[500x334]ЦИФРЫ. «Рост запросов на покупку жилой недвижимости за рубежом за первые 4 месяца этого года составил порядка 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - По нашим оценкам, объем сделок россиян с зарубежной недвижимостью в 2011 году составит не менее 15 млрд.евро. Прогнозируется 10-15% рост сделок в сравнении с 2010 годом; будет 5-10% рост среднего бюджета покупки; доля сделок с привлечением ипотеки сохранится на уровне 50%».

По словам эксперта, спрос начал расти в 2010 году – на 30-40 процентов по сравнению с 2009. В кризисный, 2008 год, спрос падал до 50-60 процентов в сравнении с докризисными показателями 2007 года.

Взрыв интереса объясняется несколькими причинами. Это и полное возвращение уровня дохода россиян, и «спасение» некоторыми из них своих валютных сбережений, которые накопились в период укрепления рубля.

Сыграл свою роль и «фактор 2012 года», т.е. предвыборный фактор – исторически интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости растет в предвыборные годы (подобная ситуация была и в 2004, и в 2008 – и присутствует сейчас).

Кроме того «бизнесменам 90-х» стукнуло 40-50 лет и они активно стали задумываться «о пенсии», присматривая для себя и своих детей заграницей как инвестиционную, так и жилую недвижимость.

ПРЕДПОЧТЕНИЯ. «Топ рейтинга стран возглавляют те, где можно приобрести недвижимость в диапазоне 30-60 тысяч евро. Такие объекты как правило в Болгарии, Финляндии, Германии, Черногории и Чехии. Так, квартира студия минимального метража в Болгарии будет стоить от 15 000 евро, в Финляндии от 25 000 евро. Такова логика покупателей со средним уровнем дохода, но достаточным для постоянных поездок заграницу», - говорит Павел Созинов председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Интересуются сограждане недвижимостью в Турции, Испании, на греческом Кипре, в Италии, Финляндии, Германии, Греции, Эстонии, Португалии и Франции. Египет в связи с волнениями временно перестал пользоваться большим спросом.

Безоговорочный лидер – Болгария, с существенным отрывом от других стран. «Сказывается близость к России, более доступные цены относительно других курортов, близость культур», - объясняет Филипп Березин, главный редактор интернет-портала о зарубежной недвижимости prian.ru, недвижимость за рубежом (проект ГК «Бюллетень Недвижимости»).

По данным Консульства РФ в Варне, недвижимостью в Болгарии владеет более 300 тысяч россиян. В стране даже существует Ассоциация российских собственников болгарской недвижимости.

"По официальной статистике, каждая пятая виза, выдаваемая россиянам на въезд в Болгарию, связана с вопросами приобретения или использования недвижимости», - говорит Станислав Зингель.

На втором месте – Германия, куда многие россияне переезжают на ПМЖ, и наличие своего жилья им облегает жизнь. Цены на недвижимость относительно недороги. А при инвестициях в 250 тыс.евро и создании пяти рабочих мест можно получить ВНЖ в Германии.

Далее по интересам: Черногория и Испания – здесь можно отыскать недвижимость на любой кошелек, есть море. Для петербуржцев актуальным направлением остается Финляндия.

Рост в 2011 году интереса россиян к недвижимости в США объясняется тем, что цены н в наиболее популярных у россиян штатах достигли «дна» и большинство экспертов ожидают рост цен в средне-срочной перспективе (3-5 лет). Но доминирующий фактор 2011 года – резкое укрепление рубля по отношению к доллару.

Доллар ослабел почти на 15%. Это означает, что уже и так подешевевшая американская недвижимость, в 2011 году стала для россиян дешевле еще на 10-15%.

В Чехии не так давно разрешили физическим лицам (ранее нужно было оформлять юрлицо) приобретать недвижимость, что подняло ее в рейтинге.

Из новых тенденций – для любителей экзотики открываются новые регионы в Юго-Восточной Азии, в Центральной Америке.

ИНВЕСТИЦИИ. По словам Станислава Зингеля, россияне за посоедние три года повысили свою инвестиционную грамотность.

