Сегодня речь пойдет о приобретении жилья на первичном рынке.

Начинать, конечно, придется тоже с изучения цен и предложений. Причем советую в Интернете изучать предложения, а цены в печатных изданиях. Больше соответствуют действительности. А в инете можно планировки посмотреть, информацию о компании, да и просто фотографии строительства.

Давайте сначала по шаблону:
Пакет документов:
1. Постановление Правительства Москвы (МО) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;
2. Разрешение на строительство;
3. Договор аренды земельного участка, или другой документ (землеотвод);
4. Инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношения органов городской администрации и инвестора.

Теперь нешаблонные советы:
- запросите протокол распределения площади между участниками инвестконтракта.
Пример: Клиенты (те самые, которые обращаются, только когда уже все случилось) приобрели права на квартиру на этапе строительства. Построен дом, с получением собственности, как всегда, задержки. Ну, они, не будь дураками, получили ключи, и радостные приступили к ремонту. Все как в лучших домах – евро, встроенная мебель и техника…. Уже и дату новоселья почти назначили, но не судьба. Оказалось, что именно их квартира попала в долю города и была передана очередникам. Радости последних не было предела, ведь «муниципальная отделка» такого уровня не каждому перепадает. Суды? А толку? Очередники ни при чем, администрация города тоже, идите, судитесь с инвестором. Инвестор конечно готов деньги вернуть за квартиру (ремонт – это инициатива моих клиентов), только кому они теперь нужны год спустя.
- сразу же на форумы по новострою, есть несколько хороших сервисов, где историю каждого дома можно отследить, где какие проблемы; как общается компания с клиентами после внесения денег, а не до; какие темпы строительства; и т.д.
- на различные «охранные грамоты» особо смотреть не рекомендую, вернее доверять им. Даже примеров приводить не буду, все на слуху, все побеждали, «Оскаров» в темпах и качестве строительства брали, только кому от этого легче теперь.
- узнайте правовую форму продавца, инвестора и других по цепочке. Бывает, что спросить не с кого (ООО) – это еще не самый страшный вариант. Бывает, что Вы еще совместно и всем должны оказываетесь (Коммандитное товарищество). Отмахаться, конечно, можно, даже удастся, но вот свои деньги забрать будет тяжело. Вы столкнетесь с прямо противоположной ситуацией, когда вам их не будут отдавать, ссылаясь, что ответственность солидарная, понятно, что это, по сути, квартира продавалась, но могли же и другой деятельностью заниматься.

Это основное. Далее рекомендую посмотреть проект договора. Называться он может по-разному: долевое участие, договор соинвестирования, уступка прав и т.д. Смотрим внимательно:

- что покупаем. Покупаем всегда права, участие, долю в инвестировании. Не пугайтесь, просто, когда нет собственности, нет и объекта, то есть квартиры. Ее пока не существует. Но права на нее должны быть обозначены четко, строительный адрес по инвестконтракту, а не по исчерченной шахматке менеджера-продавца; корпус, согласно проектной документации; этаж, метраж, количество комнат, № на площадке. Иногда указывают порядковый номер по упомянутой уже шахматке, тогда надо и ее, заверенную печатью и подписью руководителя приложить к договору. В большинстве случаев вообще не указывают № квартиры, тогда просим копию страницы проекта, где будет указан этаж – типовой (крайние этажи и этажи в домах индивидуальной планировке бывают отличны друг от друга), либо указанный в скобках, обозначаете номер на площадке, заштриховываете, или иным образом отмечаете выбранную квартиру, заверяете печатью и подписью руководителя компании. Ну, в крайнем случае, можно и дополнительное соглашение сделать, смысл описан выше, всегда привязывайте свои деньги к своей квартире, именно к той, которую выбрали!

- как платим. После принятия нового закона платят чем угодно и за что угодно, только не деньгами и не за права на квартиру. Это векселя компании, которые Вы приобретаете. Это страхование финансовых рисков. Это услуги и гарантийные письма. Даже один раз видела спам (на практике не сталкивалась), предлагали что-то типа совместного предприятия «мы строим, Вы платите за кирпичи, ответственность совместная». Говорю сразу, если в компании есть определенная система оплаты, из указанных выше или другая (безгранична фантазия человеческая), то ради Вас, ее менять не будут. Просто попросите сделать междусобойческое соглашение, где будет черным по белому написано, что Вы оплатили «все, что угодно» и на самом деле, это что угодно будет впоследствии квартирой или платежом за квартиру по договору № от такого-то числа. Опять нужна привязка.

