Сегодня рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке.
1 этап Начните с приобретения специализированных газет и журналов, Интернета, обратите внимание на расклеенные объявления, приценитесь, сформулируйте требования и приступайте к поискам подходящего варианта.
Обзвон – с этого начинается Ваша основная деятельность! Кого-то нет на месте, что и квартиры уже нет, уже 3-х, а на оставшиеся 2 повысили цены? Не отчаивайтесь и крепитесь. Находите во всем позитивное.
Например – это повод пересмотреть требования к варианту, или ………. работу.
Остановившись на подходящем, договоритесь о просмотре. А вот и подвох!
Одним продавцам удобно показать квартиру вечером, другим утром, третьим-днем, а четвертые могут показать только в выходные.
Приготовьтесь к долгому изнурительному труду, к тому, что все будут в курсе, что Вы приобретаете квартиру (надо же на работе будет отпрашиваться), к несостыковкам по звонкам, просмотрам, ценам, ожиданиям, что Вы будете обычным рядовым покупателем, каких много, а квартир хороших оказывается и нет почти.

2 этап Но вот оно, наконец-то, случилось. Та самая квартира, что Вы мечтали, ну или сделаете из нее мечту. Но готовьтесь, что посмотрев квартиру по цене, выставленной в рекламе, возможно окажется, Вы не одиноки в готовности купить её. Может найтись и тот, кто предложит больше денег. Нужно брать продавца обаянием, деньгами, привилегиями, титулами и прочими прелестями, кто чем умеет и может. Нужно произвести на него впечатление и договориться о внесении предоплаты.

3 этап Как бы то ни было, Вы смогли договориться с продавцом о покупке, о цене, об условиях. Теперь вам нужно внести предоплату, то есть некую сумму денег в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Сразу рассказываю, сумма как правило договорная, и зависит от статуса квартиры: свободная, можно поменьше, альтернативная – больше. Под передачу денег нужно сваять (составить) какой-нибудь документ, в обиходе, между нами риэлтерами, именуется договором. Можете подготовить его самостоятельно (как мне один раз сказали, что там ГК перекатать), предварительно разобравшись в законодательстве, либо обратиться к юристам, либо довольствоваться тем, что предложит продавец, это может быть и обыкновенная расписка на худой конец. Первый вариант потребует времени, второй - денег, ну а третий вам вряд ли подойдёт, поскольку продавец и/или его риэлтер всегда предложат договор, учитывающий в основном их выгоду. Естественно, возникает вопрос: не нарушит ли договор ваши интересы? Вам придется либо самостоятельно разобраться в документе, либо взять на себя риски и согласиться с вариантом продавца.
Ну что внесли аванс? А кому деньги отдали? А где их передача зафиксирована? А это точно свободная квартира или альтернатива? А цену не повысят? А точно Вам продадут? А продавец будет на сделке или представитель по доверенности? Это так вопросы напоследок….

4 этап Дальше последует процесс подготовки к сделке, в течение которого Вам необходимо проверить историю покупаемой квартиры и подготовить необходимые документы с Вашей стороны.
От продавца требуется стандартный пакет: справки БТИ, справки из ЕИРЦ, справки об отсутствии задолженностей. Дополнительные справки и документы необходимы при дарении, наследстве, ренте, и др.
От Вас, как покупателя основное, что требуется: согласие супруга(и) на покупку или заявление, что в браке не состоит, и др.
Прогуляйтесь до ЕИРЦ, паспортного стола по месту нахождения квартиры, попросите архивную справку (расширенную выписку), выписку из домовой книги. Сразу предупреждаю, расширенную выписку не особо любят показывать, а тем более выдавать, это же копаться нужно.
Пример: при передаче документов из ЖЭКа в ЕИРЦ, сотрудники просто потеряли часть документов, и для того чтобы нам дали справку об утере (даже без выяснения обстоятельств и указания чьей-либо вины) нам пришлось месяц биться.
Выписка из домовой книги расскажет Вам о количестве зарегистрированных в квартире лиц. Но не обеспечит Вам юридической чистоты или гарантий на выписку этих людей до или после продажи, ну и конечно же, у Вас и с ней нет гарантий, что в квартире не могут появиться третьи лица.
Так же не помешает удостовериться в право- и дееспособности продавцов. Это по диспансерам придется пробежаться.
Не забывайте о перепланировке. Иногда так все хорошо и глаз радует, что и не заметишь.
А еще, а еще …. В общем покопайтесь лет так на 15-20 назад в истории квартиры. Только не забудьте у продавца доверенность попросить и правоустанавливающие документы для вышеуказанных действий. А то придется верить на слово….

5 этап Вот оно свершилось – Сделка!
Сама сделка предусматривает несколько действий: передача денег, подписание договора, сдача документов на регистрацию в ГУФРС.
Обычно все начинается с банка: именно здесь деньги закладывают в депозитарную ячейку, а заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки и условия доступа. Кстати говоря, участников сделки может быть несколько, и получателем денег необязательно будет именно Ваш продавец.
Раскрою страшную тайну: Депозитарии, да именно депозитарии, а не банки, - ВСЕ ОДИННАКОВЫЕ! И отличаются только месторасположением и стоимостью ячейки. Деньги из них не пропадают! Можно даже сделать опись содержимого ячейки и проверить деньги, только это платные услуги.
После подписывается договор купли-продажи квартиры. Его проект должен быть заранее подготовлен, согласован и проверен. Это может быть и нотариус, и юрист, и специалист центра оформления, и Вы сами, и кто-нибудь еще, знающий и умеющий.
Дальше дружною толпою едем в ГУФРС, сдавать подписанный договор и документы, так как любые сделки с недвижимостью в обязательном порядке проходят государственную регистрацию.

6 этап После получения зарегистрированного договора и свидетельства о праве собственности следует передача квартиры по акту приема-передачи. Получаете ключи от квартиры, расчетные книжки, смотрите, чтобы не вынесли лишнего.
Пример: покупатель был уверен, что плиту продавец оставляет на кухне, а он её вывез. Поговорил напоследок перед выездом с Африкой по телефону.

Задумываясь о покупке квартиры, вы не должны забывать, что сумма, которую вам придется заплатить, будет больше стоимости самой квартиры. Бремя по оформлению самой сделки обычно ложится на плечи покупателя, а это и оплата банковской ячейки подготовка ППФ или услуги нотариуса, регистрационный сбор в ГУФРС, так называемая оплата по квитанциям – два раза по 500 руб. При подготовке пакета документов придется нотариально оформить различные заявления (200 – 500 руб.). Также покупатель может застраховать риск утраты права собственности, это обойдется в сумму, равную 0,15-1,5 % от стоимости квартиры. Ну и за любые «капризы», т.е. дополнительные справки и документы, платит сторона инициатор. Про ипотеку потом отдельно поговорим.
Думаю, что всем понятно, без посредника, переговорщика, все равно не обойтись. После разбора приобретения квартиры в доме-новостройке, комнаты и недвижимости по ипотеке, поделюсь соображениями на тему выбора риэлтера.
Повторюсь, покупка квартиры – серьезный шаг в жизни. На нем экономить не нужно.