2010-2011 году порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Если 2-3 года назад 80% инвестиционных сделок за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас в 70% преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

А это недвижимость в европейских странах – традиционно стабильных. «Доходность недвижимости, если мы говорим о сдаче в аренду в Германии – порядка 10% годовых, в Испании – 9-11%, в США – порядка 10%, в Португалии – порядка 7%, в ряде стран доходность не превышает 4% годовых», - говорит Павел Созинов.

Правда, сохраняется общая тенденция – россияне чаще всего покупают недвижимость за границей не с целью получить от нее доход от аренды или перепродажи, а для семейного отдыха у моря в полюбившийся им стране.

«Для инвестирования выгоднее покупать недвижимость в Петербурге и сдавать ее, чем за границей», - говорит Филипп Березин.

ТОП-10 стран в 2011 году по популярности у россиян с точки зрения приобретения жилой недвижимости по данным международного агентства недвижимости Gordon Rock:

1. Болгария.  Визы в случае покупки недвижимости даются на 3 года, высокая транспортная доступность (14 ежедневных авиарейсов из России), тесная культурная связь с Россией.
2. Германия. Покупка недвижимости дает право получения разовой трехмесячной визы. Здесь один из минимальных уровней цен на недвижимость и хорошая транспортная доступность. Возможность получения ВНЖ при инвестициях в 250 тыс.евро и создании пяти рабочих мест. Минус - отсутствие статуса курортного государства.
3. Черногория. При въезде в страну сроком до 30 дней виза не требуется. Законодательство позволяет иностранцам без ограничений приобретать в стране не только недвижимость, но и земельные участки. В пользу Черногории говорит ее культурная общность с Россией, а также сравнительно невысокая стоимость жилья. Минус – сравнительно слабая транспортная доступность.
4. Испания. Приобретение недвижимости дает возможность получения шенгенской мультивизы на 6 месяцев. Кризис ощутимо ударил по рынку недвижимости Испании, падение цен достигало 30-50%, несколько сотен тысяч единиц жилья до сих пор не распроданы, т.к. рынок был пересыщен предложениями. Это играет на руку покупателю, зачастую владельцы жилья и застройщики готовы торговаться. Но Испания характеризуется более высокой стоимостью недвижимости. Плюсы - хорошая транспортная доступность, а также сложившиеся русскоязычные анклавы.
5. США. Подешевевшая американская недвижимость в 2011 году стала для россиян дешевле еще на 10-15% - из-за падения курса доллара по отношению к рублю. Минусы - иммиграционное законодательство США не предоставляет права въезда в страну на основании обладания недвижимостью, удаленность страны от европейской части России.
6. Чехия. Стоимость жилья в Чехии ниже, чем на Кипре или Испании, однако выше чем в Германии и Болгарии. В Чехии иностранным физическим лицам запрещено покупать земельные участки. Помимо этого чешские банки фактически не выдают ипотечные кредиты гражданам России и стран СНГ.
7. Латвия. Латвия обладает одним из наиболее льготных режимов приобретения недвижимости иностранцами, стоимость которого ниже, чем во многих крупных российских городах. Но латвийский рынок недвижимости можно по праву назвать «жертвой политиков», поскольку еще имеющее место «настороженное» отношение к россиянам, постоянные дипломатические скандалы и завуалированные экономические войны препятствуют массовому притоку в Латвию покупателей из России.
8. Кипр. В отличие от большинства стран покупка недвижимости может принести не визу, а ВНЖ – при покупке недвижимости на сумму более 300 тыс.евро. Минусы - меньшая емкость кипрского рынка жилья. Даже в лучший докризисный 2007 год на Кипре приобрели недвижимость чуть более 2 тысяч иностранцев. Во время кризиса, по итогам 2008-2009 годов россияне стали лидерами среди иностранных покупателей кипрской недвижимости. Но с окончанием кризиса англичане вернули себе утраченное лидерство.
9. Турция. Недостатки Турции - культурные различия с Россией и слабая «раскрученность» рынка недвижимости на территории РФ. Некоторые сомнения вызывает и качество местной недвижимости. Вместе с тем на стороне Турции - доступная стоимость жилья и одно из наиболее либеральных законодательств, регламентирующих приобретение недвижимости иностранцами. Так покупка недвижимости в Турции дает право получения вида на жительство от 1 до 5 лет.
10. Франция.  Очень интересные условия ипотечного кредитования, предлагаемые французскими банками. Россиянину достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости по низкой ставке (фиксированные ставки – от 2.9%, плавающие ставки – от 2.3%). В 2010-2011 году ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны

Россияне, купившие недвижимость за границей, делятся опытом:

Оксана, Мальта, Аура, 2010

• 4-комнатная квартира, 120 кв. м
• 340 тыс евро.
• Ипотека на 20 лет под 4 процента

РАСХОДЫ. Налог государству 6% от стоимости, оплата нотариусу – в среднем 1% от сделки. Содержание подъезда – 150 евро в месяц, коммунальные платежи – от 60 евро в месяц, если не использовать постоянно кондиционеры или обогреватели, тогда и 1500 евро можно в месяц выложить. С хозяевами надо торговаться, мы снизили изначальную цену. Чем выше этаж, тем дороже.

ТОНКОСТИ. Если ты иностранец, то надо подавать документы в правительство, там рассматривают вашу заявку в течение 3 месяцев. Мы покупали квартиру летом, поэтому сделка затянулась, так как август у них – месяц отпусков. Покупали через местное крупное мальтийское агентство. Документы на английском, подписывали сами, без переводчика, но с нотариусом. Он готовит пакет документов, проверяет, нет ли долгов у прежних хозяев.

В стране с повышенной влажностью и без отопления надо правильно следить за помещением, проветривать в определенное время, тогда плесень не заводится даже на 1ой линии моря. 
Ценники будут в два раза выше в районе Слима, это фешенебельный курорт типа Ибицы, где богатых русских из Москвы разводят на деньги.

ВЫГОДА. Аренда долгосрочная нашей квартиры – 630 долларов в месяц. Краткосрочная – 1200 евро в месяц. Сначала мы приезжали и снимали квартиру, потом посчитали, что выгодней взять ипотеку. В Слиме однокомнатная квартира может стоить 1500 евро в месяц. При желании можно получить вид на жительства. Наличие недвижимости – не основание, но плюс. Гражданство на Мальте получить невозможно.

Павел, Греция, Салоники, 2006

• 2-комнатная квартира, 80 кв. м
• 110 тысяч евро

РАСХОДЫ. Пять лет назад заплатил 50 тысяч евро за квартиру, плюс расходы на нотариуса, услуги агентства. Налог при приобретении недвижимости – 4 процента от стоимости. Если сделка свыше 100 тысяч евро, налог сразу взлетает до около 30 процентов, поэтому в договоре указывают меньшую сумму, в моем случае это те заплаченные мною 50 тысяч евро.
Ежемесячные траты, по моим подсчетам, 100-150 евро коммуналка в месяц, можно поставить солнечную батарею за 1500 евро, как многие и делают, тогда расходы сократятся.

ТОНКОСТИ. Береговая черта считается «границей» и при приобретении квартиры требуется разрешения министерства обороны. Затребовали наличие греческой визы, посещения Греции, справки о несудимости, свидетельства о рождении – и срок годности документов – полгода, я каждые полгода делал новые документы – на нас уже смотрели как на ненормальных. Каждая справка требует апостиля, это дополнительные расходы. Так три года только и занимались, что справки собирали – а министерство все никак не давало разрешения на покупку недвижимости. Все это со слов агента - мы до сих пор не знаем, правда это или нет. В договоре о сроках совершения сделки нет ни слова, как и о возврате денег в случае неполучения разрешения от министерства. Хотел вернуть хотя бы 50 процентов того, что заплатил, но агентство не согласилось, что тоже насторожило.

