ВОТ НАШЛА ТУТ СТАТЬЮ)Оазисы de luxe.

«В Москве есть несколько бутиковых торговых зон: Третьяковский проезд, Кузнецкий Мост, Петровка и Кутузовский проспект», -рассказывает Ирина Задорожко. По мнению Константина Ковалева, интересны для открытия люксовых бутиков также Столешников переулок и ул. Большая Никитская. К примеру, в Столешниковом переулке находятся бутики Burberry, Umanuel Ungaro, Escada, Christian Dior. В Третьяковском проезде -Ermenegildo Zegna, Giorgio Armani, Brioni, Roberto Cavalli. На Кузнецком Мосту -Gianfranco Ferre, Versace, на Кутузовском проспекте — Gucci и Prada.

В это же время, по заключению экспертов, люксовые марки постепенно уходят с Тверской улицы, бывшей исторически местом сосредоточения дорогих магазинов. Исключением можно назвать недавнее открытие на Тверской, 6, ювелирного бутика класса люкс «Аркада Grand Exclusive», а также магазина Ferre Forma на Тверской, 27. Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИ-АН — Агентство недвижимости», видит причину в малых потоках целевых аудиторий (в большей степени на этой улице можно найти людей среднего достатка) и отсутствии парковочных мест.

«В связи с дефицитом площадей постепенно начинают формироваться и новые бутиковые коридоры на улицах Б. Дмитровка, Рождественка, — рассуждает Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul‘s Yard. — Вполне возможно, в ближайшее время будут появляться инвесторы, которые сформируют новые районы расположения магазинов подобного рода».

Как отметила Екатерина Сояк, в отличие от Европы в России наметилась довольно отчетливая тенденция к открытию новых бутиков в торговых центрах класса А. Идеальными вариантами для компаний, осуществляющих в России торговлю предметами роскоши, являются московские ГУМ, ЦУМ, Петровский пассаж.

На сегодняшний день в Москве существуют только оазисы торговли товарами класса люкс, тогда как в большинстве зарубежных столиц есть специальные улицы, где располагаются магазины самых престижных торговых марок. Как говорит Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate, в Лондоне это Пикадилли, в Париже -ул. Риволи, б-р Осман, где находится знаменитый торговый комплекс Galerie Lafayette. Одна из главных составляющих его имиджа — показы дизайнерских коллекций ведущих домов моды, предваряющие их продажу. Кстати, в Galerie Lafayette бренды распределены таким образом, что наименее дорогие занимают 1-й этаж, а наиболее дорогие — 5-й, с увеличением количества ступенек растут и цены.

Интересная ситуация сложилась в Гонконге, где существуют две улицы, идущие параллельно друг другу, на одной продаются товары класса люкс, а на другой — их подделки, практически идентичные, но значительно дешевле. По словам Екатерины Сояк, в США, в Нью-Йорке, большинство бутиков класса люкс находится на 5-й авеню, Мэдисон-авеню и Бродвее, а, например, во Флориде дорогие бренды предпочитают крупные торговые центры. В Китае существуют специальные комплексы для «новых китайцев», в такой типичный комплекс входят эксклюзивный ресторан, картинная галерея и SРА-источники с подогретой минеральной водой.

Неожиданным для мировой практики шагом стало открытие магазинов класса люкс за пределами не только центра города, но и МКАД.

Но оба раза эксперимент увенчался успехом. По словам экспертов из «Торгового квартала», открытие «Крокус Сити Молл» на МКАД сопровождалось непредсказуемыми рисками: неизвестно, удалось бы привлечь арендаторов в торговые галереи, если бы не взаимоотношения на уровне первых лиц компаний и владельцев марок pret-a-porte, а также привлечение на себя большинства франшиз. На данный момент, по словам Ирины Задорожко, Crocus Group — самая динамично развивающаяся из крупных компаний класса люкс. Она на своих площадях размещает 80% собственных магазинов. «Г-н Агаларов, владелец компании, сам купил франшизы и управляет брендами», — отмечает она.

