Тонкости найма жилого помещения

Многие жители Томска давно сдают квартиры внаем: молодым семьям, иностранцам, приезжим из других городов, своим знакомым, вынужденным снимать жилье. К сожалению, не только аферы часты, связанные с наймом, но так же и недоразумения между нанимателем и арендодателем. Как правильно владельцу жилья урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю можно избежать неожиданного повышения платы или посещения владельцем квартиры в отсутствие нанимателя? Разговор пойдет о правах и обязанностях наймодателя и нанимателя.
Тонкость первая. Термин "аренда" не так уж прост и однозначен, как может показаться на первый взгляд. Есть один важный нюанс: согласно российскому законодательству, частное лицо обязано заключить договор найма с хозяином квартиры, а юридическое лицо должно заключить договор аренды. Таким образом, гражданин арендовать квартиру не может, а юридическое лицо не может являться нанимателем. В случае если человек заключил договор аренды, суд (если возникнет ситуация, когда без него нельзя обойтись) может признать его недействительным, а, следовательно, невозможно требовать выполнения его условий.
Тонкость вторая. Квартиру, принадлежащую на правах частной собственности гражданину, проще сдать внаем, так как собственники этого жилья могут вселить и зарегистрировать неограниченное число лиц по месту жительства или пребывания. Но есть одно маленькое но: владелец квартиры обязан предупредить об этом соседей.
Тонкость третья. Предоставление квартиры для проживания лицам без гражданства и регистрации влечет за собой предупреждение или штраф в размере пяти минимальных размеров оплаты труда. Если же, собственник повторно нарушает закон в течение года, после предыдущего взыскания, его могут оштрафовать на сумму от 5 до 20 МРОТ.
Тонкость четвертая. Очень важно помнить тот факт, что сдача внаем жилых помещений облагается налогом, равным 13 % от дохода, получаемого от сдачи квартиры. Если будет выявлено, что вы их скрыли, то придется заплатить штраф, который будет зависеть от суммы, признанной сокрытой сотрудниками налоговой службы. Ни срок сдачи недвижимости внаем, даже если это всего несколько недель, ни отсутствие договора аренды, не освобождает от налоговых платежей. Кстати, собственнику не обязательно регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее одного года, но налоги платить придется в любом случае.
Тонкость пятая. В государственном и муниципальном жилом фонде гражданам квартиры предоставляют по договору социального найма. В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР каждый гражданин имеет полное право отдать за плату другим лицам во владение это жилое помещение, Правда, здесь существуют определенные трудности. Во-первых, необходимо согласие членов семьи, которые проживают совместно с нанимателем муниципального жилья, во-вторых, согласие муниципалитета на сдачу квартиры в поднаем, потому что именно муниципалитет является собственником квартиры и наймодателем в данном случае. РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные службы представляют его интересы. Разрешения муниципалитета не удастся получить, если в результате заселения поднанимателя размер жилой площади, которая приходится на каждого проживающего в квартире, окажется меньше положенной нормы. Также закон запрещает поднаем, когда в квартире проживают лица, которые в тяжелой форме страдают некоторыми хроническими заболеваниями. Следует иметь в виду, что по договору найма, ответственным перед наймодателем остается наниматель муниципальной площади, а не тот, кому эта площадь сдается в поднаем. Фактически, довольно сложно легально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь, муниципалитеты на такие сделки идут весьма неохотно. А без их разрешения гражданину, за административное правонарушение грозит штраф, даже возможен отказ в перерегистрации договора.