Оригинал сообщения
Комментарии: [показать]

[243x244] С каждым годом все больше горожан выбирают местом своего постоянного жительства коттеджные поселки. Покупатели загородного жилья хотят, чтобы состав инфраструктуры был максимально приближен к городскому. Но всегда ли это оправданно?
Дом. Кафе. Аптека.
За последние два года требования, предъявляемые покупателями к загородной недвижимости, значительно изменились. Сегодня клиенты делают выбор в пользу закрытых поселков в едином архитектурном стиле, с профессиональным управлением и максимально возможным набором объектов инфраструктуры. Сервис в коттеджном поселке стал не менее важен, чем качество самого строительства».
Требования к инфраструктуре чаще всего зависят от классности поселка. В то же время существует минимальный набор услуг, необходимых в любом поселке. Даже в поселке экономкласса должен быть мини-маркет, контрольно-пропускной пункт и тревожная кнопка. Иногда к обязательным услугам добавляется детская комната. Все остальное: обслуживание дома, уборка, садовые работы, ремонт, доставка продуктов - является бонусом.
В сегменте поселков бизнес-класса инфраструктура помимо хорошо оснащенной коммунальной службы включает в себя спортивные и досуговые зоны, детские площадки, медицинские учреждения. «В поселках класса де-люкс элементы инфраструктуры аналогичны бизнес-классу, но намного выше требования к уровню и качеству обслуживания.
Инфраструктурная составляющая может подчеркнуть индивидуальность таких проектов, поэтому здесь важны дополнительное оснащение, например, площадки для игры в гольф. Иногда объекты дополнительной инфраструктуры располагаются рядом с поселком, на отдельных территориях. Например, в пешеходной доступности от коттеджного поселка Никольская слобода находится конноспортивный клуб «Новый век». Рядом с поселком Клуб 2071 расположена трасса для радиоуправляемых гоночных автомобилей».
Кроме того, инфраструктура коттеджного поселка зависит от его величины (и, соответственно, количества жителей) и местоположения. «При наличии развитой инфраструктуры, рассчитанной только на жителей поселка, содержание ее будет выливаться в увеличение эксплуатационных расходов. В камерных коттеджных поселках с количеством домов до 40 застройщик, как правило, ограничивается минимальным набором инфраструктуры. Это административное здание со службой эксплуатации, детская игровая площадка с малыми архитектурными формами, прогулочная зона, домик для охраны. Социальная инфраструктура в поселках с количеством домов от 40 до 150 уже может предложить административно-общественное здание со службой сервиса и эксплуатации, мини-маркет, медицинский пункт, сауну, тренажерный зал, теннисный корт, прачечную, спортивную площадку, ресторан или кафе, одну большую или несколько более маленьких зон проведения общественного досуга (например, трассу для радиоуправляемых машинок). Соответственно, эксплуатационные платежи за пользование объектами инфраструктуры распределяются среди большего количества жителей и в абсолютном выражении не очень велики. Элитные поселки с количеством домов не в одну сотню готовы предложить жителям, в дополнение ко всему перечисленному, еще и школу, детский сад (или детский досуговый центр), фитнес-центр с солярием, бассейн (открытый или закрытый), SPA-центр, химчистку, несколько теннисных кортов, детские игровые или спортивные площадки в разных частях поселка, велосипедные и беговые дорожки, конноспортивный комплекс, службу доставки продуктов».
У всех объектов инфраструктуры есть нижние пороги самоокупаемости. Так, например, даже в большом поселке наличие очень крупного супермаркета не гарантирует его самоокупаемости. Поэтому более крупные инфраструктурные объекты должны формироваться вокруг группы поселков. Когда поселки примыкают друг к другу, тогда уже и появляется возможность где-то рядом с ними организовать крупный торговый комплекс, в котором будут представлены несколько ресторанов, фитнес-центр, бутики, магазины, развлекательный центр и так далее. Можно построить здание, вложить в него деньги, но если потенциальные арендаторы не увидят в нем возможности для получения прибыли, они не придут. Рентабельность возможна, когда появляются некие конгломераты поселков.
Таким образом, если поселок расположен на направлении с хорошо развитой инфраструктурой, например на Рублевке, то в самом поселке объектов инфраструктуры может и не быть. Для небольших проектов спектр услуг должен быть минимальным, чтобы не нарушалась камерность поселка - это скорее прерогатива крупных проектов загородной недвижимости. Но даже многие масштабные объекты не стремятся развивать инфраструктуру, если поблизости уже располагаются торговые, учебные или спортивные объекты.