Уже пять лет в подвешенном состоянии, предлагали оформить фирму на Кипре, но веры нет, что расходы снова не окажутся впустую: по открытию, по бухгалтерии, по обоснованию. Не верю уже и боюсь заново вкладывать деньги. Правда, слышал, что скоро хотят отменять постановление о пограничной зоне.

ВЫГОДА. Я хотел отправить туда детей – жить и учиться. За это время дети успели выучиться и даже внучка родилась. Правда, сотрудники гостиницы, которая располагалась рядом, была готова сдавать мою квартиру. При наличии недвижимости можно получить двухгодичную визу, потом можно оформить вид на жительство – на год.

Алексей, Финляндия, Лаппеенранта, 2007

• 2-комнатная, 60 кв. м.
• 90 тысяч евро
• Кредит в финском банке на 30 процентов от стоимости

РАСХОДЫ. Я покупал квартиру до кризиса за 90 тысяч евро, сейчас она стоит 70 тысяч евро. В двухэтажном доме, есть парковка, кладовка, сауна, прачечная. Коммунальные платежи – 200 евро в месяц.

ТОНКОСТИ. Все сделки проходят через суд, поэтому рисков нет – вас точно не кинут. Но весь процесс затягивается на 1-2 месяца. Договор купли-продажи составляется на русском языке. Если покупаете дом с землей, он будет оформлен в частную собственность, если квартира – вместо свидетельства о собственности будет пакет акций акционерного общества, которому принадлежит дом и территория. Вам принадлежит только то, что внутри квартиры, а, например, не стены. Поэтому ничего нельзя менять, перестраивать и перекраивать. Капремонт в доме тоже будет производиться за счет жильцов.

Заплатить за недвижимость наличными не получится. Либо надо открыть счет в финском банке, либо перевести деньги через наш банк. Потребуются документы, подтверждающие, откуда у вас деньги – то есть ваш официальные доход. Я оформил кредит в финском банке на 30 процентов от стоимости, раз в месяц ездил, выплачивал его - тоже с документами о подтверждении дохода. Там это строго.

Печально закончилась сделка у моих знакомых, которые купили дом за 300 тысяч евро. Он был построен в 60-х годах, без обработки антисептиками. И там завелся грибок. Когда это стало известно властям, владельцев заставили сносить дом и утилизировать его за свой счет, причем даже вывозить грунт и это было недешевым «удовольствием». Для таких случаев предусмотрена экспертиза - за 1000-1500 евро.

ВЫГОДА. Я сдаю квартиру за 460 евро в месяц, 200 евро из них – на коммунальную оплату, на остальные 260 евро плачу налог с прибыли - 30 процентов. Визу на два года дают, если есть недвижимость.

Ольга, Испания, Барселона, 2008

• 2-комнатная квартира, 80 кв. м.
• 125 тысяч евро

РАСХОДЫ. На все оформление сделки накидывайте 12 процентов от стоимости. Я переплатила около 10 тысяч евро: это и оформление, и комиссионные агенту, и налог на покупку. Ежегодный налог на недвижимость - 0,01 или 0,1 процент от стоимости.

ТОНКОСТИ. Чем дешевле, тем больше придется вбухать в ремонт. У меня квартира в новостройке в пригороде Барселоны, транспортное сообщение очень хорошее. Знакомые купили квартиру в Старом городе за 100 тысяч евро и еще 50 тысяч вложили в ремонт.

К тому же есть подводные камни в отношении старых домов – часть из них внесена в особый реестр из-за исторической ценности. В таких домах запрещено менять пол 19 века, двери и окна должны быть из такого же материала и той же формы. Никаких стеклопакетов вам не разрешат иметь! За нарушения - очень суровые штрафные санкции. Фасад таких домов, если потребуется ремонтировать, то влетит в копеечку – и все это за счет жильцов. Можно взять ипотеку - банки дают от 3 процентов годовых. А сейчас банки забрали за ипотечные долги квартиры и скидывают их достаточно дешево - за 70 процентов от стоимости.

