16.05 - 16.50 - Беседуем с экспертом Центра политической коньюнктуры Оксаой Гончаренко. Тема: "Земельный вопрос в регионах": ответ Дмитрия Медведева

Подробные тезисы программы:

Ведущий. Дмитрий Медведев уже в ранге президента продолжает работу по реализации приоритетного нацпроекта «Доступное жилье». Ускорить прогресс в жилищной сфере Медведев предложил путем создания Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. В понедельник правительство внесло на рассмотрение в Госдуму проект закона об этом фонде. А в крупных городах популярна другая мера: вслед за Юрием Лужковым многие мэры начали задумываться об изъятии земель для жилищной застройки. Земли в городах мало, и всем желающим ее не хватает. Как эффективнее использовать землю для строительства жилья? Как ускорить нацпроект и сделать жилье более доступным? Актуален ли для вас жилищный вопрос? Звоните и высказывайтесь.

В чем проявляются споры по поводу «земельного» вопроса?
Прежде всего, они проявляются в конфликтах интересов, связанных с борьбой за контроль над муниципальным земельным фондом. Весьма показательно, что инициативу Юрия Лужкова об упрощении процедуры изъятия земель у собственников для нужд города руководители некоторых других столиц субъектов восприняли как важнейший прецедент. Так, мэрия Екатеринбурга заявила о готовности принять аналогичные меры для ускорения реализации жилищных программ. Учитывая высокую стоимость земли, это может обострить существующие конфликты по поводу распределения ресурсов между региональными властями и руководством крупных муниципалитетов, тем более, что уровень выполнения поставленных в жилищной сфере задач учитывается в системе критериев оценки деятельности губернаторов.

Что предлагает Юрий Лужков?

Предложение Юрия Лужкова касалось упрощения процедуры изъятия земель у собственников для нужд города. Его необходимость официально была связана с выполнением социальных программ, в частности, в сфере жилищного строительства. Программа массового сноса ветхого жилья принята: по официальным данным, в Москве около 200 тыс. претендентов на бесплатное жилье. Всего для них необходимо более 10 млн кв. м жилья. Однако площадей в Москве для «социальной» застройки катастрофически не хватает, что побуждает мэрию, с одной стороны, выкупать жилье для очередников на территории области, а с другой – искать дополнительные возможности для воздействия на собственников. «Аффилированному» с мэрией бизнесу предлагаемые законодательные новации не угрожают.
4 марта комиссия Мосгордумы по градостроительству одобрила проект поправок к ст. 49 Земельного кодекса, внесенный Юрием Лужковым. Речь в нем идет о расширении перечня случаев, в которых руководство города вправе изымать земельные участки у собственника. В действующей редакции предусмотрены лишь исключительные случаи, связанные с реализацией задач федерального уровня: строительство электростанций, объектов обороны и безопасности, путей сообщения, а также объектов «использования атомной энергии» и «обеспечивающих защиту госграницы РФ». По данным СМИ, законопроект мэра предлагает считать основанием для изъятия земли необходимость строительства на ней «объектов социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирных домов. Строительство должно осуществляться за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета». Поправки касаются и случаев, когда на земельном участке находится, к примеру, жилой дом, - учитываются принятые документы территориального планирования. Согласно действующему законодательству, изъятие земель может происходить только при условии согласия собственника, то есть фактически на соответствующих его интересам условия. Предлагаемый мэрией порядок исключает вероятные случаи установления высокой цены: после независимой оценки земли собственнику предполагается предлагать «определенную цену», а в случае его несогласия через год правительство Москвы получило бы право назначить цену выкупа в суде. Объектами «земельного передела» в столице в первую очередь могли бы стать промзоны, которые, по мнению столичного правительства, используются неэффективно.

Идеи Лужкова перекликаются с нашумевшими поправками к законодательству о земле в Сочи?

