Хочется ознакомить всех с полезной вещью, называемой:

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМ В ГУФРС НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ.

1. Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре - подлиннике.
2. Документы, необходимые для регистрации и выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, представляются в двух экземплярах-подлинниках.
3. Надлежащим образом заверенные копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.
4. Иные, необходимые для государственной регистрации документы, представляются в подлиннике и надлежащим образом заверенной копии.
5. В случае если заявителем является юридическое лицо, представляется:
• комплект учредительных документов, в который включаются подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;
• документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;
• подлинники и копии документа о постановке на учет налогоплательщика;
• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

Совет от меня: Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. А согласно п. 4. ст. 16 ФЗ № 122 от 21.07.97г. вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество представитель юридического лица, предоставляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. (в ред. Федеральных законов от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ).
Т.е. по сути, достаточно доверенности представителя юридического лица, составленной в простой письменной форме (далее по тексту ППФ). Но на практике не советую с такой доверенностью даже на пороге ГУФРС появляться, особенно в филиалах Московской области. Если Ваши документы с горем пополам и примут с доверенностью в ППФ, то дальше обычно следует приостановка, о которой Вы в силу неторопливой работы сотрудников ГУФРС и почты, узнаете только когда приедете их забирать. А вот там вот шоу! Лично сталкивалась! Мне предлагали сделать нотариальную доверенность задним числом, тем которым сдавались документы, либо везти руководителя потусоваться в порядке живой очереди и лично получить документы.
Собственно сам совет: делайте сразу нотариальную доверенность, дабы не сталкиваться с маразматической системой регистрации прав на недвижимость «в своем королевстве», или, если Вы человек принципиальный, не связываться с судом. «Вы его несомненно выиграете, - сказал моему сотруднику однажды с садистским удовольствием на лице сотрудник ГУФРС, - так вот потом придете, и мы обязаны будем зарегистрировать с такой доверенностью (ППФ) по суду!»

• документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица.

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в ГУФРС определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - Закон № 122-ФЗ) и иными федеральными законами (например, ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; далее – Закон об ипотеке).

По общему правилу названные документы должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.

1. Заявление о государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст. 16 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в ГУФРС. Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.
Исключением из заявительного порядка является регистрация ГУФРС ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля-продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. ГУФРС при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила заявительного порядка является, также, внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.
Статьей 16 Закона № 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистрацию прав или сделок.
При регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки.
При регистрации перехода права:
 если сделка заключена в простой письменной форме, заявления подают все стороны договора;
 если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление, как правило, подает приобретатель имущества, при этом документы, представляемые на регистрацию, должны свидетельствовать об исполнении обязательств;
 если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей.
Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:
 паспорт гражданина РФ;
 общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;
 общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
 для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС;
 вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
 удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
 военный билет военнослужащего срочной службы;
 паспорт моряка;
 временное удостоверение личности гражданина РФ взамен утраченного паспорта, выданного органами внутренних дел;
 свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу;
 удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

3. Учредительные документы юридических лиц.
В соответствии со ст. 52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.
Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п. 18 Правил).

4. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и других участников сделки.
Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.
При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство.
При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников - в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт - для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).
В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст. 62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).
Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом. На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст. 58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”). При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст. 72 Закона о банкротстве).
От имени публичных участников гражданского оборота - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.
Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверенностью в соответствии с нормами ст. 182 - 189 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Обращаем внимание на необходимость указывать в доверенности дату совершения (выдачи) доверенности, без которой она считается ничтожной, т.е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.
Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:
 во-первых, если сама сделка требует нотариального оформления, то и доверенность должна быть нотариально удостоверена;
 во-вторых, доверенность, выданная в порядке передоверия, также требует нотариального удостоверения (ст.187 ГК РФ), например доверенность, выданная руководителем филиала, поскольку сам руководитель действует на основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то, что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются юридическим лицом.
В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи, когда документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.
При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.

Смотрите выше совет по предоставлению доверенности на государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним представителем юридического лица.

Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.
В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка “Д.У.” (ст. 1012 ГК РФ). Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст. 1017 ГК РФ).
Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст. 57 Закона об ипотеке).

5. Правоустанавливающие документы.
Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст. 17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерпывающим.
К правоустанавливающим документам относятся:
 договоры (купли-продажи, дарения, мены, об отступном и др.);
 акты органов государственной власти или местного самоуправления;
 акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями, ведомствами;
 акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
 свидетельства о праве на наследство;
 решения судов, вступившие в законную силу;
 мировые соглашения, утвержденные определением суда;
 справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК;
 акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
 иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним.
Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, сформировавшаяся в последнее время практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими:
 документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:
• план земельного участка, заверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
• инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации);
 документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:
• решение о предоставлении земельного участка;
• акт отвода земельного участка, копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;
• договор купли-продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
• договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
• договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;
• передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;
• договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;
• свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;
• документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;
• надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование
• договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;
• надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, прокладке линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);
• договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;
• нотариально заверенный договор ипотеки (залога);
• договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;
• акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);
• договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;
• договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;
• план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);
• договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;
• документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;
• копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);
• акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);
• договор купли-продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).
Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права.

