Той, хто вперше продає нерухоме майно, співвласником якого є неповнолітній, часто дивується, а іноді й обурюється: "Ну чому це я не можу на власний розсуд розпорядитися майном своєї дитини?!" В агентстві довго і терпляче пояснюють, проте деякі все одно не вірять й прямують до юридичної консультації. Відповідь, яку дають юристи, повністю збігається з ріелторською: для відчуження майна, що належить неповнолітній дитині, її потрібно забезпечити рівноцінним майном, причому одночасно з відчужуваним. І це ще не все. Для проведення угоди купівлі-продажу потрібно отримати дозвіл районного органу опіки та піклування, що потребує часу і певних зусиль. Аби було зрозуміліше, розглянемо кілька можливих ситуацій.
Ситуація перша - погіршення умов. Двокімнатна квартира площею 50 квадратних метрів. Власники - мати та її дитина у рівних частках. Дитині, таким чином, належить 25 квадратних метрів. Мати збирається продати двокімнатну і придбати замість неї однокімнатну, площа якої становить 30 квадратних метрів. Отже, для отримання дозволу опікунської ради потрібно однокімнатну квартиру передати у повну власність неповнолітньому. Проте, в цій ситуації відбувається погіршення не майнових прав дитини, які формально, "арифметично", дотримуються, а житлових умов, тобто проживання і користування площею. Тому опікунська рада може відмовити у дозволі на відчуження майна неповнолітнього власника.
Ситуація друга - рівноцінний обмін. Трикімнатна квартира площею 72 квадратних метри. Власники - батько, мати та їх двоє дітей. Частка кожного власника складає ? або 18 квадратних метрів. Родина вирішила обміняти свою квартиру на таку саму, але в іншому районі міста. В цьому разі обох дітей слід забезпечити не меншою часткою і не меншою площею - тоді проблем з дозволом опікунської ради не буде.
Ситуація третя - поліпшення умов. Однокімнатна квартира, придбана на дитину, площею 30 квадратних метрів. Замість неї батьки купують трикімнатну площею 99 квадратних метрів. Її можна оформити на батька, маму та дитину в рівних частках - по 1/3 або по 33 квадратних метри на кожного власника. Орган опіки та піклування дає на це "зелене світло".
Ситуація четверта - допомога найближчих родичів. Однокімнатна квартира, придбана на маму та трирічну дитину в рівних частках. Мама хоче продати цю 30-метрову квартиру й замість неї придбати 50-метровий занедбаний дерев'яний будинок у селі. При цьому згодна аби єдиним власником цього будинку була її дитина. Проте опікунська рада не дає дозволу на продаж однокімнатної, бо дитина замість міста змушена буде жити в селі та за неналежних, некомфортних умов. Тоді батько дитини, який живе окремо і має двокімнатну 60-метрову квартиру, де власником є він сам, дарує ? частку цієї квартирі дитині. Завдяки цьому мати отримує дозвіл опікунської ради на відчуження майна своєї неповнолітньої дитини.
А тепер детально розглянемо перелік документів, необхідних для отримання дозволу органу опіки та піклування. Насамперед, це правовстановлюючі документи, а також технічні паспорти та довідки-характеристики з БТІ на обидва об'єкта нерухомості - продажу та купівлі. По-друге, необхідно подати заяву від обох батьків (у разу смерті - свідоцтво про смерть, у раз відсутності - рішення суду про визнання громадянина безвісно відсутнім), а також, у разі необхідності, від усіх інших власників квартири, що продається та що купується (не всі опікунські ради). Звичайно, потрібні паспорти усіх власників та свідоцтва: про народження дитини (до 16 років), про шлюб або про розлучення. Окрему категорію необхідних документів складають довідки: з ЖЕКу, зі школи чи дитячого садка, з місця роботи батьків, з районної служби із справ неповнолітніх (не всі опікунські ради). Завершує цей перелік теж необов'язковий документ - гарантійний лист від агентства нерухомості. І ще одна деталь: з дозволу батьків неповнолітній ставить на обох угодах купівлі-продажу власний підпис (починаючи з 14 років) та пред'являє нотаріусу свій паспорт (починаючи з 16 років).
Наостанок про строки. Опікунська рада проводить свої засідання декілька разів на місяць, тож подати пакет документів потрібно заздалегідь. Витяг із рішення про дозвіл видається батькам через 10 днів після засідання. Оформлюючи попередню угоду про наміри, де фігурує неповнолітній власник нерухомого майна, треба зважати на ці обставини.