УТРАТА ЖИЛЬЯ ПРИ РАСПАДЕ СЕМЬИ

О том, что новый Жилищный кодекс РФ создал гораздо больше проблем, чем решил их, говорят многие. Разработчики закона, отражая нападки юристов-практиков, заявляют, что многие нормы были введены в жилищное право для максимальной защиты прав собственников жилых помещений и направлены на максимальную реализацию жилищных прав всех граждан. Но это не так, поскольку в результате такой реформы сотни, а то и тысячи граждан-нанимателей рискуют оказаться на улице в прямом смысле этого слова, да и сами собственники жилья могут его лишиться помимо своей воли при определенных обстоятельствах.

Самой сложной и самой болезненной для многих граждан РФ стала норма ст. 31 Жилищного кодекса РФ <Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении>. Часть 2 указанной статьи хотя и наделяет членов семьи собственника жилого помещения равными с собственником правами по пользованию занимаемым жилым помещением, но носит во многом декларативный характер. Такое понимание нормы вызвано тем, что ЖК РФ в ч. 4 ст. 31 содержит формулировку: <В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи>. Заметим, что закон говорит не о разводе, а о прекращении семейных отношений. Это означает, что сын - собственник квартиры, создавший отдельную семью и прекративший семейные отношения с матерью или отцом, по смыслу закона вправе выселить их на улицу. Формально подходя к решению проблемы, ему необходимо лишь доказать в суде факт прекращения семейных отношений с выселяемыми.
Правда, закон содержит ряд ограничений. Так, суд вправе сохранить на определенный срок право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, за бывшим членом его семьи, если:
- у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
- если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
В проекте ЖК РФ предусматривалось, что сохранение права пользования может быть продлено судом только на год, но в конечной редакции ЖК РФ законодатель отдал вопрос о сроках проживания такого гражданина на усмотрение суда в зависимости от обстоятельств каждого конкретного дела. При этом закон не дает ответа на вопрос о том, может ли этот уже установленный срок быть продлен судом. При определенных обстоятельствах, на мой взгляд, такое продление срока вполне допустимо для нетрудоспособных граждан.
В той же ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что, сохраняя за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением, суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Прежде всего эта норма защищает несовершеннолетних детей собственника от выселения. Но сейчас можно только предполагать, каковы будут перспективы реализации этой нормы. Скорее всего, ребенок, зарегистрированный у отца-собственника квартиры, так и останется зарегистрированным у него, а проживать фактически будет по месту жительства матери. Вряд ли собственник будет приобретать отдельное жилье для несовершеннолетнего ребенка. У него на это может просто не быть денег.
Особо следует сказать о правах лиц, которые проживали совместно с собственником на момент приватизации жилого помещения, но по каким-то причинам отказались от приватизации. Подлежат ли такие лица выселению, если они перестали быть членами семьи собственника жилого помещения? ЖК РФ ответа на этот вопрос не дает, но Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 189-ФЗ <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации> сохраняет за ними право пользования жилым помещением наравне с собственником.
На мой взгляд, вопрос о выселении бывшего супруга из квартиры собственника жилого помещения - наиболее сложный из тех, которые возникнут перед судом.
Казалось бы, если нет указанных выше ограничений, то бывший супруг подлежит бесспорному выселению. Но не все так просто.
В моей адвокатской практике, например, был такой случай: суд в марте 2004 г., применяя нормы старого ЖК РСФСР, разрешил спор между собственником и бывшим членом его семьи о выселении, и теперь бывший супруг законным решением суда наделен правом пользования жилым помещением собственника. Как известно, в силу ст. 134 ГПК РФ повторное обращение в суд по этому вопросу будет уже недопустимо.
Вообще, на мой взгляд, решение суда о выселении бывшего супруга собственника жилого помещения будет законно только в отношении лица, зарегистрированного в качестве супруга собственника жилого помещения после 1 марта 2005 г., то есть после вступления в действие нового ЖК РФ. Поясню свою мысль.
Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Действовавшим до 1 марта 2005 г. жилищным законодательством предусматривалось право гражданина пользоваться жилым помещением, находящимся в собственности бывшего супруга. Право на жилище бывших супругов было законно и в силу этого - конституционно. Теперь в России действует другой закон, и этот закон умаляет жилищные права бывших супругов. Поэтому положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не должны применяться к бывшим членам семьи собственника жилого помещения, приобретшим право пользования этим помещением до 1 марта 2005 г. Кроме норм Конституции РФ на защиту прав бывших супругов встает также Федеральный закон <О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации>. В ст. 5 этого закона четко указано, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Поскольку право пользования жилым помещением собственника возникло у рассматриваемой категории лиц до 1 марта 2005 г., нормы нового ЖК РФ к этим правоотношениям применяться не должны.
Однако это не означает, что собственник ограничен правами бывших членов семьи при распоряжении своей собственностью. С 1 января 2005 г. вступила в действие новая редакция ст. 292 ГК РФ. Теперь согласно ч. 2 указанной статьи переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Изменение этой принципиально важной нормы права означает, что теперь собственник жилого помещения вправе продать его, не заботясь о правах проживающих у него в квартире лиц. Продав квартиру, в которой зарегистрирован бывший супруг, и купив вместо нее точно такую же в том же подъезде, можно избавиться от бывшего супруга раз и навсегда. Даже без утомительного судебного разбирательства (это теперь уже будет проблема покупателя квартиры). Справедливо это или нет - другой вопрос, но на сегодняшний день таково российское жилищное законодательство.
Статья 292 ГК РФ в новой редакции вообще очень интересна. Теперь не требуется согласие органов опеки и попечительства для продажи жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, и для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Такое согласие осталось необходимым лишь для детей, оставшихся без попечения родителей. Имеется в виду, очевидно, что родители, являясь законными представителями своих несовершеннолетних детей, выражают их волю в полном объеме, и дополнительного контроля со стороны органов опеки не требуется. Зато новый закон требует согласие органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают граждане, находящиеся под опекой или попечительством.
Как видим, по новому жилищному законодательству члены семьи собственника жилого помещения оказались не в лучшем положении. Но и самому собственнику не всегда будет хорошо (взять, например, ст. 32 ЖК РФ о выкупе жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о котором уже писал <ДА> в № 5), особенно когда таких сособственников у жилого помещения несколько.
Зачастую наследниками доли жилого помещения становятся лица, никогда не пользовавшиеся им, а может быть, даже и не знавшие о его существовании до смерти наследодателя. И вот, став собственниками 1/6 или 1/8 однокомнатной квартиры, они регистрируются в ней и требуют по суду вселения в эту квартиру. Всем понятно, что такие судебные процессы инициируются только с одной целью - получить как можно больше денег за причитающуюся им долю с основных собственников квартиры. Конечно, формально суд будет на стороне вселяющихся и своим решением вселит таких наследников в однокомнатную квартиру. Жизнь основных собственников жилья может превратиться в ад. Но это никого не волнует. Большинство юристов скажут, что институт собственности священен и ничего сделать нельзя.
И все же это не так. Действительно, наше законодательство максимально защищает интересы даже самого маленького собственника. Но не надо забывать о существовании ст. 247 ГК РФ. Эта статья особенно привлекательна в свете рассматриваемой жилищной проблемы. Если имуществом невозможно пользоваться и владеть по назначению в силу незначительности доли (нельзя жить на 20 сантиметрах в квартире), то такой участник долевой собственности вправе требовать от других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящемся на его долю, соответствующей денежной компенсации. По-моему, это самый разумный выход в данной ситуации, когда независимый эксперт посчитает общую стоимость квартиры и размер денежной компенсации за эту долю.

Светлана ДОБРОВОЛЬСКАЯ, адвокат

Источник