16:28 18/12/2009
Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.
1. Новостройки: "ранняя стадия"
Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на "нулевой" или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.
Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.
Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.
Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний "Аудит и Право" ("АИП"), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:
- заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
- подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
- включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
- непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
- непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).
Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.
Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (214-ФЗ РФ).
Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.
2. Новостройки: квартиры "от подрядчиков"
Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить "живые" деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.
Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.
Что касается рисков и минусов покупки квартир "от поставщиков и подрядчиков", то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки,
Читать далее...