ВЫГОДА. Есть понятие «постоянная аренда» - на 5 лет. За эти пять лет цена может увеличиться на 1,8 процент от суммы раз в год. Мою двухкомнатную в пригороде можно сдать за 600-700 евро в месяц. Плюс надо платить налог на прибыль. Коммунальные платежи примерно от 100 евро в месяц, если кто-то живет. Если не живет, можно приостановить сервис. Аренда временная – от 1000 евро в месяц для туристов – в сезон с мая до сентября.

Выдается годовая виза. Вид на жительство легче получить при открытии бизнеса с испанским партнером и имея на счету 60 тысяч евро.

Игорь, Север Италии, 2010

• 3-комнатная квартира, 90 кв. м
• 180 тысяч евро
• Ипотека на 20 лет под 1,5 процентов годовых

РАСХОДЫ. Через знакомого обратился к проверенному риэлтору. Все документы оформлялись при нотариусе (с переводом на русский язык – с итальянского), который имеет свой процент от сделки. Справок для подтверждения доходов, как в некоторых других европейских странах, не требовалось. Официально агенту полагается 1, 5 процента от сделки, а так - как сами договоритесь. Мне была важна чистота сделки, и я хотел, чтобы и агенту было выгодно меня не кинуть.

Неделю смотрел варианты, взял ипотеку на 20 лет под 1,5 процента годовых с первоначальным взносом 30 процентов от общей суммы. Коммунальные платежи, если там жить – примерно до 200 евро в месяц. В Италии догой и дешевый район определяется по по цене за чашку кофе. До евро – достаточно дешевый район, в моем чашка кофе стоит 80 центов, в основном живут сами итальянцы. Для сравнения в аэропорту, в Риме – 1, 6 евро за чашку кофе.

ТОНКОСТИ. Квартиры сдаются готовыми, с сантехникой, система кондиционирования продумана. Ничего дополнительного вкладывать не надо. Квартира на берегу моря – 3 минуты, в новом доме. Влажность, конечно, есть, - плитка на полу покрывается испариной зимой. Важно вовремя платить за коммунальные услуги, иначе потом замучаешься разбираться с бумажками.

ВЫГОДА. Сдать квартиру реально летом – от 100 евро в сутки и на новогодние и майские праздники - 50 евро в сутки. В остальное время там никто жить не будет, кроме местных. Вид на жительство можно получить и даже со временем гражданство, но должно быть подтверждение доходов.

Наталья, Болгария, Приморско, 2010

• 1-комнатная квартира, 47 кв. м
• 47 000 евро

РАСХОДЫ. При оформлении сделки на все услуги: нотариальную пошлину, налог на недвижимость, сбор за вывоз мусора ушло около 500 евро. За обслуживание апартаментов берут 6 евро за кв.м в год. За услуги проверки квартиры адвокатом – 5 процентов от стоимости квартиры. За свет, воду и телефон в месяц уходит около 100 евро.

ТОНКОСТИ. Наслышалась о затягивании сроков строительства, поэтому рассматривала только варианты объектов с актом 16 –  недвижимость, которая уже введена в эксплуатацию. Сделки от 7,5 тысяч евро в Болгарии проводятся безналичным способом. Налог на недвижимость платится не с рыночной, а кадастровой стоимости квартиры – 0, 15 процентов, поэтому надо требовать у продавца справку о кадастровой стоимости недвижимости. Уточняйте метраж! На деле он, как правило, оказывается меньше метров на 25. Так как в Болгарии принято включать в метраж площадь самих стен, например. Я не стала покупать квартиру в раскрученных местах типа Золотых песков, там столько настроено, что море и пляж просто кишат людьми.

ВЫГОДА. Сдать в аренду жильё на побережье проблематично, кроме, пожалуй, 1-й линии. Остальное - сложно из-за высокой конкуренции и демпинговых цен. Сезон в Болгарии по сути - 3 месяца (начало июня - начало сентября). Можно отбить траты на содержание квартиры, но заработать на аренде много не получится – 2-3 процента. Так что если вы сами не будете отдыхать, то покупать квартиру не очень выгодно. Виза выдается на 3 года при наличии недвижимости и уже использованной годичной визы.