Всем привет! Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист. В общем, делюсь, надеюсь, будет полезно.
Платёж по кредиту состоит из двух частей — процентов банку и погашения основного долга.
При этом ежемесячно начисляемые проценты рассчитываются по формуле:
Исходя из этого:
- Сумма ежемесячно начисляемых процентов самая большая в начале, потому что в начале самый большой остаток основного долга. По мере его снижения снижаются и проценты.
- Сумма процентов “скачет” от месяца к месяцу, потому что зависит от количества дней в месяце.
- Срок кредита в расчёте ежемесячно начисляемых процентов не фигурирует, а это значит, что неважно, на какой срок брать ипотеку — переплата будет одинаковой, если одинаковы ежемесячные платежи.
- При внесении частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа переплата будет точно такой же, как в случае сокращения срока, если продолжать платить прежний ежемесячный платёж, а не уменьшенный.
Приведу расчёты по каждому пункту.
1. Самые большие проценты в начале
Начало срока
Конец срока
2. Сумма процентов зависит от количества дней в месяце
За февраль (т.е. за 28 дней) в марте начислено 22 тыс, а за март (т.е. за 31 день) в апреле — 25 тыс.
3. Переплата одинакова при разных начальных сроках
Посчитаем 3 варианта.
- Ипотека на 7 лет.
- Ипотека на 15 лет.
- Ипотека на 15 лет с досрочными погашениями.
Вариант 1
Вариант 2
Получили, что при сроке 15 лет переплата на 1,6 млн больше.
Теперь установим досрочные погашения такими, чтобы получился платёж, как при 7 годах.
Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока
Мы вышли на ту же самую переплату в 1,2 млн и тот же самый срок — 7 лет:
Вариант 3
Сравнительная таблица
| Срок, лет | Ежемесячный платёж, руб. | Переплата, млн | Ссылка на расчёт |
|---|---|---|---|
| 7 | 52 тыс. | 1,2 | Расчёт |
| 15 | 33 тыс. | 2,8 | Расчёт |
| 15→7 | 33 тыс. обязательные + 19 тыс. досрочно | 1,2 | Расчёт |
4. Одинаково выгодно вносить досрочное погашение с сокращением срока и платежа
В предыдущем пункте досрочные погашения вносились с сокращением срока. Теперь посчитаем их с сокращением платежа.
Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока с уменьшением платежа
Сравнительная таблица
| Тип досрочного погашения | Обязательный платёж, руб. | Досрочное погашение, руб. | Суммарный ежемесячный платёж, руб. | Переплата, млн | Ссылка на расчёт |
|---|---|---|---|---|---|
| Уменьшение срока | 33 тыс. | 19 тыс. | 52 тыс. | 1,2 | Расчёт |
| Уменьшение платежа | 33 тыс.→ 0,4 тыс. | 19 тыс.→ 52 тыс. | 52 тыс. | 1,2 | Расчёт |
Основной вывод такой — размер переплаты определяется исключительно размером ежемесячного платежа (обязательной части+досрочного погашения), а не изначальным сроком кредита, типом досрочного погашения и т.д., поскольку ежемесячно начисляемые проценты зависят только от остатка основного долга. Моя тактика — лучше немного подстраховаться, взяв на больший срок и гасить с уменьшением платежа, но каждый месяц вносить досрочно. Морально легче, а переплата такая же.