Ориентировочный срок окончания строительных работ

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ст. 4 п.9 рекомендуют к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применять законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 431 Гражданского Кодекса РФ договор следует понимать буквально, но в случае неясностей исходить из действительных намерений сторон.

Нами были заключены договоры инвестирования строительства жилых домов (строительный адрес) с обязательством строительной компании по окончании строительства передать нам, инвесторам, квартиры для оформления в собственность.

Целью заключения договора с нашей стороны было получение квартир для проживания наших семей.

Квартира – это жилое помещение, а жилое помещение должно быть пригодно для проживания и отвечать установленным нормам. (Жилищный Кодекс РФ, ст. 16 п.3, ЖК РФ ст. 15 п.2 : «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).)»

Согласно ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области не может считаться пригодным для проживания строительный объект, не сданный приёмочной комиссии и не принятый ПК в установленном законом порядке. Приёмка дома ПК – это юридическое действие, которое переводит построенный дом из разряда незавершённого строительством объекта (термин) в завершённый строительством объект (термин) (п.3.2 ТСН 12-310-2000 МО (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию…), что подтверждается актом приёмки завершённого строительством объекта. Пунктом 4.4 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) прямо запрещается использование незавершённых строительством объектов для проживания.

Договор содержит список обязательств, принятых на себя строительной компанией, в том числе не только строительно-монтажные работы, но также подготовительные работы, проектные работы, столярные, отделочные, устройство сетей внутренних и наружных коммуникаций, пуско-наладочные работы (этапы по срокам не расписаны), обязательство сдать дом приёмочной комиссии, пригласить инвесторов для подписания акта приёма-сдачи квартиры, обязательство передать дом на баланс эксплуатирующей организации, передать инвесторам квартиру, передать документы (копии) для регистрации прав собственности на квартиру. При этом при заключении договора сроки по отдельным этапам согласованы не были, в договоре сроки по этапам не указаны и порядок согласования промежуточных сроков не определен.

В рекламе, рекламных буклетах СК Дружба указывался конкретный срок сдачи дома, что может считаться публичной офертой, т.е. предложением заключить договор на указанных в рекламе условиях (ГК РФ ст. 437). Срок, указанный в рекламе, повлиял на решение заключить договор инвестирования.

В договоре понятие срок сдачи дома было заменено на «ориентировочный срок окончания строительных работ». То есть, с одной стороны, договор содержит описание полного цикла строительства, включая сдачу дома в эксплуатацию, с другой стороны, налицо попытка подмены понятия срок сдачи (регулируется и оформляется документами, имеющими юридическую силу) понятием, обозначающим один из промежуточных этапов строительства, оформляющийся внутренним актом строительной организации, юридической силы не имеющим и к возникновению права использования жилого помещения по назначению не приводящему. (п.3.2, п. 4.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области).


Строительство – лицензированный вид деятельности, предполагающий наличие специального образования и значительного опыта работы лиц, им занимающихся (Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства"). Поэтому данную «неточность» нельзя объяснить/оправдать некомпетентностью руководства строительной компании.
С другой стороны, инвесторы, подписывающие договор, как потребители не обязаны обладать специальными знаниями в данной области и разбираться в тонкостях строительной терминологии (Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее ЗЗПП) ст. 12 п.4). Необходимая и достоверная информация о работе/услуге должна быть при заключении договора доведена до потребителя в наглядной и доступной форме (ЗЗПП ст.8 п.2). Обязанность предоставлять такую информацию до заключения договора предусмотрена также ст. 732 п.1 ГК РФ, а ответственность за неполноту или недостоверность сведений, имеющих отношение к договору и выполняемой работе – в ст. 732 п.2 ГК РФ, ст.12, ст. 18 пп.1-4, ст. 29 п.1 ЗЗПП.
Данную подмену терминов можно рассматривать как нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о работе (услуге) и сознательное включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, за что предусмотрена ответственность по ст. 14.7 КоАП (Обман потребителей), ст. 14.8 п.1 и ст. 14.8 п.2 КоАП РФ (Нарушение иных прав потребителей).

Гражданским Кодексом РФ и Законом о защите прав потребителей не предусматривается «ориентировочный» срок выполнения работ/услуг по договору. Из статьи ст. 708 ГК РФ следует, что указанные в договоре начальный и конечный сроки выполнения работ являются определёнными и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Подписанные нами договоры не содержат условий, позволяющих в одностороннем порядке изменять сроки их исполнения.

