Покупаем квартиру в Мурманске в кредит

Продолжаем акцию "КП" - "Покупаем квартиру в кредит". Мы будем ее вести вместе с мурманской семьей Клюевых. Все они - Артем, его жена Катя и маленькая дочь Соня - пока живут в двухкомнатной квартире родителей Артема.

Напомним, в прошлом выпуске акции http://blog.kp.ru/users/929348/post22503574/ мы разбирали ситуацию, где взять деньги на первоначальный взнос.

- Наконец-то сдали документы в Сбербанк. Ух, пришлось побегать, чтобы все бумажки собрать, - облегченно вздыхает Артем Клюев, штурман одной из мурманских рыболовецких фирм и участник муниципальной программы по субсидированию покупки жилья для молодых семей. – То у Кати на работе неправильно документ оформят, то для мамы потребуется справка из Пенсионного фонда (мама Артема и отчим Екатерины выступают поручителями Клюевых - Ред.).

Недавно выяснилось: если банк и выдаст кредит, то Клюевы обязаны будут его погасить в течение… месяца! А сумму они просили немаленькую – 900 тысяч и на 20 лет. Проблема оказалась в том, что Катя временно прописана в общежитии (она родом из Заполярного), а срок регистрации истекает через месяц. По банковским же правилам, кредит оформляется только на людей, имеющих прописку. Если она – временная, то только до истечения срока. Клюевым пришлось идти в горкомитет по развитию хозяйства (он курирует общежития) и просить, чтобы Кате продлили регистрацию.


- Цены на квартиры растут сумасшедшим образом, - удивляется Катя. – Пока муж справки собирал, я вот продавцов обзванивала. Сначала мы хотели трешку купить, да недалеко от родителей, где-то в ближней Первомайке ( от «М олодежки » до А втопарка . – Ред.) А они теперь за 50 тысяч долларов зашкаливают! Теперь хотя бы двушку найти в любом районе… Но в газете объявление о продаже двухкомнатной - по одной цене, а как позвонишь хозяину, тот уже больше просит. Причем квартир мало, покупателей много. Вот они цену у друг друга и перебивают. А продавец чаще всего квартиру снимает с продажи и ждет, пока еще больше недвижимость подорожает.

Еще, считает Катя, налицо банальная спекуляция:

- Люди продавали квартиру на Морской. Не прошло и двух недель, как эта же квартира была выставлена на продажу новым владельцем, но уже по другой цене!

- Серьезными поисками нам пока рано заниматься, - сетует Артем. - Не знаем, на какую сумму можем рассчитывать. В понедельник-вторник ждем ответ: дадут ли кредит и если да, то какой?..

НА ЗАМЕТКУ

Какой ипотечный банк выбрать?

Первый взнос

Как правило, в Мурманске мы можем рассчитывать на кредит в размере 70-90 % от стоимости покупаемой квартиры. Но есть исключения. Так, Сбербанк предлагает льготные программы молодым семьям или студентам (клиент должен изначально оплатить лишь 5% стоимости квартиры, если есть несовершеннолетний ребенок, или 10%, если ребенка - нет. Остальные деньги одолжит банк). "Мончебанк" вообще может отказаться от первоначального взноса, если молодым супругам не больше 30 лет.

Постарайтесь наскрести побольше денег на первоначальный взнос. Чем он выше, тем меньше проценты. Например, в "Мончебанке" есть такое предложение: при первом взносе в 10% от цены жилья ставка по кредиту – 14%, а при оплате вами половины квартиры банковский процент снизится до 11,5.

Почему вы заплатите больше, чем планировали

Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первого взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться несколько больше, чем вы думаете. Для расчета реальных ставок нужно собрать много дополнительной информации. Редкий банк предоставит ее по телефону, придется лично встречаться с клерками. При этом общение зачастую может идти в присутствии других клиентов или не в самом приспособленном для этого помещении. Сразу вникнуть во все тонкости договора вам будет сложно, поэтому обратите внимание, где вас может ждать так называемый «скрытый процент». А лучше всего попросите рассчитать заранее график платежей.

Например, к 14% годовых, заявленными одним банком, добавляются еще расходы заемщика на ведение ссудного счета, а это еще 0,5% годовых. В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту.

Еще момент: как правило, каждый год вы должны будете платить некую сумму (обычно около 1-2% годовых) за:

• страхование жизни и работоспособности заемщика,


• безопасность квартиры,


• даже за риск потери права собственности на жилье (так называемый титульный риск). При этом банк часто работает с каким-то конкретным страховщиком, лишая вас права выбора.

К сумме первого взноса, на которую вы рассчитываете, не забудьте добавить расходы на оценку квартиры банком, банковскую комиссию за предоставление кредита (0,5 - 3% от его суммы).

Порой приходится платить за рассмотрение заявки, оформление документов нотариусом и даже обналичку кредита.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

- Не поленитесь обойти все банки, внимательно изучите их предложения в поисках более выгодного, - говорит Игорь КОМИССАРОВ, начальник отдела инвестирования и развития бизнеса ОАО «ПлазаГрупп». – В Мурманске три банка работают не по своей ипотечной программе, а по государственной - «Росбанк», банк «Возрождение» и «Юниаструм». Это значит, что их процентная ставка зависит от ставки государственного агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Как только АИЖК понижает свою ставку, так сразу ее должны понизить и банки-партнеры (кстати, директор АИЖК Александр Семеняка уже заявил, что к 2008 году ставка по ипотеке должна быть не больше 10%. - Ред.). А вот на понижение процентной ставки в зависимости от ставки рефинансирования Центробанка рассчитывать не стоит. ЦБ уже неоднократно понижал ставку, однако проценты по кредитам большинства коммерческих банков не изменились. Но вот если бы повысилась – то и проценты бы выросли.

Сколько придется переплатить за жилье

Возьмем для примера двухкомнатную. В Мурманске ее средняя стоимость - 40 тысяч у.е., или 1080 000 рублей (курс 27 руб./дол.). Первоначальный взнос – 10 %, или 108 тысяч рублей. Давайте на примере четырех мурманских банков (тех, которые раньше всех вышли на рынок ипотеки), рассмотрим, во сколько обойдется приобретение нового жилья. Сумма кредита – 972 000 рублей, срок – 15 лет (180 месяцев). ТАБЛИЦА ПОЧЕМУ-ТО ДАЛЕКО ВНИЗУ, КРУТИТЕ КОЛЕСИКО НА МЫШКЕ :(

* У всех банков (кроме Сбербанка) ежемесячный платеж аннуитетный, то есть постоянный. У Сбербанка платеж дифференцированный, то есть уменьшается с каждым месяцем. Зато надо искать одного, двух, а то и трех поручителей, иначе банк не даст вам кредит. А попробуй, найди людей, готовых дать за тебя миллион

** Платежи по страховке рассчитаны приблизительно, т.к. страховщик подходит к каждому клиенту индивидуально, в зависимости от его возраста, состояния здоровья и тэ дэ. При расчете бралось среднее значение между минимумом и максимумом.