Kirill Gurevich 

В наши края пришел холод. Неожиданно. А ведь была слабая надежда, что зимы не будет. И пока вы затыкаете окна ватой и не высовываете нос на улицу, я, пожалуй, спрошу: а знаете почему в старинных домах можно увидеть окна как на фотографии? Вроде было окно, но заложили его кирпичом и замазали штукатуркой. Откуда такое варварство пошло?

Ответом на загадку про окна будет этот рассказ про налоги. Читайте, и да найдут внимательные ответ среди множества букв!

Один из очень важных вопросов при покупке дома или апартаментов - это налог на недвижимость. Ясно, что цена и местоположение важнее, но, скажем, в Нью Джерси пренебрегать размером налога на недвижимость никак нельзя. Более того, иногда сложно определить является ли налог производной от цены и местоположения или наоборот, рыночная цена зависит от величины налога.

Но, прежде чем рассказать как нынче считают этот злосчастный налог и куда он идет, я нагружу ваши мозги коротким (или не очень) экскурсом в историю. Да, это очередная глава в копилку бесполезных знаний.

Идея собирать налог с домовладений возникла очень давно. И надо обязательно упомянуть, что любой новый налог возникает тогда, когда в казне дыра. Например, в Англии во второй половине 17-го века посчитали, что королевской семье необходимо дополнительно 1 миллион 200 тысяч фунтов для покрытия разного рода дополнительных расходов в год. Ну а где их взять? Правильно. Давайте новый налог введем. Так в 1662 году английский Парламент и сделал. И все жители Англии стали платить налог на печную трубу. Надо отдать должное налоговикам того времени. Налоги были простые и легко администрировались. Подходишь к дому и видишь сколько налога нужно собрать. Дом бедняка - очевидно, что одна печь. Дом побогаче, в нем и труб больше. В итоге, два шиллинга с трубы в год, а королеве на расходы приличная сумма набегала.

Интересно, что некоторые виды налогов приводили с серьезным изменениям в архитектурных стилях. Например, введеный в Англии в 1784 году, налог на кирпичи составлял 4 шиллинга за тысячу кирпичей использованных в здании. Чтобы платить меньше, люди стали заказывать кирпичи большего размера. Логично, ведь! Легко отличить кирпичные стены постройки до 1784 года и после. Есть мнение, что апогеем этого процесса, стал возврат к строительству деревянных каркасных домов с деревянной же облицовкой досками. В конце концов, в 1850-м году налог был отменен, как вредящий развитию промышленности.

Похожая история случилась и с налогом на бумажные обои в 1712 году. Корона пыталась брать дань с продажи каждой партии обоев. Это тоже была разновидность налога на недвижимость. Но люди научились обходить этот налог почти сразу. Вместо покупки готовых обоев, они покупали рулоны чистой бумаги и после поклейки брали трафарет и наносили нужный узор на стену. Налог, кстати, просуществовал до 1836 года.

Но вернемся к налогу на печные и каминные трубы. Дома стали строить больше и выше. В городах стали появляться особняки. Многие многоэтажные дома могли иметь сложную систему отопления и малое количество печных труб. Тогда-то и появился еще один способ налогообложения недвижимости - в зависимости от количества окон. Более того, в отличие от налога на дымоходы, налог на окна был прогрессивным. Чем больше окон, тем выше ставки. Именно поэтому, иногда, можно встретить старые дома с оконными проемами, заложенными кирпичом. Просуществовал этот налог в Англии с 1696 по 1851 года. А во Франции аж до 1926 года.

Ну а что в Америке? Как тут с налогом на недвижимость дела обстоят? 
Будучи колонией, Америка имела и имеет много общего с Европой в части налогообложения собственности. Есть очевидный тренд по снижению доли налога на недвижимость в доходах штатов и муниципалитетов. На графике это хорошо видно.

Причем для штатов сейчас этот источник совсем не играет никакой роли, а вот муниципалитеты все еще сильно опираются на этот вид налога. Особенно в Нью Джерси. Многие города настолько зависят от сбора этого налога, что любое решение принимается через призму того, как оно повлияет на рыночную стоимость домов и, соответственно на сбор налога. Как вы уже понимаете, рассчитывается налог на недвижимость исходя из рыночной стоимости дома или апартаментов. Примерно каждые 10 лет в городе "праздник" - проводится инвентаризация имущества. Так и хочется сказать, что в этот момент город закрывают на переучет. В реальности, специально обученные люди, оценщики, заходят в каждый дом и описывают его. Это дает возможность посчитать сколько стоит каждый конкретный дом и сколько стоят все дома города вместе.

Учитывается все: размер участка земли, отапливаемая площадь дома, возраст строения, местоположение, количество спален, ванных комнат и кухонь. Отдельная история про всякие эксклюзивы типа лифтов, теннисных кортов, и даже хоккейных площадок. А далее, простая математика. У города есть бюджет с доходной и расходной частями. Ну а поскольку жить надо по средствам, то доходы должны покрывать расходы. Хотят жители красивый внедорожник мэру купить - нет проблем. За ваши налоги любой каприз. Хотя может лучше детскую площадку в парке сделать на эти деньги? Или получше подсветить переходы пешеходные? Не забудем, что местная власть выбирается прозрачно. Еще не забудем, что документация по расходам и доходам доступна всем желающим. Особенно отметим, что города в Джерси маленькие (около 20 тысяч жителей). Короче, много не украдешь в такой ситуации. А захочешь поднять налоги - хрен перевыберут. Поэтому любое серьезное решение, приводящее к увеличению налога на недвижимость проходит через долгое обсуждение и часто через городской референдум. Я писал о таком референдуме в Милбурне год назад примерно - https://kirill-gurevich.livejournal.com/4089.html

Да, важный момент: основная часть собранного налога идет не в городской бюджет. Городу достается около 20-25%. Графство получает около 10%. А от 50 до 80% процентов налога на недвижимость идет на финансирование местных школ. Школьный бюджет формируется из налога на недвижимость и грантов штата. Это, в том числе, позволяет поддерживать высокий рейтинг ньюджерсийских школ. В итоге, фактически, твой налог идет на финансирование того, чем ты сам пользуешься. И даже, если детей у тебя нет, то высокий рейтинг школ дает хорошую прибавку к стоимости недвижимости.

Но вернемся к расчету налога. Надо ожидать, что среднестатистический дом в приличном районе будет платить около 2% от стоимости в виде налога на недвижимость. Это примерно 10 тысяч долларов в год с полумиллионного дома. Как риэлтор, я часто вижу, что покупатели стараются избегать городов и графств с чрезмерно высокими налогами. Или же готовы платить высокий налог, но точно понимая, что именно они получают взамен. В первую очередь речь о доступе к высокорейтинговым школам и удобном комьюте к месту работы. Кстати, за неуплату налога город имеет право продать вашу собственность.

 Подробности тут: http://kirill-gurevich.livejournal.com/5782.html