Компания утверждает, что в договоре указаны два срока – срок окончания СМР (определенный календарно) и срок сдачи дома (определенный событием, то есть не определенный по календарным срокам).
Даже если допустить, что календарный срок сдачи дома не согласован сторонами при заключении договора (а недействительность одной из статей договора не отменяет договор в целом, ст. 180 ГК РФ), срок выполнения условий договора по сдаче Объекта можно определить исходя из положений ст. 314 ГК РФ и ст. 27 п.1 ЗЗПП.
«Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами». (ЗЗПП ст. 27 п.1)
То есть в договоре может быть указан срок, предусмотренный правилами или меньшей продолжительности.

Строительные работы регламентируются строительными нормами и правилами. Они обязательны для выполнения на основании Закона РФ о лицензированных видах деятельности и Положения о лицензировании (ст. 17 п.4 «г») . Нормативный срок строительства 10-этажного кирпичного дома по индивидуальному проекту согласно СНиП от 17.4.1985 № 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений составляет от 8 до 12 месяцев, 14-этажного – от 9,5 до 13,5 месяцев. Фактические сроки строительства домов превышает нормативный в несколько раз.
За несоблюдение этих норм и правил предусмотрена ответственность по ст. 9.4, ст. 9.5, ст. 14.1 КоАП РФ.

Порядок сдачи Объекта Государственной приёмочной комиссии регламентируется ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области.
Комиссии по приемке в эксплуатацию объектов недвижимости на территории Московской области назначаются органами, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению заказчика строительства (п. 6.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)).
Данный обязательный для исполнения документ устанавливает не только полномочия и сроки работы Государственной приёмочной комиссии (п. 6.1, 6.4, 6.12, 6.13 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)), но и ответственность за нарушение требований ТСН, в том числе по срокам работы Государственной приёмочной комиссии (п. 11.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)). Поэтому утверждение «Срок приёмки жилого дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией (и, соответственно, срок исполнения Заказчиком своего обязательства по сдаче жилого дома в эксплуатацию и обязательства по передаче инвестору Квартиры) Договором не предусмотрен, так как он зависит не только от Заказчика, но и от действий сторонних лиц (в частности, от сроков начала работы Государственной комиссии по приёмке жилого дома в эксплуатацию, и, собственно, от сроков ее работы). Поэтому, к сожалению, назвать точную дату сдачи дома в эксплуатацию в настоящее время не представляется возможным» нельзя считать обоснованным. Если у руководства ЗАО «ГК «Дружба»» есть претензии к работе приёмочной комиссии, оно вправе предъявить претензии виновникам задержки сдачи дома.

В случае невозможности выполнить работу в срок исполнитель обязан предупредить об этом инвестора согласно ст. 716 п.1 ГК РФ, ст. 36 ЗЗПП. Данное требование законодательства не выполняется.

Итак, понятно, что «ориентировочный срок окончания строительных работ» - уловка, подмена понятия «срок сдачи», попытка уйти от юридической ответственности.

Договор с доп. соглашением можно рассматривать как основной договор либо как договор предварительного типа (Гражданский Кодекс РФ ст. 429). Основной договор должен содержать существенные условия договора (см. выше).
Согласно ст.429 п.3 ГК РФ "предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора". Это значит, что срок сдачи дома, на который инвесторы (дольщики) рассчитывали при заключении договора - существенное условие договора! - уже указан в том договоре, который инвесторы (дольщики) подписали с Дружбой, для его установления не надо дожидаться подписания доп. соглашения.
Кроме того, если в договоре не определён конкретный срок подписания доп. соглашения, это доп. соглашение должно быть подписано в течение одного года со дня заключения договора (ст. 429 п.4 ГК РФ). Дружба неоправданно затягивает эти сроки.
Всё вместе это свидетельствует о том, что Дружба нарушает и сроки подписания доп. соглашений, и существенные условия договора, а перенос сроков по доп. соглашению неправомерен и нарушает права инвестора (дольщика).

Внимание!
С марта 2007 г. порядок ввода домов в эксплуатацию (сдачи домов) регламентируется не ТСН-ПЭОН-2000, а ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ (с изменениями от 18.12.2006 г.). Документом, подтверждающим строительную готовность объекта, является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.