20 сентября Набиуллина подписала новые методические указания по кадоценке сельхозземель. Проект их давно ходил по различным ведомствам, да не один, наконец-то они его выпустили. Потому что, говоря по справедливости, прежняя методика, действовавшая до нынешнего сентября, имела столько же общего с реальной жизнью земельного рынка, сколько обитающая на Рублевке теледива с жизнью шахтеров Кузбасса.

Основные нововведения следующие. Во-первых, по мелочи. Изменили группировку объектов для целей оценки. Причем изменения коснулись практически всех групп. Если раньше в 1ую относились только сельхозугодья, то теперь сюда отнесены все участки, так или иначе участвующие в сельхозпроизводстве, в т.ч. дороги, лесополосы, инфраструктура и т.п. По идее это правильно, т.к. невозможно вести сельхозпроизводство бе этих вспомогательных земель.

Но расширением состава первой группы не органичились. Взамен передачи туда инфрастуктурных земель из нее изъяли сельхозугодья, предназначенные для технических культур. Теперь эти участки составляют отдельную 2ую группу.

Нынешняя третья группа – это урезанная вторая. Если раньше 2ую составляли земли под дорогами, проездами, прогонами, коммуникациями, лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и т.д., то теперь, большая часть из них ушла в первую группу, а в на долю третьей остались лишь земли под предприятиями первичной обработки и складскими комплексами.

4ая группа теперь включает в себя водные объекты и полностью соответствует прежней 3ей. Земли 5той группы заняты лесами и соответствуют прежней 4ой. А в последнюю, 6ую группу отнесены нарушенные земли, которые раньше относились ко 2ой. При разговоре об этой заключительно группе нелишним будет отметить, что оленьи пастбища, под которых в старой методике выделялась целиковая группа, в нынешней методике не фигурируют вовсе. Как я понимаю, они благополучно влились в сельхозугодья. Чрезвычайно в этом разрезе смотрится то, что сравнивая новую и старые методики, увидим, что кадастровая стоимость нарушенных земель и оленьих пастбищ определяется одинаково.
Переходя к самой методике, во-первых, отметим, что исключена разбивка процесса оценки на «в границах субъекта» и «в границах хозяйств».
Во-вторых, весь процесс максимально подогнан к классическому методу прямой капитализации. И это большой плюс. Избавились от ужасающих интегральных показателей грузоемкости, технологических свойств и т.п. вещей, имеющих весьма опосредованное рыночное содержание. Правда, дьявол, как известно кроется в деталях, и пока нет ТУ, то довольно сложно сказать, как они собираются считать коэффцициент капитализации. Т.е. в методике написано, что методом кумулятивного построения, но в зависимости от того, как ты посчитаешь риски, можно получить кэф капитализации и 8% и 18%.

Третью группу, которая по своей сути близка к землям промышленности, приблизили к этой категории и по методике оценки, установив выделение эталонных участков. Вторая и четвертая группа оцениваются путем заказа рыночной оценки. Леса приравниваются к ЛФ.

Резюмируя: новые методические указания по ГКО сельхозземель хороши уже потому, что с их помощью процесс оценки сельхозземель максимально приблизился к методикам оценки всех прочих категорий. Методика ГКО сельхозземель, как первая из методик ГКО, превратилась к настоящему времени примерно в такую же архаичность, как кремниевые ружья ко времени Первой Мировой. Но до тех пор, пока не будет ТУ, и подробного описания, как нужно рассчитывать отдельные показатели, сложно конкретно сказать, сделан ли реальный шаг в сторону рыночности оценки сельхозземель или только создали видимость.