В Barviha Luxury Village (крупномасштабный проект компании Mercury) сосредоточены все мировые имена в сегменте одежды, обуви, аксессуаров и ювелирных изделий. «Это первый торговый район класса люкс в Подмосковье», -добавляет Андрей Патрушев, РR-директор Knight Frank LLC. Планируется, что в Luxury
Village откроются бутики D&G и Gucci, автосалоны Bentley и Ferrari-Maserati.

В поисках особых условий

Для размещения товаров класса люкс требуются торговые площади соответствующего качества. Как рассказала Анна Савенко, консультант департамента торговой недвижимости Jones Lang LaSalle, как правило, поиск ведется в двух направлениях: самостоятельно представителями брендов или их дистрибуторами и с привлечением консультантов. Как показывает практика, самостоятельный поиск чаще заканчивается успехом. Во-первых, оператор лучше знает, что ему нужно; во-вторых, при поиске используются личные контакты (знакомство с собственниками помещений), а значит, проще договориться по условиям; в-третьих, не все консультанты четко понимают требования люксовых операторов.

Нина Новикова говорит, что при единичных выходах западной компании на московский рынок напрямую помещение покупается. Подбор помещения под бутик престижной марки может занять и несколько лет.

«В прошлом году в числе наших клиентов оказался глава известной итальянской компании Kiton (элитная мужская одежда) Чиро Паоне, — рассказывает Андрей Машков. — Он приехал в Москву с целью открыть здесь первый фирменный бутик. Клиент обратился к нам с конкретным запросом на помещение в Столешниковом переулке. И несмотря на то что ему неоднократно предлагались площади в Третьяковском проезде, на Тверской и Кузнецком Мосту, г-н Паоне категорически отказывался рассматривать альтернативные предложения. Итальянец согласился ждать помещение в Столешниковом, однако за время, прошедшее с момента получения заявки, там не появилось ни одного свободного торгового помещения, сдающегося в аренду».

«В основном занимаются помещениями дистрибуторы, и у них в наличии уже есть собственные галереи и отделы в торговых домах, -констатирует Андрей Патрушев. — С приходом в столицу какого-либо нового бренда они, естественно, ориентируются на возможности свободных площадей на своей территории, где уже сосредоточены известные компании и есть широкая клиентура».

«Мы не руководствуемся исключительно желаниями партнеров, поскольку это может быть неразумным и даже губительным для проекта. Прежде чем что-либо предлагать нашим потенциальным партнерам, мы сами оцениваем реальные возможности проекта, его месторасположение, ассортимент, окружение в рамках соответствующего рыночного сегмента. Другими словами, мы никогда не пойдем в то место в городе, которое нравится марке, но, по нашим оценкам, не имеет должного потенциала в рамках ее рыночного сегмента, — говорит Константин Андрикопулос. — Что же касается внутреннего пространства магазина, то, безусловно, здесь отдается приоритет пожеланиям фирмы, ее стандартам».

На сегодняшний день большинство магазинов Bosco di Ciliegi расположено в торговых центрах — в ГУМе, Петровском пассаже, ТД «Весна». В недалеком будущем магазины откроются также на 1-м этаже Смоленского пассажа. «Есть, конечно, и примеры иного рода — МахМага на Кутузовском, но это относится только к местам раскрученным, с высокой проходимостью и, соответственно, большим коммерческим потенциалом», — добавляет Андрикопулос.

«Мы идем от обратного, — говорит Халед Джамиль, президент группы компаний „ДжамильКо“. — Мы — девелоперы люксовых зон. Наш подход заключается в развитии зон с особой атмосферой, куда мы можем потом приглашать марки. Это актуально как для Москвы и Санкт-Петербурга, так и для крупных региональных городов России. Люксовую зону можно создать на улице, например в Столешниковом переулке в Москве, или в торговом центре, например в ГУМе».