- как, в случае чего, прощаемся. Это порядок расторжения договора и возврата денежных средств. Самое муторное и страшное дело. Рекомендую не обращать внимания. Все равно ответственность никогда при выполнении не соответствует подписанному совместно договору. В сроки, указанные в договоре деньги не возвращают, документы не отдают, и т.д. Советую, просто ограничится фразой: в соответствии с законодательством РФ и указать суд, в котором в случае чего будете встречаться. Почему? Простора для деятельности больше. Вам! Застройщик, инвестор, продавец – они уже виноваты по определению, как бы это прискорбно не звучало. Ну, практика у нас такая, судебная. Еще практика говорит о том, что если прописан в договоре порядок разрешения споров в виде «направления претензий в течение стольких-то дней, на которые по их истечении направляем ответ, на который мне должны выдать непонятно что, потом может посчитаем, найдем виновного, вычтем с Вас штраф единовременно и/или 0,000001% от непонятно какой суммы и за что тоже неизвестно, а дальше возьмем тайм аут для сбора Ваших денег, и на 366 день с момента требования Вам их выплатим» - что так приблизительно, может несколько утрированно, но порядок есть порядок. И суд, пока вышеуказанные действия не будут проделаны, заявление может не принять. Вам же не отказали! Просто сроки не подошли, а Вы 30-е заявление подали им? Ваш «почтовый или явочный роман» с компанией может длиться вечно!
Можно сделать проще, ограничиться рекомендованной фразой. При неисполнении обязательства пишите претензию, сами устанавливаете срок ответа и возврата денег, указываете свои координаты для связи, лучше номер счета – куда деньги перечислить (зачем нервы тратить – ходить, просить), дальше берете справку в банке. Так, мол, и так, в срок не перечислили. А потом с уведомлением почтовым (отправленная претензия), справкой и претензией, в суд, в тот самый, который в договоре указали. Не забудьте заявление об обеспечении иска подготовить, например на счет ответчика арест наложить, или на имущество, если есть. Поверьте мне, договариваться будет проще.

- на основании чего покупаем. Пригодится, особенно, если еще и копии указанных документов прихватите. Сюда вписывается все, что по шаблону выше, плюс дополнительные документы – правоустановка, если есть цепочка по передаче прав.

- сроки. Много говорят, но нигде не пишут. Советую не настаивать, иначе это не Ваша квартира. Просто на память сохраните печатное издание с рекламой, в которой они присутствуют и реквизиты продавца, разумеется. Предупреждаю, поможет только если будете покупать у лица, которое непосредственно участвует в проекте на основании пакета документов (см. п. выше), и разместившего рекламу, где четко будут указанны реквизиты, сроки, и т.д. В общем, связать все это надо.

- сколько платим. Стоимость может быть зафиксирована полностью, может частично, тогда в дополнение пойдет оплата услуг, страховки или чего еще. Как правило, фиксируется стоимость квадратного метра. Исходя из нее, после обмеров БТИ, Вы и будете доплачивать, если квартира оказалась больше, чем предполагалось по проекту. Метр, два - обычно, не больше. Вам хоть по закону и логике тоже положен возврат, если уменьшение на тот же метр, два произойдет, но никто не заплатит. Ну да, бывают исключения!

- оформление? По желанию – компания, сами, можете кого-нибудь нанять. Просто компании проще собрать все документы и сдать единым пакетом. А Вам оно надо, ходить собирать кипы те же самые и сдавать отдельно?

И напоследок!
Всегда помните, что не Вам одним тяжело и трудно. Получить контракт, начать и окончить строительство, содержать офис и персонал, вежливо разговаривать с Вами и одновременно пинать строителей, встречать и провожать комиссии и проверки – на это нужно много нервов, терпения, такта, и мужества.
Вы знаете, в какой особенной стране мы живем, со своими устоявшимися «авось и халявой». Строительство – дорогое, и даже не удовольствие. Не ведитесь на бросовые цены, на располагающую внешность, красочную рекламу. Первое правило, которому меня учили: «Прежде всего, подумай, где тебя кинут?»
По опыту знаю, что многие обыватели не знают действительно крупных, долгоживущих строительных компаний. Не отличают застройщика от заказчика, риэлтера от инвестора, менять и совмещать их можно всяко разно. Столкнувшись с проблемой, включают эмоции, идут искать правду, рассказывая всем о намерениях вперед на три года. Платят безумные деньги адвокатам, юристам, обществам по защите их прав, смотрят телепередачи и читают прессу. Никому это еще не помогло.
У компаний тоже много проблем, и они последние, кто заинтересован в судебных тяжбах, скандалах, в плохом пиаре. Всегда можно договориться, надо просто знать, как и о чем. Ведь даже если Вам деньги вернут, то куда вы с ними?
Помните, если дошло дело до «военных действий», не должно быть цели – насолить, ведь тот же арест – это мера обеспечительная для Вас, обременительная для других физических лиц. Они то тоже вместе с компанией зависнуть могут.
Защищая свои интересы, не затрагивайте других, тем более, посторонних!