Проводимые СМИ параллели между законопроектом Лужкова и законом, регламентирующим изъятие земель для подготовки к Олимпиаде в Сочи («О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи»), не вполне уместны. Нормы последнего могут применяться только для реализации «олимпийских» проектов на территории Краснодарского края и действуют лишь до 2014 г.
Статус земли в Сочи изначально являлся одним из спорных вопросов. Сочи - особо охраняемая территория федерального значения, которая находится в федеральной собственности, начиная с 1990-х гг. Соответственно, местные власти не имели полномочий распоряжаться данной землей и проводить сделки купли-продажи. Принятие закона о резервировании земель для государственных нужд устранило необходимость юридических согласований: предоставление необходимых участков для деятельности госкорпорации «Олимпстрой» гарантировано. Теоретически, переселенцы могут рассчитывать на компенсации либо предоставление «равноценных» участков в соседнем районе. Но это вряд ли возможно, т.к. свободных участков в прибрежной полосе уже не осталось.

Воплотится ли замысел Лужкова в жизнь? Разрешат ли власти изымать землю для жилищного строительства?

При решении земельного вопроса на региональном уровне Центр заинтересован в «сглаживании» ситуации в целях поддержания стабильности, поэтому вероятно, что ни правительство, ни Госдума не поддержат идею расширения списка оснований для изъятия земли, в том числе и ради строительства жилья. С нормативной точки зрения это вполне правомерно: порядок изъятия земель, сроки, порядок уведомления собственников и возмещения им убытков являются предметом регулирования федерального законодательства. Региональные власти уполномочены лишь определить, какие ведомства субъекта и в каком порядке готовят и принимают решение об изъятии участка для нужд региона.
Существующая процедура изъятия земель, которую устанавливают Гражданский и Земельный кодексы, до конца не урегулирована и содержит ряд противоречий. Это касается состава документов, необходимых для начала процедуры изъятия, механизма взаимодействия органов власти и заинтересованных организаций при принятии решений об изъятии и т.п. В связи с этим можно прогнозировать, что на федеральном уровне (вероятно, этим будет заниматься Министерство экономического развития) будет подготовлен законопроект, уточняющий процедуру изъятия земель при сохранении в неизменном виде перечня оснований для принятия подобного решения.
Как реализуется нацпроект «Доступное жилье»?

Нацпроект «Доступное жилье» остается наименее успешным. Его цель - к 2010 г. увеличить долю населения, способного купить стандартную квартиру, втрое (с 10% до 30,5%), а объем возводимого жилья - вдвое (до 80 млн кв. м.). В 2007 г. было построено более 60 млн кв.м. жилья (это на 19,4% больше, чем в 2006 г.), объем жилищного строительства по сравнению с прошлым годом вырос примерно на 30%, а доля граждан, которые могли купить квартиру или дом, по статистике, превысила 20% (более чем на 3% больше уровня 2006 г.). Однако показатель ввода жилья на душу населения в среднем по стране остается крайне низким: лишь 0,43 кв. м. А износ жилого фонда в целом по России составляет порядка 70%. «Ориентира», позволяющий рассчитывать на выполнение «программы» нацпроекта - 1 кв. м. на душу населения - пока удалось добиться только регионам - лидерам строительной индустрии. К ним традиционно относятся наиболее сильные в экономическом плане субъекты – повышения уровня жизни граждан, проживающих на «дотационных» территориях, добиться заметно сложнее. Крайне неоднородна и динамика жилищного строительства по регионам. Весьма показательно, что за последние 2 года, по данным ВЦИОМ, количество потенциальных покупателей жилья не изменилось количество потенциальных покупателей не изменилось: лишь 13% опрошенных в начале 2007 и 2008 гг. планируют подобную покупку. Эта ситуация может быть обусловлена как не столь явным успехом ипотечных программ, ужесточением условий по выдаче ипотечных кредитов, так и отложенным спросом, а также повышением цен на недвижимость в регионах.

Зачем нужен Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства?

Создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства – важное политическое решение Дмитрия Медведева, которое (при реализации первоначального замысла) призвано обеспечить не только «подъем» проблемного нацпроекта, но и рост социальной базы поддержки президента (так как речь идет об использовании земель, прежде всего, для строительства жилья эконом-класса). Весьма привлекательно для широких слоев населения выглядит и сама идея изъятия «миллионов гектаров» у неэффективно ведущих хозяйство ведомств, которая перекликается с частью антикоррупционной программы (контроль за доходами госслужащих и пр.).
Основной целью деятельности будущего фонда должно стать содействие развитию индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры. Для этого фонд должен аккумулировать земельные участки. Землю предполагается предоставить фонду в бессрочное пользование, здания — в оперативное управление. Функции и полномочия учредителя новой структуры, по замыслу министра Козака, получит Минрегионразвития *(Фонд - подведомственное Министерству регионального развития автономное учреждение). Это может значительно усилить позиции министра, который будет контролировать распределение заработанных фондом средств.

Как будет работать фонд?

По предварительным оценкам Минрегионразвития неэффективно используемых земель отраслевых министерств по России может оказаться более чем 1 млн гектаров. Участки фонд предполагает передавать региональным властям при условии, что администрация того или иного субъекта подаст заявку, а также представит градостроительный план, программу капремонта и переселения граждан из аварийного жилья. Будет учитываться и степень выполнения регионом планов нацпроекта, касающихся обеспеченности граждан жильем. Кроме того, губернаторам придется предоставить гарантии выполнения обязательств по созданию необходимой социальной инфраструктуры (за счет регионального бюджета), а на муниципалитеты будет возложена обязанность подведения инженерных коммуникаций. Власти регионов, обеспечив стройплощадки инженерно-технической и социальной инфраструктурой, будут выставлять их на аукционы. Говорить о том, что в безусловном выигрыше остаются региональные власти, преждевременно: если обязательства не будут выполнены, средства от продажи участков поступят не в региональный, а в федеральный бюджет, а в том случае, если в течение года земли фонда не будут «освоены» эффективно, они перейдут обратно под контроль создаваемой структуры.
Получив землю, фонд содействия развитию жилищного строительства должен будет застраховать ее «от рисков утраты и причинения вреда земельным участкам». Это обезопасит новую структуру от исков со стороны структур, у которых изъяли участки, обметил в СМИ чиновник Минрегионразвития. Всего речь пойдет о 0,5-1 млн га, которые могут быть использованы под жилищную застройку и организацию производства стройматериалов.
Гендиректора фонда назначает на три года правительство. По данным "Ъ", кандидатом на пост главы фонда является куратор строительного нацпроекта Александр Браверман. Наблюдательный совет формируется следующим образом: двое – от президента, четверо – от правительства, по одному от каждой палаты парламента, один – от Общественной палаты; утверждает совет правительство.

К чему приведет создание федерального жилищного фонда? Каков прогноз?

Создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с концепцией, подготовленной Минрегионразвития, усилит политический вес Дмитрия Козака за счет новых контролирующих функций. О том, как повлияет этот процесс на решение «земельного» вопроса в регионах, говорить преждевременно. Прохождение закона через Думу, вероятно, будет сопровождаться острыми дискуссиями: частности, может развернуться борьба за наделение фонда правом самостоятельно заниматься жилищным строительством. Точные создания фонда пока не известны.
До 1 сентября 2008 года должен быть разработан и внесен в Госдуму проект еще одного федерального закона, предусматривающего использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, только в целях реализации установленных федеральными законами полномочий Российской Федерации. Этот закон расширит перечень оснований для прекращения прав владения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в том числе на участки, предоставленные федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным ими организациям.
Теоретически, освобождение новых участков для жилищного строительства может повлиять как на стоимость жилья, так и на ход реализации «профильного» нацпроекта в целом. Однако соответствовать предъявляемым к регионам требованиям (в их нынешнем виде) смогут далеко не все субъекты, а значит, существующие диспропорции в сфере жилищного строительства в обозримом будущем сохранятся.