Как отметила Милена Морозова, мировые бренды, как правило, имеют единую для всех стран маркетинговую политику, которая определяет в том числе и выбор месторасположения бутика данной торговой марки, его соседство с другими брендами, организацию торгового зала и т. д. В зависимости от типа продукции для одних компаний важно наличие конкурентов в непосредственной близости, а для других подобное совершенно недопустимо. Например, одежда, обувь, аксессуары вполне могут сосуществовать рядом, дополняя друг друга. Автомобили и мебель менее сочетаемы, но их соседство не противопоказано в том случае, если бренды привлекают разную целевую аудиторию. «А вот любая лицензионная продукция, дорогая бытовая техника (Miele, Bang & Olufsen и др.) не терпят конкурентов рядом с собой, в одном торговом центре или торговом коридоре их соседство противопоказано», — подчеркивает она.

«Мы достаточно гибко подходим к площадям: это может быть отдельно стоящее здание, торговый дом, торгово-развлекательный центр или отдельный корнер, — делится Александр Шабанов, директор по развитию сети магазинов „Ручка. ру“. — Соседство и окружение непременно играют роль, не обязательно наличие люксовых бутиков, но известные серьезные марки должны быть рядом с нами». На сегодняшний день компания «Ручка, ру» имеет 14 магазинов. Они располагаются в торгово-развлекательном комплексе «Атриум», бизнес-центре «Новинский пассаж», в Петровском пассаже, Смоленском пассаже, торговых центрах «Наутилус», «Галерея ЗАР», ТД «Дружба» и др.

По словам Нины Новиковой, представители эксклюзивных марок рассматривают либо отдельные магазины на самых престижных торговых улицах, либо первые этажи дорогих отелей, либо помещения в торговых центрах, рассчитанных на потребителей с высокими доходами. «Люксовые бренды не могут продаваться в обычных торговых центрах, под них создаются или строятся только специализированные помещения», — подчеркивает Ирина Задорожко. «Могу с уверенностью сказать, что ни одна из вышеупомянутых компаний не разместит свой бутик в только что построенном офисно-жилом комплексе на 100 или 200 квартир, а также в соседнем доме с другим бутиком, где схожий ассортимент», — добавляет Ирина Жарова-Райт.

Востребованы бутики в отелях класса «4–5 звезд» в центре города, где есть деловая активность и организованные людские потоки. По словам Николая Шеховцова, президента холдинга Bonita Group, «Марриотт» отдает предпочтение бутикам одежды и обуви, в «Золотом кольце» располагаются ювелирный магазин и бутик часов, в «Radisson SAS Славянская» организована галерея разноплановых бутиков».

«Основные требования, предъявляемые операторами этого сегмента, — расположение магазина на „люксовых“ улицах, достойное окружение, оговоренная площадь помещений, только долгосрочный договор аренды, только официальные платежи», — говорит Анна Савенко. Андрей Машков добавляет к этому списку требование по расположению торговой площади в красивом историческом здании, желательно дореволюционной или сталинской постройки, наличие больших витрин, высокие потолки (5–6 м), отсутствие высокой проходимости по улице, где расположен магазин, а также наличие парковки или возможности свободно припарковать машину у тротуара.

Традиционно крупнейшие luхurу-бренды уделяют большое внимание архитектуре и дизайну своих пространств. Архитекторы и дизайнеры со своей стороны ведут поиск современного luхurу-образа, который немыслим без грамотного, высокотехнологичного освещения, поддерживающего средствами светодизайна концепцию и стиль бренда. Интересно, что, по мнению экспертов, Barviha Luxury Village — это единственное в мире место, где общая пространственная и световая концепция объединила такое количество ведущих брендов. Автор проекта торгового комплекса — архитектор Юрий Григорян («Проект Меганом», разработал и осуществил подсветку всего комплекса «Центр светодизайна» (Illuminator Group).