ФИТНЕС-КЛУБ В СОСЕДНЕЙ ДЕРЕВНЕ
Как показывает практика, девелоперы охотно тратятся на спортивные сооружения, большие инфраструктурные комплексы, вынесенные за пределы поселка. Сегодня многие девелоперы закладывают в проекты будущих поселков минимальный набор инфраструктуры, рассчитывая на инфраструктуру направления. Это очень актуально для Рублево-Успенского шоссе. В Жуковке, например, есть и фитнес-клуб, и магазины, и ресторан. Поэтому строительство в новом поселке по данному направлению, скажем, бассейна, просто нерентабельно. Тем более что отсутствие инфраструктуры в поселке в несколько раз уменьшает ежемесячную абонентскую плату для жителей. Помимо Рублево-Успенского шоссе, внешняя инфраструктура, рассчитанная на сторонних посетителей, хорошо развита на Калужском шоссе. Достаточно активно идет развитие внутренней инфраструктуры коттеджных поселков Новорижского шоссе. За ним следуют Дмитровское, Минское и Киевское шоссе. На остальных направлениях наблюдается недостаток инфраструктуры.
Значительно различаются требования к инфраструктуре у людей, использующих загородный дом как дачу и как место постоянного жительства. Если покупатели собираются использовать загородный дом как дачу, они интересуются в основном развлекательными элементами инфраструктуры (прогулочными зонами, ресторанами, барами, гольф-площадками, яхт-клубами). Люди, покупающие коттеджи для постоянного проживания, во главу угла ставят элементы первой необходимости, а именно:рекреационные, детские учебные и спортивные объекты.
Сколько стоит комфорт?
Создание развитой инфраструктуры в поселке неизбежно ведет к удорожанию коттеджей. Расходы девелоперов в этом случае составляют 10-15% от стоимости проекта, а себестоимость инфраструктуры может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей. Поэтому нередки случаи, когда поселки с развитой инфраструктурой продаются медленнее, чем поселки, в которых есть только базовый набор услуг. Сейчас покупатели становятся все более прагматичными и отдают предпочтение коттеджным поселкам с минимальным необходимым набором инфраструктуры, не желая платить за те объекты, которыми никогда не будут пользоваться.
Любопытно, что если поселок не обладает обширной инфраструктурой, но находится в зоне доступности от ключевых объектов (например, расположен по Рублево-Успенскому шоссе) и жители могут пользоваться инфраструктурой ближайших населенных пунктов, стоимость на участки будет равняться стоимости равнозначного поселка, но с более развитой инфраструктурой.
По данным аналитиков группы компаний «Парк Групп», содержание типового набора объектов инфраструктуры жителям поселков экономкласса обходится в $200-500 в месяц, бизнес-класса - $500-800 в месяц, а элит-класса - от $800 и выше.
Самым дорогим в эксплуатации является Рублево-Успенское направление, чуть меньше расходов у жителей Боровского и Осташковского шоссе, и совсем недорого (от $ 200 в месяц) обходятся расходы жителям коттеджных поселков по Щелковскому направлению. Сумма ежемесячных платежей на содержание инфраструктуры поселка определяется управляющей компанией. Стоит отметить, что размер ежемесячных платежей может колебаться в зависимости от того, открытая инфраструктура в поселке или закрытая. Во многих случаях, дабы снизить нагрузку на жителей поселка, управляющая компания открывает сторонним посетителям доступ на объекты внутренней инфраструктуры. Это касается в основном таких объектов, как бассейны, фитнес-центры, школы, детские сады. Чаще всего ежемесячные платежи владельцев коттеджей четко зафиксированы в договоре, заключаемом при покупке дома. В эту сумму, которая рассчитывается из общей площади участка или дома, как правило, включена стоимость услуг охранного агентства, содержания общественных территорий, вывоза мусора и снега, дежурства специалистов газовой службы, электриков.
Очевидно, что в отношении инфраструктуры современных коттеджных поселков желания девелоперов и покупателей во многом совпадают: и те и другие сегодня предпочитают довольствоваться принципом необходимой достаточности. Перспективной тенденцией в решении проблемы инфраструктуры является создание единого комплекса услуг для группы поселков.
Итак Вы  решили жить в Подмосковье. Пожалуйста - покупка дачи. Не хотите жить в коттедже? Можете купить квартиру.

Я сейчас нахожусь Дома
Мой настрой Good
Я слушаю Radio
[показать]LIci WP - WordPress crossposting plugin