6. Иные документы, представляемые при регистрации.
В соответствии со ст. 17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Обязательным документом, без которого не будет произведена регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее проведении.
Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации внесения изменений в реестр меньшими тарифами.
При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризации):
 копии технических паспортов;
 выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений;
 справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.
Помимо перечисленных документов в ГУФРС необходимо представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т.д.). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме № 11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной форме. При нотариальном удостоверении сделки в ГУФРС достаточно представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме № 11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа.
Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.
Согласно ст. 17 Закона № 122-ФЗ в случаях, установленных Законом, должны быть представлены дополнительные документы.
Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода права на основании:
 соглашений об отступном (ст. 409 ГК РФ);
 соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст. 453 ГК РФ);
 договоров купли-продажи (ст. 556 ГК РФ);
 договоров мены (ст. 567 ГК РФ);
 договоров возмездной ренты (ст. 585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату ренты;
 договоров аренды с правом выкупа (ст. 655 ГК РФ).
На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если законом или договором не предусмотрено иное. Законодателем установлена презумпция обязанности передачи вещи. Указанное требование основано на том, что без передачи вещи приобретателю меняется только титульный владелец, не имеющий возможности реализовать триаду прав собственника: владение, пользование и распоряжение.
При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача и принятие оформляются передаточным актом или иным документом, свидетельствующим об исполнении обязательства сторонами. В связи с вышеизложенным подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не является доказательством его исполнения, а государственная регистрация права может быть зарегистрирована только после передачи имущества приобретателю.
В случае продажи или мены жилого помещения в ГУФРС должен быть представлен документ, содержащий сведения о лицах, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, поскольку они сохраняют права пользования жилищем. Практически документами, содержащими указанные сведения, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. В населенных пунктах, где отсутствуют указанные службы, такие документы удостоверяются местной администрацией. Следует обратить внимание на ограниченный срок действия указанных документов.
Важно отметить, установленные для предприятий и организаций различных организационно-правовых форм специальными федеральными законами правила принятия решений по сделкам, в совершении которых имеется заинтересованность, и крупным сделкам.
В акционерных обществах решение о заключении сделки с заинтересованностью, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость являющегося предметом сделки имущества превышает 2% активов общества, принимается большинством голосов общего собрания акционеров. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров (наблюдательным советом) общества.
Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.
В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2% стоимости имущества общества, принимает совет директоров (наблюдательный совет), но только в том случае, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции указанного органа управления. Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает 2% стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в сделке. Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, принимает совет директоров, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции совета директоров. Решение о заключении сделки связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества общества, принимается общим собранием участников общества. При регистрации сделки, предметом которой является имущество с вышеназванной стоимостью, или если имеет место заинтересованность в сделке, в ГУФРС необходимо представить документ, подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров (участников) или совета директоров (наблюдательного совета).
Установлены также особенности совершения сделок государственными и муниципальными предприятиями при распоряжении недвижимым имуществом, когда необходимо получение согласия соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом как полномочного представителя собственника - Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (ст. 295 ГК РФ). При отчуждении недвижимого имущества предприятиями железнодорожного транспорта без изменения федеральной собственности согласие на отчуждение может быть получено от Министерства путей сообщения РФ (ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте”).
Особые правила установлены в отношении обществ, в уставном капитале которых имеется доля государства. Так, если в собственности государства находятся более 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимым имуществом требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п. 5.13.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации – см. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в редакции от 15 июля 1998 г.)). Поэтому при регистрации сделок с недвижимым имуществом указанным акционерным обществом требуется представить выписку из реестра акционеров, подтверждающую процентное соотношение владения акциями АО.
В потребительском обществе также приняты особые правила совершения сделок с имуществом, стоимость которого превышает размер, установленный уставом общества с целью особого контроля за судьбой дорогостоящего имущества, как правило, являющегося недвижимым имуществом. Уставом потребительского общества может быть определен предельный размер стоимости имущества, решение по сделке с которым может быть принято только на общем собрании пайщиков. При наличии в уставе общества такого указания в ГУФРС необходимо представить протокол общего собрания, отражающего решение о совершении сделки.
Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в ГУФРС необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст. 346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст. 353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должна быть ссылка на обременение в виде залога.
При распоряжении юридическими лицами недвижимым имуществом, находящимся у юридического лица не на праве собственности, требуется согласие учредителей, являющихся собственниками реализуемого имущества, на совершение указанной сделки. Согласие собственника имущества должно быть выражено в письменной форме с указанием идентифицирующих признаков отчуждаемого объекта, его цены, а также реквизитов покупателя.
Следует отметить особое положение недвижимого имущества производственного назначения при определенных в законах условиях, требующих предварительного согласия или уведомления территориальных органов управления Государственного комитета по антимонопольной политике (ст.18 Закона РФ от 22 марта 1991 г. № 948-1 (в редакции от 2 января 2000 г.) “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках”). Требования предварительного согласия или уведомления антимонопольных органов применяются, только если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей имущество организации при выполнении одного из следующих условий:
 суммарная балансовая стоимость активов отчуждающей и приобретающей имущество организации превышает 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда;
 одна из них внесена в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 %;
 имущество приобретено группой лиц, контролирующей деятельность отчуждающей имущество организации.
На основании вышеизложенного при отчуждении зданий, сооружений производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного органа.
До вступления в силу Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 года. В настоящее время, после вступления в силу указанного Закона о государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение многих договоров не требуется. Но некоторые договоры все же требуют обязательного нотариального удостоверения.