, ведь у него есть широкая сеть брокеров. Брокеры - это люди, которые НЕ работают в банке, но работают с банком. Брокер вам все расскажет и покажет, подберет кредитную программу с наилучшей ставкой. Ведь там, у американцев, сотни банков... у каждого банка десятки программ... у каждой программы куча матриц, аджастментов и лимитов. Ой, ну я что-то грузить начал. Так вот. Фига, вы там сами разберетесь. Это очень огромный рынок. Конец лирического отступления.

Строительная компания готова продавать по 100.000$ за квартиру. Шустрые брокеры/риэлтеры берут у банков ипотечные кредиты и покупают ВСЕ 10 квартир в доме. Это ведь не свои деньги, а деньги банка. И выставляют на продажу, допустим, по 110.000$
Простой заемщик обращается к брокеру и говорит - "мне мол квартиру надо"
Брокер-перекупщик, говорит - "да, есть классная квартирка за 110.000$, выгодно, бери, а то цены будут еще расти" Заемщик соглашается. И так потихоньку квартиры покупаются, нормальными людьми, которые будут в них жить, а не перепродавать.

А строительная компания, тем временем, построила рядышком еще парочку домов на 10 квартир, и видит, что цены на квартиры 110.000$. И выставляет их по рыночной цене. Различные спекулянты снова выкупают, квартиры и перепродают по 120.000$ и т.д.
Такая схема действовала много лет. Были даже созданы специальные программы OptionARM, сейчас их, кстати, нет. В этих программах, можно взять кредит на 100.000$ и платить в первый год под 500$ в месяц. Конечно, потом, года через 3-5 придется платить по полной: примерно по 1500$ в месяц. И эти программы были сильно востребованы спекулянтами и просто людьми с низкими доходами (я их называю "безработные", хотя конечно это не совсем верно). Это очень удобно - взял такой кредит с маленькими начальными платежами и быстренько в течение нескольких месяцев перепродал квартиру по большей цене.
Все довольны:
заемщики - с квартирами
брокеры и риэлтеры - с прибылью
банки повыдали кредиты - получают с них свой %
строительные компании - строят дальше и развивают город.

Часть вторая - а где же кризис?
А вот где. Строительная компания построила дом. Спекулянт купил ее и ждет. И тут как-то раз приходит заемщик к брокеру и говорит - "квартирку б мне на берегу моря, да шо б пальмочки, да закат...". Брокер ему - "да, есть такая за 150.000$, всё как вы хотите". Заемщик делает большие глаза, и говорит - "да, еще пару лет назад были по 100.000$, сидите вы сами со своими квартирами, а я пойду в своем трейлере дальше жить."
И спекулянты сидят... деваться им некуда, продать-то дешевле, они не могут. Они сами купили, например, за 140.000$, да по кредиту ежемесячные платежи еще платить приходиться. Сидят они, сидят, а покупателей нету! И приходится, им объявлять себя банкротами! Но это еще не кризис. Кризис впереди. События разворачивают быстро. Банк забирает квартиры у спекулянтов, и эти квартиры банк выставляет на продажу, но их никто не покупает. Банк-то не может продать в убыток дешевле 140.000$. А строительная компания, получила деньги за квартиры от продажи первых квартир и рядом отстроила еще парочку домов. А их тоже никто не покупает...

Часть третья - итоговая. Все в пролёте.
Различные спекулянты вылетели с рынка.
У банков не берут кредиты, т.к. спекулянтов нет, а для простых заемщиков слишком высокие цены на жилье.
Строительная компания разоряется из-за того, что новоотстроенные дома и квартиры не раскупаются.
Идет волна разорений строительных компаний, идет волна разорений мелких, средних и крупных банков. И вообще общая остановка ухудшается.

Честно скажу, на самом деле все сложнее и запутанней, но для тех, кто вообще не знает тамошних тонкостей - вполне правдиво и сносно.